西安市商业市场商圈分析报告Word文档下载推荐.doc

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西安钟楼商圈以钟楼为核心向四方延伸，自古就是西安市商贸业的核心，也是西安城区的中心，交通的中心，是古城西安财富与商业交易场所的灯塔。

钟楼商圈是一个密度大、功能全、引力强、辐射广的中心商业圈。

传统上，这里不仅是西安居民购物、观光、休闲、娱乐的首选之地，也是外地客商、游人神往之地。

沿巨大的“十”字架商业街区聚集着西安商贸业的巨大人气与财气。

尽管近年来城市副商业中心地带与其他商业圈不断形成，但钟楼商业圈的魅力与日俱增，其商业领袖地位无法撼动。

所以我们所说的钟楼商圈是一个概念型商圈，她是东、西、南大街商圈的交点，也是这几大商圈的起点，是商业中心的代名词。

二、东大街

A业态、业种、档次

东大街目前的业态主要以百货公司、家电为主。

东大街目前是西安市最繁华的地段，除了一些大型的百货公司如开元、百盛等以外，主要是以经营年轻人的服饰为主的特色专卖店。

在西安人眼里，东大街就代表了潮流、现代、时尚……，各大休闲、正统类的品牌几乎在东大街都有分店，作为西安乃至西北地区覆盖面最大的商业街区，现营两家主力百货店几乎囊括了所有消费层面的需求，再加上沿街各类专卖店、集市、及娱乐场所，更加丰富了东大街的业态，能满足各层次的消费需求。

它每天的客流量可以达到50—80万。

这也使它成为一些国内外知名品牌百货业进驻西安市场的首选，东大街的商业价值可想而知。

但是无庸置疑，在东大街，服饰专卖店是主流，眼镜、婚纱影楼、金店只是点缀。

B经营情况

东大街作为西安市著名的商业街，是每个西安人和外地人旅游购物的首选之地，据西安百盛调查统计，每天大约有60万的人流量，潜在的消费购买力和商机是不言而喻的，其容量之大，消费力之强令人惊叹，难怪投资者都称东大街地地道道是一个流金淌银的地方。

即长约１公里的东大街，至少在目前依旧称得上是西安第一商街。

作为商街的价值突显在两个硬性指标上：

第一，它是西安店铺地价最昂贵的街区；

第二，它是店铺数量最多、专卖品牌价值最高的街道。

C客源

由于东大街的业态丰富，包罗万象，因此它所面向的是各个年龄阶段的人群，消费的区域覆盖面也是非常的广泛，包括西安市及周边县市的人以及外地游客，消费群体以本地人、省内消费者为主，大约占总体消费群的80%。

由于钟楼商圈内经营的货品、服饰以年轻、时尚的类型为主，因此主要的消费群体构成以部分高收入者、在校学生、及年轻上班族占较大比例。

D租金

位置

临街店面

店中店

档口

租金

500—1500元/㎡

300—800元/㎡

900—2000元/㎡

实例说明：

档口由于其位置的特殊性，租金是三种店格式中最高的，例如阳光歌城一层，总共的租金每月是7000元，大差市周边的几个档口专卖店的租金也在每月1300元不等。

店中店的租金相对来说是最低的，如东大街的精品广场，租金每个月从500—1000元/㎡不等，友谊购物中心每个店的租金均价是750元/㎡，在这三种格局中，临街店面的租金差距是最小的，如红袖坊的租金300元/㎡，高邦的租金是310元/㎡，索尼专卖店的租金是800元/㎡，门面租金差距小的原因有：

门面相对店中店来说，经营风险小，全处于黄金地段，那么相对的在小区域内的边际递减小效应就会少一些。

E主力商家

主力商家：

开元、百盛、骡马市、唐城（永乐电器）、东方之星

开元——西安开元商城地处西安市最繁华的地段——钟楼，，占地面积33.136亩，建筑面积10.3万平方米，营业面积50,000平方米，总投资约4.5亿元人民币，年营业额15亿。

