台湾省上半房地产估价师《案例与分析》:住宅房地产市场调查研究报告内容构成考试试卷Word下载.doc
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平均发展速度法
移动平均法
工业用地的监测点评估价格
4、某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为800美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.1%。
假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8650元人民币,2007年6月30日为1美元=7.6835元人民币。
则该可比实例的价格调整到2007年6月30日的结果是__元人民币/m2。
A.6323.52
B.6804.37
C.6.657.48
D.6650.25
5、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是()。
A.目标定价法
B.成本加成定价法
C.随行就市定价法
D.价值定价法
6、现代商业银行特有的职能是__。
A.充当信用中介
B.变货币收入为货币资本
C.充当支付中介
D.创造派生存款
7、房地产估价师执业资格考试合格人员或者资格互认人员,受聘于具有房地产估价资质的机构内从事房地产估价活动,即可申请__。
A.初始注册
B.续期注册
C.变更注册
D.撤销注册
8、房地产估价委托合同的内容可以不包括__。
A.估价服务费
B.估价目的
C.估价人员
D.委托人的协助义务
9、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元,该类房地产的报酬率为8%。
该房地产的价格为万元。
695.83
681.25
715.83
718.75
10、相对于现金回报率来说,()中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值,还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
A.投资利润率
B.投资回报率
C.资本金利润率
D.资本金净利润率
11、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括。
单位比较法
分部分项法
造价分析法
指数调整法
12、下列不属于直接代为登记的房屋包括__。
A.房地产行政主管部门直管的公房
B.依法由房地产行政主管部门代管的房屋
C.有人主张权利的房屋
D.无人主张权利的房屋
13、下列有关标志,表述错误的是。
品质标志是指不能用数量表现而只能用文字说明,但不能用符号或代码进行说明的标志
王某大专学历是指其品质标志
王某今年40岁,是指其数量标志
凡是反映品质标志单位组成的总体称为属性总体;
凡是反映数量标志组成的总体称为变量总体
14、某套住宅总价为30万元,套内建筑面积为125㎡,套内墙体面积为20㎡,分摊的共有建筑面积为25㎡。
该套住宅每平方米建筑面积的价格为元/㎡。
1667
1765
1875
2000
15、下列不属于土地增值税扣除项目的是。
取得土地使用权时所支付的金额
土地开发成本、费用
建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格
与转让房地产无关的税金
16、拆迁估价时点一般为__之日。
A.接受估价委托
B.实地现场勘察
C.开始实施拆迁
D.房屋拆迁许可证颁发
17、在房地产市场自然周期的复苏阶段,房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是__。
A.空置率>合理空置率
B.空置率<合理空置率
C.空置率=合理空置率
D.不能判断
18、某房地产开发项目的土地使用期限为50年,项目建设期为5年,自估价时点至建成还需2.5年,建成后的建筑面积为11000㎡,年净收益为350万元,若报酬率为7%,折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束,则建成后的房地产于估价时点的价值为万元。
3752
3806
4128
4830
19、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款,若月还款递增率为0.2%,首期偿还额为1600元,则该家庭在第6年最后一个月的还款额是__元。
A.1843.86
B.1847.55
C.2279.87
D.2291.27
20、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是。
已经办理该建筑工程用地批准手续
已经确定施工企业
有保证工程质量和安全的具体措施
建设单位已支付工程款
21、下列关于资金时间价值的表述中,错误的是。
从投资者的角度来看,资金的增值特性使其具有时间价值
从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
即使资金存在时间价值,也可以直接比较不同时点发生的现金流量
利率是资金时间价值的一种标志
借款合同
22、商品房预售合同登记备案的申请人应是。
购房人
房地产开发企业
商品房销售代理机构
购房人和房地产开发企业
23、《房地产管理法》第三十八条规定了以出让方式取得的土地使用权,转让房地产开发项目时的条件,其中,满足出让合同成立的必要条件是__。
A.按出让合同规定已经支付全部土地使用权出让金
B.取得土地使用权证书
C.支付丁土地使用权出让金
D.A和B
24、某一在出让土地上建的商场,土地使用权出让年限为40年,建造期为3年,建筑物的经济寿命为60年,在这种情况下,采用直线法计算建筑物折旧的经济寿命应为__年。
