抵押贷款及其证券化论文绪论Word下载.doc
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债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以所抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
抵押时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。
抵押只有经过登记才能发生法律效力,抵押的终止以登记注销为准。
房地产抵押分为实物抵押和权证抵押。
实物抵押,则意味着房地产所有权和使用权一起抵押给银行,在抵押期间,房地产实物被银行保管,一般不能使用。
权证抵押,只是将产权做抵押,在抵押期间房地产仍然可以使用、出租、收益等。
目前我国房地产抵押主要采用权证抵押形式,如存量房抵押、购房抵押(购房商业性抵押贷款、购房公积金抵押贷款、购房组合抵押贷款)。
1.2房地产抵押贷款
房地产抵押贷款是购房者以其所购买的房地产作为抵押物而由金融机构提供给购房者的贷款,购房者(借款人)按期向金融机构支付本息。
由于房地产具有不可移动性、耐久性、异质性、供应有限的物理特征,地段因素对房屋有着重要的制约作用,土地资源的有限性和不可再生性导致房产因土地的不断增殖而增殖,因此,从房地产的特征来看,它是理想的抵押担保物。
由于房地产通常价值量大,因此抵押贷款购房是房地产购买、投资的主要形式。
目前我国房地产抵押贷款可分为存量房抵押贷款与购房抵押贷款,它们采用权证抵押形式。
存量房抵押贷款就是以现有的房地产向银行抵押,获得贷款,以解决资金的不足。
它可分为融资性抵押贷款与存量房买卖抵押贷款。
融资性抵押贷款的期限一般较短,利率较高,贷款成数较低,目前在我国此类贷款期限一般最长为5年,此种抵押贷款,借款人不一定是房屋的产权人。
存量房买卖抵押贷款的年限、利率与住房抵押贷款大致相同,但贷款成数较小,借款人是购房人。
随着存量房交易规模的扩大,存量房买卖抵押贷款规模也逐渐变大。
购房抵押贷款,即通常的住房抵押贷款,目前是我国房地产抵押贷款的主要方式,是本文研究的主要对象。
它包括商业性住房抵押贷款(按揭)、住房公积金贷款及住房组合贷款(公积金+按揭)。
根据所购房屋建成与否,以上贷款又分为现房抵押贷款与期房抵押贷款。
住房按揭贷款与住房组合贷款是目前住房抵押贷款市场的主流。
按揭贷款与组合贷款,就是为了某个楼盘的销售,往往先由发展商与银行签定合作协议,当购房者购买商品房时,可以先支付相当于商品房总价一定比例的首期款(一般不小于20%),由购房者持购房合同到银行申请抵押贷款,银行将该购房者视为商品房的产权人,与之签定商品房抵押贷款合同,购房者到房地产管理部门办理房产所有权转让和抵押手续,取得房地产权证,将房地产他项权利证明(抵押证书)原件及房地产证复印件送交银行,银行将贷款以购房者的名义直接转到发展商的帐户上。
从签定抵押贷款合同起到银行取得房地产他项权利证明(抵押证书)原件及房地产证复印件止,发展商作为购房者的担保方。
1.3房地产抵押贷款二级市场
房地产抵押贷款二级市场即房地产抵押贷款债权转让市场,是指金融机构将所持有的房地产抵押贷款转售给其他投资者,或者以所持有的房地产抵押贷款作为担保,发行抵押贷款证券的市场。
房地产抵押贷款二级市场分为证券化市场和非证券化市场两部分。
非证券化市场是指由投资者直接买断房地产抵押贷款。
证券化市场因其具有的流动性强的特点,成为房地产抵押贷款二级市场发展的重心所在。
通过房地产抵押贷款二级市场,使金融机构已经形成贷款资产的债权变成货币资金,重新运用于新的房地产抵押贷款。
通过这种方式,将房地产抵押贷款市场与全国资本市场紧密联系起来,把本来不做抵押贷款业务的投资者间接引入抵押贷款市场,把居民的各种短期消费资金间接导入抵押贷款市场,作为长期性的资金加以使用,从而扩大了房地产的投资总量,增加了金融机构资金的流动性。
1.4房地产证券化
房地产证券化,就是将房地产投资直接转变成有价证券投资形式,投资人从拥有房地产的所有权变为拥有证券的债权。
房地产证券化是房地产融资手段的创新,是随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的。
房地产证券化目的是将房地产动产化、细分化,利用证券市场的功能,在不丧失房地产产权的前提下,将其资产化、流动化。
从发达国家的实践来看,房地产证券化分为房地产抵押贷款证券化和房地产投资权益证券化(商业房地产权益证券化)。
1.5房地产抵押贷款证券化
房地产抵押贷款证券化(Mortgage-BackedSecurities,简称MBS)就是将在当前和未来产生收入现金流的房地产抵押贷款转变为在资本市场上可以销售和流通的证券的过程。
它是房地产证券化的一种主要表现形式【10】。
目前通用的房地产抵押贷款证券化的基本结构见图1—1。
信用评级机构
信用增级机构
信用增级
信用评级
金融机构
原始权益人
(发起人)
发行人
资产出售
投资者
发行MBS
MBS
发行收入
转让收入
债务
偿还
债权
债务偿还
原始债务人
(借款者)
MBS偿还
受托人
服务人
图1—1房地产抵押贷款证券化的基本结构图
