河南省房地产估价师《理论与方法》：假设开发法的估价前提考试试卷Word文件下载.docx

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执行层的组织协调

4、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者，属于。

房地产开发经营业

房地产咨询业

房地产估价业

房地产经纪业

房地产估价机构必须加盖公章

5、下列关于地租的表述中，错误的是。

农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积

土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息

生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的

经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的

6、房屋的成本租金不含__。

A．折旧费

B．维修费

C．保险费

D．税金

7、拆除公益事业房屋，应当。

根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿

根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者进行补偿

产权调换

产权调换或货币补偿

房地产估价机构必须加盖公章

8、下列属于间接融资方式的是__。

A．政府发行债券

B．股票融资

C．银行借款

D．签署商业票据

9、房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者主要差异在于__的设置。

A．项目定位

B．盈亏系数

C．平衡点

D．风险临界值

10、假设开发法的本质是以为导向求取估价对象的价值。

房地产供需

房地产的预期未来收益

房地产预测的开发完成后的价值

土地利用价值

工业用地的监测点评估价格

11、__是反映企业在一定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流入、流出情况的报表。

A．资产负债表

B．现金流量表

C．损益表

D．利润分配表

12、一笔贷款的名义利率是10%，当计息周期趋于无穷大时，实际利率是__。

A．10.2%

B．10%

C．11.5%

D．10.52%

13、根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为__。

A．典型合同与非典型合同

B．双务合同与单务合同

C．诺成合同与实践合同

D．要式合同与不要式合同

14、某套建筑面积为100m2、每1m2建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。

抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。

该套住宅的实际价格为__万元。

A．18.25

B．20.00

C．21.58

D．22.00

15、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。

A．最低租售价格

B．最低租售数量

C．最低利润水平

D．最高土地取得价格

16、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是__。

A．拆迁补偿费及有关税费

B．市政基础设施建设有关费用

C．贷款利息

D．建安费用

17、土地用途管制的核心是。

保护耕地

实行土地登记制度

实行土地有偿有限期使用制度

不能随意改变农用地的用途

18、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。

理论上应补地价（）万元。

A．78

B．882

C．1210

D．1272

19、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是。

当每年计息周期数m>

1时，实际利率小于名义利率

当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

借款合同

20、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的__。

A．第一阶段

B．第二阶段的后半段

C．第三阶段的后半段

D．第四阶段

21、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是。

青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

22、__可以防止过度开发带来的城市基础设施的超负荷运行。

A．容积率

B．容积率下限

C．容积率上限

D．全部建筑容积率

23、下列关于物业的含义，说法错误的是。

从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地

物业也是单元房地产的称谓

同一宗物业，只能分属一个产权所有者

同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者

24、土地使用税政策性免税中，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税。

3～5年

3～8年

5～10年

10～15年

执行层的组织协调

25、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的__。

A．资本化率应较高，价值较低

B．资本化率应较低，价值较高

C．资本化率应较高，价值较高

D．资本化率应较低，价值较低

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、房地产保险中，涉及房地产的人身保险主要包括{）。

建筑工程团体人身意外伤害保险

贷款购房保证保险

建筑工程承包合同保险

安居定期保险

贷款购房保证保险

2、在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是。

选出最佳方案

检验各风险因素

对评价指标的影响

对风险对策的建设

定量确定风险大小

3、下列关于强制拆迁，说法正确的是。

《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁

实施强制拆迁必须以裁决为前提

对在裁决规定的搬迁期限内搬迁的，可以依法强制拆迁

实施行政强制拆迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行

实施行政强制拆迁，也可由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行

4、设计方案评价原则主要有。

经济合理性与技术先进性相结合的原则

充分考虑近期效益的原则

充分考虑远期效益的原则

近期与远期效益相结合的原则

考虑项目全寿命费用的原则

5、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的__%计算扣除。

A．4

B．3

C．2

D．1

6、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。

该项目涉及C村农业人口50户，180人。

据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。

另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。

按照规定，B房地产开发公司应安置C村个农民。

30

60

100

180

7、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。

A．工程质量监督机构

B．建设单位

C．工程监理单位

D．房地产开发主管部门

8、物业服务企业的工作内容包括．（2009年试题）

确立管理目标

制定维修养护方案

制定安全保卫方案

提出预算

确定物业服务费的收费标准

9、建筑物净收益=__×

建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

A．建筑物重置价

B．建筑物现值

C．土地价格

D．房地产价格

10、房地产估价是估价行业的主流是由（）决定的。

A．需要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两个特性

B．房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备其他专业知识和经验

C．房地产估价行业具有广阔的发展前景

D．房地产量大面广，其他资产的数量相对较少

E．房地产需要估价的情形很多，其他资产需要估价的情形很少

11、路线价法估价时需要用路线价再配合__计算出待估宗地的价格。

A．深度百分率

B．资本化率

C．收益率

D．物价指数

E．其他价格修正率

12、廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由构成。

维修费

折旧费

税金

投资利息

管理费

13、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。

A．开发期+经营期

B．开发期+运营期

C．开发期+经营期-前期-建造期

D．开发期+运营期-前期-建造期

E．前期+建造期+经营期

14、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为__元/m2。

A．50

B．250

C．300

D．350

15、下列关于土地使用权终止，说法错误的是。

土地使用权因土地灭失而终止

因土地使用者的转让而终止

因土地使用者的抛弃而终止

因土地使用者的出租而终止

因土地使用者的抵押而终止

16、注册结构工程师注册有效期为__。

A．1年

B．2年

C．3年

D．4年

17、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元（㎡·

年），则其面临。

市场供求风险

周期风险

变现风险

通货膨胀风险

18、根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。

则关于该类房地产价格的说法，正确的有（）

A．利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2

B．利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2

C．利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2

D．利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2

E．无法利用平均增减量法预测2010年的价格为8873元/m2

19、地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。

地籍要素指。

与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等

土地的编号

土地的利用类别、等级

土地的权属界线，界址点及其编号

各级行政区划界线及房产情况

20、W房地产开发企业的下列条件，__是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。

A．注册资本在10万元以上

B．注册资本在100万元以上

C．有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员

D．有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员

E．有2名以上持有资格证书的专职会计人员

21、保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括。

分散风险职能

组织经济补偿职能

融