商业业态规划和综合经济测算PPT格式课件下载.ppt
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房间数不超过15间,面积控制在1000平米;
每间客房的装修风格互不相同,个性化特色明显;
面对国际特色酒店运营商进行招商;
2022年10月,第15页,思源顾问,经营中高档商品的中小型精品超市,主力业态(07)中高档精品超市,2022年10月,第16页,思源顾问,其他业态,高端数码专卖店高尔夫用品专卖店高档礼品店高档休闲用品店其他特色专卖店(主要分布于地下一层),2022年10月,第17页,思源顾问,2022年10月,第18页,思源顾问,2022年10月,第19页,思源顾问,2022年10月,第20页,思源顾问,建筑风格建议,IBD中的传统风格商务建筑,与周边商务写字楼形成强烈对比满足外籍人士对于中国建筑文化、尤其是北京建筑文化的热衷中式风格已经开始体现在高端住宅产品当中,本项目应积极成为第一个具有中式意象的商业建筑群落,体现北京传统建筑的围合风格合内在精髓;
中式的建筑意象,现代的建筑元素“外中内洋”,2022年10月,第21页,思源顾问,商户深度访谈之市场参考租金,2022年10月,第22页,思源顾问,各业态规划租金情况表,结论:
按照市场可接受租金计算,年租金约8000万元,2022年10月,第23页,思源顾问,目录,一、目标商业业态及其租金承受力1.1、目标商业业态1.2、目标商户租金承受能力二、财务分析2.1、利用市场比较法进行租金测算2.1、通过租金进行售价测算2.3、财务测算(现金流测算)三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件,2022年10月,第24页,思源顾问,商业市场比较法进行商业租金测算,根据市场原则,我们在区域内选取四个相关项目、在区域外选取一个相关项目进行市场比较,得出本项目合理的商业租金价格。
一般商业项目可参照以下因素进行定价:
项目区位因素:
60%(包括地理位置、交通状况、标识性等)项目周边环境因素:
10%(包括写字楼、居民区、酒店的数量、档次等)项目建筑规划因素:
10%(包括建筑形态、面积大小、内部交通规划等)项目商圈氛围因素:
10%(有无商业氛围、传统商圈还是新创商圈等)项目整体规划因素:
10%(单一建筑还是综合建筑、商业档次等),2022年10月,第25页,思源顾问,商业样本选取,2022年10月,第26页,思源顾问,比较法一(第三置业),则本项目商业物业的租金比较价格1为:
9160%91.110%91.210%91.210%91.110%9.54元/天.M2,2022年10月,第27页,思源顾问,比较法二(好运街),则本项目商业物业的租金比较价格1为:
81.260%81.110%81.210%81.210%81.210%9.52元/天.M2,2022年10月,第28页,思源顾问,比较法三(女人街),则本项目商业物业的租金比较价格1为:
10160%101.210%100.810%100.810%101.210%10元/天.M2,2022年10月,第29页,思源顾问,比较法四(三里屯3.3项目),则本项目商业物业的租金比较价格1为:
11160%11110%110.810%11110%11110%10.78元/天.M2,2022年10月,第30页,思源顾问,比较法五(建外SOHO),则本项目商业物业的租金比较价格1为:
101.260%101.110%101.210%101.210%101.210%10.70元/天.M2,2022年10月,第31页,思源顾问,天元港商业租金价格测算,通过对上述几个项目的价格比较,本项目得出的价格为:
(9.54+9.52+10+1078+10.70)/5=10.11元/天.M2由此,本项目商业租金定价为9-11元/天.M2。
2022年10月,第32页,思源顾问,商业物业单位面积投资测算说明,单位面积租金为10.11元/建筑平米.天5成10年按揭保证内部收益率为8%按照10年净现金流的现值为零,测算单位建筑面积的销售价格,2022年10月,第33页,思源顾问,商业物业单位面积投资测算表,2022年10月,第34页,思源顾问,技术经济指标,结论:
按照市场比较法测算的租金10.11元来推导出的商业物业价格为每平方米23352元。
2022年10月,第35页,思源顾问,价格调整,本项目将于2年后投放市场,还应考虑以下因素进行价格调整:
北京市整体商业市场布局不合理,造成三环以外区域部分商业价格走势降低,空置率增加,影响了购房投资者的投资决策;
因国家政策影响,三环以内新增商业面积减少,对本案是一个发展机会;
