社会服务行业深度报告古北水镇估值探讨：不忆江南羡北国文档格式.docx

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（2）古北

分析师 赵刚

（8621）61118739

zhaogang@

执业证书编号：

S0490517020001

分析师 高超

gaochao2@

S0490516080001联系人 范晨昊

fanch@

市场表现对比图（近12个月）

2016/122017/3 2017/6 2017/9

28%

21%

14%

7%

0%

-7%

-14%

消费者服务Ⅱ 沪深300

水镇在规划时对业态进行了“三三制”划分，取得破解“门票经济”的巨大成

功，提升整体收入规模；

（3）京津游客数量庞大，周边游、自驾游火爆，同时古北口镇是京津冀地区稀缺古镇资源，下属景区司马台长城景观历史价值突出，度假资源禀赋优异。

自2014年开业以来，古北水镇接待游客数量稳步增加，近年来公司着力开发冬季旅游项目，近两年一季度客流增速保持100%以上。

n以古北水镇为例看旅游小镇的估值空间

古北水镇从2010年成立至今，经历了五次增资扩股，根据增资情况推算，公司

2014年7月估值已超过53亿元。

根据业绩预测进行现金流折现，公司当前估

值或已超90亿元。

展望未来，通过与乌镇的对比，按照客单价300元/人、客

流量900万人、净利率35%，可测算出古北水镇成熟期可实现净利9.45亿元

按中青旅目前估值27倍，推算成熟期古北水镇估值或超250亿。

风险提示：

1. 恶劣天气影响景区客流；

2.其他休闲景区开业构成竞争；

资料来源：

Wind

相关研究

《小宠物催生“大经济”——从美国经验看中国宠物产业发展》2017-12-5

《长江社服周报：

关税降低影响有限，继续看好中国国旅》2017-12-1

《沧海拾珠——再论景区成长与估值》

2017-11-30

3.考虑到不同景区客源市场、天气环境、消费选择以及景区内涵存在一定差异，估算仅供作为参考。

目录

18/19

适应时代需求，旅游小镇应运而生 4

政策利好扶持旅游小镇发展 4

旅游小镇与传统旅游景区有何不同？

5

寻找旅游小镇的投资机会 6

顺应发展潮流，休闲游长期趋势向好 6

上市公司纷纷加码布局旅游小镇 6

古北水镇为何能成为旅游小镇的标杆？

8

古北水镇的前世今生 8

尊重文化与民俗，打造有“灵魂”的小镇 9

古北水镇模式成熟，客流持续稳健增长 10

华北地区资源稀缺，发展潜力空间巨大 11

古北水镇经营有方，淡季客流增长迅猛 13

客流稳健增长，活动丰富多彩 13

深耕京津冀，景区优势凸显 14

以古北水镇为例看旅游小镇的估值空间 15

历史五次增值，公司估值水涨船高 15

现金流折现测算当前估值或超90亿 15

对标乌镇，古北水镇估值仍有较大提升空间 17

图表目录

图1：

古北水镇提供水镇旅游、商务休闲服务 5

图2：

传统景区旅游功能较为单一 5

图3：

旅游需求层次及其触发点 6

图4：

2008年后我国人均GDP超过3000美元 6

图5：

各类主题旅游成为游客新宠 6

图6：

各类具有特色景观的乡镇景点具备发展成特色旅游小镇的潜质 6

图7：

一张图看懂景区转型布局休闲游原因 7

图8：

古北水镇地理位置 8

图9：

古北水镇建设发展历史 8

图10：

古北水镇景区导览图 9

图11：

古北水镇展示了北方地区特色民俗文化 10

图12：

古北水镇传承了众多民间工艺 10

图13：

古北水镇温泉度假区 10

图14：

古北水镇民俗文化活动 10

图15：

古北水镇全链条产业集群下收入来源多样化 11

图16：

古北水镇风光 12

图17：

司马台长城修缮前后 12

图18：

古北水镇冬季温泉项目 13

图19：

古北水镇的春节庆祝活动 13

图20：

古北水镇2014年至2017Q3客流量及增速 13

图21：

古北水镇2014Q3至2017Q3单季度客流量及增速 13

图22：

古北水镇2014至2016年营业收入情况 14

图23：

古北水镇2014至2016年净利润情况 14

图24：

2015年以来古北水镇的网络关注度一直位列京津冀各大休闲景区前列 14

图25：

从2011年11月至今古北水镇股权结构 15

表1：

中央层面加强对特色小镇的指导与支持 4

表2：

特色小镇典型发力模式 5

表3：

上市公司的旅游小镇布局 7

表4：

古北水镇旅游有限公司股权结构 9

表5：

