领秀华庭房地产估价报告付乔雅毕业设计Word格式文档下载.doc
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李凯
评阅教师:
徐冰冰
完成日期:
2012.06.01
大连理工大学城市学院
DalianUniversityofTechnologyCityInstitute
大连理工大学城市学院本科毕业设计(论文)题目名称
领秀华庭房地产估价报告
总计毕业设计(论文)57页
表格19表
插图0幅
摘要
本文主要分为两个部分,第一个部分描述了房地产估价的原理、房地产估价的特性、房地产估价的原则及几种房地产估价的方法。
房地产估价是一项专业性很强的业务,估价职员必须具备丰富的经验,才能作出正确公道的判定。
房地产估价既是一门科学也是一门艺术,正确的房地产价格的推断与判断,必须基于一套严谨的房地产估价理论与方法,但又不能完全拘泥于有关的理论和方法,还必须依赖估价人员的经验。
每一种房地产估价方法揭示着房地产不同层次的经济属性,都是房地产价格形成过程和价格内涵的反映,相应的估价公式是房地产价格形成理论的具体表现形式,反映的是相应价格形成理论下的房地产估价技术路线。
正确且具有效力的评估,必须是由专业估价职员根据据估价目的,遵循房地产价格的形成与估价原则,按照估价程序,运用科学的估价,并结合估价职员的丰富经验所进行的评估。
不同的估价方法有其不同的用途,每种估价方法都有一定的适用条件,运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。
第二个部分为领秀华庭房地产估价报告,利用房地产一系列估价方法,经过实地调查,采用市场比较法、收益还原法对选定的房地产项目进行估价,并完成估价报告。
关键词:
房地产;
房地产估价;
估价方法
I
Abstract
Thepaperisdividedintotwoparts,thefirstsectiondescribestheprincipleofrealestatevaluation,thevaluationofrealestateproperties,realestatevaluationprinciplesandthevaluationofseveralrealestate.Realestatevaluationisahighlyprofessionalbusinessvaluationstaffhasawealthofexperiencetomakethecorrectfairjudgment.Realestatevaluationisbothascienceandanart,realestatepricesinferenceandjudgment,mustbebasedonarigoroussetofrealestatevaluationtheoryandmethods,butcannotfullyadheretotherelevanttheoriesandmethods,butalsomustrelyonvaluationoftheexperienceofthestaff.Economicattributesofeachtypeofrealestatevaluationmethodsrevealdifferentlevelsofrealestate,realestatepriceformationprocessandpriceconnotationreflecttheappropriatevaluationformulaisaconcretemanifestationoftherealestatepriceformationtheory,asreflectedinthecorrespondingpricetheformationofthetheoryofrealestatevaluationtechniquesroutes.Correctandtheassessmentoftheeffectiveness,mustbebyaprofessionalvaluationofstaffinaccordancewithvaluationpurposes,tofollowtheformationofrealestatepricesandvaluationprinciplesinaccordancewithvaluationprocedures,theuseofscientificvaluation,combinedwithextensiveexperienceofthevaluationstaffassessment.Differentvaluationmethodsfordifferentpurposes,eachvaluationmethodshavecertainapplicableconditions,theuseofdifferentmethodstoassessthesamerealestatewillcometodifferentconclusions.
ThesecondpartofaleadingtheLingXiuTerracerealestatevaluationreports,theuseofrealestatevaluationmethods,afterafieldsurvey,usingthemarketcomparisonapproach,incomeapproachtovaluationofrealestateprojectsselected,andcompletethevaluationreport.
