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土地评估报告

项目名称：

杭州经济技术开发区L28-02地块土地使用权价格评估受托估价单位：

**资产评估公司

提交估价报告日期：

2011年6月6日

第一部分 评估师声明

1、评估报告陈述的事项是真实和准确的。

2、对评估所依据的信息来源进行了验证，并确信其是可靠和适当的。

3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，评估报告的分析、判断和结论仅受评估报告所阐述的假设和限定条件的限制，评估师的专业分析、判断和结论是公正的、无偏见的。

4、对评估报告中所评估的资产，评估师对其不拥有现存的或将来的利益，对于评估报告涉及的各方，不涉及任何评估师个人的利益。

5、对于评估报告中所评估的资产和评估工作中所涉及的各方，评估师不存在任何偏见。

6、评估师对于评估报告中所评估的资产亲自进行了现场清查、核实和勘察。

7、无人对评估报告的签署者提供重要的专业帮助。

8、评估报告只能用于载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。

第二部分 摘要

1、估价项目名称：

杭州经济技术开发区L28-02地块土地使用权价格评估

2、委托估价方：

杭州**公司

3、估价目的：

因政府拍卖待估宗地用于建设住宅用地，为核定土地资产价值的需要提供价格参考依据。

4、估价基准日：

2011年6月4日

5、价值类型：

市场价值

6、评估方法：

市场法、假设开发法

7、估价结果

评估土地面积：

26.56亩（17706m2）

平均单位面积地价：

16869元/m2（取整）评估总地价：

30977142元

大写：

叁仟零玖拾柒万柒仟壹佰肆拾贰元整（货币种类：

人民币）

第三部分 报告书正文

一、委托估价方

二、估价对象

此次估价对象为一块宗地，土地总面积26.56亩，位于杭州下沙经济技术开发区（杭州下沙经济技术开发区L28-02地块），东至规划一号渠绿化、浙江德嘉建设有限公司，南至空地，西至规划星河北路绿化，北至规划南苑路。

