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以1月10日《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的出台为标志,政府启动了新一轮的房地产调控,而随后4月17日出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的“新国十条”加大了调控力度,房地产市场由此进入了调控的深入期。
从房地产调控的启动到深入,政府始终坚持“抑制投资投机性购房需求”和
“加大房屋供应力度”两条主线,在抑制需求的同时并没有忽略加大供给,着力
9
改变房地产市场“越调越涨”的怪圈,促进房地产市场的长期健康发展。
近期,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布通知调整房地产相关税收政策,规定自2019年10月1日起,个人购买首套普通住房契税将下调,对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税;
同日,央行与银监会联合宣布,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,并明确了消费贷款不能用于购买住房。
针对上述信贷与财政税收政策,这次政策特别强调了差别化的信贷政策,体现了对投资的抑制和对困难群体的优先满足的政策意图。
特别是“明确消费贷款不能用于购买住房”一条,弥补了以往相关政策没有强调的漏洞。
这次调控在信贷政策上作出了一定的调整,明确了购买商品住房首付比例不低于30%。
根据三部门发布的《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》,在房地产交易环节契税政策方面,对个人购买首套普通住房减半征收契税,对个人购买首套90平方米及以下普通住房,减按1%税率征收契税。
综合上述情况来看,通过信贷和税收政策作出的调整,其实反映了一种更宏观的调控政策取向,即信贷政策适度收紧,而财政政策依然积极。
首付提高,而契税降低,总体来看,新政不会对首次购房产生不利影响。
此外,进一步加强市场监管,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为意义重大。
这些行为对于民众了解真实市场,了解市场变化的动向和变化的幅度有非常不利的影响,严重侵害了购房者的利益,也影响了国家的税收秩序。
各界人士普遍认为,此次调控力度比历史上任何一次房地产调控政策都要严厉和具体。
今年一系列政策的出台,已经给房地产市场带来影响,主要表现在:
交易增幅明显回落,由旺销转向清淡;
房价开始松动,由疯涨转向稳定;
土地价格回落,流拍率上升;
相关产业受到影响,市场压力上升;
消费者观望氛围浓厚,持币待购倾向加强。
(二)经济环境分析及其影响
经济环境是指与国家或地区经济发展状况相关的各种要素。
房地产业的发展与经济环境息息相关,经济的发展的水平和增长速度决定或制约着房地产业的发展水平,经济环境对房地产市场的宏观层面和微观层面均有着重要的影响。
1、经济形势。
2019年是在国际金融危机冲击下“最为困难”的一年里,但是通过有效地调控政策,使中国在世界经济发展中一枝独秀,经济增速逐季加快,企业利润由降转升,居民收入稳定增长,通缩阴影逐渐消退。
其中GDP增长8.7%,一季度,国内生产总值同比增长6.2%,二季度增长7.9%,三季度增长9.1%,四季度增长10.7% ,顺利完成保8的任务。
2019年前两个季度GDP分别增长了
11.9%和10.3%,并且在今年第二季度超过日本,成为世界第二大经济体。
经济的恢复和发展保证了房地产市场的回暖和发展。
14.00%
12.00%
10.00%
8.00%
6.00%
4.00%
2.00%
0.00%
GDP增长
度 度 度
季 季 季
— 二 三
第 第 第
度 度 度
四 一 二
09 09
图1:
2019年及2019年前两个季度GDP增长
表1:
房地产业的发展状况与国民经济发展速度的关系(资料来源:
房地产市场分析理论与实务)
国民经济发展速度
房地产业的状况
小于4%
萎缩
4%-5%
停滞甚至倒退
5%-8%
稳定发展
8%-10%
高速发展
10%-15%
飞速发展
2 2
09 09
10 10
2019年中国物价呈现全年下降但年底上升的格局,其中CPI(居民消费价格)全年下降0.7%,但年底两月分别同比上涨0.6%和1.9%。
到了2019年,第一季度CPI涨幅为2.35%,第二季度上涨3.2%,通胀的预期已经渐渐形成,这一方面意味着我们成功避免了大家一度担心的通货紧缩,另一方面也警醒我们要高度注意物价走势。
但根据国家统计局的数据,鉴于总供求的大格局和粮食连续6年丰收,所以,预期今年的物价上涨应该是“温和可控”的。
所以由于涨价的预期心理,今年前两个季度房地产市场比较火热,房地产投资和消费水平不断上升。
