房地产中介行业分析报告.docx
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房地产中介行业分析报告.docx
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房地产中介行业分析报告
2016年房地产中介行业分析报告
2016年8月
目录
一、行业监管体制、主要法律法规及政策4
1、行业监管体制4
(1)行业主管部门4
①传统房地产中介4
②互联网行业4
(2)行业自律组织5
2、行业主要法律法规及政策6
二、行业发展情况8
1、行业发展历程8
(1)萌芽阶段(1988-1995年)8
(2)起步阶段(1996-1999年)9
(3)扩张阶段(2000-2009年)9
(4)成熟创新阶段(2010—至今)10
2、行业市场规模11
(1)房地产行业规模11
(2)房地产中介服务行业规模13
3、行业发展特点14
(1)代理市场份额逐渐增加14
(2)行业区域市场化程度不同15
(3)行业向规范化、专业化和品牌化方向发展15
4、行业发展前景16
(1)行业集中度提升16
(2)互联网技术将有效促进行业发展17
5、行业产业链分析18
(1)上游产业18
(2)下游行业18
三、行业壁垒18
1、品牌壁垒18
2、上游资源壁垒19
3、客户资源壁垒19
4、技术壁垒20
四、行业风险特征20
1、政策风险20
2、市场风险20
3、行业竞争加剧的风险21
五、行业竞争格局21
六、行业周期性、区域性或季节性特征23
1、周期性23
2、区域性23
3、季节性24
一、行业监管体制、主要法律法规及政策
1、行业监管体制
(1)行业主管部门
①传统房地产中介
我国对房地产中介服务行业管理的主要政府部门是各级建设委员会、国土资源管理部门和房屋交易管理部门。
经政府房地产管理部门的授权,全国及地方性房地产中介行业协会在授权范围内协助管理有关事务。
由于地区差异性,不同城市的机构设置和各级管理部门的具体管理职能并非完全一致。
对房地产中介服务实施管理,其目的在于规范房地产交易活动,并协调房地产交易活动中所涉及的各类当事人之间的关系。
②互联网行业
互联网行业相关的监管部门和主要政策及法律法规也是当前需进行关注的重点。
我国电子商务行业的主管部门中华人民共和国商务部与中华人民共和国工业和信息化部。
商务部相关工作包括电子商务行业标准、规则和政策的制定,市场运行状态的监管,商品供求体系的建设等;工信部的主要职责包括研究制定国家工业、通信业和信息产业发展战略、方针政策和总体规划,拟定相关的法律、法规,发布行政规章,制定相关的技术政策、技术体制和技术标准等。
(2)行业自律组织
中国房地产业协会是各地房地产业协会和从事房地产开发经营、市场交易、经纪中介、物业管理、装修装饰和房地产金融、法律等企事业单位及有关部门自愿参加组成的全国性行业组织,是在中华人民共和国民政部注册登记的具有法人资格的社会团体。
中国房协负责组织各类经验交流研讨活动,向政府提出关于行业发展的经济、技术政策和法规等调查报告和建议,及时反映会员要求,协调会员关系,维护会员合法权益,推动企业经济联合和技术进步,有利于提高全行业的整体素质和经济效益。
中国国际电子商务协会由从事信息化及电子商务产业研究、经营、管理、应用等领域相关机构共同发起,经中国政府机构核准登记注册的非营利社团组织,其业务活动受政府机构的指导和监督管理。
协会以推动信息化及电子商务应用与发展进程;营造电子商务应用、发展的环境和氛围;凝聚人才、共谋发展、促进行业的管理和自律为目标;在政府和企业之间、企业与企业之间、企业与社会之间发挥纽带和桥梁作用,服务企业、服务政府、服务社会,推进信息化及电子商务广泛应用与发展。
中国互联网协会以及各地互联网协会主要作用是组织制定行约、行规,维护行业整体利益,实现行业自律;协调行业与政府主管部门的交流与沟通;提高我国互联网技术的应用水平和服务质量,保障国家利益和用户利益;普及网络知识,引导用户健康上网;参与国际交流和有关技术标准的研究;促进我国互联网产业的发展,发挥互联网对我国社会、经济、文化发展和社会主义精神文明建设的积极推动作用。
