中原出品深圳三湘东填海区项目户型定位报告页.ppt
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中原出品深圳三湘东填海区项目户型定位报告页.ppt
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三湘东填海区项目产品户型定位案,户型规划推导,分析点:
深圳典型高端住宅区分析对片区潜在竞争项目进行分析三级市场的成交和需求分析本项目自身条件的研究客户群体研究目的:
最终推导出面积比例和面积建议,意向基本面积区间和比例,研判思路,区域看点项目定性,深圳典型高端住宅区分析区域特点蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖代表案例:
依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例,通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析,参考基本面积区间和比例,最终建议户型面积区间和比例,寻找依托,1,第一次推导得出同质片区同类项目的面积比例和面积区间,2,第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的面积比例,第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的面积区间.,通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析,3,意向基本面积区间和比例,通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正,4,第四次通过自身地块特点分析修正项目的面积比例和面积区间,策略基本面积区间和比例,5,通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正,第五次通过客户群体的分析修正面积比例,推导过程,分析过程:
通过同质片区基本同类项目进行整体分析;考虑年限的变化特征,寻找之间的规律;选取03-06年,同质片区的共19个典型项目进行分析;目的要求:
由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例;数据来源:
中原深港研究中心/中原三级市场数据库,1:
样本容量,时间跨度,筛选标准,2,1,3,19个,3年,深圳关内高端住宅项目片区:
蛇口/华侨城/红树林/香蜜湖,同质片区03-06年已/在/近期销售项目分析,选取案例四大片区:
蛇口华侨城红树林香蜜湖以及本项目所在的片区,1.03-06年面积和比例统计,03年,04年,05年,06年,通过对筛选出项目的户型进行分析,我们发现三房、四房户型在这些参考项目中占据了绝对的主力;而在少数容积率较低的项目中,五房比例明显较大。
由此我们有必要按一定的时间顺序,对这些项目的三房、四房、五房及复式户型的比例变化进行细致的分析,从中判断户型面积区间及面积比例的变化趋势,指导本项目的主力户型定位。
中信红树湾1期,半岛城邦1期,约15,2期,现象一:
参考项目一期有,二期均没有。
半岛城邦1期两房北向无海景,均价约8300元/,整体均价约11000元/;后海花半里,高层两房均价约9100元/,小高层三房均价约11500元/;,现象二:
现象三:
0,关于两房,现象四:
与项目所在片区同质片区,03-06年推出的高档项目,设2房的项目仅有1/3,且供应的2房总量仅为4.42。
关于两房,结论:
综合以上现象可以发现:
高档次住宅项目,普遍不设置两房,即便设置两房,该户型也仅占到极少的比例,并且都是弥补较差的位置;一些高档次项目的二期,诸如红树湾二期、半岛城邦二期,均取消了一期中的两房以提升项目的整体档次;两房在项目中的单价由于位置、总价的关系,普遍低于大户型;片区中容积率偏低,规模较大的项目,普遍都不设置两房单位。
03-06年以来,深圳关内高端住宅项目的三、四、五房供应比例呈基本平稳的态势;五房(含复式)比例则呈略上升趋势。
据此线性趋势预测,07年本项目可以参考主力房型比例为三房约为34左右,四房约为58左右,五房约为8左右;,2.整体三房、四房供应比例分析(新),03年下旬至今,各户型面积区间弹性增大,尺度上限有明显放大趋势;我们的研究将从这些区间中研究03-06年面积区间的畅销段;,3.各户型基本面积区间分析,四房,03年04年05年06年,120-130154-173、114-128、89-93145-165110-125,170-200136-152,160-170,202-208150-180,190-204,220-250140-170,190-220,三房,选取设置相对集中的畅销面积区间段,并据此初步建议本项目三房户型区间设置在110125、130-150之间;四房户型区间设置在170185、200220之间;五房户型区间设置在250-320之间;,结论:
4.03-06各户型畅销区间分析,五房含复式,230-280227-276、267-334268-320,初步推导户型面积和比例,结论一:
说明:
以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值;在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例;由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例;接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的面积比例;,意向基本面积区间和比例,研判思路,区域看点项目定性,深圳典型高端住宅区分析区域特点蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖代表案例:
依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例,通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析,参考基本面积区间和比例,最终建议户型面积区间和比例,寻找依托,1,第一次推导得出同质片区同类项目的面积比例和面积区间,2,第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的面积比例,第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的面积区间.,通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析,3,意向基本面积区间和比例,通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正,4,第四次通过自身地块特点分析修正项目的面积比例和面积区间,策略基本面积区间和比例,5,通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正,第五次通过客户群体的分析修正面积比例,分析过程:
