酒店装修改造可研报告文档格式.doc

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3.3响应昌黎县委县政府政策的需要 9

4建设规模 10

5主要建设条件 10

5.1地理位置与建设地点 10

5.2场址土地权属类别及占地面积 10

5.3地形、地貌、地震情况 10

5.4工程地质与水文地质 10

5.5气象 10

5.6公用设施社会依托条件 11

6工程方案 11

6.1设计指导思想与原则 11

6.2建筑方案设计 12

6.3结构方案（加固工程） 14

6.4配套设施建设 14

7资源利用与节约 17

8环境保护 18

8.1建设地区的环境现状 18

8.2项目主要污染源和污染物 19

8.3环境保护标准及采取的措施 19

8.4环境影响评价 20

9安全卫生与消防 21

9.1安全卫生 21

9.2消防 21

10组织机构与劳动定员 22

10.1组织机构 22

10.2劳动定员 22

10.3员工来源与培训 22

11项目实施进度 22

11.1建设工期 22

11.2项目实施进度安排 23

11.3项目实施进度表 23

12项目招投标 23

13投资估算与资金筹措 26

13.1编制依据 26

13.2投资估算 26

14财务评价 26

14.1评价依据 26

14.2评价原则及范围 26

14.3财务评价基础数据与参数选取 27

14.4营业收入及税金估算 28

14.5成本费用估算 28

14.6利润总额 29

14.7税金 29

14.8财务评价报表 29

14.9财务评价指标 29

14.10不确定性分析 29

14.11财务评价结论 29

15社会评价 30

16结论 30

17附表 31

1总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

1.1.2项目承办单位概况

项目承办单位：

昌黎县海棠宾馆服务有限公司

项目负责人：

李红星

项目联系人：

联系电话：

13701174899

昌黎县海棠宾馆是由昌黎田氏集团兴建的一家集住宿、餐饮、洗浴、娱乐为一体的三星级宾馆。

昌黎县海棠宾馆位于河北省秦皇岛市昌黎县碣阳大街，属昌黎县最为繁华的城中心地带，隶属于昌黎县海棠宾馆服务有限公司。

海棠宾馆兴建于2005年，占地6.96亩，建筑面积近7000平方米。

1.1.3编制依据

1）可行性研究报告编制委托书

2）国家旅游局《关于宾馆建设宏观调控的若干意见》

3）《中华人民共和国环境影响评价法》

4）《建设工程项目管理规范》

5）建设单位提供的基础资料。

1.1.4编制原则

严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制，以提升功能、改善环境、招商引资、扩大经营范围为主线。

1.1.5项目背景

随着改革开放的不断深入和国民经济的快速发展，河北省内与京津两地的交通也得到了极大的改善，京沈高速公路、沿海高速及正在修建的承秦高速，北京、天津、唐山、秦皇岛之间的环渤海三角区城际高速铁路也在紧张的建设中。

海棠宾馆装修改造工程的建设有利于改善投资环境，提升旅游品质，并拉动经济增长，推动城市经济发展和社会进步。

此外通过装修改造，有利于公司的更进一步发展，提升公司的整体形象和竞争力，也为公司规模的逐渐扩大奠定基础。

并且本项目的建设合理的利用土地，优化城市周边的空间布局，落实城区规划，提升昌黎黄金海岸旅游的整体形象，加快城区现代化进程。

海棠宾馆现状为四层框架结构，始建于2005年，建筑面积约7000m2，受当时建设条件的限制，硬件差，标准低，同时经过近5年多使用，现有设施已经无法满足接待和经营工作的需要，不能适应各个层次旅客的消费需求。

2009年秦皇岛市政府和昌黎县政府分别提出旅游立市和旅游立县战略，大力挖掘旅游开发潜力，打造沿海旅游名城。

作为当地旅游行业龙头企业，积极配合旅游立县的决策和部署，配合城镇面貌三年大变样工作，为加快发展滨海旅游，树立新的企业形象，决定做出昌黎海棠宾馆整体提升改造计划。

1.2项目概况

1.2.1项目占地面积：

4640㎡

1.2.2建筑面积：

7000㎡

1.2.3项目投资：

3100万元

1.2.4建设性质：

装修改造

1.2.5原建筑物概况：

原建筑物建筑年代：

2005年

建筑物的主楼高为四层，副楼高为四层，为东西走向，临碣石大街。

楼体为框架结构。

具体改造方案如下：

大餐厅1个，可容纳400人

小餐厅20个，可容纳200人

客房70间，最多可入住140人

洗浴休闲中心1个

1.2.6主要建设条件

项目为原建筑装修改造工程，供水、供电、排水均利用既有的相关配套设施，交通便利，建设条件良好。

改造后的海棠宾馆符合昌黎县大力发展旅游、接待服务的政策导向，已初步得到地方政府部门的认可和大力支持，为项目实施提供了便利条件。

项目建设资金自筹1600万元，贷款1500万元。

1.2.7项目估算总投资及效益情况

项目估算总投资3100万元，自筹1600万元，贷款1500万元。

据测算，项目建成后，年营业收入1614.96万元，财务内部收益率31.92%，投资回收期2.6年（含建设期0.5a）。

1.2.5主要技术经济指标

主要技术经济指标详见附表。

表1-1主要技术经济指标表

序号

项目名称

单位

数量

1

建筑类别

民用建筑

2

耐火等级

二级

3

抗震设防裂度

7度

4

主要结构选型

框架

5

建筑层数、总高

4层、18m

7

建筑总面积

m2

7000

8

外墙面

高级外墙涂料墙面

9

项目建设总投资

万元

3100

10

劳动定员

人

160

2市场需求分析及定位

2.1市场需求分析

2.1.1社会环境分析

随着我国社会主义市场经济体制逐步建立与完善，社会政治保持长期稳定，广大居民的消费水平将随着经济发展逐步提高，同时扩大内需，刺激消费是近年来我国政府一直推行的积极的财政政策，政府鼓励消费，尤其是在“黄金周”的带动下日益发展的假日经济、旅游经济，为旅游业的快速发展带来前所未有的历史机遇。

