涉及违法建筑民事案件的审判实务浅析Word文件下载.docx
- 文档编号:13096524
- 上传时间:2022-10-04
- 格式:DOCX
- 页数:19
- 大小:35.21KB
涉及违法建筑民事案件的审判实务浅析Word文件下载.docx
《涉及违法建筑民事案件的审判实务浅析Word文件下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《涉及违法建筑民事案件的审判实务浅析Word文件下载.docx(19页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
目前理论界以及司法实践中将两概念通用,但《城市规划法》、《建筑法》、《土地管理法》等法律都未作出明确的定义,而只列举了一系列的违法情形和对应的处罚措施。
1999年3月5日实施的《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查
处违法建筑的决定》第一条明确规定:
违法建筑,是指未经规划土地主管部门
批准,未领取建设工程规划许可证或临时建设工程许可证,擅自建筑的建筑物和构筑物。
违法建筑1包括:
(一)占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑;
(二)不按批准的设计图纸施工的建筑;
(三)擅自改建、加建的建筑;
(四)农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑;
特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑;
(五)农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑;
(六)擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑;
(七)逾期未拆除的临时建筑;
(八)违反法律、法规有关规定的其它建筑。
历史遗留违法私房和历史遗留生产经营性违法建筑(统称两类历史遗留问题)、工业和公共配套类停建违法建筑(简称停建违法建筑)是违法建筑在一定历史阶段、经济条件下的政策化归类。
1、历史遗留违法私房。
按照2002年3月1日起开始施行的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》的规定,“历史遗留违法私房(下称违法私房)”具体是指:
《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前,即
1999年3月5日以前违反法律、法规所建的下列私房:
2
(一)原村民非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房;
(二)原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房;
(三)原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房;
(四)原村民违反一户一栋原则所建的私房;
(五)非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私房。
3
2、历史遗留生产经营性违法建筑。
按照2002年3月1日起施行的《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》的规定,“历史遗留生产经营性违法建筑”具体是指:
1999年3月5日以前违反规划、土地等有关法律、法规的规定,未经规划国土资源部门批准,未领取建设工程规划许可证,非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施。
在补办了规定的手续之后,符合上述两类条件的历史遗留违法建筑,原则上予以确认产权,但是列入旧城(村)改造规划区域的违法建筑4及下列几类违法建筑不予确认产权,而应依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《深圳经济特区规划土地监察条例》和其他有关法律、法规的规定予以查处:
(一)占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的;
(二)占用农业保护区用地的;
(三)占用一级水源保护区用地的;
(四)非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。
5
3、工业和公共配套类停建违法建筑。
《宝安区工业和公共配套类停建违法建筑申请复工管理暂行办法》规定:
本办法所称停建违法建筑,是指2004年10月28日《中共深圳市委深圳市人民政府关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》(深发【2004】13号)公布时,未按规定办理相关批准手续而擅自开工建设,尚未竣工的工业和公共配套类停建违法建筑物和构筑物。
对于符合条件并在宝安区查处违法建筑工作办公室
(以下简称查违办)登记在册的停建违法建筑,可以申请复工。
以下停建或已竣工的违法建筑物应予以拆除:
①侵占国有土地的;
②占用市政公共设施规划用地及严重影响城市规划的;
③位于一级水源保护区内的;
④占用基本农田保护用地的;
⑤违法开山毁林造地的;
⑥存在严重安全隐患的;
⑦法律法规规定的其他必须拆除的。
6除上述类型外,符合下列条件的停建违法建筑可以准许复工:
①仅限于宝安区和龙岗区;
②必须是在2004年10月28日前动工停建,并在查违办登记在册;
③现状必须是±
0.00以上,符合建筑设计图纸要求的,或者已经完成基础工程;
④必须符合规划、用地、消防、建筑安全、环保等相关要求,不在插花地危险边坡、国有预留地、待建地、街道两旁绿化用地范围内。
7对于申请复工的停建违法建筑,需经规划(是否严重影响规划)、国土(是否占用国有土地等)、建设(施工、监理资质)、环保(是否符合环保要求)、消防(是否符合消防要求)等主管部门审查,最终由区政府予以审批,经批准同意复工的项目,违法建筑所有人应先交纳每平方米建筑面积100元的“依规接受处理保证金”方可复工,并按规定完善用地及报建手续。