KeyWords:
Realestate;
realestateappraisal;
valuationmethod
50
目录
大连理工大学城市学院 I
本科毕业设计(论文) I
摘要 I
ABSTRACT II
1房地产价格评估概述 1
1.1房地产估价原理 1
1.2房地产特性 2
1.3房地产估价人员 4
1.4房地产估价原则 5
1.4.1估价原则 5
1.4.2估价程序 7
1.4.3明确估价基本事项主要应包括下列内容 8
1.4.4估价作业方案主要应包括下列内容 8
1.4.5估价所需资料主要应包括下列方面 8
1.5房地产估价方法 8
1.5.1市场比较法 8
1.5.2收益还原法 9
1.5.3成本法 9
1.5.4假设开发法 9
1.5.5基准地价法 9
1.6本次毕业设计工作描述 10
2房地产估价报告 11
2.1估价项目名称 11
2.2委托方 11
2.3估价方 11
2.4估价人员 11
2.5估价作业期 11
2.6估价报告编号 11
3致委托方函 12
4估价师声明 13
5估价的假设和限制条件 14
5.1估价的假设条件 14
5.2需要特殊说明的事项 15
5.3估价报告应用的有效期 15
6估价结果报告 16
6.1项目名称 16
6.2委托方 16
6.3估价方 16
6.4估价对象 16
6.4.1估价对象位置及环境 16
6.4.2估价对象概况 17
6.4.3估价对象权利状况 18
6.5估价目的 18
6.6估价时点 18
6.7价值定义 18
6.8估价依据 18
6.9估价原则 19
6.10估价方法 20
6.11价值结果 20
6.12估价人员 21
6.13估价作业日期 21
7估价技术报告 22
7.1估价对象分析 22
7.1.1个别因素分析 22
7.1.2区域因素分析 23
7.2市场背景分析 24
7.3最高最佳使用分析 29
7.4估价方法的选用 30
7.5估价测算 30
7.5.1估价技术路线确定 30
7.5.2运用市场比较法进行测算 31
7.5.3运用收益还原法进行测算 36
7.5.4估价对象I的市场价格的确定 43
7.5.5估价对象交易价格确定 43
8评估结果 45
参考文献 46
致谢 47
1房地产价格评估概述
1.1房地产估价原理
房地产估价实务中,经常存在同一宗房地产,运用不同估价方法出现估价结果不一致的情形,对此许多估价人员感到困惑不解,有人认为这是选用不同估价方法估价的结果。
事实上,房地产估价专业人员不仅要按照《房地产估价规范》的要求,“应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用,”运用房地产估价的理论和方法做好估价业务,更重要的是,必须不断研究房地产估价理论和方法,运用房地产估价理论指导估价实践,分析和解释实践中出现的问题,进一步丰富和发展房地产估价理论。
因为,房地产估价的过程,实质上是估价人员进行房地产经济研究的过程。
只有充分掌握房地产估价的基本理论,把握房地产价格形成的基本规律,才能在充分熟悉和把握当地房地产市场行情和特点的前提下,根据估价目的,遵循估价原则,采用公开市场标准,在一定估价技术路线指导下,选用适宜的估价方法进行估价,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,评估出估价对象房地产的客观合理价格。
同时,通过实践探索和理论研究,分析解决估价实践中碰到的一系列问题。
一般来说,随着社会生产力的发展、人口的增加、产业的兴旺、人们生活水平的提高,对土地的需求量是日益增加的,但由于土地面积不能随意增加,特别是位置较好的地段,所以,从长期来看房地产价格一般会不断上涨,房地产有着保值和增值的作用。
但在短期内,房地产价格可能会出现下落。
另外,中国大陆房地产市场中的土地价格由于是有限期的土地使用权的价格,对于一宗土地使用权期限较长的土地来说,在其使用年限内的前若干年,价格可能会随着需求的增加而出现上升趋势,但由于终有一天土地使用期限会降至为零,所以长期来看,价格又是趋于下降的,这也是必须引起注意的。
总之,房地产的增值往往是通货膨胀、需求增加以及交通条件改善的结果,而并非仅仅改进房地产本身所引起的价值增加。
从专业估价的角度而言,所谓房地产估价是指以房地产为对象,由房地产专业估价人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序,采用科学的估价方法,结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析,就
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