地价评估中疑难问题的技术处理文档格式.doc
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上述方方面面都体现了土地估价的科学性。
作为一门艺术,土地估价具有很强的实践性。
在具体土地估价活动中,估价师需要根据自身的经验选择适当的估价方法和参数,在撰写估价报告的时候,要把每份估价报告当作雕塑一件艺术品来处理,做到格式规范、内容真实、方法得当、参数合理、叙述简练、语言流畅、前后描述一致、逻辑严密、结论可靠。
上述方方面面都体现了土地估价的艺术性。
估价报告是评估机构向委托方说明评估情况、程序和结论的书面文件。
它既是受托评估机构履行委托评估协议、进行估价情况的总结,又是一份合乎职业标准的专家评估意见,在必要时可作为公正性文件。
最后提交的评估报告是委托人的财产。
评估报告质量的高低,撰写用语的严密、准确,不仅反映评估人员的专业水平,而且直接关系到有关各方的利益。
对于估价师和评估机构而言,能够很好的规避风险,一份好的估价报告,能够给企业带来很好的声誉。
对评估报告中相关问题进行深入探讨,有助于估价人员加深对《规程》的理解,使土地估价的科学性和艺术性得到更好的显现。
本人根据有关资料结合评估工作实践的一些初浅体会,希望能起到抛砖引玉的作用。
一、估价方法中的几种疑难问题及处理
(一)估价原则
简要说明估价所遵循的主要原则。
不同估价对象、估价目的和估价方法,原则不同。
要灵活运用,不要千篇一律。
建议使用:
1.替代原则(所有方法适宜);
2.变动原则(所有方法适宜);
3.需求与供给原则(所有方法适宜);
4.预期收益原则(收益法);
5.最有效利用原则(剩余法、收益法);
6.贡献原则(剩余法、成本法、收益法);
7.报酬递增递减原则(剩余法、比较法、收益法、基准地价系数修正法、路线价估价法)。
(二)估价方法的适用范围及选择
1、各种估价方法的适用范围
估价方法
价格类型
适用范围
收益还原法
收益价格
只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物,或房地产的估价。
但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
市场比较法
比准价格
从适用条件来看,主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区;
从评估目的和评估结果的形式来看,可直接用于评估土地的价格或价值,可用于评估土地或房地产的租金,可用于其他评估方法中有关参数的求取。
剩余法
积算价格
A.待开发土地的估价;
B.待拆迁改造的再开发房地产的估价;
C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价;
D.现有新旧房地产中地价的单独评估
。
成本逼近法
一般适用于新开发土地、工业用地、特殊性土地估价,特别适用于土地市场不发育,缺乏交易实例,无法采用其他方法进行估价的土地。
不适合评估商业和住宅用地。
基准地价系数修正法
适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价。
路线价估价法
适用于市街地,主要用于商业繁华区域土地价格的评估,对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市,效果更佳。
需要较多的交易实例,且市场要规范。
2、估价方法的选择
简要说明估价中采用的主要方法、方法选择的依据,这里估价方法应根据估价目的和估价对象特点等选定,并与估价原则和估价依据衔接一致,所选估价方法不少于两种。
3、各种方法运用中易出现的问题和处理
1)市场比较法
a.比较案例不符合选择的原则
①可比实例选取不当、不足。
②可比实例描述不清。
③可比实例交易日期不清。
交易期日的修正不但应与前面的一般因素和区域因素描述相对应,还应与其他方法相一致。
b.比较案例未建立统一可比价格基础
c.区域因素、个别因素修正系数的确定无理由、依据或说明或各因素权重选取不当。
①可比因素选择不要漏掉主要的影响因素
②因子描述要客观实际,待估宗地的区域因素和个别因素中各因子要与前述的相一致。
d.各因子的修正幅度要和因子的影响权重及不同条件的差异建立相关关系。
因素修正幅度过大。
每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%。
调整幅度过大,也说明了可比实例选取不当。
2)收益还原法
a.在求取估价对象收益,特别是纯收益时无依据,或依据不充分;
①具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应条件;
②收益应是客观收益,还有其他衍生收益;
③收益是长期的、安全可靠的收益;
④对于收益还要考虑空房损失;
b.费用中涉及到的项目和各项参数标准,要有依据;
c.公式选取不当;
d.资本化率求取无方法、依据,取值不当;
对于还原利率的确定方法、依据和标准,要有充分的理由。
e.收益年限确定有误。
3)剩余法(假设开发法)
剩余法一般分为两种情况:
一是待开发土地、拆迁改造的再开发土地、空地等土地评估采用假设开发法,计算公式为:
土地价格=预测不动产总价-建筑总成本(含建筑费、专业费、不可预见费等)-投资利息-利润-租售费用-税费