2.1.2经济环境分析

改革开放二十多年来，反映城乡居民生活水平的恩格尔系数不断下降，城镇从1990年的54.2%下降到现在地37.9%，农村从1990年的58.5%下降到现在地47.7%，城乡居民的消费重心由满足食品需求逐渐开始向穿、用、玩等其他休闲方面转移，旅游业发展的市场潜力越来越大。

2.1.3自然环境分析

昌黎县属暖温带和半湿润的大陆性季风气候，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，平均气温11.2℃，年平均降水617.5mm，空气相对湿度63%，森林覆盖率为58.5%，人均绿地占50.3m2，黄金海岸以碧海、蓝天、清风、金沙闻名于天下，国内、国际众多游客都慕名而来，每年接待上百万游客到这里休闲度假、旅游观光。

2.1.4市场环境分析

海棠宾馆所处的地理位置优越，改造后的海棠宾馆将带动本地区全面发展，完善的设施将提高其整体竞争力，为宾馆提供有力硬件支持，满足广大顾客的需求。

2.1.5游客需求分析

随着我国城乡居民收入水平和生活质量的不断提高，人们的消费观念和消费模式正发生着明显的变化，由传统的、简单的消费观念转变为多元化的、积极的消费观念，人们需求的中心不再是为“得到”，也不再是那些廉价的商品和服务，而是对产品的质量、设计、造型、用途、品牌提出了更高的要求。

以上分析可以看出：

由于“黄金周”的实施，京沈高速、沿海高速公路的建成，秦皇岛正成为京津地区以及东北部分城市短期旅游的首选目的地。

据市旅游局统计，秦皇岛游客接待量连年创新高：

2001年784万人次，2002年815万人次，2004年突破一千万人次大关，达到1227.94万人次，收入60.55亿元。

2005年仅“五·

一黄金周”就接待64.82万人次，收入2.36亿元，同比增长10％。

2006年“十·

一黄金周”接待54.36万人次，收入4.08亿元，同比增长15.5％。

旅游业发展态势十分迅猛，行业增长潜力巨大。

海棠宾馆的客源包括各种国内和国外旅游团队、婚宴以及散客。

国内旅游团队以几大知名旅行社为主，国外团队主要以俄罗斯团为主，散客主要以京、津、冀等周边地区的游客为主。

2.2项目定位

目前海棠宾馆的会议、餐饮、娱乐设施从经营面积到档次都已形成一定规模，该项目的实施将从根本上改变海棠宾馆没有高档次舒适客房的现状，具备了承担大型接待服务项目的条件，可以成为昌黎县高档次的会议中心、接待中心。

同时接待较高层次的会议培训、国内外豪华团队都可以成为海棠宾馆接待服务对象。

3项目建设的必要性

3.1企业实现可持续发展的需要

现有海棠宾馆为四层框架结构，建于2005年，有客房70间，每个房间有2张床，由于宾馆硬件条件差，在暑期经营高峰阶段，每个房间只能收入50～70元/d。

现在设施已不能满足经营工作的需要，为了提高海棠宾馆的接待、培训能力，扩大海棠宾馆在昌黎县旅游、渡假行业的知名度，提高经济效益必须对原建筑进行装修改造。

3.2满足顾客需求的需要

现代人追求的已经不是吃饱、穿暖，而是休闲、娱乐、旅游。

生活质量大幅度改善和提高，对居住环境的要求下相应提高，那种无卫生间、无空调、无饮用水的“三无”客房及硬件差、标准差的“两差”客房已经不能满足顾客需求，人们追求的是高档舒适客房。

3.3响应昌黎县委县政府政策的需要

昌黎黄金海岸作为北方历史悠久的旅游、避暑胜地，城市定位于生态型、园林式、国际性旅游休闲渡假区，昌黎的历届政府都非常重视旅游业、服务业的发展。

海棠宾馆的装修改造必然会得到昌黎县委、县政府等地方政府及有关部门的认可和大力支持，这些都为项目实施提供了便利条件。

4建设规模

对原建筑进行装修改造。

5主要建设条件

5.1地理位置与建设地点

海棠宾馆位于昌黎县碣石大街中段。

5.2场址土地权属类别及占地面积

海棠宾馆占地全部为城市建筑用地，面积为7000m2。

5.3地形、地貌、地震情况

昌黎县属于燕山山前冲洪积平原，地处华北平原北阔别边缘。

北部碣石山区有低山、丘陵分布、低山、丘陵面积为63平方公里，占总面积的5.3%。

其余为山麓平原和滨海平原，土壤类型为多为潮土和风沙土，地势自西北向东南倾斜。

地震烈度为7度。

5.4工程地质与水文地质

场址为冲洪沉积平原，覆盖层厚度较均匀，下部为花岗岩强风化及中风化层。

场址地下水较丰富。

5.5气象

秦皇岛市昌黎县气温温和，属于暖温带大陆性季风气候，受海洋影响，夏无酷暑，冬无严寒，秋高气爽，气候宜人。

大气压力：

冬季770mmHg

夏季754mmHg

年平均温度：

10.1℃

极端最高温度：

39.9℃

极端最低温度：

-21.5℃

年平均相对湿度：

59%—63%

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