待估宗地现为政府待拍卖，规划用途为住宅用地，土地使用年限设定为70年，容积率为2.7。

三、估价对象概况

（一）土地权利状况

委估宗地土地所有权属国家所有，在估价基准日，待估宗地未设定抵押、担保等他项权利。

（二）土地利用状况

供水、排水、供电、通讯等完善。

四、地价影响因素分析

（一）一般因素

1.地理位置

杭州是浙江省省会（经纬120.2E，30.3N），长江三角洲南翼中心城市，“东南第一州”。

浙江省政治、经济、文化、科教中心，也是中国最著名的风景旅游城市之一。

其中的杭州经济技术开发区是1993年4月经国务院批准设立的

国家级开发区，行政管辖面积104.7平方千米。

目前在34平方千米建成区已构建了完善的基础设施、优美的园区环境、便捷的生活设施、高效规范的政府服务。

根据杭州市“构筑大都市、建设新天堂”的战略目标，以杭州经济技术开发区为核心的杭州城市东部178平方千米是杭州大都市的副中心（即下沙新城）。

2.自然环境

杭州处于亚热带季风区，四季分明，夏季气候炎热，湿润，有小火炉之称，相反，冬季寒冷，干燥。

春秋两季气候宜人，是观光旅游的黄金季节。

3.行政区划

据“杭州地名网”资料显示：

截至2009年8月24日，杭州市总面积1.66

万平方公里，总人口660.4万人，辖8个市辖区、2个县，代管3个县级市，其

中市辖区3068平方千米，市辖区409.5万人， 杭州市经济技术开发区行政管

辖面积104.7平方公里，辖区人口30万。

4.社会经济状况

2010年，全市实现生产总值5945.82亿元，超额完成“十一五”规划目

标，比上年增长12%，带着连续20年两位数的增速进入“十二五”，增速快于全国和全省1.7和0.2个百分点。

经济总量稳居全国大中城市第八、副省级城市第三和省会城市第二位。

按常住人口计算，全市人均GDP达到68398元，根据年平均汇率折算，达到10103美元。

杭州市户籍人口和常住人口人均GDP双双突破1万美元，标志着步入“上中等”发达国家水平，经济总体实力再上新台阶。

（二）区域因素

1.区域概况

待估宗地位于杭州下沙经济技术开发区，26.56亩，东至规划一号渠绿化、浙江德嘉建设有限公司，南至空地，西至规划星河北路绿化，北至规划南苑路。

2.交通条件

待估宗地所在区域有学林街、星河北路、学源街等主要道路，区域内道路四通八达，路网密度高，道路通达度好。

（1）公共交通便捷度。

待估宗地所在区域暂时没有公交线路开通；

地铁经过该区域，待地铁建成后，这里交通将十分便利。

3.基础设施条件

（三）个别因素

1.宗地位置

待估宗地位于杭州下沙经济技术开发区，26.56亩，东至规划一号渠绿化、浙江德嘉建设有限公司，南至空地，西至规划星河北路绿化，北至规划南苑路。

2.面积、形状、用途及容积率

待估两宗地土地总面积为26.56亩。

宗地近似长方形，形状较规则，容积率2.7，为住宅用地。

3.地形及地质条件

待估宗地地形平坦，地质状况较好，对宗地利用无影响。

4.土地使用年限。

待估宗地设定土地用途为住宅出让土地，土地使用年限70年。

5.基础设施状况

待估宗地基础设施如供水、排水、供电、通讯等完善。

五、评估目的

六、价值类型

本报告所称的“评估价值”为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

七、评估基准日

根据本公司与委托方的约定，本项目资产评估的基准日确定为2011年6月

4日。

八、评估方法的比较和选择

市场法适用于有充分的市场交易资料、交易实例与被评估房地产之间具有较大的相关性或较高的可比性、交易实例资料及其来源必须翔实可靠的房地产。

假设开发法适用于待开发的土地（包括生地、毛地和熟地）、待拆迁改造土地、未开发完工的房地产。

成本法适用的对象为新开发建造、计划建造或可以假设重新开发建造的房地产价格评估。

成本法也被广泛用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的评估，如政府的办公楼、学校、图书馆、医院、军队营房、公园等公用、公益性房地产以及化工厂、钢铁厂、发电厂、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。

收益法适用于有收益或潜在收益的房地产的评估，如商场、旅馆、餐馆、商务楼等收益性房地产及住宅等也可以转化为收益性的房地产。

但对于政府办公楼、学校、公园、图书馆等社会公用、公益房地产，收益法一般不适用。

综合分析首先应重点选用市场比较法和假设开发法两种评估方法。

因为市场法较充分考虑了在估价基准日的近期市场上类似房地产的交易行情、市场承受能力，其测算的价格具有现势性，容易为买卖双方认同和接受。

假设开发法则充分地考虑了规划条件下宗地自身最有效利用方式以及当前房地产市场现状和未来可能带来的收益等。

而且拍卖出让宗地一般都是用于开发或再开发建设，且多为经营性用地，因此，假设开发法、市场比较法往往成为首先被选用的方法，收益法和基准地价修订法也比较常用，成本法则较为少用。

当然，运用上述两种评估方法，也需要一定前提条件。

在房地产市场不发达、缺乏交易案例，或无城市规划主管部门审定的详细规划设计方案的情况下，就只能选取基准地价修正法和成本法等方法来进行评估。

九、评估方法

（一）市场法

1.基本思路及计算公式

市场法是在求取被估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对已发生了交易的类似房地产的已知价格进行修正，得出被估房地产合理价值。

市场法计算公式：

被估房地产价值=交易实例单价*（1+或—交易实例差异因素调整率）*（1+期间房地产价格上涨率）*被估房地产面积

被估房地产价值=交易实例单价*交易情况修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数*交易时间修正系数*被估房地产面积

2.案例应用

待评估宗地为杭州经济技术开发区（杭州经济技术开发区L28-02地块）东至规划一号渠绿化、浙江德嘉建设有限公司，南至空地，西至规划星河北路绿化，北至规划南苑路，26.56亩，住宅用地。

评估其的公平市场价格。

收集的有关资料如下表。

比较对象

评估项目



A B C 待评估对象

高新技术开发

所在地区用途

土地类型

区

较偏僻住宅

熟地

价格（万元）

114000

62855

78800

交易时间

2010-11-25

2010-10-28

2010-10-12

面积（平方米）

65711

47813

51228

17706

形状

规则

地势

平坦

地质

较好

基础设施

完备

交通状况

很好

使用年限

70

容积率

2.8

2.5

2.7

坐落

高新技术开发

注：

A=杭州经济技术开发区（下沙R21-C-03地块）东至规划道路，南至规划道路，西至规划春澜路绿化，北至规划农垦路绿化。

B=杭州经济技术开发区（下沙R21-C-06地块）东至规划长安路，南至绿化带，西至规划长垦路，北至规划汇安路。

C=杭州经济技术开发区（下沙R21-13地块）东至规划道路，南至沿江大道，西对绕城公路绿化带，北至24号大街。

计算过程：

（1）进行交易情况修正

经调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待。

故无需修正。

（2）进行交易时间修正

根据调查，2009年第四季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为2595

2

元／m，环比增长3.01%，平均每月上涨1%，则：

交易实例A交易时间修正系数＝107/100=1.07交易实例B交易时间修正系数＝108/100=1.08交易实例C交易时间修正系数＝108/100=1.08

（3）进行区域因素修正

根据调查，交易实例A、B、C与待估对象处于同一区域，故无须作区域因素修正。

（4）进行个别因素修正

①关于面积因素的修正

待估宗地的面积小于3个交易实例，对住宅土地而言，面积小些不利于充分利用，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格低3%。

则：

交易实例A的面积修正系数＝0.97