A.37
B.40
C.60
D.63
25、有关统计分析表明,在大城市中心区,土地费用已经占到总开发成本的__。
A.20%~30%
B.30%~40%
C.40%~50%
D.50%~60%
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;
少选,所选的每个选项得0.5分)
1、房地产权利的种类中,属于自物权的是__。
A.所有权
B.典权
C.抵押权
D.地役权
2、某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元,该项目的财务内部收益率__。
A.小于20%
B.满足目标收益率要求
C.大于20%
D.不满足目标收益率要求
3、在司法处置拍卖中,某房地产评估价格为100万元,如果第一次拍卖流拍,则第二次拍卖保留价的范围应在万元之间。
60~100
64~80
64~100
80~100
4、被征用土地所在地的市、县人民政府,在收到征用土地方案后应于10日内将方案进行公告,征地补偿安置方案公告的内容应包括__。
A.被征用土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置农业人口的数量
B.土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式
C.安置补助费的标准、数量、支付对象和方式
D.地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式
E.办理征地补偿的期限、地点
5、下列指标中,属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。
净现值
投资利润率
现金回报率
静态投资回收期
内部收益率
6、评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构,首先由选定。
被征收人协商
房屋征收部门
市、县级人民政府
房屋征收实施单位
7、初步可行性研究主要解决的问题包括。
项目的投资机遇如何
分析机会研究的结论,在详细资料的基础上做出是否投资的决定
是否有进行详细可行性研究的必要
有哪些关键问题需要进行辅助研究
做出投资与否的决策
8、国有企业改组为有限责任公司中涉及的划拨土地使用权,可采取()方式处置土地使用权。
A.保留划拨性质
B.改为出让
C.作价入股
D.租赁
E.抵押
9、下列关于变形缝的做法,表述正确的是。
伸缩缝要从基础顶面开始,将墙体、楼板、屋顶全部断开
屋顶部分也需另做伸缩缝
伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上,基础不设缝
沉降缝则从屋顶到基础,全部构件部位均需设缝分开
防震缝与沉降缝结合设置时,基础不应分开
10、投资基金中,发起人与管理人、托管人之间是一种__的关系。
A.投资合同
B.基金发行办法
C.信托契约
D.基金章程
11、在我国下列属于限制民事行为能力人的有。
18周岁以上的成年人
10周岁以上的未成年人
不满10周岁的未成年人
不能完全辨认自己行为的精神病人
不能辨认自己行为的精神病人
12、房地产抵押估价报告应用有效期从__起计,不得超过一年。
A.估价时点
B.估价委托日
C.估价报告出具日
D.估价开始作业日
13、工业用地的出让最高年限为__。
A.70年
B.50年
C.40年
D.100年
14、某房地产占地面积40000m2,上存楼房三栋。
甲楼4层,每层建筑面积均为3000m2乙楼建筑面积为3层,每层6000m2;
丙楼6层,每层7500m2,则该宗土地的建筑覆盖率为__。
A.242.4%
B.50%
C.41.259%
D.187.5%
15、在房地产相关业务中,目前没有职业责任保险。
工程师责任
注册会计师
开发商
律师
16、对于出租经营或自营的房地产投资项目,清偿能力指标之中的()指标的计算非常重要。
A.借款偿还期
B.利息备付率
C.流动比率
D.偿债备付率
E.资产负债率
17、某宗出让土地,产权登记为居住用地,但可以通过合法手续变更其用途,经评估如果在该宗土地上进行商业开发的话,其价值为3000万元;
如果进行居住开发的话,其价值为2000万元,进行工业开发的话,其价值为2500万元,则该宗土地的评估价格应为__万元。
A.2000
B.3000
C.2500~3000
D.2000~3000
18、从权益的角度来看,现实中的房地产估价对象包括等。
有建筑物的土地,包括建筑物尚未建成的土地
“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
有租约限制的房地产
未来状况下的房地产
共有的房地产
19、开发商在申请领取施工许可证时,若建设工期不足一年的,则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。
A.20%
B.30%
C.40%
D.50%
20、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额,表述正确的是。
一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上
一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上
二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上
二级资质合伙企业
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