上半新疆房地产估价师《相关知识》:保险合同的订立变更与终止考试试卷Word文档格式.docx
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市场比较法
收益法
成本法
长期趋势法
工业用地的监测点评估价格
5、下列不属于平均指标的是__。
A.众数
B.中位数
C.水平指标
D.调和平均数
6、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A.房地产的权益和区位
B.房地产的权益
C.房地产的实物和权益
D.房地产的区位
7、__的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系,通过对这两个函数及其图形的分析,找出平衡点。
A.敏感性分析
B.不确定性分析
C.概率分析
D.盈亏平衡分析
8、回顾性房地产估价,其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是。
估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在
估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在
估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去
估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去
工业用地的监测点评估价格
9、申请房地产估价师初始注册的,申请人应当向__提交申请资料。
A.人事部
B.建设部
C.省级人事行政主管部门
D.所在地省级房地产行政主管部门
10、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分,通常称为__。
A.超额利润
B.投资回报
C.内部收益
D.风险补偿金
11、设计变更发生以后,承包人在确定变更后日内不向工程师提出变更工程价款报告的,视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。
14
15
20
28
12、某开发公司需征收100亩耕地,该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元,按最高补偿标准,应支付__万元土地补偿费。
A.30
B.60
C.70
D.100
13、某宗地面积为5000㎡,现状容积率为0.8,土地市场价值为4000元/㎡,拟进行改造。
批准的规划容积率为5.0,楼面地价为1500元/㎡,则理论上应补交地价万元。
1250
1750
2050
2150
14、敏感性分析是房地产开发项目不确定性分析中的一种主要方法。
下列有关敏感性分析的步骤表达不当的一项是__。
A.找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率、财务净现值等作为其分析的对象
B.通过评价指标的变动情况,找出不敏感的不确定性因素,做出进一步分析
C.确定不确定性因素可能的变化范围
D.计算不确定性因素变动时,评价指标的相应变动值
15、在进行项目评估时,如果开发商还没有购买土地使用权,土地费用往往是一个__。
A.参考数字
B.限定数
C.可读参数
D.未知数
16、从2006~2010年,某市商品房开工量分别为30万m2、60万m2、80万m2、95万m2、120万m2,若以2006年为基期,则2010年该市商品房开工量的定基增长速度为__%。
A.100
B.200
C.300
D.400
17、房地产开发项目所需的大部分资金是以__的方式筹集的。
A.权益融资
B.房地产抵押贷款
C.债务融资
D.建设贷款
18、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100㎡的住宅,单价为5000元/㎡,若2008年当地同类住宅价格月递增0.5%,年通货膨胀率为5%,则2008年底该套住宅实际增值额为元。
4296.96
5560.86
5839.91
30838.91
19、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,最高以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费。
5%
10%
15%
20%
20、房地产开发项目可行性研究的详细可行性研究阶段,是开发建设项目投资决策的基础,对建设投资估算的精度在±
__%。
A.5
B.10
C.15
D.20
21、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅,该开发商在项目市场定位战略上采取的是__战略。
A.形象差异化
B.人员差别化
C.服务差别化
D.产品差别化
22、甲乙两宗土地使用权剩余出让年限分别为30年和40年,申报价格分别为2700元/㎡和2800元/㎡,该类房地产的报酬率为10%,则两宗土地价格比较。
甲比乙高
甲比乙低
甲乙基本一样
无法判断孰高孰低
23、为加强建设工程勘察设计市场管理,规范建设工程勘察设计市场行为,保证建设工程勘察设计质量,维护市场各方当事人的合法权益,建设部于1999年1月发布__。
A.《建设工程勘察设计管理条例》
B.《建设工程勘察设计人员管理规定》
C.《建设工程勘察设计市场管理规定》
D.《建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则》
24、公有住宅用房无正当理由闲置个月以上的,属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。
1
3
5
6
25、现在借入500元,年利率为10%,两年后的实际经济价值等于__元。
A.605
B.600
C.650
D.550
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;
