江苏省上半房地产估价师《经营与管理》：私募股权投资的优缺点模拟试题Word文件下载.docx

江苏省上半房地产估价师《经营与管理》：私募股权投资的优缺点模拟试题Word文件下载.docx

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社会一般收益率

社会最低收益率

某个投资者所要求的最低收益率

某个投资者所要求的最高收益率

工业用地的监测点评估价格

5、禁止发布房地产预售广告的是__。

A．在划拨土地上开发建设的房地产

B．已设定抵押的房地产

C．未取得商品房预售许可证的房地产

D．没有选聘物业管理企业的房地产

6、收益法也可称为。

收益资本化法

直接资本化法

报酬资本化法

现金流量折现法

工业用地的监测点评估价格

7、下列关于资产负债表不正确的是（）。

A．资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况

B．资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况

C．在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表

D．编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标

8、工业用地的土地使用权出让最高年限是__年。

A．80

B．60

C．50

D．70

9、运用__估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

A．抽检法

B．平滑法

C．指数加权法

D．市场法

10、下列关于拍卖保留价规则的表述中，正确的是。

保留价属于拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况是没有的

保留价是表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜

委托人拥有保留价的确定权

保留价不可公开

执行层的组织协调

11、建设单位征用的土地，其土地所有权属于__。

A．集体经济组织

B．国家

C．建设单位

D．使用单位

12、房地产项目敏感性分析主要的步骤如下所示，排列正确的是__。

①计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值；

②确定不确定因素可能的变动范围；

③通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析：

④确定用于不确定分析的经济评价指标

A．③①②④

B．④①②③

C．④②①③

D．④②③①

13、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元／㎡。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元／㎡。

理论上应补地价。

78万元

882万元

1210万元

1272万元

14、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，主要适用于商品住宅开发项目。

开发-销售模式

开发-持有-出租-出售模式

购买-持有-出租-出售模式

购买-更新改造-出租模式

借款合同

15、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。

A．房地产估价师实地查勘

B．国有土地出让合同签订

C．拆迁公司现场动员搬迁

D．房屋拆迁许可证颁发

16、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是。

市政规划方案选择

项目构成及平面设计

建筑规划方案选择

市场调查分析

17、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。

现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。

运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为__万元。

A．65.4

B．81.8

C．87.2

D．109.0

18、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。

A．甲土地

B．乙土地

C．丙土地

D．甲、乙两宗土地任选其一

19、国外研究表明，房地产的经济寿命与其__相关。

A．建筑结构

B．所在区域

C．使用性质

D．使用过程

20、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为__万元。

A．4580

B．5580

C．6580

D．7580

21、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，有关部门可以__。

A．征收土地闲置费

B．无偿收回土地使用权

C．解除出让合同

D．变更出让合同

22、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。

A．独一无二和供给有限

B．独一无二和价值量大

C．流动性差和价值量大

D．不可移动和用途多样

23、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是．【2005年考题】

估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

24、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。

（2009年试题）

拖欠的建筑工程材料费

拖欠的建筑工人工资

抵押担保债权

出租房屋租金

25、估价报告有效期应从起计。

估价时点

估价作业期

出具估价报告之日

签订估价委托合同之日

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。

甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。

2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。

2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。

如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。

无效应价

有效应价

可以成交的价格

不确定

个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。

房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更

2、责任保险包括等。

财产损失保险

公众责任保险

职业责任保险

产品责任保险

第三者责任保险

3、房地产开发项目方案之间没有关系。

互斥关系

独立关系

相关关系

包含关系

4、比准价格是一种__。

A．理论价格

B．市场价格

C．评估价格

D．交易价格

5、房地产估价是估价行业的主流是由（）决定的。

A．需要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两个特性

B．房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备其他专业知识和经验

C．房地产估价行业具有广阔的发展前景

D．房地产量大面广，其他资产的数量相对较少

E．房地产需要估价的情形很多，其他资产需要估价的情形很少

6、定义市场区域工作主要包括__。

A．描绘市场区域的发展前景

B．描绘市场区域

C．在相应地图上描绘区域的物业类型

D．在相应地图上标出市场区域的边界

E．解释确定市场区域边界的依据

7、建筑材料的力学性质包括等。

强度

塑性

硬度

密实度

耐磨性

8、是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。

拍卖人

委托人

竞买人

买受人

执行层的组织协调

9、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。

个人住房抵押贷款包括__。

A．按揭贷款

B．商用房地产抵押贷款

C．商业性住房抵押贷款

D．政策性住房抵押贷款

E．个人置业抵押贷款

10、我国现行的房地产税有__

A．房产税

B．城镇土地使用税

C．耕地占用税

D．土地增值税

E．契税

11、土地储备贷款对象是。

县级以上人民政府

土地储备机构

进行土地购置的房地产开发企业

对一级土地进行开发的企业

一般房地产开发企业

12、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。

A．承租人愿意承担的费用

B．承租人的承受能力

C．业主希望的投资回报率

D．同类型物业的市场供求关系

13、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%（以2002年1月1日为100%）。

其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。

A．2121

B．2200

C．1819

D．2242

14、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为__元/m2。

A．3800

B．3520

C．3700

D．3720

15、运用长期趋势法估价的一般步骤有。

搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别

整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图

观察、分析时间序列，得出一定的模式

以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格

对未来的价格进行分析和预测

16、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是__。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C．房地产市场在过去无明显的季节变动

D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

17、经济适用住房价格__。

A．由市（县）人民政府制定

B．实行市场调节价

C．由房地产开发商定价

D．由政府限定销售价格

18、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是__。

A．图纸幅面内应有标题栏和会签栏

B．结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例

C．凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号

D．标高的单位用mm计

19、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如等。

米

平方米

立方米

吨

樘

20、房地产预售、销售广告，必须载明以下事项。

开发企业名称

中介服务机构代理销售的载明该机构名称

预售或者销售许可证书号

项目的具体位置

项目的销售价格有效期

21、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。

造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。

A．意外破坏的损毁

B．市场供给的过量

C．建筑