未经同意擅自复工的,由各街道办按违法抢建行为及时组织拆除。
4、违法建筑的产生原因和历史背景分析。
市场经济的盲目性是违法建筑产生的根本动因,而市场宏观监管体系的落后则是其生生不息的制度性温床。
宏观经济层面的研究表明,中国经济增长的首要推动力是要素投入。
8经济的发展推动着城市化和工业化的进程,这一进程又表现在对各种生产资源和生产要素更高效率的利用上。
土地既是农村也是城市的重要生产资源,土地资源的利用方式和效率的提高是城市化的一个重要表征。
随着改革开放后特区经济的飞速发展,特区外农村地区的工业化进程得以加速进行,各类建筑物的需求急剧增加;
而农村居民对生活水平和收入水平的要求都明显的提高,集体土地通过传统的农业耕作方式所产生的利润已经不能满足这一需求,因此,更高产出率的土地利用形式被人们接受(如工业厂房、出租屋),各种工程建设以不可遏止的趋势增长。
而此时土地规划(特别是农村土地的规划)和建设管理已经明显滞后,许多建筑是先建设后规划、审批,政府对这些建筑行为的管理濒于失控。
同时,政府对违法建筑的政策不连续,态度不够坚决,虽然进行过多轮查处违法建筑的行动和采取解决历史遗留问题的措施,但只是在一定阶段遏止了违法建房的行为,未能从源头上根治这一现
象。
规划国土和建设主管等部门在对待违法建筑方面未能协调一致,镇级以下相关部门及各基层组织出于自身利益的考虑,对违法建筑的处理犹豫不决,相当一部分镇、村级部门投资的项目都是违法建筑,不少镇每年都搞的百万工程,也大都属违法建筑。
租赁主管部门审查不够严格9,导致大量持有租赁许可证的违法建筑流入房地产租赁市场,使其收入合法化,从而促使投资者不再对建筑的合法性产生顾忌。
在政策待遇上,合法建筑的审批程序与历史遗留问题的处理相比没有明显的优越性。
合法建筑从批地到报建再到竣工,这一系列的程序繁冗而耗时;
而历史遗留问题的处理在手续上是一切从简,一些规费也予以减免,相关处理部门甚至上门服务,对“违法”这一情节的惩罚性没有突显出来;
因此,对法律意识薄弱的投资建房者以及寻求低成本土地资源的投资者来说,建违法建筑成了理所当然的选择。
5、宝安区违法建筑的现状。
深圳市经济特区成立二十五年来,爆发过五次较大的违法建筑风潮。
第一次是特区成立之初;
第二次是从1987年的土地有偿使用开始到1989年深圳特区内的集体土地统一征用的过程中;
第三次是1992年特区城市化以及1993年宝安县撤县改区的过程中;
第四次在1999年到2002年深圳市查处违法建筑相关政策出台期间;
第五次是2004年底宝安、龙岗城市化期间,此次抢建风潮被人称为
“最后的晚餐”。
由于历次查处违法建筑和处理历史遗留问题工作并不彻底,因此,伴随着城市化进程的发展,宝安区的违法建筑问题相当突出。
据了解,
1991-1997年,宝安全区累计出让土地1994.7万m2,而同期的违法用地却达7105.7万m2,是政府出让土地的3.5倍。
截止2002年,全区纳入“两规”范围处理的私宅、工业厂房面积总量为4138.6万m2,4850.48万m2(实际建有的总量为5331.1万m2、8724.4万m2)。
而1992-2002年同期报建竣工的房屋总量为3202.1万m2。
换言之,宝安范围内2/3以上的房地产属于违法用于工业住宅经营。
10截止2003年3月1日,宝安区1999年3月5日之前已建成的历史遗留违法建筑,登记在册的
共11万多栋,总建筑面积约13678万平方米,11以上数据还没有包括未申报的违法建筑和1999年3月5日以后兴建的违法建筑。
据宝安区规划局公布的数字,已完成复工规划审查项目的停建违法建筑物就有3428栋,总建筑面积19135690m2,总用地面积17418626m2。
另据有关部门统计,到2004年底,宝安区违法建筑共12008栋,占地面积1531.39.万平方米,建筑面积3000.18万平方米。
12这些违法建筑基本上囊括了法律所规定的所有违法情形,而且用途相当广泛,私房住宅、出租屋、工业厂房、商场,甚至包括有酒楼、旅馆等。
6、违法建筑的相关处理政策及其演进。
如此众多违法建筑的存在,直接影响了政府对土地资源科学整体的规划、
管理和利用,许多都是重复建设、烂尾工程,土地和房屋闲置,浪费了大量宝贵的土地资源;
这些违法建筑直接或间接的进入土地流转市场,其中不少存在质量问题和安全隐患,给营造和谐稳定的生活空间和投资环境埋下了隐忧。
特区政府及宝安区历届政府为根治这一痼疾采取了一系列的措施:
(1)土地管理法实施(一九八七年一月一日)以前。
由于《土地管理法》直到1987年1月1日才开始实施,各地对土地的使用在此之前极不规范,特别是在深圳特区,出现了大量违规用地的现象。
1982年3月29日,深圳市政府发布的一号文件《关于严禁在特区内乱建和私建房屋的规定》,明确规定“根据国家法令和有关政策,特区内的土地由国家统一开发,特区内的各项建设必须服从城市的总体规划,一切单位无权自行兴建建筑物,所有个人严禁在特区内私建房屋,以保证特区建设的顺利进行。
”同年12月18日,国务院办公厅就此作出批复,并明确“国务院认为,目前深圳特区出现的私占土地,乱建私房,破坏特区发展规划的现象,必须迅速纠正。
……对于过去未经批准,擅自占地建造的私房,要逐户进行检查,根据其不同情况进行处理,今后私人擅自占地建造私房的,以违法论处。
”由此,开始了查处违法建筑的行动。
深圳市政府于1983年1月26日又以一号文件的形式发布《关于严禁在特区内乱建和私建房屋的补充规定》,进一步规定“对于过去未经批准,私人擅自占用土地建造的私房,要逐户进行检查,根据其不同情况进行处理。
今后私人擅自占地建筑私房的,以违法论处。
”经过政府各部门的努力,特区内违法建房的势头有所遏制。
但由于农村规划工作跟不上,不少农民建房大大超过了规定标准,有的不按城市总体规划违章滥建,有的多建住房和厂房高价出租等,为了应对新形势下出现的一系列问题,市政府发布《关于进一步加强深圳特区内农村规划工作的通知》
(深府办[1986]411号),加强对农村建设用地的规划管理,就农
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 涉及 违法 建筑 民事案件 审判 实务 浅析