文旅小镇运营模式研究Word文档格式.docx

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城镇化趋势

从全球发展趋势来看，城镇化进程主要有两种趋势，中国也沿着这个趋势，因地制宜，走出

了具有中国特色的城镇化道路

目前这种趋势尤其受到关注

中国城市化进程

趋势

以大城市人口逐步向

中小城市和城市周边

乡镇迁移为基本特征

的城镇人口分散化和

城镇数量规模化

以建设“国际化大都

市”与“世界级城市

群”为核心理念的城

市大型化和集中化

中国城镇化进程

1978

-

2013

年，中国城镇常住人口从

1.7

亿人增加到

7.3

亿人，城镇化率从

17.9

%

提升到

53.7

，年均提高

1.02

个百分比；

城市数量从

193

个增加到

658

个，建制镇数量从

2173

个

增加到

20113

个。

京津冀、长三角、珠三角三大城市群，以

2.8

的国土面积积聚了

18

的

人口，创造了

36

的国内生产总值

—

>

城镇

化率

亿

人口

建制市

建制镇

数据

来源

：

国家统计局、

同策咨询研究部整理

国家新型城镇化和特色小镇

u

2014

3

日，中共中央、国务院印发

《

国家新型城镇化规划（

2010

年）

》

l

规划

是今后一个时期指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性规划；

努力走出一条以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、文化传承的中国特色新型城镇化道路。

2016

7

20

日，住建部、国家发改委、财政部印发

关于开展特色小镇培育工作

的通知

通知

明确提出，到

2020

年，培育

1000

个左右各具特色、富有活力的

休闲旅游、商贸物流、现代制造、

教育科技、传统文化、美丽宜居

等特色小镇；

培育特色小镇要突出特色，防止千镇一面和一哄而上；

坚持市场主导，政府重在搭建平台、提供服务，防止大包大揽，以产业发展为重点，根据产业发展确定

建设规模，防止盲目造镇；

坚持深化改革，培育壮大新兴产业，打造创业创新新平台，发展新经济

特色小镇：

或许是新型城镇化的新空间

特色小镇解读

•

特色小镇的定位是综合改革试验区，制度供给不能“老而僵”，力求“活而新”；

特色小镇在占地面积及建筑面积上有其特有的尺寸。

1

、特色小镇建设：

新思路、新

机制

坚持企业为主体、市场化运作，摒弃“先拿牌子、政府投资、招商引资”的传统做法；

特色小镇选址中，应是市场化过程中具有一定资源禀赋和消费群体的地方，不能政府凭空规划。

2

、尊重和顺应市场的选择

特色小镇创建不采用审批制，而采用“宽进严出”的创建式，政策扶持方式，从“事先给予”改

为“事后结算”；

特色小镇只有在年度考核合格或验收命名后，才能获得土地和财政方面支持。

、创建制代替审批制度

特色小镇要打破行政概念、打破属性概念，不是行政区划单元上的“镇”，也不同于产业园区、

风景区的“区”。

4

、打破原有行政架构

特色小镇要有强烈的特色产业属性，以特色产业为支撑，将产业细分到极致；

要求产业定位不能“大而全”，力求“特而强”；

功能叠加上不能“散而弱”，力求“聚而合”；

建设形态上不能“大而广”，力求“小而美”。

5

、产业立镇、产业先行

特色小镇坚持产业、文化、旅游三位一体；

生产、生活、生态融合发展。

立足生态、重视产

业、普惠居民、做好投资

文旅小镇

类别

区别

有独特文旅资源的古镇

在城郊新建的小镇

核心不同

核心在古，再加以重新定位和改造

选址不同

一般在城郊或者自然资源特别丰富

的地方

客群不同

辐射更广，可能是某一区域，或者全国

依托主城消费群体，以年轻人居多

功能不同

以休闲度假消费为主，时间较长，功能主

要是满足游客内心的某种需求

以休闲就近消费为主，时间短，功

能主要是满足游客玩、吃等感官需