少选,所选的每个选项得0.5分)
1、物业服务企业的工作内容包括。
确立管理目标
制定维修养护方案
制定安全保卫方案
提出预算
确定物业服务费的收费标准
2、房地产的规范性文件包括。
《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》
《房地产估价规范》
《关于房地产中介服务收费的通知》
《房产测量规范》
《城市房屋拆迁估价指导意见》
3、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。
之后,有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实,则重新估价的估价时点应为__。
A.2004年4月6日
B.现在
C.重新估价的作业日期
D.要求重新估价的委托方指定的日期
4、一般来说,与长期投资相比,短期投资。
风险较大
收益率较高
流动性较好
投资回收期较长
借款合同
5、房地产投资者的债务融资方式有__。
A.合作开发方式
B.吸收其他机构投资者资金
C.在建房地产抵押贷款
D.发行企业债券
E.借入信用贷款
6、根据《房地产广告发布暂行规定》的规定,禁止发布房地产销售广告的情形有__等。
A.集体土地上的合法房屋
B.代管房屋
C.列入拆迁范围内的房屋
D.共有房屋
E.商品房预售许可证正在办理之中的房屋
7、可将房地产开发划分为若干阶段,其中编制建设工程招标文件属于__的工作。
A.投资机会选择与决策分析阶段
B.前期工作阶段
C.建设阶段
D.租信阶段
8、下列社会经济活动表现中,体现房地产市场功能的有。
商品住房限购政策导致住房租金上涨
居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅
保障性住房供给增加抑制商品住房价格
房价大幅下降导致美国次贷危机爆发
通货膨胀导致房地产重置成本增加
9、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是__。
A.支付土地出让金的贷款
B.支付开发费用的短期资金或“建设贷款”
C.用于土地储备的贷款
D.项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”
E.住房抵押贷款
10、市场失灵主要表现在。
垄断阻碍了市场机制的作用,使资源得不到有效配置
在市场机制中,市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响
市场能够有效地提供公共产品
市场无法有效地提供公共产品
消费者和生产者的信息不完全
11、最大诚信原则的內容主要包括。
告知
保证
弃权
禁止反言
允许反言
12、运用收益法估价一般可以分为__四个步骤进行。
①求取报酬率或资本化率、收益乘数;
②预测估价对象的未来收益;
③搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料;
④选用合适的收益法公式计算收益价格。
A.①②③④
B.②③④①
C.③②①④
D.③①②④
13、从买方角度看,成本法的理论依据是__。
A.生产费用价值论
B.替代原理
C.效用价值论
D.重新购建价格
14、房地产技术发展调查包括调查。
社会拥有量
新产品的国内外先进水平
新产品的技术现状和发展趋势
通信及交通运输调查
能源与资源供应
15、某宾馆开发项目共有150间客房,平均每间客房的面积为40㎡,总建筑面积为6800㎡。
当地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡,每间客房的综合投资为14万元。
则用单元估算法计算的该宾馆总投资为万元。
1800
2040
2100
2380
16、在下列房地产投资行为中,体现房地产置业投资特点的是__。
A.买地——建房——卖房
B.买房——经营
C.买房——出租——转售
D.买房——出租
E.买地——开发——转让
17、为了解城市未来发展,注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有。
(2009年试题)
城市的发展布局
功能分区
禁止、限止和适宜建设的地域范围
建筑形态控制指标
城市性质
18、将借款本息视为现金流出的基本报表是。
全部投资现金流量表
资本金现金流量表
借款还本付息估算表
投资计划与资金筹措表
19、土地一般不会毁损,地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性,这表明房地产投资非常适合作为一种。
(2008年试题)
长期投资
短期投资
风险投资
金融投资
20、土地供应政策的核心是__。
A.税收
B.土地供应计划
C.管理
D.环境保护
21、某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间,建成后用于出租经营,预计经济寿命为40年,土地使用权年限为50年,则该项目的经营期为年。
37
40
43
50
22、房地产泡沫比过度开发的严重程度()。
A.高
B.低
C.同样大
D.无法比较
23、物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为__。
A.房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》
B.房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《物业服务合同》
C.业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业服务合同》
D.业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》
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