土地基准地价系数修正法模版 (1)Word文档格式.doc
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注:
“五通一平”指红线外通路、通电、通气、通上水、通下水及红线内场地平整。
“三通一平”指红线外通路、通电、通水及红线内场地平整。
黄冈市黄州城区级别基准地价表
单位:
元/平方米
土地级别
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
Ⅴ
商业用地
1212
935
722
523
338
住宅用地
738
564
432
334
260
工业用地
535
396
275
181
/
2.计算公式
根据《城镇土地估价规程》与《2006年黄冈市黄州城区土地定级与基准地价更新技术报告》,基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为:
基准地价设定开发程度下的宗地地价=基准地价×
(1±
∑K)×
式中:
∑K──宗地所在地价区位影响因素总修正值
──宗地个别因素修正系数的乘积
如果评估设定的待估宗地的开发程度与基准地价设定的开发程度存在差异,则需进行开发程度的修正,得到评估设定待估宗地开发程度条件下的宗地地价,即:
设定开发程度条件下的宗地地价=基准地价设定开发程度下的宗地地价+开发程度修正幅度
3.确定待估宗地的土地级别及基准地价
估价对象宗地位于黄冈市黄州区八一路东段,设定用途为居住,根据《黄冈市黄州城区土地定级和基准地价更新技术报告》,该土地位于黄冈市城区住宅用地I级地段,其基准地价为783元/平方米。
4.编制待估宗地区位因素说明、优劣程度及修正系数表,确定区位因素修正系数∑K
(1)宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用
根据《黄冈市黄州城区土地定级和基准地价更新技术报告》,Ⅰ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表和修正系数表(见表1和2),按照待估宗地的区域因素及个别因素条件,可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表,并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。
表1Ⅰ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
繁华程度
距市级商服中心(米)
≤50
(50,300]
(300,800]
(800,1500]
>1500
距区级商服中心(米)
交通条件
临街道类型
生活型主干道
混合型主干道
生活型次干道
混合型次干道
支路
临公交站点状况(条)
≥7
[6,7)
[4,6)
[2,4)
<2
距长途汽车站(米)
(100,200]
≤100或(200,300]
(300,500]
(500,700]
>700
距客运码头(米)
≤500
(500,1000]
(1000,2000]
(2000,3500]
>3500
基础公用设施状况
供电状况(%)
≥95
[85,95)
[75,85)
[65,75)
<65
供水状况(%)
排水状况(%)
供气状况(%)
距中学(米)
距小学(米)
距幼儿园(米)
距医院(米)
距公园(米)
距农贸市场(米)
距文化馆(米)
距邮局(米)
距银行(米)
距体育场(米)
环境状况
大气状况(污染指数)
≤60
(60,70]
(70,80]
(80,90]
>90
水环境
I类水域
II类水域
III类水域
IV类水域
V类及超
V类水域
噪声状况(db)
≤48
(48,55]
(55,62]
(62,70]
>70
绿地覆盖率程度(%)
≥50
[40,50)
[30,40)
[10,30)
<10
人口状况
居住人口密度状况(人/km2)
[10000,12000)
[7000,8000)
[12000,13000)
[8000,10000)
[4000,7000)
[13000,15000)
<
4000
≥15000
城市规划
用地规划
前景好
前景较好
无限制
限制较小
限制大
道路规划
①(表示>,)表示<,[表示≥,]表示≤。
②临公交线路状况指经过某公交站点的公交线路条数;
③大气状况(污染指数)以一年内实测平均值为准。
④水环境以距离待估区域最近的地表水域的水质测算为准,分类标准参考《中华人民共和国地表水环境质量标准》。
⑤声状况指待估区域的平均等效声级,单位为分贝。
表2Ⅰ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表
权重
0.1430
距市级商服中心
0.0743
0.0183
0.0092
0.0000
-0.0092
-0.0183
距区级商服中心
0.0687
0.0170
0.0085
-0.0085
-0.0170
0.1909
临街道状况
0.0672
0.0166
0.0083
-0.0083
-0.0166
临公交站点状况
0.0733
0.0181
0.0090
-0.0090
-0.0181
距长途汽车站
0.0332
0.0082
0.0041
-0.0041
-0.0082
距客运码头
0.0172
0.0042
0.0021
-0.0021
-0.0042
0.3213
供电状况
0.0492
0.0121
0.0061
-0.0061
-0.0121
供水状况
0.0498
0.0123
-0.0123
排水状况
0.0474
0.0117
0.0058
-0.0058
-0.0117
供气状况
0.0279
0.0069
0.0034
-0.0034
-0.0069
距中学
0.0203
0.0050
0.0025
-0.0025
-0.0050
距小学
0.0233
0.0029
-0.0029
距幼儿园
0.0186
0.0046
0.0023
-0.0023
-0.0046
距医院
0.0182
0.0045
0.0022
-0.0022
-0.0045
距公园
0.0100
0.0012
-0.0012
距农贸市场
0.0210
0.0052
0.0026
-0.0026
-0.0052
距文化馆
0.0010
-0.0010
距邮局
0.0080
0.0020
-0.0020
距银行
0.0112
0.0028
0.0014
-0.0014
-0.0028
距体育场
0.0079
0.0019
-0.0019
0.1896
大气状况
0.0388
0.0096
0.0048
-0.0048
-0.0096
0.0369
0.0091
-0.0091
噪声状况
0.0298
0.0074
0.0037
-0.0037
-0.0074
绿地覆盖率程度
0.0841
0.0208
0.0104
-0.0104
-0.0208
0.0809
居住人口密度状况
0.0200
-0.0100
-0.0200
0.0370
0.0373
1.0000
0.2468
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