求

依托的资源不同

依托古镇的历史感、独有的文化、别具一

格的建筑风格、秀美的自然风景、原生态

的生活状态等，游客寻求的不是感官刺激，

而是内心的感受

游乐设施、餐饮为主要资源，人造

景观、演艺、休闲配套也不可少

出行的方式不同

以人数少的结伴出行或者独自一人，以飞

机和轨道交通为主

以人数多的结伴出行为主，交通工

具选择一般是自驾或者公共交通

盈利模式不同

以门票、农家乐、出租、餐饮为主，也有

度假地产开发的产品销售

）收取门票、商业经营盈利；

）

地产开发的产品销售

文旅小镇开发模式（

/

一

、政府主导，企业挑梁，民众参与

曲江模式

曲江管委会

园区开发公司

基础设施公共项目

入园

企业、

房地

产开

发商

相关金

融服务

机构，

多为银

行

投

资

建

设

建设

资金

拨付

收

入

上

缴

租让土地

购地收入

贷款

土地抵押

图：

曲江文化产业园区基础设施建设的模式图

“曲江模式”指政府通过成立管

委会拨付资金给园区开发公司做

基础设施，园区开发公司通过出

售、出租土地给入园企业、地产

商、或直接以土地抵押贷款获得

资金进行再投资建设。

/3

二

、政府引导，企业主导，社会化运营

乌镇模式

市政府

乌

镇旅游

有限公司

基础设

施公共

项目、

古镇的

开发和

运营

相关

金融

投资

机构

投资建设

引导、

参股

乌镇

基础设施建设的模式图

“乌镇模式”既规避了“政

府主导”模式的政府不作为，

也避免了“经营权出让”模

式的无法有序管控商业企业

胡乱开发等现象，整个古镇

的每一个景点、酒店、商业

等都是由乌镇旅游公司统一

开发和运营。

三

、政府

引导

，企业主导，社会化运营

灵山

模式

“灵山模式”与“乌镇模式”

最大的不同是：

不存在“历

史遗产保护与再利用”的情

况，整个

小

镇的每一个景点、

酒店、商业等都是新建的，

且由灵山旅游公司统一开发

和运营。

灵

山文化旅

游集团

小镇的

第二部分

文旅小镇开发模式

文旅小镇的开发模式

客户定位

客源渠道

商业模式

运营模式

投融资分析

成本分析

成功因素

古北水镇

项目概况

北京

城区

首都机场

密云县城

承德市

项目位于北京密云司马台脚下，总占地

9

平方公里，京郊大型观光度假型目的地

规模：

p

总

占地面积

平方公里

，下辖古北水镇和司马台长城两个游

览区

其

中古北水镇景区是在原有的五个自然村落基础上

整治改

而成，保存有精美的民国风格的山地四合院建筑

43

万平

方米

区位交通：

位于北京密云司马台长城脚下

距离密云县约

45

分钟

车程，距首都国际机场

个半小时左

右车程

从市区走京承高速直达，距北京市区

两个半小时

车程，

2015

年通车的京沈高铁将在密云设折返站，通车后从市区

到密云

仅需

15

且恰好处于

--

承德

（

车程

个小时

这一经典旅游线路的

中间

位置

区域背景

古北水镇属于司马台

·

雾灵山国际休闲度假区的一部分，主要承担其度假及配套服务功能

司马

台

长城

旅游区

古北水镇度假区

司马台雾灵山国际休闲度假区是北京市重点沟域之一。

全长约

50

公里，面积

170

多平方公里。

区域为三个部分：

中部是

以古北水镇

司马台长城

国际休闲度假区

为核心的国际旅游度假休闲综合目的地。

西部是

以香草园为示范区

的世界乡村生活汇聚地汤泉香谷。

东部是

以雾灵山

为核心具有山水养生功能的休闲胜地雾灵溪谷

功能构成

设有古北水镇旅游专属区和司马台长城保护专属区，通过游线串联，形成集合体相互提升

保护

专属区

旅游

长城文化与北方民居文化的结合，有望使司马台长城和古北水镇成为一条

新的一日游或多日游路线

台长城必需先进入古北水镇

而且按照目前的门票策略，进入司马

保护专属区与旅游专属区的文化相互结合，同时通过游线

策略形成旅游