土地增值税清算审核指南Word格式文档下载.docx

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县（市）、区局审批

清算结果通知纳税人

补退税款

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二、可清算房地产项目清算审核流程

税务部门根据清算条件确定应进行清算的项目，下发清算通知；

纳税人在接到通知后应按税务部门规定的时间及要求进行清算，并向税务部门提供相关清算资料；

税务部门在收到纳税人清算资料后，税务管理员对清算项目的条件及报送的资料进行审核，对报送资料不齐的，退回纳税人补充资料。

对资料齐全的，受理后2日内报县

（市）、区局清算审核小组审核；

确定清算项目

送达纳税人清算通知

资料不全 补齐资料

三、土地增值税清算审核的时限

对符合规定应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足

条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

对于符合规定的，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机

关确定是否进行清算；

对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料后，应及时组织人员审核，对清算资料齐全的，应在30日内审核完毕；

对清算资料不齐全或开发项目在5年以上的，应在60日内审核完毕。

第二部分 土地增值税清算审核操作办法

第一节 清算前准备工作

一、房地产开发项目的日常管理

主管税务机关对房地产开发项目的日常税收管理，采取项目管理方式。

从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，纳税人应根据清算要求按不同期间和不同项目分别核算、合理归集有关收入、成本、费用。

二、纳税人应报送的清算申报资料

（一）申报表格

1、房地产开发企业土地增值税纳税申报表及各项申报明细表

（按不同类型房屋分别申报）

2、基础面积统计表

3、工程情况统计表

4、销售明细表

5、扣除项目归集明细表

6、与转让房地产有关的税金统计表

（二）证明性文件副本

1、营业执照

2、税务登记证

3、项目立项批复（发改委文件）；

4、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（发证机关：

规划部门）；

5、土地使用权证（发证机关：

国土管理部门）；

6、建筑工程施工许可证（发证机关：

建设施工管理部门）；

7、预售价格核准批复（物价部门核发）（涉及经济适用房项目）

8、商品房销（预）售许可证（房地产管理部门核发）；

9、工程竣工备案表（备案机关：

质监部门牵头、相关部门确认）

10、房屋分户（室）面积对照表或商品房产权备案证或商品房实测面积报告书（来源房管部门）；

（三）合同类

1、国有土地使用权出让合同

2、建筑安装施工合同。

3、工程材料采购合同

4、单位和个人的拆迁合同及拆迁公证证明、支付凭证

5、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同

（四）财务核算资料

1、收入、成本、费用相关的帐本、凭证；

2、取得土地使用权所支付的地价款凭证

3、银行贷款利息结算通知单

4、与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证

（五）其他资料

1、房地产开发项目清算说明。

主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、成本核算方法、成本费用分摊方法、扣除项目的计算方法、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

