房地产商用物业投资可行性财务分析模型Word文档格式.doc
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(一)、 基本条件及假设
序号
项目
数值
1
目标项目房价(万元/平米)
0.8
2
目标项目总价
8000
3
契税3%
240
4
印花税0.05%
5
目标项目购置总成本
8244
6
装修费用(万元/平米)
0.2
7
总装修费用
2000
8
银行贷款(目标项目总价的50%)
4000
9
目标项目建筑面积(平米)
10000
10
可供出租面积(平米)
9000
11
单位平米月租金(万元/平米·
月)
0.016
12
基层职工人数
40
13
基层职工平均年报酬(万元)
14
中高层管理人员人数
15
中高层管理人员平均年报酬(万元)
16
银行贷款利率
7.47%
17
折现率
6.50%
18
企业所得税率
25%
19
客房的出租率
60%
1.经过调研,目前苏州核心区域未装修的新房价格在8000元每平米;
2.苏州商业服务人员取基层职工年均报酬为30000元/年,管理人员年均报酬为60000元/年;
3.调研中发现,苏州中高档服务式公寓平均出租率约为57%,取60%测算;
4.苏州中高端服务式公寓价格,取平均租金160元/平方米/月
5.假设,贷款50%,在项目购买的第二年开始经营,第十一年末将该项目出售获利。
(二)、项目测算
编号
测算
金额(万元)
(一)
营业收入=租金收入
1036.8
——
客房租金收入=可出租面积×
单位平米月租金×
12×
年平均出租率
(二)
营业成本
职工薪酬和福利=基层人数×
基础人员年报酬+中高层人数×
中高层人员年报酬
180
折旧
建筑折旧=购置成本×
2%(按50年计提折旧)
164.88
装修折旧=装修成本×
10%(按10年折旧)
200
能源、物料消耗及维修费用=营业收入×
10%
103.68
合计
648.56
(三)
税金
营业税=营业收入×
5%
51.84
城建税=营业税×
7%
3.6288
教育税附加=营业税×
3%
1.5552
地方教育费附加=营业税×
1%
0.5184
房产税=客房租金收入×
12%
124.416
181.9584
(四)
管理费用=营业收入×
3%
31.104
(五)
财务费用=银行贷款×
7.47%
298.8
(六)
利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加
-123.6224
(七)
所得税=利润×
25%
(八)
净利润=利润-所得税
(九)
经营期净现金流
241.2576
(三)敏感性分析
1、投资项目房价上涨速度与出租价格敏感性分析
在苏州中高档服务式公寓的入住率为60%情况下,在投资项目房价上涨速度超过1%的前提下,房租在260元/平米·
月以上,内部收益率在长期贷款利率之上;
而在房价140月/平米·
月情况下,房价上涨速度为7%,内部收益率在7.47%的长期贷款利率以上。
内部收益率(IRR)
(入住率为60%)
单位平米月租金
140
160
180
200
220
240
260
房价
房价不变
-1.40%
0.32%
2.03%
3.45%
4.71%
5.95%
7.19%
房价年上涨1%
0.19%
1.79%
3.37%
4.70%
5.88%
7.06%
8.23%
房价年上涨3%
3.13%
4.52%
5.92%
7.11%
8.16%
9.21%
10.27%
房价年上涨5%
5.84%
7.08%
8.34%
9.40%
10.36%
11.31%
12.27%
房价年上涨7%
8.39%
9.51%
10.65%
11.63%
12.50%
13.37%
14.26%
房价年上涨9%
10.82%
11.85%
12.90%
13.79%
14.60%
15.41%
16.22%
房价年上涨11%
13.17%
14.13%
15.10%
15.92%
16.67%
17.42%
18.18%
2、投资项目房价上涨速度与入住率敏感性分析
在中高档服务式公寓租金为160元/平方米·
月的情况下,在房价上涨3%以上,入住率80%以上时,内部收益率可以超过长期贷款利率。
(租金160元/平米·
入住率
40%
50%
57%
70%
80%
90%
-4.33%
-1.98%
-0.37%
2.59%
4.29%
-2.50%
-0.35%
1.15%
3.90%
5.49%
0.80%
2.66%
3.97%
6.39%
7.81%
3.78%
5.42%
6.58%
8.76%
10.04%
6.53%
8.01%
9.06%
11.04%
12.21%
9.13%
10.48%
11.44%
13.25%
14.33%
11.62%
12.86%
13.75%
15.42%
16.42%
3、房价每年不变,投资项目租金与入住率敏感性分析
苏州在房价不变的情况下,在每月租金为180元/平方米·
月的情况下,项目的出租率在90%以上时,回报率才能超过长期贷款利率。
租金
140
-5.52%
-3.45%
0.61%
4.08%
160
-3.15%
-0.54%
7.80%
0.89%
5.54%
7.60%
9.63%
220
-0.83%
2.31%
6.98%
9.23%
8.41%
10.84%
13.24%
260
1.46%
4.50%
9.83%
12.44%
15.02%
五、模型的适用范围和价值总结
该模型适用于所有商用物业的可行性财务分析,从经营收益和物业增值收益两个方面综合判断项目的投资回报。
同时,入住率、租金、房价三因素交叉的敏感性分析判断,在一个因素确定的情况下,其他两个因素变动对投资回报的影响。
能较为全面回答,在什么样的情况下,投资回报如何,需具备哪些市场条件,对于投资决策提供多种思考维度。
推而广之,该模型可以运用于所有既涉及到物业增值又涉及运营收益的项目的财务可行性测算,应用前景较好。
2008年11月19日
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- 关 键 词:
- 房地产 商用 物业 投资 可行性 财务 分析 模型