2、行业主要法律法规及政策
房地产中介机构,受其行业特殊性的影响,既要受到房地产相关法律法规的影响,又要受到行业内部政策的规范。
行业相关的主要法律法规及政策具体如下:
二、行业发展情况
1、行业发展历程
在我国,房地产中介虽然是一个年轻的行业,但也是一个蓬勃发展的行业,其基于房地产行业的发展衍生而来,具有服务性、流动性和灵活性的特点。
截至目前,主要经历了以下四个发展阶段。
(1)萌芽阶段(1988-1995年)
1988年12月深圳成立了国际房地产咨询股份有限公司,成为我国第一家房地产中介服务企业。
房地产中介服务业的出现与商品房市场化改革密不可分。
1992年邓小平同志南巡讲话之后,商品房地产开发快速发展,在改革开放的前沿地区和沿海大城市,零星出现了致力于从事房地产中介服务的企业,但由于没有法律政策的明文规定,中介服务行业经营混乱,市场化程度较低。
(2)起步阶段(1996-1999年)
1996年《城市房地产中介服务管理规定》颁布施行后,房地产中介服务业逐步得到法律规范。
1998年国务院颁布23号文,即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》,提出从1998年下半年开始,停止住房实物分配,促进了大量存量房进入流通渠道。
与此同时,中国城市化进程全面起步,促进增量房成交提高。
中介服务业伴随着商品房市场化改革的推进一路北上,扩展到了华东和华北地区,从而使整个行业在全国范围获得了快速的发展。
但是各个区域房地产市场发展不平衡,沿海地区发达城市如深圳、广州、上海等城市的房地产业启动较早,相应的房地产中介服务业也进入局部发展阶段,业务发展较快。
(3)扩张阶段(2000-2009年)
中国经济腾飞,全面住房体制改革使房地产中介服务行业开始进入快速发展时期。
房地产中介服务机构超过3万家,从业人员逾百万。
该时期行业中成长起一批门店过百、人员过千的大型企业,全国范围内形成了以世联行、易居中国、中原地产等为代表的全国布局的大型品牌企业,以及一批区域品牌企业。
从2005年开始,随着土地供应的市场化程度不断提升,房地产开发商向全国化和规模化发展。
房地产中介服务公司也开始实施跨区域发展战略,逐步布局和进入二线城市以实现规模化发展。
接下来,中介服务企业为了加快企业成长的速度,巩固已经取得的客户群体,开展多元化业务。
2004年到2009年,上市融资成为大型策划代理企业的主题词,国内陆续有多家中介服务企业完成了在大陆、香港或美国的上市首发,业务范围向房地产行业二、三级市场延伸,跨界企业业务合作更趋紧密。
同时,企业的资金充足,也为收购并购、行业资源重组埋下了伏笔。
(4)成熟创新阶段(2010—至今)
伴随着限购、限贷等房地产行业宏观调控措施的出台以及全球金融危机来带的增长放缓,房地产市场上的投机、投资需求受到较大程度的抑制,商品住房市场和二手住房市场开始盘整,房地产中介服务业也相应出现了“洗牌”的局面。
并购整合和跨界发展成为这个阶段特点。
由于激烈的市场竞争,一些品牌不过硬、经营管理不善的企业逐步被淘汰,行业的收购、并购案大幅增加,而一些优秀的品牌企业则逆市扩张,布局全国,占据了更大的市场份额,如世联行从2010年至今共收购了8家从事房地产服务相关业务的企业。
在集中度提升的同时,行业开始往专业化和精细化方向发展,部分企业开始探索新的业务模式,如房地产互联网平台、物业资产管理、房地产投资及金融服务等。
加上互联网技术对传统营销模式的冲击,传统的房地产中介服务行业需要经受考验,同时这也给整个行业带来了机遇。
2、行业市场规模
(1)房地产行业规模
2013年之前,房地产投资与销售额均处于快速增长态势,房地产商品房销售额从2004年的1.04万亿元上升至2013年的8.14万亿元,年均复合增长率达到22.88%,是我国房地产行业的黄金十年。