是西安目前营业额最高的商场。

他是由西北首家上市公司西安解放集团股份有限公司经营的一座集商贸、房地产、物业租赁、车辆停泊、餐饮服务、文化娱乐为一体的多功能、高档次、智能化的大型综合性商城。

它的前身是陕解放百货大楼，属于老字号，1996年改造后，商业面积剧增，经营历史长，货品的涵盖面很广，虽然它的品味并不高，但是它的集客能力强，消费的辐射面遍及西安市乃至陕西全省。

F商圈的优劣势分析：

优势：

多年的商业氛围沉淀，在西安人心中有着无可替带的地位；

业态分布比较丰富，可满足大多数人的需求；

劣势：

道路狭窄，车辆容易堵塞，交通不便；

由于先天规划的原因，东大街被一些医院、饭店等割断，使本应连续的商业街变得断断续续，很难做到人流舒展不塞；

对于主营业态是专卖店来说，经常是被蜻蜓点水式的走过，如遇到天气等不好的原因，势必不能和大商场相姘美；

拆迁改造工程的进一步落实，势必会分流一部分客流；

人行道的管理、环境卫生都和黄金商业街有些不搭调；

发展前景总结：

东大街的商圈已非常成熟，有其自身的缺陷，如专卖店只知卖牌子，忽视了品牌店的塑造，店铺设计风格庸俗化，专卖店导购服务不到位等等。

这是商家自身经营的问题，政府无须纠正和干预企业的具体经营行为。

但东大街两侧的人行道管理、环境卫生、配套设施应该是政府操心的。

但是与之形成鲜明对比的是他的各项市政配套设施显得有些脱节，因而对东大街进行改造迫在眉睫。

但是高额的拆迁费用与长时间的拆迁周期，使许多开发商望而却步；

从而导致现有的物业不能满足知名大商家的进驻，影响到东大街的远期发展。

从目前的现状来看，对东大街进行大规模改造势在必行，但是目前的局势和客观条件又不允许我们进行暴风骤雨式的改造，而只能和风细雨进行。

东大街改成商业步行街规模不能太大，因为停车问题等都制约他的定位。

所以我们认为比较合适和可行的方案是拆迁改造工程需要逐步进行，为发挥它的物业价值，改成单层面积较小的商体楼，一方面延续了商业步行街的特色，另一方面单层面积小可以提升商业价值，小规模的商业物业的供应不会影响整个商圈的稳定性，使其价值健康稳定增长。

步行街具有很大的包容性和延展性，它将各种商业形态融会于一体，使人们在购物的同时，观赏充满现代气息的商业风景。

这样，既满足了不同群体的消费需求，又最大限度地愉悦了“上帝”们的精神。

三：

西大街

A业态、业种

西大街是政府的一项重点改造工程，在市政方面投入了大量的资金力度，拓宽了马路，修建了地下人行道，3个公共停车场，欲建9个城市广场，双向六车道，石材人行道，地下人行通道，各项商业硬件设施目前是西安市最好的一条大街；

并且西大街仿明建筑群是世界唯一的，也是最大规模的，放眼未来，西大街是世界的西大街；

综上所述，西大街商圈完全可以保证很大的人流、客流，这些就具备大商家办大百货的前提条件。

因此，全国行业龙头纷纷抢滩，已有许多国内外商业巨头登陆。

因此，西大街目前的业态是以零售百货（以百货店为主）。

但是西大街是历史上的一条文化古街，到现在很多地方还延用历史的典故和称谓。

预计政府对西大街未来的改造会延续这种特征。

如大麦市街将努力朝着文化、餐饮、旅游一条街的方位发展。

这些在一定程度上会丰富西大街商业的内涵，提高它的层面和品质，补充他业态的稀缺和不足。

对本地客源和外地游客都是在人气上的一个烘托。

达到相辅相成、相互呼应的局面。

B经营状况

一个商圈的成熟是需要很多客观和主观的条件相互支撑的，这是一项系统工程，牵扯的因素非常多，社会、人文、心理、宏观政策、硬件设施、历史因素等错综复杂，交汇在一起相互作用，因此对一个新的商圈改造需要一个很长的市场培育期。