3.00%
CPI指数增长
1.00%
-1.002%009年1月 2009年7月 2010年1月 2010年7月
-2.00%
-3.00%
2019图年2:
城20乡19居年民及收20入19增年速1-8基月本C与PIG增D长P增走速势图持(平数,据明来源显:
低凤于凰财财经政)收入增速。
同时,城乡居民收入差距持续拉大。
这使得消费者对房产的购买能力受到限制。
政府应该加大收入分配制度的改革,实现二次分配更加合理公平,增加居民收入,拉动消费。
同时,房地产市场的消费结构升级空前活跃,表现甚至超过2019年。
但也有些问题要解决,比如住房的供给还是偏慢,购买中存在投机行为,需要控制投机需求、增加供给,保持房价稳定。
2019年随着一揽子经济刺激计划的实施,使得我国的经济逐步回升,企业
景气指数在2019年底跌至谷底后逐渐回升。
企业景气指数
160
140
120
100
80
60
40
20
124.4
130.6
132.9 135.9
105.6
115.9
度季
度
2
009
第1
第2
季
第3
第4
010
所以,总体来看,当前我国经济开始复苏并且发展势头良好,使得房地产市场的供求均有上升趋势。
由于供求矛盾仍然存在,并且短期内不会降低,人们对涨价预期心理进一步增强,在正常性需求基础上,投机性需求将增加。
图3:
企业景气指数走势图(数据来源:
国家统计局网站)
2、货币与银行信贷政策。
2019年,中国人民银行认真贯彻落实国务院关于进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施和三十条意见,其中特别提到要“落
实好房地产信贷政策,支持房地产市场健康发展。
”事实上,2019年一年的信贷为9.5万亿,相当于过去四年的信贷投放总量,其中有4万亿进入房地产市场,
而2019年计划的信贷投放是7.5万亿,还是很宽松的。
去年两会期间国家发改
委发布的数据显示,4万亿经济刺激计划中到2019年3月,有4000亿投入到房地产用于保障性安居工程,占总投资的10%,到2019年低将占总投资的34%。
3、全国房地产市场形势。
国家统计局于2019年12月10日发布的2019年前11个月我国房地产市场数据显示,1-11月全国完成房地产开发投资31271亿元,同比增长17.8%;
全国商品房销售面积75203万平方米,同比增长53.0%;
商品房销售额35987亿元,同比增长86.8;
全国70个大中城市房屋销售价格同比
上涨5.7%,涨幅比10月份扩大1.8个百分点;
环比上涨1.2%,涨幅比10月
份扩大0.5个百分点。
和2019年相比较,2019年无论是开发投资、售价、销售量还是销售额都呈上升趋势,但是长期稳定的增长才是房地产企业真正需要的。
但是供需仍然存在很大差距,一方面在供给量上远远无法满足刚性需求,另一方面,住房结构不合理,中高档住房供应量过小,普通商品房供应量有余,中低价位的普通商品房供应偏大。
且房地产开发存在块头不大,管理秩序不完善,开发不成规模的局面。
房地产开发企业完成投
表2:
2019年1-8月房地产开发企业完成投资及增速情况
月份
资
比去年同期增长百分比
1--2月
3143.64
31.10%
2-3月
6594.45
35.10%
3-4月
9932.05
36.20%
4-5月
13917.41
38.20%
5-6月
19747.12
38.10%
6-7月
23864.77
37.20%
7-8月
28355.05
36.70%
4.海外资本影响。
近年来,大量资金从海外流入我国市场,主要受三个因素的影响:
一是人民币升值的潜力,二是我国经济与海外特别是发达市场经济增速的差别,三是国内通胀的预期和国内资产价格上涨的预期。
海外资本的流入使我国的外汇储备进一步增加,到2019年底,我国外汇储备突破2万亿美元,是世界第二大外汇储备国日本的两倍。
外汇资本大部分流入了楼市和股市,流入实体投资的部分有限。
最近,我中国经济稳步发展的形势下,国际上要求人民币升
值的呼声渐高,人民币升值已经成为不可阻挡的趋势,今年以来,CPI指数上扬,增加了通货膨胀的预期,许多在之前退出国内市场的海外资金重回中国,对中国房地产市场起到推波助澜的作用。
但另一个方面,这些资本对经济环境的变动很敏感,一旦国外市场形势好转,这些资金尤其是那些外汇储备无法解释的热钱将迅速抽离中国市场,给房地产市场带来动荡。
(三)社会文化环境分析及其影响
社会文化环境是指组织所在社会中成员的民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素的总和。
其构成因素也很多,本文将重点讨论居民可支配收入、城市化程度、消费投资倾向。
本文重点分析居民可支配收入、消费倾向和城市化的影响。
1、居民可支配收入。
2019年国内生产总值达到
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- 房地产行业 环境 分析