中国注册会计师经济法郭守杰讲义3_精品文档Word文件下载.doc
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本章教材的主要变化
2016年教材对本章内容进行了多处文字性调整,值得考生关注的是,对“浮动抵押”的内容进行了调整。
需要说明的是,为了帮助考生更好地理解教材内容,本章对相关考点的讲解并未完全按照2016年教材的顺序,而且结合了第四章的部分内容,希望考生理解。
本章基本结构
第一单元物权法律制度概述
【考点1】物的种类(P34)
1.可替代物与不可替代物
动产可分为可替代物与不可替代物。
交易客体为可替代物(如普通的可口可乐)时,可以同类物替代履行;
不可替代物(如齐白石的字画,具有唯一性)一旦发生损害就只能转化为金钱赔偿。
2.主物与从物
认定主物、从物关系,必须同时具备两个条件:
(1)二者在物理上互相独立;
(2)二者在存在主、从关系:
A物脱离B物,不损害A物的独立用途,则A物为主物;
B物脱离A物,丧失其本来的用途,则B物为从物。
【案例】
(1)房屋与窗户不属于主物、从物关系,因为窗户不具有物理独立性,只是房屋的组成部分;
(2)鞋子与袜子均具有独立的经济用途,不属于主物、从物关系;
(3)茶杯和杯盖属于主物、从物关系。
3.原物与孳息
孳息是独立于原物的物,原物、孳息属于两个物。
因此,尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分,不属于孳息;
尚未与苹果树相分离的苹果,也不属于孳息。
(2009年多选题)
【例题•多选题】根据物权法律制度的规定,下列选项中,属于民法意义上孳息的有( )。
(2009年)
A.母牛腹中的小牛
B.苹果树上长着的苹果
C.母鸡生的鸡蛋
D.每月出租房屋获得的租金
【答案】CD
【考点2】物权的种类(P35)(2013年多选题)
1.物权包括所有权、用益物权(如建设用地使用权)和担保物权(包括抵押权、质权和留置权)。
2.自物权和他物权
所有权属于自物权,用益物权和担保物权则属于他物权。
3.独立物权和从物权
能够独立存在的物权为独立物权(如所有权、建设用地使用权);
从属于其他权利、不能独立存在的物权为从物权(如担保物权)。
【例题•多选题】根据物权法律制度的规定,下列各项中,能够成为所有权客体的有( )。
(2013年)
A.月球表面
B.药品
C.土地
D.存有计算机程序的光盘
【答案】BCD
【解析】所有权是指在法律限制范围内,对物为全面支配的权利。
月球表面不具有可支配性,不属于物,不能成为所有权的客体。
【考点3】物权法的基本原则(P36)(2015年多选题)
1.物权法定原则
根据《物权法》第5条的规定,物权的种类和内容,由法律规定。
【解释1】
(1)行为人违反“种类法定”原则,在法定物权种类之外创设物权,该行为无效;
(2)行为人违反“内容法定”原则,设定与法定物权相异的内容,该行为无效。
【解释2】物权法的基本原则体现了物权与债权的基本区别。
物权法定原则旨在限制当事人的物权创设自由,原因在于,物权具有绝对效力,如果允许当事人任意设置,可能不利于交易安全。
债权则不同,其效力仅及于当事人自己,故不仅债权内容可由当事人自由设定,债权类型亦为开放,《合同法》所规定的15种有名合同仅具示例意义,在此之外,还存在大量合法的无名合同。
【解释3】《物权法》第5条所称“法律”,不限于《物权法》,包括一切由全国人大及其常务委员会制定的“法律”,但不包括行政法规与地方性法规,亦不包括司法解释与司法判例。
2.物权客体特定原则
物尚未存在固然不可能存在物权,物尚未确定也谈不上物权。
而债权的客体是当事人的给付行为,并不直接存在于物,故不奉行特定原则。
因此,即使物尚未确定、甚至尚不存在,也不影响债权合同(未来物的买卖合同)的有效性。
3.物权公示原则
(1)公示原则
不动产的权利状态通过“登记”制度表示,而动产的权利状态则通过“占有”表示。
(2)公信力
所谓公信,是指当物权依据法律规定进行了公示,即使该公示方法表现出来的物权实际存在瑕疵,为保护交易安全,对信赖该公示的物权并从事了物权交易的人,法律仍承认物权变动的法律效果。
公信力是善意取得的必要条件。
【案例】甲、乙为夫妻,共有一处房产,但房产证上及房产局的登记簿上均只记载甲一人的名字。
现甲、乙正闹离婚。
一日,甲背着乙与不知情的丙签订了一份房屋买卖合同。
丙将房款交与甲,并与甲一起办理了产权过户登记手续。
几个月后,乙得知此事,诉至人民法院,要求丙返还房屋。
在本案中:
(1)丙基于善意取得制度依法取得了该房屋的所有权;
(2)乙无权要求丙返还房屋,但可以要求甲承担赔偿责任。
【例题•多选题】根据物权法律制度的规定,下列属于物权法基本原则的有( )。
(2015年)
A.物权相对原则
B.物权法定原则
C.物权公示原则
D.物权客体特定原则
【解析】物权法的基本原则包括:
物权法定原则、物权客体特定原则、物权公示原则。
【考点4】物权的取得方式(P38)
1.原始取得
所谓物权的原始取得,是指物权的取得非自他人之手继受而来。
例如,基于合法建造而取得房屋的所有权。
2.继受取得
继受取得的典型形式是基于“法律行为”(如房屋买卖),也可基于法律行为之外的方式(如继承)。
【解释1】判断物权取得属于原始取得还是继受取得,关键在于所取得的权利是否源自其前手。
【解释2】所谓先占,是指以“所有权人”的意思占有“无主动产”。
先占人基于先占行为取得对无主动产的所有权,这是基于法律的直接规定,而非自他人之手继受而来,因此,先占属于物权的原始取得。
第二单元不动产的物权变动
【考点1】不动产物权变动的情形(P40)
1.登记生效
不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;
未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
(2011年案例分析题)