古北水镇主要客源地旅游市场概况 11

表6：

各省市百年古镇数量 12

表7：

京郊各大景区2017年十一黄金周客流情况对比 14

表8：

古北水镇历次增资扩股对应估值水平 15

表9：

保守情况下公司当前估值约93亿元 16

表10：

乐观情况下公司当前估值约124亿元 16

表11：

乌镇和古北水镇对比 17

适应时代需求，旅游小镇应运而生

政策利好扶持旅游小镇发展

当前特色小镇在全国范围内得到推广，旅游文化主题特色小镇是发展主要方向。

按照小镇的特色内容可分为两大类：

在全国首批推荐的127家小镇中，旅游型小镇占比最大（50.4%），其次为历史文化型（18.1%），因此泛旅游小镇合计占比高达68.5%1。

2017年8月，住建部公布第二批特色小镇名单。

特色小镇彰显民族特色、地域特色、产业特色、文化特色、生态特色、建筑特色，追求生产、生活、生态融合发展，从而成为促进产业升级和城乡协调发展的强大引擎。

中央层面加强对特色小镇的指导与支持

时间 中央重要政策文件 内容

2016年2月

2016年7月

2016年10月

2016年12月

2017年5月

2017年7月

国务院《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》

《住房城乡建设部国家发展改革委财政部关于开展特色小镇培育工作的通知》

国家发展改革委《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》

《关于实施“千企千镇工程”推进

美丽特色小（城）镇建设的通知》

《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》

《住房城乡建设部关于保持和彰显特色小镇特色若干问题的通知》

积极推进农业转移人口市民化；

全面提升城市功能；

加快培育中小城市和特色小城镇；

辐射带动新农村建设；

完善土地利用机制；

创新投融资机制；

完善城镇住房制度；

加快推进新型城镇化综合试点；

健全新型城镇化工作推进机制。

通知指出要落实加快发展特色镇，目标是到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设，不断提高建设水平和发展质量。

建设特色小镇应建立在以产业为依托的基础上，要把加快建设美丽特色小（城）镇作为落实新型城镇化战略部署和推进供给侧结构性改革的重要抓手，旨在促进大中小城市和小城镇协调发展，充分发挥城镇化对新农村建设的辐射带动作用。

“千企千镇工程”，是指根据“政府引导、企业主体、市场化运作”的新型小（城）镇创建模式，搭建小（城）镇与企业主体有效对接平台，引导社会资本参与美丽特色小（城）镇建设，促进镇企融合发展、共同成长。

各省于2017年6月30日之前将推荐名单汇报；

明确要求，对存在以房地产为单一产业，小镇规划未达到有关要求、脱离实际，盲目立项、盲目建设，政府大包大揽或过度举债，打着特色小镇名义搞圈地开发，项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇不得推荐。

目前，特色小镇培育尚处于起步阶段，部分地方存在不注重特色的问题。

各地要坚持按照绿色发展的要求，有序推进特色小镇的规划建设发展。

为贯彻落实党中央、国务院关于推进特色小镇建设的部署，在各地择优推荐的基础上，

2017年8月 公布全国第二批276个特色小镇

《关于规范推进特色小镇和特色

经现场答辩、专家审查，将北京市怀柔区雁栖镇等276个镇认定为第二批全国特色小镇。

各地区要准确把握特色小镇内涵；

遵循城镇化发展规律；

注重打造鲜明特色；

有效推进“三

2017年12月

小城镇建设的若干意见》

生融合”；

厘清政府与市场边界；

实行创建达标制度；

严防政府债务风险；

严控地产化倾向；

严格节约集约用地；

严守生态保护红线。

资料来源：

政府网站，长江证券研究所整理

1微口网，

旅游特色小镇和景区开发都基于当地的旅游资源，模式上有共同之处。

以旅游功能为主导的特色小镇可以发展成为景区，有些历史人文古镇，自然风光优美的景区小镇也兼具特色小镇的文旅功能。

但是旅游特色小镇不同于传统景区开发模式，目的在于丰富游客的选择，延长游客的体验时间。

传统的景区开发为主的模式逐渐面临挑战：

景区项目的单调、景区居住环境和配套设施的落后，导致游客在景区停留时间短，消费能力得不到释放，直接影响了景区效益，制约景区旅游业的发展。

古北水镇提供水镇旅游、商务休闲服务 图2：

传统景区旅游功能较为单一

百度旅游，长江证券研究所 资料来源：

百度旅游，长江证券研究