蓝岸国际二期楼价格策略2Word下载.doc
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蓝岸国际二期楼价格策略2Word下载.doc
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统计220组(截止到7月27日)认筹客户中,本地客户为132组,其中受新政影响,因三套房不能贷款的客户为28组。
外地客户合计为88组,其中因公积金贷款政策影响的客户为36组,因银行贷款政策影响的客户为25组,共计61组,占到了69.32%的比例。
以上客户,受政策影响,均不能贷款,总计为89组,占到40.45%的比例。
目前办理咨询卡的客户,其中意向比较大,对项目比较认可,只需最终参考价格决定购买与否的客户为177组,占到了80.45%的比例。
其中存在“先办卡,购买与否等到时再说”心理的客户约为43组。
第三部分价格推导
一、周边楼盘价格调查
1、样本项目调查汇总
楼盘名称
平均标价
(元/平米)
折扣情况
修正后均价(元/平米)
备注
一次性
银行按揭
盛世江山
7600
9.5折
9.6折
7271
一次性比例为1/3
凤凰国际
8800
赠送10平米
7920
按照平均面积计算优惠幅度相当9折
衡山舒苑
8000
爱彼岸
7480
9.7折
9.8折
7305
皇冠国际
7400
7153
注:
调查样本的选择原则为以周边竞争项目为主,兼顾其他区域代表项目。
二、样本项目评估及加权计算
1、样本项目评估
项目
权重
蓝岸国际
区域地段
0.150
7
8
6.5
7.5
周边环境
0.102
交通条件
0.110
规模
0.128
8.5
户型设计
规划
0.080
园林
9
社区配套
0.050
建筑风格
0.100
生活配套
合计
1.000
7.593
8.014
7.525
7.466
6.902
7.603
2、各参考项目的权重
权重
0.30
0.15
0.1
各样本项目的权重实在充分考虑样本项目于的位置、产品类型、目标客户群体等因素确定的。
三、5#、7#楼均价计算
1、根据样板评估推导蓝岸国际均价
蓝岸国际均价=7271÷
7.593×
7.603×
0.3+7920÷
8.014×
0.3+8000÷
7.525×
0.15+7305÷
7.466×
0.15+7153÷
6.902×
0.1=7554.564
2、市场价格预测
均价
涨幅
1月
6800
2月
7000
2.94%
0.00%
3月
7300
4.29%
8448
-4.00%
4月
5月
-6.25%
6月
-0.40%
7900
7月
1.27%
月均
1.14%
-1.71%
由以上表格可以计算平均月度价格上涨率=(1.14%-1.71%+1.27%+0.00%)/4=0.18%。
3、样板调研时间为7月份,项目开盘时间为8月份,由此可以计算蓝岸国际5#楼和7号楼的预测销售均价为
7554.564×
(1+0.18%)=7568.162元/平米。
综合考虑蓝岸国际开盘均价设定为:
7600元/平米。
四、定价策略与执行
1、不同楼座的均价情况
在5号楼和7号楼的均价上我们要充分考虑两个楼座的采光、视野、户型结构及面积等因素。
2、5号楼调查表
5号楼
视野
采光
户型结构
户型面积
陈倩
34.5
逄金凤
33
吕利利
31
薛芹
张宗田
34
王春证
51.5
49.5
51
44.5
196.5
3、7号楼调查表
7号楼
32.5
6
29
32
31.5
42
45.5
46
53.5
187
4、推导5号楼和7号楼的分别均价
5号楼总建筑面积为18018㎡,7号楼建筑面积为21930.58㎡,两栋楼总计建筑面积为39948.58,根据以上调查参数和两栋楼面积可以得出分别均价。
5号楼均价=39948.58/(21930.58*187/196.5+18018)*7600=7807.208
7号楼均价=39948.58/(18018*196.5/187+21930.58)*7600=7429.76
5、5号楼价格
5号楼一个单元两梯四户,根据每户的结构、面积、视野和采光不同,在设定单价时在同层层差上我们以01户为基准,02户比01户高150元/平米,03户比01户高50元/平米,04户比01户低200元/平米。
在楼层差设定时我们的原则时将价格的重心设定在畅销的中间楼层,低楼层设高层差,高楼层设底层差的原则,13和14层价格与11层相同,33层价格与31层相同。
具体层差为1-2层到4层的层差为100元,4-5层到10层的层差为80元,10-11层和12层的层差为50元,12-13层层差为-50元,13-14层层差为0元,14-15层的层差为150元,15-16层到24层的层差为50元,24-25层到32层层差为30元,32-33层层差为-30元。
6、七号楼价格
7号楼二个单元,每个单元两梯四户,根据每户的结构、面积、视野和采光不同,在设定单价时在同层层差上我们以1单元01户为基准,1单元02户比1单元01户高50元,1单元03户低150元,1单元04户低300元,2单元01户低250元,2单元02户低100元,2单元03户低50元,2单元04户低100元。
在楼层差设定时我们的原则与5号楼相同,经过综合考虑我们将7号楼1单元04户作为项目起价价格设定为6200元/㎡。
第四部分开盘当天价格策略
一、开盘当天执行的政策
办理咨询卡客户优惠额度为每套2万元,一次性付款客户享受9.8折优惠,按揭付款享受9.9折优惠。
二、开盘当天表列价格的调整情况
1、在调整开盘执行的表列价格时,要将针对办理咨询卡客户每户2万元优惠的累加到开盘当天的表列价格,调整明细为:
5号楼01户每平米涨142元,02户涨151元,03户涨151元,04户涨142元。
7号楼1-01户每平米涨223元,1-02户涨243元,1-03户涨243元,1-04户涨225元,2-01户涨225元,2-02户涨243元,2-03户涨243元,2-04户涨223元,7号楼1单元104户单独调整,调整到6288元/平作为开盘时的起价。
调整后均价为7793.90元/平米。
2、开盘当天一次性付款的9.8折优惠和按揭客户的9.9折优惠不累加到表列价格的调整上面。
3、开盘当天成交的未办理咨询卡的客户同样能够享受以上全部优惠。
4、开盘当天优惠的计算公式为:
一次性付款实际成交总价=表列价格总价*0.98-20000元。
按揭付款实际成交总价=表列价格总价*0.99-20000元。
5、开盘当天的老带新政策、抽奖活动等其他优惠不累加到表列价格的调整上面。
三、开盘后价格的调整
1、从开盘后的第一天,取消办理咨询卡的每户2万元优惠;
2、从开盘当天(8月28日)到9月12日,购房客户仍享受一次性付款客户享受9.8折优惠,按揭付款享受9.9折优惠,9
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