【解释1】房屋买卖、建设用地使用权的取得和转让以及不动产的抵押必须登记,登记生效。
【解释2】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;
未办理物权登记的,不影响合同的效力。
(2009年单选题)
【例题1•单选题】甲拟移民国外,遂与乙订立合同出售其房屋,并约定乙应当在房屋所有权变更登记手续办理完毕后支付价款。
后甲取消了移民计划,并向乙表示不再办理房屋所有权变更登记。
根据物权法律制度的规定,下列表述中,正确的是( )。
A.合同尚未生效
B.合同生效,但是甲有权解除合同
C.合同生效,乙有权要求甲办理所有权变更登记并承担其他违约责任
D.合同生效,但乙只能请求甲赔偿损失
【答案】C
【例题2•单选题】甲向乙购买房屋一套,并已支付一半价款,剩余价款约定在过户登记手续办理完毕后2个工作日内付清。
乙在办理房屋过户登记手续前反悔,要求解除合同。
甲诉至法院,要求乙继续履行合同。
A.房屋产权未过户,合同尚未生效
B.房屋产权未过户,合同尚未成立
C.合同已经生效,但法院应当判决解除合同,乙赔偿甲的损失
D.合同已经生效,乙应当继续履行合同
【答案】D
2.登记对抗
(1)土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
未经登记,不得对抗善意第三人。
(2)地役权自地役权合同生效时设立。
【案例】甲为了能在自己的房子里欣赏大海,便与相邻的乙约定:
乙盖的楼房不得超过2米,作为补偿,甲每年支付给乙1000万元。
双方于4月1日签订了地役权合同,于4月10日办理了地役权登记手续。
乙的土地属于供役地,甲的土地属于需役地。
(1)地役权自4月1日(而非4月10日)设立;
(2)如果乙将其建设用地使用权转让给丁,由于地役权进行了登记,则甲可以向丁主张地役权;
如果地役权未经登记,且丁属于不知情的善意第三人,则甲不能向丁主张地役权。
3.非基于法律行为的物权变动
(1)基于事实行为
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
(2008年案例分析题)
(2)基于法律规定
因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。
(2012年案例分析题)
(3)基于公法行为
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。
【解释】非基于法律行为的物权变动虽不以登记为要件,但获得权利的主体再处分该物权时,仍应当依法办理登记。
未经登记,不发生物权效力。
【考点2】不动产登记制度(P41)
1.不动产统一登记制度(2015年新增)
需要登记的不动产物权包括:
(1)集体土地使用权;
(2)房屋等建筑物、构筑物所有权;
(3)森林、林木所有权;
(4)耕地、林地、草地等土地承包经营权;
(5)建设用地使用权;
(6)宅基地使用权;
(7)海域使用权;
(8)地役权;
(9)抵押权;
(10)法律规定需要登记的其他不动产权利。
【解释】值得注意的是,上述不动产物权均在登记之列,只不过登记的效力各有不同,有的非经登记不得生效(如建设用地使用权),有的非经登记不得对抗善意第三人(如地役权)。
2.不动产权属证书与不动产登记簿不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。
3.更正登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人“书面同意”更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。
4.异议登记(2015年单选题)
如果不动产登记簿记载的权利人“不同意”更正,利害关系人可以申请异议登记。
(1)登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起“15日”内不起诉,异议登记失效。
(2)异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【解释】异议登记使得登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力,异议登记后,第三人不得主张基于登记而产生的公信力(不适用于善意取得)。
【例题·
单选题】根据物权法律制度的规定,下列关于更正登记与异议登记的表述中,正确的是()。
A.提起更正登记之前,须先提起异议登记
B.更正登记的申请人可以是权利人,也可以是利害关系人
C.异议登记之日起10日内申请人不起诉的,异议登记失效
D.异议登记不当造成权利人损害的,登记机关应承担损害赔偿责任
【答案】B
【解析】
(1)选项AB:
“权利人、利害关系人”认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记;
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记,即先申请更正登记,而后才是异议登记;
(2)选项CD:
申请人在异议登记之日起“15日”内不起诉,异议登记失效;
异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向“申请人”(而非登记机关)请求损害赔偿。
5.预告登记(2014年多选题)
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。
(1)预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
(2)预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动
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