某出版文化城物业管理方案文档格式.doc

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湖北省公安厅办公大楼、武汉大学三环学生公寓、三环酒店、汉阳汽车工业园、汉阳开发区汽车市场、湖北省审计署、湖北省军区红岭大厦等。

深圳金地物业管理公司简介

金地物业管理公司是上市公司金地集团（）成员企业，建设部首批40家物业管理协会常务理事单位、深圳市物业管理协会副会长单位。

在北京、上海、重庆、哈尔滨、长春、沈阳、大连、保定、西安、南京、苏州、昆山、合肥、武汉、十堰、长沙、南昌、贵阳、柳州、桂林、福州、东莞、深圳等20多个大中城市，管理着逾1400万平方米的住宅小区、别墅区、写字楼和工业园区。

“服务创造价值”是公司信奉的经营理念，做“业主的好管家，开发商的好帮手”是公司的职业目标。

金地物业管理在全行业率先建立了覆盖业务流程每一个环节和每一个员工的ISO-9001质量管理体系，大力推行以管理处主任职业化为核心的全员增值培训计划；

崇尚业绩、注重工作改进的考核激励体系，使公司全员始终以积极的心态为开发商及其物业管理企业和业主（住户）提供高品质的专业化的管理和服务。

经过几年的实践，公司逐步总结和提炼出了围绕“人性化管理”这一主线的物业管理新模式，如：

“全委托管理”，“顾问管理”、“代管”、“培训”等，并将其有效地运用于物业管理实践中。

几年来，公司所管理的物业得到有效保值和增值，先后被评为“全国城市物业管理优秀示范小区”、“全国城市物业管理优秀工业区”、“深圳市物业管理优秀大厦”和“深圳市园林式、花园式小区”等。

（二）管理公司物业资质

（三）营业执照复印件

（四）物业管理公司获奖证书复印件

二、物业管理公司业绩

三环物业管理公司所接管物业的服务质量、期限、安全情况及物业管理班子配务明细表：

物业名称

市街

规模

建筑面积：

幢数：

期限

年

服务质量评定

优良

安全情况

无重大事故

物业管理专案小组主要成员

项目经理：

（姓名）

金地物业管理公司所接管物业的服务质量、期限、安全情况及物业管理班子配务明细表：

三、项目介绍及主要管理服务内容过程描述

（一）项目介绍

湖北文化出版城是经中共湖北省委、省政府批准建设的大型综合性文化商业设施，是湖北省重点精神文明标志性建设项目之一。

地处楚雄大道，全部工程占地面积为204亩，规划总建筑面积为32.5万平方米。

其中主楼占地面积为62亩，建筑面积为11.16万平方米，动力中心（含批销中心、接待中心）建筑面积为2.71万平方米。

项目投资方为湖北出版总社，经营管理方为湖北出版实业发展中心。

主楼分裙楼卖场与双塔式写字楼两大部分。

两幢写字楼高度均为24层，16层至20层中间有连廊相接，可以互通。

主楼地下二层为停车场，停车泊位133个，门前广场及周边地带约为1.2万平方米，绿化面积约为7千平方米。

（二）主要服务过程的描述及其工作重点、注意事项

1、根据管理模式的特点及管理方针目标，管理处针对物业管理的主要过程制订书面的程序和作业指导书，明确各项管理过程的流程、控制要求及应达到的标准。

管理的主要业务过程将包括：

a前期介入

b交接验收

c入住管理

d装修管理

e供电管理

f供排水管理

g电梯管理

h房屋管理

i设施设备管理

j维修服务

k治安管理

l消防管理

m停车场管理

n卫生清洁管理

o绿化管理

p收费管理

q物业分包管理

r应急管理

s顾客投诉处理

t社区文化

2、各管理过程的简要描述及其工作重点、注意事项

（1）前期介入

A参与项目的规划设计，从物业管理角度和业主角度提出合理化建议。

如小区里应考虑有垃圾中转站、公共卫生间、自助电话、商店、诊所等公共设施，智能化系统不要脱离实用经济而片面追求新奇，等等。

B工程施工过程的跟踪，特别是暗敷的管线、其它隐蔽工程。

C配合招商工作。

如做好招商现场的供电供水、保安、清洁、绿化等工作；

树立物业管理服务形象；

提供管理服务内容及特色的展板，入住流程和装修须知。

D与政府主管部门、企事业单位沟通，了解与物业管理和用户有关规定。

如物业管理条例、收费指导标准、供电、供水、供气、通讯、通邮、垃圾清运处理等等。

（2）交接验收

开发商向物业管理公司发出竣工验收通知报告后，由物业管理公司经理任命组成验收小组。

按物业的验收程序文件规定，验收小组对物业所有房间、房屋本体、设备设施以及资料图纸进行逐一验收。

交接验收后要建立工程技术档案，有工程遗留问题的应返馈给开发商落实维修，如由物业公司直接找施工单位保修，则开发商应授权给物业公司，并经施工单位认可。

（3）入住工作：

A入住准备工作：

主要包括制定入住工作计划，向客户发放入住通知书；

B入住审查登记：

主要包括查验入住资格，向业主（客户）发放相关入住资料；

C在客户预交费用后向客户发放钥匙，并和客户一起验收其名下的物业并双方签字确认；

D建立业主客户档案。

（4）装修管理

入住客户进行装修时，管理处按物业装修管理程序对物业装修进行管理，接受施工单位办理施工进场手续，收取管理费用及施工押金，并对施工单位是否安全文明施工进行检查，客户装修完工后，由管理处验收后，按情况全部或部分退还押金。

