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”甲取得房屋所有权是自被继承人死亡开始的,即使没有办理登记,仍然取得了房屋所有权。
(2)甲与乙、丙之间的房屋买卖合同有效原理:
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;
未办理物权登记的,不影响合同效力结论:
甲与乙的买卖合同有效,只是房屋所有权尚未发生转移。
甲享有继承房屋的所有权。
甲存在一房二卖的情况,但每个买卖合同都是有效的。
甲是房屋的所有权人,和丙签订合同出卖自己的房屋并办理了过户登记手续,丙因此取得房屋的所有权。
由于甲无法向乙履行买卖合同交付标的物义务,应承担违约责任。
1Z304033借款合同的法律规定一、借款合同的法律特征
(一)借款合同的标的物是货币
(二)借款合同一般为要式合同(三)借款合同一般是有偿合同(有息借款)(四)借款合同一般为诺成合同二、借款合同当事人的权利义务
(一)贷款人的义务1提供借款的义务2不得预扣利息的义务
(二)借款人的义务1提供担保的义务2提供真实情况的义务3按照约定收取借款的义务4按照约定用途使用借款的义务5按期归还本金和利息的义务三、借款合同的其他规定1借款人可以在还款期限届满之前向贷款人申请展期。
贷款人同意的,可以展期。
2办理贷款业务的金融机构贷款的利率,应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。
3自然人之间的借款合同,自贷款人提供借款时生效。
自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的,视为不支付利息。
自然人之间的借款合同约定支付利息的,借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
民间借贷的利率可以适当高于银行的利率,但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍。
【案例】
(P169)背景赵某因生意急需向李某借一笔钱,双方口头约定借款数额为10万元,借期1年,月利率为2。
到了交钱的时候,李某担心赵某生意风险太大,拒绝出借。
为此,赵某损失惨重,遂将李某告上法庭,请求判令其承担损害赔偿责任。
2问题
(1)该借款合同的效力状况如何?
(2)赵某的诉讼请求能得到法庭的支持吗?
3分析
(1)该借款合同无效原理:
借款合同采用书面形式,但自然人之间借款另有约定的除外。
借款合同是要式合同,必须以书面形式签订,但自然人之间的借款合同不受此限,自然人之间的借款合同,是实践合同,自贷款人提供借款时生效。
结论:
赵某与李某间的借款合同形式不是合同效力有无的关键因素。
该借款合同无效。
(2)赵某的诉讼请求不会得到法庭支持。
理由有二:
一方面,借款合同无效,二者之间没有产生法律上的权利义务关系;
另一方面,即使合同有效,双方约定的2的月利率,远高于中国人民银行公布的1年期定期存款利率的4倍,超过部分得不到法庭的支持。
1Z304034租赁合同的法律规定一、租赁合同的法律特征
(一)租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同
(二)租赁合同是诺成合同(三)租赁合同是双务、有偿合同二、租赁合同的内容和类型
(一)租赁合同的内容(略)
(二)租赁合同的类型1定期租赁租赁合同可以约定租赁期限,但租赁期限不得超过20年。
超过20年的,超过部分无效。
租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。
当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。
2不定期租赁不定期租赁分为两种情形:
一种是当事人没有约定租赁期限;
另一种是定期租赁合同期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。
三、租赁合同当事人的权利义务
(一)出租人的义务1交付出租物的义务2维修租赁物的义务3权利瑕疵担保的义务在租赁期间,出租人应当担保没有第三人对租赁物主张权利。
如果因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
4物的瑕疵担保义务5保证承租人优先购买权的义务6保证共同居住人继续承租的义务承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
生前共同居住的人不以与承租人是否有继承关系、亲属关系为限。
(二)承租人的义务1支付租金的义务租赁期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付;
租赁期间1年以上的,应当在每届满1年时支付,剩余期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付。
2按照约定使用租赁物的义务3妥善保管租赁物的义务4有关事项通知的义务5返还租赁物的义务6损失赔偿的义务【案例】
(P172)背景某开发公司经与某银行协商,将其所有的一座写字楼抵押给该银行。
抵押登记完成后,该开发公司又将写字楼出租。
当偿还银行借款本息期限届满时,因无力清偿,开发公司与银行协商,将该写字楼作价折抵给银行。
银行获得该写字楼的所有权后,拟自行使用,故向各承租人发出解除租赁合同的书面通知。
各租户认为租赁合同尚未到期,拒绝搬出。
2问题
(1)开发公司在将写字楼抵押后又将其出租的行为是否有效?
