新物注册物业管理师复习资料经营管理整理Word格式.doc
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5)邻里服务性商店
6)特色商店
5、别墅:
除独立式住宅外,其他均不具有别墅类产品的独有性
复式公寓:
一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上
6、物业经营管理服务的目标:
从业主的角度出发,在物业经济寿命的全寿
命周期内,持续满足租户正常空间使用需求,在实现物业各期净收益最大化的基
础上,保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
物业业主:
包括直接持有物业产权的企业或机构,也包括这些企业或机构
背后的投资者
7、物业管理企业:
管理型(处于总包位置)、专业型、综合型
第二节:
物业经营管理的层次与工作内容
1、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关,分为:
物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。
其中前两个以运行管理为主,后两个以策略性管理为主。
2、物业经营管理中的战略性工作
1)确定战略
2)确定标准
3)构建信息基础
4)决策分析:
投资决策两个关键因素:
预期收益和风险水平
5)进行资产组合:
A:
资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散,从而有效地抵消一部分风险
B:
如果两个投资项目的潜在收益水平相同,那么必将选择低风险的那个方案
C:
在任何情况下,都将选择收益最大,风险最小的那个组合
D:
不要把鸡蛋放在一个篮子里
E:
在合适的选择下,整体风险应该尽可能低
第二章房地产投资及其区位选择
房地产投资
1、房地产投资分为直接投资和间接投资
1)直接投资:
投资者直接参与房地产开发或购买过程,参与有关管理工作(包括:
房地产开发投资、房地产置业投资)
2)间接投资:
将资金投入与房地产相关的证券市场的行为,间接投资部直接参与房地产经营管理工作(包括:
房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券)
2、房地产投资的特性:
7条
1)位置固定性或不可移动性:
是房地产最重要的一个特性
2)寿命周期长:
自然寿命一般要比经济寿命长得多,房地产的经济
寿命与其使用性质相关(仓储用房60年,银行、零售商业用房50年,工业厂房、普通住宅、写字楼45年,公寓、酒店、剧院40年、乡村建筑25年)
3)适应性(一般较差)
4)各异性
5)政策影响性
6)专业管理依赖性
7)相互影响性
3、房地产投资之利
1)相对较高的收益水平
2)能够得到税收方面的好处
3)易于获得金融机构的支持
4)能抵消通货膨胀的影响
5)提高投资者的资信等级
4、房地产投资弊
1)流动性差
2)投资数额巨大
3)投资回收期较长
4)需要专门是知识和经验
房地产投资的风险
1、房地产投资面临的系统风险:
(1)通货膨胀风险(购买力风险)
(2)市场供求风险(市场供求关系变化导致的)
(3)周期风险(市场周期波动导致的)
(4)变现风险(商品现金折价资金损失)
(5)利率风险
(6)政策风险
(7)政治风险
(8)或然损失风险(火灾、风灾等偶发自然灾害)
第三节:
房地产投资的区位选择
1、房地产投资的三要素:
区位,区位,还是区位
1、影响写字楼项目区位选择的因素3条
1)与其他商业设施接近的程度
2)周围土地利用情况和环境
3)易接近性
第三章房地产投资的技术分析
投资分析的基本概念
1.现金流量:
在房地产投资分析中,某一项投资活动作为一个独立的系统,一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入
2.净现金流量:
现金流出与现金流入之差
3.有效毛收入=潜在毛租金收入﹣空置和收租损失+其他收入
净运营收益=有效毛收入﹣运营费用
净运营收益的最大化是业主最关心的问题,也是考察物业管理企业
的物业管理工作成功与否的主要方面
现值与现值计算
1、资金时间价值的大小,取决于3方面的因素(投资利润率、通货膨胀率、风险因素)
2、单利计息:
Fn=P(1+i×
n)我国个人储蓄存款和国库券的利息就是单利计息,计息周期为“年”n和i要对应,i为月,n即为月;
i为年,n即为年。
3、复利计息:
Fn=P(1+i)n。
我国房地产开发贷款和住房抵押贷款按复利计息
第三节:
设备更新中的经济分析
1.设备更新的原因:
设备更新源于设备磨损,设备磨损时设备使用或闲置过程中发生的损耗,分为有形磨损、无形磨损
2.设备更新特点分析:
4点
1)设备更新的核心工作,是确定设备的经济寿命
设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命
2)设备更新分析只考虑未来发生的现金流量,更新旧设备会产生沉没成本。
沉没成本=旧设备账面价值(原值减折旧累计)—当前市场价值(残值)
3)只比较设备的费用
4)设备更新分析以费用年值法为主
第四节:
房地产投资财务评价指标
1.房地产投资的收益或总回报,包括投资回报(报酬)和投资回收(资本的回收)。
2.房地产投资分析的目的:
考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力
3.现金回报率:
房地产置业投资过程中,每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率
现金回报率=(现金报酬/初始权益资本)×
100%
4.投资回报率:
房地产置业投过程中,每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率
投资回报率=(年净收益/初始权益资本)×
5.偿债备付率:
对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1.2
6.资产负债率=(负债合计/资产合计)*100%房地产开发属于资金密集型经济活动,所以房地产开发公司的资产负债率一般较高