装修管理重点：

一把守施工单位资质关，二施工现场经常安全检查。

建议装修施工单位购买第三责任保险。

（5）供电管理

管理公司依据供电管理程序，做好供电管理工作：

A负责保障用户电源箱、供电设施、电器的正常运行，值班人员根据倒闸操作规定进行供电作业，严格执行《变电系统运行规定》进行开关操作，并作好《值班日记》。

B在正常电源停电或检修时应及时通知用户，发电机立即供电，以保证用电安全；

C对管辖范围内的电气设备运行保养。

（6）供排水管理

按照供水管理程序，负责协助自来水公司，保证供水设施的正常运行和保养，当发生停水时及时通知用户，做好水箱蓄水，保证应急供水和消防储备用水。

按排水管理程序，做好排水设施设备的运行、维护保养工作。

（7）电梯管理

按照电梯管理规程，运行维护组做好电梯的运行管理工作，依据合同监督检查电梯公司履行维修保养和年审义务。

（8）建筑维护

运行维护组按照建筑物的维护程序做好对建筑物的日常维护工作，发现问题及时报告。

当维修单位实施检修时，部门负责人对维修项目的进展情况和维修质量进行监督检查和验收。

（9）设施设备管理

除了供电、给排水、电梯、房屋等设施设备外，大厦还有安防、监控、、消防、楼宇自控、通讯智能系统、道路等设施设备，运行维护组按程序和作业指导书规定进行管理。

（10）维修服务

工程部按照维修服务程序履行职责，确保大厦设施得到及时的维护。

对用户提供维修服务，关键要做到：

快速、合格、满意。

（11）治安管理

为确保用户在辖区内有一个安全舒适和文明的工作环境，保安部依照治安管理程序，进行日常站岗、监控、巡逻，做好事故隐患防范、民事纠纷及突发性事故的处理。

保安部的工作包括治安、消防、停车管理、紧急事件处理等。

（12）消防管理

消防管理是管理公司实施物业管理的重要内容，保证大厦用户生命和财产的安全，从安全用电用气宣传、装修现场防火到消防设施器材管理和使用、义务消防队灭火作战等进行具体地规范培训和演习，并按照消防管理程序和各规程实施。

（13）停车场管理

管理处依照车辆管理服务程序，切实做好停车场的安全管理，更好地为顾客服务，方便停车，保障车辆停放有序，交通畅通，切实地做好车辆的治安防范管理，防止车辆丢失事故的发生。

停车管理要明确管理公司只提供车位不承担保险。

（14）卫生清洁管理

为了搞好和保持清洁卫生，管理处按清洁管理程序规定，制定清洁保养标准及实施作业指导书，由专人对保洁工作进行监督检查和评定，并负责与客户沟通明确生活垃圾，装修垃圾的处置事宜。

清洁工作要注意使用药剂的安全，药剂不混合。

（15）绿化管理

绿化工作由绿化小组依据绿化管理程序实施，确保省出版文化城环境漂亮、优雅。

注意不使用对人有毒的农药。

（16）收费管理

财务人员依照物业管理费用收取程序，负责对小区住户每月管理费用及其它费用的收取，并负责零星维修服务费用的收取，做好对客户应交费用的催缴工作。

对拖欠费用的住户，主张耐心说服、动之以情，而非停水电的做法。

（17）物业分包管理

物业分包管理，主要有电梯及中央空调维修保养、外墙清洗、垃圾清运、四害消杀。

管理公司依据物业管理分承包方的控制程序，选择和评定合格的承包方，与之签订服务合同，每月、每季度、每年度对其进行检查、评审，并将结果呈报经理以决定其是否继续为合格的分包方。

（18）应急管理

为确保业主（客户）得到安全的有效的服务，管理处对可能出现的各种应急情况都明确了控制和处理的办法，要求管理人员、电工、保安员掌握应急情况的处理程序和应急措施。

紧急事件有：

火灾、涝灾、大风、地震、治安刑事案件、触电、溺水、电梯困人、管道气渗漏、水管爆裂等。

特别要注意六、七月份是武汉市的洪水期，应提前做好小区电梯基站、地下设备房、地下车库等的防洪工作。

（19）顾客投诉处理

管理处客户服务部负