所以，目前西大街百货公司经营情况差异较大，其中时代盛典经营较好，而亿和百货经营情况一般。

但是回想西大街改造前的落魄样子，连西安人自己都感慨变化太快了，我们认为目前现在的表征只是商业发展的一个雏形和萌芽。

他应属于后起而勃发的态势。

C客源：

目前西大街的经营业态比较单一，大百货公司面向的客群基本上属于上班的白领一族，这是由于它的消费水准所决定的。

由于它属于市场的萌芽期，因此，在知名度上会显得欠缺一些，它目前针对的还是以本地人为主，覆盖的客户群面不是很广，但是在商圈进一步的成熟和完善的条件下，他的覆盖面绝不仅仅限于此类，尤其是以督府大厦、同方丽人街一些以都市秀场为定位主题的新型业态，和周边的大百货公司形成错为经营，面向的更是不同的消费群体，这就完善了西大街的消费群体的整体层次和结构。

但是以后西大街商业的成熟，他将不仅仅是西安的一条商街，更是面向世界的。

所以，不难估计以后西大街的客源中外地人也占很大比例。

D租金：

100—200

80—260元/㎡

实例说明，鼓楼照相馆单位面积的租金大约是242元/㎡，彩印店的单位面积租金257元/㎡，世纪音像的单位面积租金是110元/㎡。

由上例我们不难发现这样一个事实，西大街的租金随着远离钟楼商圈，租金在呈现递减趋势。

E主力商家：

金花、百盛、五环、亿禾、好又多、王府井、女人街、丽人街、赛特

A、世纪金花购物中心是由金花企业集团投资3.2亿元兴建的集休闲、娱乐、购物为一体，以经营高档品牌商品为主的大型商贸企业，它位于西安市中心的钟鼓楼广场。

其商业建筑面积为31,386平方米，另附380平方米的地面停车场。

1998年5月18日世纪金花购物中心正式建成营业，购物中心定位于社会中、高层消费群体、坚持走品牌经营之路，在商品引入上汇集了中外名品精华；

在服务上，世纪金花将酒店式管理运用于繁杂多变的商业系统，成为其创新和特长，商场内设有会员中心，超市实行无障碍购物；

在经营上，世纪金花推出主题营销、变传统的物物交易为文化交流，注重发掘各类商品的文化内涵，积极塑造一种文化氛围。

因此，世纪金花以其高雅的购物环境、优良的服务水准和先进的企业管理赢得了广大消费者的肯定。

百盛目前在中国百货零售业发展迅速，自1994年开始至今已相继在中国的北京、上海、广州、大连、成都等地开设百盛百货商场，截止目前在中国的连锁百货店已达40余家，2002年销售额突破100亿元，在同行业遥遥领先。

西安百盛购物中心有限公司是马来西亚金狮集团所属狮贸控股有限公司与立丰（西安）房地产开发有限公司共同投资兴建的大型企业，目前在西安共三家分店，1998年1月，东大街的百盛购物中心正式开业，迅速崛起，改变了西安旧有的商业格局，确立了在西安中高档百货业不可取代的龙头地位。

其中，西大街百盛店是三个分店中体量最大的。

大约50000㎡。

百盛在此区内除了大百货以外，还有一部分自营区，产品更多的是大商家的补充，迎合不同消费者的心理需求和爱好。

产品更趋向潮流，处在流行前线。

自营的产品主要是跟随主力商家。

由于受到主力商家的影响，这种自营的经营业态所面对的客户更多的延续了主力商家，是对大商场的一种补充，在经营产品上消化大商场的空白，因此它的存在也不仅丰富了如今商业业态的形式，更多的是添灌了它的内容。

西大街的硬件配套设施完善，能充分保证充足的人流、车流。

国际巨头以及世纪名品等抢滩西大街市场，提升整体的购物档次和消费力，会为西大街创下一个良好的口碑。

商业氛围的聚集，经过逐步培育后形成一定的气候，将来的目标地位是很高的。

消费者的心理在短时间内很难扭转，要想达到商家预计的效果会需要一段很长的时间。

商圈的成熟牵扯的因素很多，宏观经济、社会因素等各方面错综复杂，所以这是很漫长的过程。

短期内商业价