第四章收益性物业价值评估
收益性物业的概念
1.收益性物业价值的高低取决于3个因素:
(1)未来净收益的大小
(2)获得净收益期限的长短
(3)获得净收益的可靠性
收益性物业价格的概念和特征
1.物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物
2.物业价格形成条件:
有用性、稀缺性、有效需求
3.物业价格与一般物品共同之处:
都是价格、都有波动、都是按质论价
4、物业价格5个特征
1)物业价格受区位影响很大
2)物业价格实质上是物业权益的价格
3)物业价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金
4)物业价格形成的时间较长
5)物业价格容易受交易者的个别因素的影响
收益性物业价值和价格的种类
1.物业的投资价值:
某个特定的投资者基于个人的需要或意愿,对该物业所评估出的价值。
物业的市场价值:
该物业对于一个典型的投资者的价值
市场价值是客观的、非个人的价值;
投资价值是建立在主观的、个人因
素基础上的价值,某一时点,市场价值是唯一的,而投资价值会因为投资者的不同而不同。
2.评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的,所不同的是假设前提。
3.投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格,是其投资行为能够实现的基本条件
4.成交价格:
在一笔物业交易中双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受,或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物
5.市场价格:
某种物业在市场上的一般、平均水平价格,是该类物业大量成交价格的抽象结果
6.从政府对价格管制或干预的程度来划分,将房地产价格分为市场调节价、政府指导价、政府定价。
影响影响收益性物业价格的因素
1.影响收益性物业价格的因素有哪些?
9条
1)人口因素(人口数量、人口素质、家庭人口规模)
2)居民收入因素
3)物价因素
4)利率因素:
物业价格与利率负相关(利率上升,物业价格会下降;
利率下降,物业价格上升)
5)汇率因素
6)物业税收因素
7)城市规划因素
8)交通管制因素
9)心理因素
第五节:
收益性物业估价的基本方法
1、物业估价产生了三大基本方法:
市场法、成本法、收益法
一般要同时采用两种以上的方法
2、市场法(市场比较法、比较法):
指是将估价对象与在估价时点
的近期发生过交易的类似物业进行比较,对这些类似物业的成交价格做适当的处理,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
3、市场法适用的对象是具有交易性的物业:
如开发用地、普通商
品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房。
4、很少发生交易的物业:
如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教
堂、寺庙
5、市场法估价4步骤:
搜集交易实例—选取可比实例—对可比实例
成交价格进行处理—求取比准价格。
6、成本法:
指现分别求取估价对象在估价时点时的重新构建价格和
折旧,然后将重新购建价格减去折旧,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
7、只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设
的物业,都可以采用成本法估价。
成本法特别适用既无收益又很少发生交易的物业估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用公益的物业。
8、成本法估价4步骤:
搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润
等资料—测算重新构建价格—测算折旧—求取积算价格。
9、投资利息:
与会计上的财务费用不同,包括土地取得成本、开发
成本和管理费用的利息,无论来源是借贷资金还是自由资金都应计算利息。
10、成本法的计算公式:
物业价格=重新构建价格—折旧
11、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧、经济折旧
1)物质折旧:
建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。
2)功能折旧:
建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。
3)经济折旧:
建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。
12、收益法(收益资本法、收益还原法):
指预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值,一求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
(收益法分为直接资本化法和报酬资本化法)
13、收益法以预期原理为基础,适用对象是有收益或有潜在收益的物业,但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价,收益法大多不适用
14、收益法4步骤:
搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料—预测估价对象的未来收益(如净收益)—求取报酬率或资本化率—选用适宜的收益法公式计算出收益价格
第五章房地产市场市场分析
房地产市场的供求关系
1、房地产需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线
2、房地产供求
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