工程维护方案Word下载.docx
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每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通(6月至9月每半月检查一次),每半年检查一次屋顶,发现防水层有气臌、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应及时修理
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每半月一次巡查围墙,发现损坏立即修复,铁栅栏围墙表面无锈蚀,保持围墙完好
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每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏及时修复,保持路面平整、无破损、无积水,侧石平直无缺损
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每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复,保持原有面貌,保证其安全使用
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儿童游乐园、室外健身设施等每日巡查一次,发现损坏立即修复,保证器械、设施的安全使用(如需更换的除外)
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对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施,每月检查一次,保证标志清晰完整,设施运行正常
供水系统
每天二次检查泵房设备,发现故障,及时排除,确保小区日常生活供水
每年二次对供水处理系统全面维护保养
公共照明
及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完好,小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上
景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好,亮灯率在99%以上
公共电气柜每日一次巡查室内、室外公共电气柜,每月一次保养室内、室外公共电气柜,每年一次电气安全检查,保证电气设备运行安全正常
消防系统
消防泵每月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常
消防栓每月巡查一次,消防栓箱内各种配件完好
每天检查火警功能、报警功能是否正常
每年试验一次探测器,并对全部控制装置进行一次试验,火灾探测器投入运行二年后,应每隔三年全部清洗一次,不合格的应当调换
每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查
每月检查一次灭火器材,临近失效立即更新或充压
避雷设施
每年综合检查一次小区避雷设施,18层以上楼宇每半年应测试一次,保证其性能符合国家相关标准,达到使用要求
弱电系统
楼宇对讲系统(可视)不定期进行调试与保养,保证其24小时运行正常,对讲主机选呼功能正常,且选呼后的对讲(可视)功能正常,语音(图像)清晰,对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。
周界报警24小时设防并正常运行,不定期进行调试与保养,保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角,保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域,收到警情时,能同时发出声光报警信号
监视系统不定期进行调试与保养,保证各项监控设备24小时正常运行.,能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号,录像功能正常
电子巡更
根据需要设定巡更路线、时间,不定期地进行调试与保养,保证其正常运行,保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常,巡更违规记录提示功能正常
升降系统电梯
保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁
委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》,物业公司应有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理
电梯发生一般故障的,专业维修人员半小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助
水景
(动力)
每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属量施,损坏部位及时修复,保证其正常运行
重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查,保证节日期间各项设施运行正常
8.1.2服务措施
(1)在日常管理过程,我们重点在于“以防为主”,****小区是一新建小区,发生住宅外墙或建筑物发生危险的机率是非常小的,但为防患于未然,在日常的管理中,我们会加强对建筑物的安全检查,具体为:
1)定期检查建筑物是否存在隐患
(如墙体开裂、顶棚开裂、上下水及暖气管道跑冒滴漏、电气线路老化、用电设备超负荷、影响建筑结构的装修改造、地砖不防滑等)。
如是在保修期内出现质量缺陷,应协助业主向施工单位发出保修通知,施工单位接到保修通知后,应及时到现场核查情况,在保修书约定的时间内予以维修。
2)避雷设施做到按照要求进行定期检测,如建筑物的防雷设施存在缺陷或隐患,应当立即修复。
3)建筑消防系统设施设备定期检测、保持完好有效。
4)对于高耸的搭建物(如广告牌、雨棚、脚手架、机电设备和临时线路等物件),尤其是临时搭建设施应有良好的固定防风措施。
杜绝上述物品的倒坍、压人及触电事故的发生。
5)及时清理屋顶上的杂物,保持雨水管的畅通,以免屋顶积水。
(2)若确实发生住宅外墙或建筑物危险,影响他人安全时,首先安抚业主及周边群众不要惊慌失措,巡逻保安人员应立即通知物业服务中心,由物业服务中心通知相关部门做好紧急措施。
1)项目经理亲临现场进行急救指挥,同时作好业主的安抚工作。
2)物业服务中心立即通知相关急救部门,如医疗中心120,及相关主管部门。
3)保安主管安排保安员对事故现场进行封锁,维持现场秩序,避免事故的扩大。
4)工程主管组织工程人员进行事故问题的调查,分析找明原因,最终找到解决办法,最后记录备案。
若是涉及结构安全的质量缺陷,立即向当地建设行政主管部门报告,。
8.1.3管理组织架构
小区设置集中的工程服务部,实施24小时报修值班制度,当班人员负责全小区运行状况的监视及信息采集、传递、记录、反馈等,完成小区正常运行或应急状态下的协调、调度功能。
(1)人员配置
小区配工程主管1人,电梯工、弱电、强电和给排水各1人。
共5人。
(2)作息时间及量化的工作时间
工程部的工作要求岗位上24小时都有人在。
工作人员每周工作6天,采取调休方式安排一天休息。
工程部员工每天的工作时间是8小时,8小时之外有2种方式保证工作需要:
1)实行值班制:
工程部水电工轮流参加值班,值班人员为3人,其中至少有1名员工是持有高压电工进网证,其它人员持证上岗。
2)正常的倒班制度:
在一些比较特殊的情况下,员工实行24小时倒班制度。
工程部根据工作需要安排调休,但前提是不影响工作。
在一般情况下,实行定岗定责,提倡员工一专多能,成为复合型人才。
在特殊情况下,各班可以进行调整,这样可以最大限度发挥人员的工作效率,但要注意每个人的实际能力,对一些不太熟悉的岗位,要先培训,后逐渐上岗.
8.1.4服务计划
(1)房屋本体养护计划
养护项目
名称
计划完成情况
计划完成时间
养护标准
内墙面
涂料
每年检修1次,每日查1次
每年1月份完成
日查问题及时处理
外墙面
每年检修1次,日查1次
每年3月份完成
同上
条砖
马赛克
清洗
每年4月份完成
楼梯
大理石
非机动车房
每年5月份完成
门厅
供电设施
每年3-4月份完成
供水设施
每年6月份完成
其他设施
每年7月份完成
每年检修2次,日查1次
每年3-4,9-10月完成
10
智能系统
11
电梯
每月检修1次,日查1次
每月30日前完成
合计
单位:
负责人:
年月日
(2)房屋公用设施日常养护计划
项目
机电设备及场所(地)
消防
每年4、10月份完成
空调
供电设备
每年12月份完成
供水设备
每年10月份完成
智能监控
通讯系统
区内道路
路灯
每年2、8月份完成
沟、渠、池、井
12
园林绿化系统
13
上下水主管道
每年4、10月完成
14
指示牌
每年10月完成
15
公共场所
16
其它
负责人:
年月日
8.1.5作业规程与标准
总体要求做到三无,房屋无破损,设施无损坏,管线无堵漏,具体方案如下:
(1)房屋日常维修养护计划及实施方案
1)定期检查房屋及共用设施,确保安全,发现问题及时维护,保证正常使用,最大限度的发挥使用功能。
2)制定房屋及设施设备的使用管理规定,制止各种擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观及毁坏设施设备的行为。
3)做好零星养护工作,应急维修不过夜,保证房屋正常的使用功能。
4)大修、中修做好养护计划,及时制定养护方案,报业主委员会同意后安排实施。
5)制定房屋及附属构筑物管理方案,将根据小区房屋及附属构筑物情况,提前介入,了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。
6)建立房屋档案,对房屋及附属构筑物建立详细技术档案,以便以最快的速度查得相关参数,确保房屋处于最佳状态。
7)质量保修期的监督管理,在验收时将从维护小区业主的利益出发,按国家有关质量标准严格把关。
房屋及配套设施日常维护及
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