江苏省房地产估价师理论与方法:假设开发法的静态分析法考试试卷Word格式.doc
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工业用地的监测点评估价格
4、业主公约由__制定并修改。
A.业主大会
B.业主委员会
C.一半以上业主
D.全体业主和物业管理企业共同
5、在房地产开发项目经济评价中,选择评价的基础参数时,一般将空置率归为.(2005年试题)
时间类参数
融资类参数
评价标准类指标
收益类指标
借款合同
6、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期,在此最后2年的租期中,每年可收取净租金肋万元(没有费用支出),到期后要拆除作为商业用地。
预计作为商业用地的价值为1100万元,拆除费用为50万元,该类房地产的报酬率为10%。
则该旧办公楼的价值为万元。
1005.34
1006.61
2005.34
2006.61
7、下列说法正确的是__。
A.抵押人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
B.抵押权人是指依法取得的房地产提供给抵押权人,作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
C.预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款金融机构代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为
D.在建工程抵押,是指抵押权人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为
8、当房地产的供给减少大于需求减少时,房地产的均衡价格将__,均衡交易量__。
A.不变,增加
B.下降,增加
C.上升,减少
D.下降,减少
9、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼,该栋住宅楼套内建筑面积之和为8500m2。
若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房,则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为__平方米。
A.100
B.111
C.112
D.118
10、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告,估价作业期为2005年5月20日~5月30日,估价报告应用有效期为1年.2006年5月20日,甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款,则该估价报告的存档期应不少于.【2006年考题】
15年
16年
17年
20年
工业用地的监测点评估价格
11、关于房地产估价误差的说法,错误的是。
判断评估价值误差大小或者准确性,理论上是将其与真实价值进行比较
估价会有误差,可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准
所有评估价值都有误差,可以说所有评估价值都是近似值
估价误差应有一定限度,因此需要确定合理误差范围
12、划定城市规划紫线的作用是确定。
(2008年试题)
绿地控制范围
历史建筑保护范围
地表水保护范围
城市基础设施用地控制界线
房地产估价机构必须加盖公章
13、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡,房地产总价值为7000万元,其中土地总价值为3000万元.王某拥有该大厦其中一部分,该部分的建筑面积为250㎡,房地产价值为150万元.若按照土地价值进行分摊,则王某占有的土地份额为.【2007年考题】
1.67%
2.33%
2.75%
3.33%
14、收集统计资料时,对于重大或敏感性强的问题应采用__方式设置调查项目表。
A.判断提问
B.多项选择
C.单向选择
D.书面提问
15、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是__。
A.拍卖实践
B.拍卖过程
C.拍卖实务
D.拍卖行为
16、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大,尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点,故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。
下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。
A.不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用
B.土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费
C.房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费
D.前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费
17、影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括__。
A.购买价格
B.容积率
C.权益投资比率
D.空置率
18、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元,预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元,该房地产剩余经济寿命45年,土地使用权于2042年到期,该类房地产的报酬率为8%,则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。
6825万元
6866万元
6203万元
6713万元
19、为了防范房地产信贷风险,要求评估的房地产抵押价值为__。
A.公开市场价值
B.谨慎价值
C.快速变现值
D.投资价值
20、__是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等业务的经济活动。
A.房地产经纪
B.房地产咨询
C.房地产评估
D.房地产开发
21、下列不属于建设用地使用权出让特点的是。
平等
自愿
有偿
无限期
22、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格,选取的可比实例成交价格为2500元/㎡,成交日期为2004年1月末,该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%.2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/㎡。
该可比实例在2004年10月末的价格为。
2648元/㎡
2688元/㎡
2708元/㎡
2734元/㎡
23、修建性详细规划应当符合__规划。
A.控制性详细
B.区域
C.近期建设
D.分区
24、个人住房公积金贷款利率于每年,按相应档次利率确定下一年度利率水平。
1月1日
3月31日
6月30日
12月31日
执行层的组织协调
25、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,屋面防水最低保修期限为年。
1
2
3
5
房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;
少选,所选的每个选项得0.5分)
1、房地产转让最主要的特征是__。
A.房地产转让需要资金投入
B.房地产转让实施申报制度
C.房地产发生权属转移
D.只有符合条件的房地产才能转让
2、基础设施建设费包括__的建设费用。
A.自来水
B.污水
C.煤气
D.热力
E.电信
3、某可比实例的成交价格为2400元/m2,建筑面积100m2,首期付款12万元,其余半年后支付8万元,1年后支付4万元。
已知年利率为10%,则该可比实例的实际价格为()元/m2。
A.2290.91
B.2326.41
C.2344.16
D.2308.66
4、根据《中华人民共和国刑法》规定,以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,下列有关刑事责任,表述正确的是。
情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下罚金
情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额10%以上20%以下罚金
情节特别严重的,处五年以上七年以下有期徒刑,并处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下罚金
情节特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下罚金
政府收回土地,并与土地使用者签订收回土地协议书
5、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分,市场细分会出现()的模式。
A.同质偏好
B.同形偏好
C.集群偏好
D.分散偏好
E.心理偏好
6、马克思的利率决定论认为,利率的高低取决于__。
A.平均利润率
B.资本供求状况
C.通货膨胀率水平
D.资金成本
7、下列气态污染物中,对建筑物有腐蚀作用的有。
(2006年房地产经纪人相关知识试题)
二氧化硫
一氧化氮
一氧化碳
甲醛
碳氢化合物
8、不属于长期趋势法的方法是__。
A.数学曲线拟合法
B.平均增减量法
C.时间顺序法
D.预测法
E.指数修匀法
9、下列关于房地产估价本质的说珐正确的有__。
A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C.房地产估价是为委托人提供价格保证
D.房地产估价会有误差,但误差应在合理范围内
E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术
10、从较长时期来看,国内外统计资料表明,房地产价格的上涨率__一般物价的上涨率。
A.高于
B.等于
C.低于
D.不确定是高于还是低于
11、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格,在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下:
成交价格为4000元/m2,成交日期为2004年5月1日,成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于__。
A.3790元/m2
B.4238元/m2
C.4658元/m2
D.4663元/m2
12、普通股票持有者的权利和义务主要体现在原则之内。
有限责任原则
无限责任原则
股份有限原则
平等原则
不平等原则
13、宏观调控政策中,属于一般性货币政策的有。
剥购买经济适用住房提供优惠利率
提高法定存款准备金率
在公开市场卖出政府债券
规定商业银行最高贷款额度
提高再贴现利率
14、路线价法估价时需要用路线价再配合__计算出待估宗地的价格。
A.深度百分率
B.资本化率
C.收益率
D.物价指数
E.其他价格修正率
15、住房公积金管理的基本原则包括。
住房公积金管理委员会决策
住房公积金管理中心运作
银行专户
财政监督
社会监督
16、甲房地产的建筑物建于1993年,乙房地产的建筑物建于1998年,假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同,若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较,则__。
A.甲大于乙
B.甲小于乙
C.甲等于乙
D.难以判断
17、写字楼物业管理企业选择承租人应考虑潜在承租人()方面。
A.经营业务类型及需提供的特殊物业管理内容
B.办公人员数量
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