受经济增速下滑与房地产调控政策等因素影响,2014年中国房地产投资额与销售额出现高位调整。
2015年,全国房地产市场在中央“去库存”的号召下成功逆转2014年下滑态势,销售额再创新高:
全国商品房销售额8.7万亿元,同比增长14.4%,涨幅较上年提高20.7个百分点,创历年最高峰值;商品房销售面积12.8亿平方米,比上年增长6.5%,增速较上年提高14.1个百分点。
其中,商品住宅销售面积和销售额分别占商品房销售面积和销售额的87.5%和83.4%。
据国家统计局最新发布的《2016年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,2016年1-6月份,商品房销售面积6.4亿平方米,增长27.9%。
商品房销售额4.9万亿元,增长42.1%,与1-5月份相比,增速回落8.6个百分点。
其中,住宅销售额增长44.4%,办公楼销售额增长61.6%,商业营业用房销售额增长15.6%。
房地产行业的阶段性调整对房地产中介服务业造成了一定影响,整体来看,商品房销售面积和销售额仍保持较高的增速,增速有所回落,主要由住宅销售增速回落带动,而住宅销售增速回落既与前期刚需集中快速释放有关,也与近期一些热点城市房地产调控政策收紧有关。
但由于房地产行业拥有超长的产业链,对稳定经济增长作用明显。
未来随着我国城镇化的持续推进,中国商品房销售面积与销售额将进一步增加。
由此可以预见,未来我国房地产行业不会发生较大变化,商品房销售规模也不会大幅缩减,总体将保持稳定。
(2)房地产中介服务行业规模
房地产的巨大市场空间将支撑房地产中介服务业的持续增长。
房地产中介服务布局于房地产行业的一、二、三级市场,在代理销售、顾问策划、二手房经纪、房屋估价等服务内容上展开。
在2015年商品房销售额再创新高的同时,库存也在不断攀高。
截至2015年末,全国商品房待售面积71,853万平方米,同比增加9,684万平方米。
为了响应去库存的相关政策,开发商在2016年加大商品房新房的销售力度,房地产去库存效果初显,今年商品房待售面积逐月减少,这为房地产中介服务业提供了较为广阔的发展空间。
与此同时,政策上的去库存导向加快了我国一线城市进入存量房时代的步伐,即二手房交易量超过新房交易量。
而巨大的存量房市场也将是房地产中介服务公司未来的主战场,O2O思维的不断涌入,数据共享和数据分析平台的建立,都推动了房地产行业内资源的整合,加快供求信息的匹配效率,也促使着房地产中介服务公司不断转型,加剧行业内的优胜劣汰。
房地产销售市场前景广阔,吸引着其他行业的公司进入,开发商出于成本控制的考虑加大自营自销的比例,都在一定程度上压缩房地产中介服务业的市场规模。
2015年,房地产中介服务业百强企业占据全国商品房销售市场不到40%的市场份额,行业前三十的企业划分了主要的市场份额,竞争格局分化明显。
3、行业发展特点
目前我国房地产中介服务业的行业现状呈现出以下特点:
(1)代理市场份额逐渐增加
随着房地产行业的快速发展与行业竞争的加剧,房地产开发商自产自销的模式很难再适应市场发展的需要。
根据发达国家房地产市场发展的规律,房地产开发与销售的分离,已经成为检验房地产市场是否成熟的标志。
随着国内房地产行业的整合,房地产开发商的集约化、规模化经营,房地产行业开发与销售的分离是大势所趋。
开发商为有效降低投资风险,实现更高投资回报,对具备专业实力的服务机构有着越来越强烈的需求。
而专业的中介服务企业可以通过自身的专业优势为开发商有效解决问题,提供有价值的服务。
近年来,万科、保利等大型房地产开发商均已将开发项目外包给专业的房地产代理销售公司销售。
(2)行业区域市场化程度不同
虽然我国房地产中介服务业起步较晚,但发展迅速,目前主要城市物业交易超过80%是通过中介机构完成的,已经追上发达国家水平,而且城市差别不大。
但受房地
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