(2)银行是否有权解除租赁合同?
(3)如果开发公司是将已出租的写字楼向银行设定抵押,情形又将如何?
3分析
(1)出租行为有效。
抵押权的设定,并不影响抵押人作为抵押物的所有权人行使对抵押物的使用、占有、收益和处分的权利。
抵押人将抵押物出租,属于对抵押物行使收益权的行为。
抵押人有出租权,但抵押人对承租人有告知义务,否则将对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。
(2)银行有权解除租赁合同。
订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
由于抵押权设定于前,租赁权设定于后,银行受让该楼的所有权后,原先的租赁合同对其无约束力,银行有权解除租赁合同。
若抵押人未告知承租人该写字楼已抵押的事实,抵押权人处分抵押物后,由抵押人向承租人承担违约责任。
(3)如果开发公司是将已出租的写字楼向银行设定抵押的,由于租赁权设定于前,抵押权设定于后,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。
银行便无权解除租赁合同。
1Z304035融资租赁合同的法律规定一、融资租赁合同的法律特征融资租赁合同涉及出租人、出卖人和承租人三方主体。
通常的做法是,承租人要求出租人为其融资购买所需的租赁物,由出租人向出卖人支付价款,并由出卖人向承租人交付租赁物及承担瑕疵担保义务,而承租人仅向出租人支付租金而无需向出卖人承担义务。
(一)出租人身份的二重性出租人是租赁行为的出租方,又是买受人。
(二)出卖人权利与义务相对人的差异性融资租赁合同不同于买卖合同。
在买卖合同中,出卖人的权利和义务总是指向同一方主体。
但在融资租赁合同中,出卖人是向承租人履行交付标的物和瑕疵担保义务,而不是向买受人(出租人)履行义务,即承租人享有买受人的权利但不承担买受人的义务。
融资租赁合同也不同于租赁合同。
融资租赁合同的出租人不负担租赁物的维修与瑕疵担保义务,但承租人须向出租人履行交付租金义务。
(三)融资租赁合同是要式合同二、融资租赁合同当事人的权利义务
(一)出租人的义务1向出卖人支付价金的义务2保证承租人对租赁物占有和使用的义务3协助承租人索赔的义务4尊重承租人选择权的义务
(二)出卖人的义务1向承租人交付标的物的义务2标的物的瑕疵担保义务(三)承租人的义务1支付租金的义务2妥善保管和使用租赁物的义务3租赁期限届满返还租赁物的义务【案例】
(P175)1背景2006年2月14日,甲融资租赁公司(以下简称甲公司)与乙彩印公司(以下简称乙公司)签订融资租赁合同,约定由甲公司向乙公司指定的供货方丙公司购买其指定的激光数码冲印设备一套,并以融资租赁的方式提供给乙公司使用,乙公司每月向甲公司交纳租金。
合同签订后,甲公司依约向丙公司支付货款,丙公司于2006年4月将租赁物交付给乙公司验收,乙公司亦按合同约定支付给甲公司260000元的预付租金。
此后,乙公司以甲公司一直没有提供该设备的进口证明文件为由,拒绝支付其余租金。
甲公司遂起诉至人民法院。
2问题乙公司的理由是否成立,为什么?
3分析乙公司的理由不能成立。
原理:
出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同,出卖人应当按照约定向承租人交付标的物,承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。
出租方对于出租标的物仅负向承租人指定的出卖人支付货款的义务。
除此之外,买卖合同约定买受方的权利、义务,均由承租人享有并履行,出租人对标的物的任何瑕疵不负责任。
本案中,即使没有提供设备的进口证明,也应由乙公司直接向丙公司主张,而不享有不履行支付租金的抗辩权。
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