在证券化过程中,金融机构作为原始权益人(发起人),将其持有的房地产抵押贷款汇集成抵押贷款组合,出售给为证券化而成立的公司(发行人)。
往往由发起人或第三方组建公司作为发行人。
发行人将其所购得的抵押贷款组合,经过担保、保险、评级等形式增强信用后,以此抵押贷款组合作为抵押,向投资者发行可以在二级市场上流通的房地产抵押贷款证券。
发行人以其所拥有的房地产抵押贷款组合所产生的现金流量来支付给投资者。
在支付时,往往由服务人(通常由发起人兼任)负责向原始债务人收款,然后将房地产抵押贷款所产生的现金流量转交受托人,再由受托人向房地产抵押贷款证券的投资者支付本息。
1.6建立抵押贷款二级市场,实行证券化的作用
世界各国的发展实践表明,住房抵押贷款是实现住房商品化的有效途径。
抵押贷款二级市场是房地产抵押贷款市场的重要组成部分,它的建立和发展对住宅产业的发展有着十分重要的作用。
1.6.1增加抵押贷款资金来源
随着住房制度的改革,住房消费市场的形成,抵押贷款购房被人们逐渐接受,抵押贷款需求量迅速增长。
如果仍依赖传统的融资模式,抵押贷款发展到一定规模时,银行必定会面临较大的资金缺口,无法进一步扩大抵押贷款业务,无法满足客户的需求,将会出现银行资金来源短期性与抵押贷款资金需求长期性的矛盾,不符合银行资产负债管理的要求。
部分住房抵押贷款业务发展较快的银行或其分支机构,已经面临资产流动性不足和资金紧缺的困难,并影响到了住房抵押贷款的进一步扩张。
随着住房抵押贷款业务的迅猛发展,这种矛盾必然将更大范围地显现。
根据银行资产负债管理原理,银行资产与负债之间要建立期限和利率的对称关系,即长存长贷、短存短贷。
房地产贷款占用资金多、时间长,因此,房地产贷款资金筹集来源应以中长期资金为主。
筹集中长期资金是合理安排银行资产结构、减少经营风险,持续、稳定和协调发展的重要途径。
如果银行在经营过程中,在负债业务中,中长期存款下降,短期存款上升,而资产业务中,中长期资产上升,则必然带来银行房地产贷款业务的萎缩或存在支付危机、信用危机。
为了弥补资金缺口,银行就需要促进房地产抵押债权的流通。
因此,抵押贷款二级市场的建立与健全发展成为必然的选择。
发展抵押贷款二级市场,用抵押贷款证券化的方式,进入资本市场,建立新的融资途径,采用“贷款→贷款出售→再贷款”的模式,加速资金周转,提高资金效率,从资本市场上不断获得资金用于发放抵押贷款,支持更多的人买房。
同时,由于筹集的资金为中长期资金,符合银行资产负债管理的原理,减少了银行的支付危机、信用危机。
1.6.2分散和降低银行的风险
目前我国抵押贷款的还款期限一般都在10年以上。
在还款期内,如果缺乏二级市场,抵押贷款不具有流动性,银行必须独自承担利率波动、通货膨胀、贷款人违约等的风险损失。
当风险过于集中或过大时,银行就会缩减或停止抵押贷款,导致抵押贷款业务的萎缩。
如果风险能够得到有效降低和分散,银行就会在一定程度上放宽贷款的限制条件,从而满足居民的贷款需求。
利用抵押贷款二级市场,实行抵押贷款证券化,银行出售抵押贷款,将贷款风险和负担通过二级市场释放出去。
一方面盘活存量资产,降低风险;
另一方面密切与资本市场的联系,进一步扩大抵押贷款规模,降低风险,提高流动性和变现性。
二级市场和证券化克服了抵押贷款流动性低的弱点,使抵押贷款拥有更多的资金来源,扩大了贷款规模,形成了良性循环。
随着我国加入WTO,国内金融市场的开放,我国商业银行必将面临激烈的国外同业的竞争。
发展抵押贷款二级市场,扩大抵押贷款业务,抢先占领证券化市场,具有重要的意义。
1.6.3减轻借款人负担
利用抵押贷款二级市场和证券化,使抵押贷款资金尽快回收,可以取得较低成本的资金,这样能够让银行为居民购房提供更多的、利息较低的抵押贷款,增加居民的有效需求,减轻借款人利息负担。
解决买房融资难的问题,间接帮助房地产开发商售房。
1.6.4丰富我国的证券品种
我国证券市场现有的投资品种因风险较大、回报不高等原因,很难满足国内外投资者的需要,而抵押贷款证券的发行,丰富了证券品种,扩大了证券市场的容量,为投资者开辟了新的投资渠道,满足了特定投资者的需求。
抵押贷款证券一般期限长,可以满足长期资本市场发展的需要。
由于房地产保值性、固定性、收入稳定性,因而房地产抵押贷款证券是资本市场长期投资的理想工具。
1.7本文研究方法
本文借鉴了国外的成功经验,研究了我国房地产市场与金融市场的热点问题。
建立房地产抵押贷款二级市场,实行抵押贷款证券化,将是我国的必由之路。
由于我国房地产抵押贷款市场是随着我国市场经济的发展、我国房地产市场的发展而发展的,在我国特定的市场环境下,我国的房地产市场以及房地产抵押贷款市场具有一定的特点。
因此从第2章起,本文先对我国的市场经济环境、我国的房地产业发展情况进行研究,在此基础上,对我国的房地产抵押贷款市场情况进行分析。
对照研究了国外房地产抵押贷款一级、二级市场以及证券化的特点和经验,研究了目前我国的房地产市场、房地产抵押贷款市场的风险和对策,研究了目前在我国建立房地产抵押贷款二级市场、实行证券化的障碍和风险及对策。
根据目前我国的市场环境、房地产市场具体情况、房地产抵押贷款市场具体情况,提出了在我国实行证券化的可行性以及具体操作模式和方法。
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