房地产调控政策路线图Word文档下载推荐.doc
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国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件),将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一,明确提出要保持房地产业的持续健康发展,要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义,要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策,调整住房供应结构,增加普通商品住房供应,加强对土地市场的宏观调控,对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区,要控制此类项目的建设用地供应量,或暂停审批此类项目。
中原点评
2003年的宏观调控重点是规范房地产市场,防止房地产泡沫,重点政策文件包括“121号文”和“18号文”,18号文将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一,明确提出要保持房地产业的持续健康发展。
从调控的市场影响来看,2003年,全国商品房销售面积持续保持快速增长,带动了商品房销售价格保持稳中趋升的态势。
1至11月,全国商品房平均销售价格为2456元/平方米,同比增长4.80%。
土地市场方面,由于2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得,致使土地价格上涨幅度较大。
2004年
2004年3月
8·
31大限提高拿地“门槛”调控开始
继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后,国土资源部、监察部又联合发文,严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕,否则国土部门有权收回土地,是为“8·
31大限”。
此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。
2004年10月
央行十年首次宣布上调存贷款利率
中国人民银行决定从2004年10月29日起,上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。
同时,进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。
金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再
设定上限,贷款利率下浮幅度不变,贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。
对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理,最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍,贷款利率下浮幅度不变。
2004年的调控重点是抑制投资过热和房地产投机行为,实行稳健的货币政策控制信贷规模,紧缩银根抑制部分行业过热问题。
设定“8·
31”土地大限,4月份实行的半年不批新增土地政策,使得土地购置和开发面积增幅在二、三季度有了明显回落。
但是从市场影响来看,调控效果并不明显。
2004年,房地产市场仍然保持快速增长态势,开发规模与销售价格双双高速增长。
上海、北京等热点城市出现开发投资泡沫,房价增长迅速。
全国商品房销售额始终保持30%以上的增长率。
尤其是中部地区商品房供需两旺,房地产开发投资快速增长的同时,销售额增幅一直在60%左右。
2005年
2005年3月
房贷优惠政策取消调控涉及消费层面
央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策。
宣布取消住房贷款优惠利率;
对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%。
央行此举表明,中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。
房地产税改革深入
财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示,中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻,问题严重,今后一段时期将重点推进房地产税改革。
国八条出台调控上升到政治高度(老国八条)
国务院出台八点意见稳定房价。
一是高度重视稳定住房价格;
二是将稳定房价提高到政治高度,建立政府负责制;
三是大力调整住房供应结构,增加普通商品房和经济住房土地供应;
四是严格控制被动性住房需求,主要是控制拆迁数量;
五是正确引导居民合理消费需求;
六是全面监测房地产市场运行;
七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;
八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
2005年5月
七部委意见发布(新国八条)
国务院办公厅发出通知,转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》,要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,作为加强宏观调控的一项重要任务。
2005年9月
银监会212号文件收紧房产信托
2005年9月底,由银监会制定的房地产信托管理文件(即“212号文”)开始下发至各地银监局。
该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》,《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格限制。
2005年10月
国税总局重申二手房交纳个税
2005年10月11日,国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号),文件正式明确了个人买卖二手房必须交纳个人税。
文件明确,在办理二手房过户时,要做到各税统管,不能只负责征收契税,其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。
2005年初,以上海为首的长三角地区,房地产投机盛行,房价飞涨。
2005年3月开始,从中央到地方政府连续出台的一系列政策,从抑制短期炒作、引导购房需求、改善供应结构三方面对房地产市场进行了宏观调控。
此次受宏观调控影响最为明显的是长三角地区,一手二手住宅市场销售面积和价格均出现明显回落。
其中,上海住宅均价下跌的幅度最大。
整个市场出现逆转,买方市场逐渐强势,楼盘降价呈蔓延之势。
与此相反,珠三角地区、环渤海湾地区及中西部地区的市场经过短暂的观望及调整期后,于第三季度开始恢复并反弹。
其中的一线城市如北京、深圳、广州,受此次宏观调控的影响程度较小。
受政策的影响,自第三季度后,四大城市二手住宅的销售面积和销售价格均出现了大幅度的下降。
销售面积方面,北京、广州、深圳分别环比第二季度下降了18%、30%、35%。
销售价格方面,北京、上海、广州、深圳等一线城市都有不同程度的下跌,其中上海下跌的幅度最大。
据中原领先指数显示,上海自2005年5月价格持续下跌,9月的指数已经回落到2004年年底的水平。
2006年
2006年4月
房贷利率再次上调调控卷土重来
4月27日央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点,其中,5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。
这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率,此次加息主要是为了抑制投资需求,进一步稳定房地产价格。
2006年5月
国六条出台
5月24日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。
会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施,新一轮调控大幕开启。
国务院出台限制套型90/70政策
5月29日国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发[2006]37号),人称九部委“十五条”,对“国六条”进一步细化,而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定,提出90平方米、双70%的标准。
国税总局出台二手房营业税政策
5月31日国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件),对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。
要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。
2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售,应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。
2006年7月
未取得预售许可证不得发布预售广告
7月6日出台的166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》,要求房地产开发企业取得预售许可证后,应当在10日内开始销售商品房。
同时加强房地产广告发布管理,未取得商品房预售许可证的房地产项目,不得发布商品房预售广告。
建设部出台171号“外资限炒令”
7月11日建设部联合其他五部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,被业内称为“外资限炒令”,加强了对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。
108号文强制征收二手房转让个人所得税
7月26日国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,宣布从8月1日起,各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。
2006年8月
土地新政出台
8月1日国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行,《规范》对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化,进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。
央行调整金融机构人民币存贷款基准利率
中国人民银行决定,自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,一年期贷款基准利率上调0.27个百分点;
其他各档次存贷款基准利率也相应调整,长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。
建设部出台廉租房管理实施办法
8月30日建设部《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》出台,提出加强城镇廉租住房制度建设,规范城镇廉租住房管理。
2006年9月
房地产市场整顿
《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)和《建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房[2006]166号)要求,就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案。
2006年国务院、建设部、国土资源部等多部委于5月出台“国六条”及其15条细则,此后并针对外资准入、土地控制等出台诸多相关政策。
宏观调控下,北京、上海、广州、深圳四大城市表现特征鲜明:
北京房地产在2006年宏观调控下,开发投资力度减弱。
然而商品住宅价格保持较快上升势头,不能“刹车”的住宅价格进一步激化北京住宅供不应求的矛盾。
上海住宅市场在“等待观望”中前行,价格平稳。
广州房地产市场加大了投资力度,房地产建设和竣工速度同步加快,2006年广州的商品住宅价格涨势明显。
由于广交会和亚运经济的拉动效应,广州写字楼和商铺市场交易和投资较为活跃。
深圳房地产投资力度加大,但短期内仍难扭转供不应求的历史矛盾,住宅市场价格飞速上涨。
由于当地经济持续发展,跨国企业和本地企业抓紧市场布局和扩张,深圳写字楼和商铺供需活跃。
政策的影响力
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