二是地上已有建筑物(符合规划,不再改变规划条件)的土地评估,采用剩余法,计算公式为:
土地价格=不动产总价-房价(房屋现值)
易出现的问题和处理:
a.土地最佳利用方式的确定
通过分析宗地条件,考虑规划及管理等限制条件,确定土地最佳利用方式;
评估时要注意规划限制对土地未来利用的影响,采用的规划参数要准确可靠。
b.明确开发完成后的利用方式(租或售),依据目前市场状况估算不动产总价,需说明方法及依据。
c.对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据;
对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准;
4)成本逼近法
a.首先要把握好成本逼近法的适用范围;
b.要详细说明土地取得费的各项组成项目及费用标准,并说明其确定的依据;
c.明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准;
d.有关税费、贷款利息及投资回报率的确定,要说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
土地增值标准的确定方法和依据;
e.注意区分划拨用地和出让用地价格的不同;
5)基准地价系数修正法
a.对基准地价的对应的基准日理解;
介绍基准地价公布的文号、公布时间或基准地价报告名称及通过省及土地管理部门验收合格的时间;
一般情况下已公布的时间作为基准地价对应的基准日。
b.对基准地价的涵盖范围不清;
基准地价的范围、地类的划分、土地级别、地价的内涵(年限、土地开发程度、基准地价包含的内容);
对不在基准地价范围内的宗地,又无其他方法可选择的,可参照其他区域的基准地价,但参照时要有充分的理由阐明为什么参照及参照的土地级别;
c.对基准地价的价格内涵理解;
基准地价一般是由征地费(拆迁安置费)、土地开发费、征地的相关税费、出让金等组成(熟地)。
但有的不含有土地开发费(毛地或生地);
d.对基准地价修正体系了解不足。
一定要明确待估宗地所处的土地级别或区域基准地价和对应的因素修正系数表及因素条件说明表;
因素条件说明表中涉及到的因子应在前面的区域因素和个别因素中详细描述。
e.有些城市基准地价是现状条件下的平均地价,没有达到最有效使用。
按照最有效原则,就需要进行修正,或对该种方法的成果权重可以取得低一些;
6)路线价估价法
目前各地方用得比较少,我只简单的说一下,在路线价确定了以后,关键是要结合宗地的自身条件,对深度、形状、宽度、宽深比、容积率等进行修正。
修正体系的全面和合适与否对价格影响较大。
二、有关技术参数的技术处理
(一)土地还原率
还原利率是贯穿于各种土地估价方法的一条横线,还原利率的高低对估价结果的影响相当得敏感。
深刻的研究还原利率,把握好这一技术参数具有重要作用。
还原利率实质上是一种收益率,土地估价中的还原利率应等同于与获取不动产上所产生的纯收益具有同等风险的资本收益率。
谈到资本收益率,我给大家讲一个亿万富翁的神奇公式,也是我在网上看到的。
说假定有一位年轻人,从现在开始能够定期每年存下1.4万元,如此持续40年;
但如果他将每年应存下的钱都能投资到股票或房地产,并获得每年平均20%的投资报酬率,那么40年后,他能积累多少财富?
一般人所猜的金额,多落在200万元至800万元之间,顶多猜到1000万元。
然而正确的答案却是:
1.0281亿,一个令众人惊讶的数字。
这个数据是依照财务学计算年金的公式得之,计算公式如下:
1.4万(1+20%)40=1.0281亿。
这个神奇的公式说明,一个25岁的上班族,如果依照这种方式投资到65岁退休时,就能成为亿万富翁了。
上述这个公式可以看出,一年1.4万不难挣,40年的工作时间也不用担心,关键在于每年平均20%的投资报酬率。
确定还原利率主要有三种方法:
1、土地纯收益与价格比率法:
应选择三宗以上近期发生交易的,且在交易类型上与待估土地相似的交易实例,以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
在土地价格趋势变化比较大的情况下,由于租赁市场和交易市场不是同步发展,还原利率在一定时期变化比较大,这种方法求取还原利率应该慎重使用。
不要一味得坚持采用这种方法,应和其他方法相结合来确定。
就西安市来讲,土地还原利率和房地产还原利率目前的租售比(还原利率)在4%左右。
2、安全利率加风险调整值法:
即还原利率=安全利率+风险调整值。
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期存款年利率;
风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
中央银行于05年3月17日加息也意味着我国进入加息周期,银行将实行更为谨慎的货币政策,最近国家不但提高了存贷款利率,而且还提高了存款准备金率,从房地产的金融政策上来讲,实行了紧缩的宏观经济政策。
既然还原利率和存款利率密切相关,存款利率上调,势必造成还原利率升高。
另外在确定还原利率时还应考虑由于房地产投资风险的加大,还原利率的风险调整值也应加大,从而促使还原利率提高。
3、投资风险与投资收益
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