通过同质片区潜在竞争项目进行分析;选取06年-07年的共4个项目进行分析;目的要求:
规避竞争,创造机会;第一次修正基本户型由潜在项目的竞争分析对初步推导的面积比例进行修正;数据来源:
中原深港研究中心/中原三级市场数据库,推导过程,2:
选取案例来自蛇口以及本项目所在片区,同质片区07年潜在竞争项目分析,本案,半岛城邦2期,海月4期,宝能项目,皇庭项目,1.07年潜在竞争项目面积和比例统计,三房四房是主力户型,五房均不超过10,潜在竞争项目主力户型区间和比例统计,结论一主力户型区间和比例统计,分析原则:
为合理规避竞争,修正比例.三房在110-120之间存在竞争,建议适当缩减三房的比例;四房170-220为非直接竞争区间,建议保持目前比例;五房含复式以上竞争空白点,建议本项目比例适当增大;,第一次修正面积比例,结论二:
通过潜在竞争修正套数比例,0306年可参考项目分析得出本项目初步户型配比,结论一,结论二,意向基本面积区间和比例,研判思路,区域看点项目定性,深圳典型高端住宅区分析区域特点蛇口/红树林/华侨城/香蜜湖代表案例:
依照片区影响力和地产发展年限选取1-4案例,通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析,参考基本面积区间和比例,最终建议户型面积区间和比例,寻找依托,1,第一次推导得出同质片区同类项目的面积比例和面积区间,2,第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的面积比例,第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目的面积区间.,通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析,3,意向基本面积区间和比例,通过本项目自身条件限制的研究进行项目修正,4,第四次通过自身地块特点分析修正项目的面积比例和面积区间,策略基本面积区间和比例,5,通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正,第五次通过客户群体的分析修正面积比例,分析过程:
通过同质片区三级市场成交和需求进行分析;选取各片区典型案例进行鉴别分析;目的要求:
第二次修正基本户型由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行面积区间修正;数据来源:
中原深港研究中心/中原三级市场数据库/中原四片区地铺,推导过程,3:
选取案例四大片区:
蛇口华侨城红树林香蜜湖以及本项目所在片区,同质片区03-06年三级市场整体及个案分析,原始资料来源:
深圳中原三级市场住宅部,蛇口片区的二手市场交易三房四房比例较高,约占总比例的78;本片区的豪宅户型面积比较适中,三房平均面积约为130平,四房平均面积约为185平.,1.蛇口片区三级市场成交分析,三房户型面积明显较低,与四房相差约15,由于五房户型放盘量少质次,片区客户中换楼客户对超大户型的需求未能得到满足。
原始资料来源:
深圳中原三级市场住宅部,华侨城片区的二手市场交易三房四房比例稍低,但比例仍然高达73;本片区豪宅大户化特征十分明显,三房平均面积为152平,四房平均面积为215平,户均面积居四大片区之首;与四房五房相比,三房户型的单价明显较低;本片区超大户型(五房)的二手市场成交非常活跃。
2.华侨城片区三级市场成交分析,房型成交量排名:
三房四房五房,13019,345,246.3-301.2,265,6,五房,12576,243,166.37-265.5,193.61,57.1%,四房,10949,169,102-183,154.09,32.1%,三房,11183,104,78.51-88.72,93.00,3.6%,两房,10266,52,49.96-51.35,50.66,7.1%,一房,平均单价(元/),平均总价(万元),面积区间(),主力面积,成交比例,户型,环红树湾片区三级市场成交资料(05.1006.3),原始资料来源:
深圳中原三级市场住宅部,红树湾片区的二手市场交易基本上以三房四房为主,比例接近90;由于是新兴豪宅区,受豪宅大户化趋势影响,三房四房平均面积较大;三房平均面积为154平,四房平均面积为193平;本片区超大户型(五房)的二手市场成交仍有限。
3.环红树湾片区三级市场成交分析,房型成交量排名:
四房三房五房,户型上的分布十分集中,三房四房的比例高达83;虽然是传统豪宅区,由于部分项目落成时间较早,故三房四房平均面积较小;三房平均面积为129,四房平均面积为178;统计结果显示,本片区超大户型(五房,主要为复式单位)的二手成交均价接近2万/。
原始资料来源:
深圳中原三级市场住宅部,4.环香蜜湖片区三级市场成交分析,本片区平均价格在四大片区中最高,四片区的二手高端客户需求基本上和成交情况吻合,整体仍以三房四房为主,其中三房主力需求面积为130-150平,四房主力需求面积为170-190平;根据统计,四片区需求五房单位客户总体比例略低,但根据三级市场同时的普遍反映,五房的客户诚意度较高;,5.四片区三级市场需求分析,原始资料来源:
中原三级市场地铺-天骄华庭/世纪村/花园城/波托菲诺/安柏丽晶分行,两房成交极少,三房成交只有两成多,四房五房占最大比重,天骄华庭的二手成交明显呈大户化特征。
原始资料来源:
深圳中原三级市场住宅部,天骄华庭,四房平均单价最高;三房单元及五房单元价格比四房稍低,两房单元的成交极少而且价格最低;从各户型面积来看,天骄华庭的户型面积较大。
6.各片区典型个案三级市场分析,成交以三房为主,二房和四房居其次;,原始资料来源:
深圳中原三级市场住宅部,招商海月,从价格来看,由于户型景观好,四房单元的价格最高;三房单元价格也比较坚挺;而五房单元由于集中于一期,价格比四房稍低,两房成交相对活跃.仅次于三房.,蔚蓝海岸二手房成交中,三房的比例超过一半,二房、五房比重较低,四房比例不足三成。
原始资料来源:
深圳中原三级市场住宅部,蔚蓝海岸,从价格来看,蔚蓝海岸的二手成交价格比较平均,但四房五房的价格偏高;从各户型面积来看,蔚蓝海岸的户型面积分化比较严重,四房五房的面积较大。
大户成交以四房最多,三房的成交比例最低。
原始资料来源:
深圳中原三级市场住宅部,从面积来看,三房面积很小,价格也最低;从价格来看,几种户型的差异不大。
蛇口-花园城项目,成交以四房最多,五房占一定比例。
原始资料来源:
深圳中原三级市场住宅部,该项目从三级市场成交量来看三房和四房的表现最为活跃.尤其是160平左右的四房,其次是大三房,蛇口-兰溪谷1期项目,花园城三级市场成交统计,成交以四房五房为主,三房成交比例较低。
原始资料来源:
深圳中原三级市场住宅部,本片区属传统典型豪宅片区,客户需求也已非常鲜明,对于四房以上的需求和成交特点明显.尤以四五房
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