房地产估价师:项目融资方案分析模拟试题_精品文档Word下载.doc
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B.指数平滑法
C.市场因子推演法
D.简单平均法
4、对房地产利用的限制不包括。
房地产权利的设立和行使的限制
房地产使用管制
房地产空间范围的限制
房地产相邻关系的限制
5、某宗土地面积为2000㎡,城市规划规定的限制指标为:
容积率3,建筑密度30%。
在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下,下列建设方案中最可行的是。
建筑物地面一层建筑面积为800㎡,总建筑面积为5000㎡
建筑物地面一层建筑面积为1400㎡,总建筑面积为5000㎡
建筑物地面一层建筑面积为600㎡,总建筑面积为5500m,
建筑物地面一层建筑面积为600㎡,总建筑面积为2500㎡
工业用地的监测点评估价格
6、某建设项目建设期3年,各年计划投资额分别为:
第一年3600万元,第二年4800万元和第三年3800元,年均价格上涨率为5%,该项目建设期间涨价预备费为__。
A.1570.975万元
B.1370.975万元
C.1270.975万元
D.1070.975万元
7、在互斥的投资选择中,选择其中一种投资而非另外一种投资时所放弃的收益,在经济学上叫做。
经济成本
机会成本
会计成本
补偿成本
8、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成不便于商务办公和需求减少,估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为10000m2,运营费用率为40%。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼将发生()万元的贬值。
A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675.40
9、结合保险的本质,属于保险基本职能的是职能。
分散危险
融通资金
防灾防损
分配
执行层的组织协调
10、某套住宅总价为30万元,套内建筑面积为125m2,套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑面积为25m2。
该套住宅每1m2建筑面积的价格为()。
A.1667元/m2
B.1765元/m2
C.1875元/m2
D.2000元/m2
11、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象,同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。
A.成本加成定价法
B.价值定价法
C.目标定价法
D.认知价值定价法
12、从2005—2009年,某市商品房开工量分别为30万、60万、80万、95万、120万,若以2005年为基期,则2009年该市商品房开工量的定基增长速度为%。
100
200
300
400
13、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是。
投资率是投资回收与投入资本的比率
风险大的投资,不确定因素多,故报酬率应低。
反之,报酬率应高
当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将提高所要求的报酬率
当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
14、__是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。
A.网络图法
B.坐标系数
C.横道图法
D.表格法
15、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元,房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50%,余额为1000万元的抵押贷款,该在建工程的再次抵押价值为__万元
A.2500
B.3000
C.3500
D.4000
16、下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是__。
A.柱是独立支撑结构的竖向构件,它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载
B.梁是跨空间的横向构件,它在房屋中承担板传来的荷载,再传到支承它的柱上
C.板是直接承担其平面荷载的平面构件,它支承在梁上或直接支承在柱上,把所受的荷载再传到梁或柱
D.柱、梁、板只可预制,不可现制
17、目前,我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。
A.60%
B.70%
C.80%
D.90%
18、房地产估价的最高最佳使用原则必须同时符合的标准中,并不包括__。
A.价值最大化
B.双方都认可
C.经济上可行
D.技术上可能
19、__是指消费者在某特定时期内和一定市场上,按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。
A.供给
B.需求
C.购买能力
D.购买欲望
20、__是指投资者将资金投入房地产后,失去了其他投资机会,同时也失去了相应可能收益时,给投资者带来的风险。
A.比较风险
B.时间风险
C.持有期风险
D.资本价值风险
21、下列股东权利中属于共益权的是
出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权
股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利
表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利
股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权
22、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括__。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.造价分析法
D.指数调整法
23、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。
A.30
B.50
C.100
D.150
24、估价上的折旧注重的是。
原始取得价值的减价修正
原始取得价值的摊销与回收
重置价值的摊销与回收
价值的减价修正
25、下列关于分户图的说法不正确的是__。
A.分户图表示房屋权属范围的细部,明确异产毗连房屋的权利界线,是房产证的附图
B.分户图的方位应以图的正上方为北方向,并在适当位置注明
C.分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、房屋建筑面积和房屋边长等
D.房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积,标注在分户图框内
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;
少选,所选的每个选项得0.5分)
1、记账凭证按照经济业务是否涉及货币资金分为三种。
收款凭证
付款凭证
转账凭证
原始凭证
记账凭证
2、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%,从房地产开发贷款的风险来看,乙企业比甲企业面临更大的__风险。
A.市场
B.财务
C.政策
D.经营
3、现有某待开发项目建筑面积为3850m2,从当前开始开发期为2年。
根据市场调查分析,该项目建成时可出售50%,半年和一年后分别售出其余的30%和20%,出售的平均单价为28507元/m2,若折现率为15%,则该项目开发完成后的总价值的当前现值为__万元。
A.766
B.791
C.913
D.1046
4、从较长时期来看,国内外统计资料表明,房地产价格的上涨率__一般物价的上涨率。
A.高于
B.等于
C.低于
D.不确定是高于还是低于
5、在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行__义务,并对造成的损失承担赔偿责任。
因不可抗力或者__造成的损失,房地产开发企业不承担责任。
A.维修,使用不当
B.保修,使用不当
C.保修,错误使用
D.维修,错误使用
6、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案,经测算,三个方案净现值的期望值分别为=1500万元,=1800万元,=2200万元;
净现值的标准差分别为甲=890万元,=910万元,=1200万元,则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是(2007年试题)
乙<丙<甲
甲<乙<丙
丙<甲<乙
乙<甲<丙
借款合同
7、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上,将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来,在综合考虑主要风险因素影响的情况下,对随机收入、支出流的概率分布进行估计,并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨,用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险,进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是__。
A.概率分析
B.蒙特卡洛法
C.解析法
D.杠杆分析
8、下列有关房产图的表述中,错误的有。
测定房屋四至归属及丈量房屋边长,计算面积,要绘制房产分幅平面图;
测定房屋平面位置,要绘制房产分丘图;
测定权属单元产权面积,要绘制房产分户图
建筑物密集地区的分幅图一般采用1:
1000的比例尺,其他区域的分幅图可以采用1:
500的比例尺
房产分丘图是房产分幅图的局部明细图,也是绘制房产权证附图的基本图,比例尺为1:
100~1:
1000
房产分户图是房产证的附图
房产分户图比例尺一般为1:
500
9、下列估价公式中,错误的是__。
A.土地价格=房地价格-建筑物价格
B.房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务
C.建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值
D.房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格
10、按照目前我国的有关土地管理规定,征收耕地的补偿费用不包括__。
A.土地使用费
B.土地补偿费
C.安置补助费
D.地上附着物和青苗的补偿费
11、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。
为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执(从)业人员市场行为提供依据
为社会公众查询企业和个人信用、信息提供服务
为社会公众对房地产中介服务领域违法、违规行为提供投诉途径的信息管理系统
减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生
不能减少或避免商业欺诈、弄虛作假、损害消费者合法利益等行为的发生
12、对年应纳税所得额在3万元以下的企业,企业所得税暂按__%的税率征收。
A.5.5
B.18
C.27
D.33
13、下列房屋属于不得出租的情形的有。
依法取得房屋所有权证的
司法机关和行政机关依法裁定限制房地产权利的
共有房屋,取得共有人同意的
不符合安全标准的
属于违章建筑的
14、价格领先制通常有三种形式。
被支配型价格领先
支配型价格领先
成本最高型价格领先
成本最低型价格领先
晴雨表型价格领先
15、在测算资本金融资成本时,其资金占用费一般应按机会成本原则计算,当机会成本难以计算时,可参照计算。
综合利率
银行贷款利率
银行存款利率
折现率
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