2、项目的预算报告、工程决算报告

3、项目工程合同结算单

4、按照如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。

三、税务机关前期准备工作

（一）审核小组内部进行分工

清算审核小组可按以下工作模块进行分工，在审核过程中，可根据工作实际进展情况进行人员调整：

开发间接费用

项目基本情况收入

取得土地所支付的金额

土地征用及拆迁补偿费

前期工程费建安工程费

基础设施费

公共配套设施费

开发费用

与转让房地产有关的税金

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（二）实地查看了解项目有关情况

审核人员到项目所在地实地查看，并召开企业有关人员参加的座谈会，调查了解项目的基本情况：

1、房地产开发项目是否已进行竣工结算，是否已进行了工程竣

工结算审计。

3、房地产开发企业取得土地时间是否较早、是否以优惠方式取得的土地（如政府划拨等，政府补贴等）。

4、项目是否分期开发（对项目的分期可以参考房地产企业提供

的销售许可证上当期可销售范围及企业内部核算要求的分期范围来

确定，原则上按项目为清算单位）。

5、开发项目中是否同时包含不同类型房屋的，是否按照规定分别计算增值额、增值率，分别计算交纳土地增值税。

6、项目中是否存在建筑结构不同的房屋？

6、现场实地了解项目建设是否存在和建筑规划不一致的地方。

7、现场实地查看是否存在地下室、车位、车库，掌握销售和使

用情况以及配套设施的使用情况。

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第三部分 土地增值税清算的审核工作

第一节 房地产转让收入的审核

一、房地产转让收入审核的原则

1、 完整性的审核

完整性是指纳税人申报的房地产转让收入应当包括清算开始日之前已实现的全部收入。

2、准确性的审核

准确性是指纳税人申报的房地产转让收入应按税法的原则和范围确认，当会计核算与税法不一致，以税收规定为准。

3、及时性的审核

及时性是指纳税人申报的房地产转让收入确认时间应当符合税法规定，不得提前或滞后。

二、房地产转让收入审核内容、方法及常见问题分析

1、审核内容

房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

我们对开发企业房地产转让收入的审核，关键在于审核企业收入确认的正确性，包括收入确认的完整性、准确性、及时性等几方面内容。

⑴房地产转让收入确认是否完整，有无隐瞒收入情况；

⑵ 房地产转让收入金额是否正确，有无价外费用未记收入情况；

⑶房地产转让收入价格是否存在明显偏低；

⑷是否存在视同销售行为，其视同销售收入确认是否正确；

⑸是否存在拆迁补偿行为，其收入确认是否正确；

⑹房地产转让收入确认时间是否符合税法规定。

2、审核方法：

审核时，我们应结合房地产开发企业财务核算特点及项目开发实际情况，有的放矢地采取各种方法，最终分类核实开发项目不同开发产品的真实收入数据。

（1）、核对纳税人经营收入（预收账款）明细账与申报资料，确定申报资料已按会计账簿正确填报；

（2）、调取清算项目规划许可证、销（预）售许可证、购房合同及发票、商品房产权备案证、销控明细表等资料，结合房管部门销售信息网，分类统计不同开发产品销售收入数据与企业“经营收入（预收账款）”明细账记录相核对，确定收入的完整性。

（3）、实地查看开发项目，获取企业有无、规划外建筑面积、公共配套建设及销售等信息；

向业主询问了解开发项目地下室（车位）销售、代收费用的收取、合同价款及补充条款特别约定等，以确定企业是否隐瞒该部分收入情况。

（4）、了解纳税人营销方式，索取中介代理销售协议，察看纳税人“营业费用”科目中列支的销售代理佣金支出或营销人员工资

表，用销售代理佣金支出或营销人员工资，除以协议约定的销售代理佣金支付比例或营销人员提成比例捯推房地产转让收入，以确定收入的完整性和真实性。

（5）、开发项目涉及回迁补偿的，审阅回迁安置补偿协议及其分户明细，并抽取部分回迁户进行询问核查，掌握回迁安置方案和超面积补偿款的收取情况。

（6）、关注开发企业按揭销售方式下的账务记录，特别是假按

揭销售的记账情况。

察看企业员工购房合同，根据企业“长期借款”和“其他应付款”明细，并结合纳税人“财务费用”或“在建工程”中记录的利息支付情况，关注纳税人是否存在假按揭销售开发情况，

，并确定纳税人是否将部分收入正确申报。

（7）、审核纳税人是否按照普通标准住宅、非普通住宅和非住宅开发产品等不同项目，分类核算不同类型开发产品的销售收入

（8）、核对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积

是否不一致，是否发生补、退房款情况；

结合房管部门出具的清算

项目房屋产权备案证（每栋楼的实测面积总证及其分户明细），对照

开发企业房屋补（退）面积差款收付名单，对原按照合同面积及单

价确认的房屋销售收入进行必要调整，以确定准确的销售面积及房

地产转让收入。

（9）、对销售价格进行比较，审核有无价格明显偏低情况，如存在，应查明原因，对明显偏低又无正当理由的，依据政策进行调整。

（10）、检查“应付账款”、“预收账款”、“其他应付款”明细账，判断是否属于预售购房款业务，有无不记漏记收入情况。

（11）、审核纳税人提供的销售合同，确定有无售后回购业务；

如果有，审核企业是否按规定计算相应的房地产转让收入。

（12）、审核纳税人提供的销售合同，关注不同销售方式确认收入的时间是否正确，并特别关注定向开发项目或合作开发项目。

3、实务中常见问题分析

（1）、预收定金不入账或挂往来账，隐匿收入。

房地产开发企业销售普遍采用预售方式。

按照会计准则（制度）的规定，其收到

的购房定金、诚意金、首付款等预售房款，应先记入“预收账款”科目，待房产销售实现确认收入时再记入“主营业务收入”科目。

但按税法规定，不论其财务上如何核算，其收到的各种预售购房款都应在收到时即申报纳税。

实务中存在纳税人使用自制凭证收取购房定金（或类似定金性质）暂不入账或挂往来账现象。

（2）、人为分解售房款项，一部分帐内记载，一部分记入帐外。

最常见的是开发企业将代政府有关部门收取款项转记物业公司名下，

甚至是将开发项目内出售的阁楼、停车位、地下室及精装房的装修

部分单独开具收据，销售收入不入账。

（3）、银行按揭、特别是假按揭收入挂往来账，不确认收入。

有些房地产开发企业在资金紧张时，会将其按揭销售收入挂往来账而不及时申报纳税，甚至采用假按揭售房方式套取银行资金。

税务处理一般不判断银行按揭的真假，因为开发商只要签订了购房合同，

其