未来预期风险因此,对本案商业物业价格调整如下:
结论:
建议本案商业物业出售价格为:
22500元/平方米出租价格为:
9.74元/平方米/天,2022年10月,第36页,思源顾问,写字楼产品市场定价方法的确定,北京东部写字楼市场竞争激烈;
而认知价值需要利用市场营销组合中的非价格变量,如宣传活动、广告等逐步在客户心目中确立;
市价反映了北京房地产行业的集体智慧,该价格既带来合理的利润,又不会破坏行业协调性;
市场比较定价法,2022年10月,第37页,思源顾问,本项目区域内写字楼租金状况,2022年10月,第38页,思源顾问,比较定价一,则本项目办公物业的比较月租金价格I为231.180%23110%231.110%25.07USD/M2,2022年10月,第39页,思源顾问,比较定价二,则本项目办公物业比较月租金价格II为251.180%25110%251.110%27.25USD/M2,2022年10月,第40页,思源顾问,比较定价三,则本项目办公物业比较月租金价格II为14180%141.510%141.510%15.4USD/M2,2022年10月,第41页,思源顾问,比较定价四,则本项目办公物业比较月租金价格II为250.980%251.110%251.110%24.50USD/M2,2022年10月,第42页,思源顾问,比较定价五,则本项目办公物业比较月租金价格III为380.880%380.910%380.810%30.78USD/M2,2022年10月,第43页,思源顾问,天元港写字楼物业租金价格测算,通过对上述几个项目的价格比较,本项目得出的价格为:
(25.07+27.25+15.4+24.50+30.78)/5=24.62USD/M2.月结论:
本项目写字楼租金定价为23-25USD/M2.月。
2022年10月,第44页,思源顾问,写字楼物业单位面积投资测算说明,测算单位面积租金为24.62USD/M2.月6成10年按揭保证内部收益率为8%按照10年净现金流的现值为零,测算单位建筑面积的销售价格,2022年10月,第45页,思源顾问,写字楼物业现金流量表,2022年10月,第46页,思源顾问,技术经济指标,结论:
按照市场比较法测算的租金24.62USD来推导出的商业物业价格为每平方米15819元。
2022年10月,第47页,思源顾问,价格调整,本项目将于2年后投放市场,还应考虑以下因素:
目前北京写字楼市场竞争激烈未来预期风险因此对写字楼价格调整如下:
建议本案写字楼物业出售价格为:
15000元/平方米出租价格为:
23.35USD/平方米.月,2022年10月,第48页,思源顾问,现金流量分析表,全部出售的情况全部出租的情况租售结合的方式(租赁30,销售70),2022年10月,第49页,思源顾问,经济技术指标,2022年10月,第50页,思源顾问,方案(01)全部出售,2022年10月,第51页,思源顾问,方案(02)全部出租,2022年10月,第52页,思源顾问,全部出租现金流入分析,2022年10月,第53页,思源顾问,方案(03)租售结合,2022年10月,第54页,思源顾问,租售结合现金流入分析,2022年10月,第55页,思源顾问,三种方式优劣势比较,2022年10月,第56页,思源顾问,建议,通过以上分析,我们建议采用租售结合的方式,具体阐述如下:
保留部分面积以优惠价格吸引主力店,带动其他区域的销售或招租;
商业部分保留一层及标识性强的部分自有物业;
写字楼部分保留30%的面积以优惠价格吸引主力企业入住;
在开发时序上,先行进行招商,经过一定的市场培育期,提升整个物业甚至周边其他物业的价值后,再行销售,可获取更大利润;
租售结合的方式既解决了自有产权、保证物业品质的问题,又可在一定期限内回收资金,同时保留产权部分还可以再行抵押贷款,获取更大资金支持;
2022年10月,第57页,思源顾问,目录,一、目标商业业态及其租金承受力1.1、目标商业业态1.2、目标商户租金承受能力二、财务分析2.1、利用市场比较法进行租金测算2.1、通过租金进行售价测算2.3、财务测算(现金流测算)三、商业业态规划及布局四、经营管理建议五、附件,2022年10月,第58页,思源顾问,业态组合及布局原则,有效的贯彻项目主题定位理念;
保证各业态之间的功能互补和价值互动;
保证全天候经济;
身份的象征、精神的享受;
业态的独特性和唯一性;
保证招商的实际可操作性;
2022年10月,第59页,思源顾问,如何确定业态规模与布局,目标业态市场可承受租金,本项目预计租金,?
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