浅析房地产公司的融资渠道-以万科集团为例Word文档格式.docx
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对本论文(设计)的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。
因本毕业论文(设计)引起的法律结果完全由本人承担。
本毕业论文(设计)成果归西南财经大学所有。
特此声明。
毕业论文(设计)作者签名:
作者专业:
作者学号:
西南财经大学天府学院本科学生毕业论文(设计)开题报告表
论文(设计)名称
浅析房地产企业的融资渠道——以万科集团为例
论文(设计)来源
自选
论文(设计)类型
A
导师
孙艳艳
学生姓名
黄莉岚
学号
专业
一、设计目的、要求、思路与预期成果:
2008年,美国次贷危机席卷全球,房地产泡沫对整个金融乃至经济体系造成巨大冲击。
贷款无门、上市融资严控、土地政策紧缩,房地产企业成为多次宏观调控的重点。
房地产企'
也已经成为中国风险最高的行、也,在这样的寒冬中,万科企'
业股份有限公司(简称万科集团)通过多元化融资策略安然的过冬,并为实现持续稳健成长提供了源源不断的资金供应,也为同行业度过危机提供了一条道路。
笔者希望通过对万科集团的调查、分析,研究其融资渠道,并通过财务数据来看万科集团的融资对公司发展所起到的作用;
同时也希望能够由点及面的分析出房地产这个资金密集型行业目前的融资模式。
论文将按以下思路进行:
第一部分:
绪论,提出该篇论文写作背景以及研究意义和方法。
第二部分:
房地产融资的概念及影响融资的因素分析。
第三部分:
我国房地产商可以利用的融资渠道
第四部分:
实证分析,以万科集团为例,分析他目前的融资特点,以及他的优势,并为其他房地产企业提供建议。
第五部分:
结束语以及对未来的展望。
二、任务完成的阶段内容及时间安排:
2010年10月29日完成开题报告。
2010年11月27日前根据自己收集的材料,完成文献综述。
2010年12月14日前通过研究他人文献,找到自己的观点,对论文做好整体规划与设计。
2011年1月2411前通过分析研究并结合自己的观点,完善论文基本内容。
2011年3月21日前全面搜集所需资料,研读相关书籍,完成毕'
也论文的写作,多与导师沟通,完善论文内容。
三、资料收集计划:
每天预留时间阅读财务管理书籍及相关企业融资问题的报刊期刊,同时充分利用图书馆及网络资源完成论文构思及框架。
四、调研资料的准备:
[1]李杰.中国房地产企业的融资渠道浅析[J].周口师范学院学报,2009,26
(1).
[2]张戟.房地产公司的多元化融资——万科股份有限公司案例[D].海财经大学,2005.
[3]王研,李培寅.浅析经济危机环境下的房地产企业融资——以万科为例[J].中国商界,2009,(8).
五、完成论文所具备的条件因素:
1、导师的指导和修正;
2、学校图书馆资源和互联网上的数据库资源(中国学术期刊全文数据库、万方中国学位论文全文数据等);
3、专业知识知识和其它相关专业知识
指导教师签名:
日期:
论文(设计)类型:
A—理论研究;
B—应用研究;
C—软件设计等;
摘要
在经济快速发展的今天,房地产业已毋庸置疑的成为我国经济的支柱性企业。
同时房地产业作为一个资金密集型产业,资金是否充裕,已成为企业能否继续快速发展的关键。
在我国,房地产企业融资主要依赖于银行贷款,部分企业甚至达到了80%以上的比例。
为了让金融市场有序发展,我国出台了许多针对房地产企业的宏观调控政策,房地产企业的资金链面临着越来越重大的挑战。
如何解决资金瓶颈,已成为每个房地产企业亟待解决的重要问题。
目前,我国除少数大型房地产企业开始上市融资,海外融资、房地产信托、企业债券等融资渠道也被逐渐利用起来,开始了房地产企业融资渠道多元化的道路。
本文通过研究国内房地产业融资现状,分析房地产业过分依赖银行贷款融资的原因,提出我国房地产企业急需建设多元化融资渠道的模式的问题。
通过分析现有的各种融资渠道,特别是重点分析当前房地产企业正在尝试的融资方式——房地产信托投资基金(REITs),选择出适合中国国情的房地产融资机制,促进我国房地产企业的发展。
并且以万科集团为例,进行实证分析,论证当前的融资渠道在我国房地产企业的运作情况。
关键词:
房地产融资渠道多元化REITs
Abstract
Today,therealestatehasnodoubtbecomethepillarofoureconomyenterprises.InChina,realestatecorporatefinancemainlyrelyonbankloans,someenterprisesevenreachedtheproportionof80%.Howtosolvethefundingbottlenecks,hasbecomearealestatebusinesseveryimportantissuebesolved.
Atpresent,apartfromafewlargerealestatecompaniesbeganlistingandfinancing,overseasfinancing,realestatetrusts,corporatebondsandotherfinancingchannelshavebeengraduallyusedupandbeganarealestatebusinessdiversifiedfinancingchannelsfortheroad.
Iwantfindthereasonsaboutwhytherealestateindustryover-relianceonbankloans,andproposestheconstructionofrealestateenterprisesneedtodiversifythemodeoffinancingproblems.Byanalyzingthevariousexistingfinancingchannels,inparticular,thefocusofthecurrentrealestatefinancingcompaniesaretrying-RealEstateInvestmentTrusts(REITs),choosethesuitableforChina'
srealestatefinancingmechanismtopromoteourrealestatebusinessDevelopment.AndtheVankeGroup,forexample,empiricalanalysis,demonstratethecurrentfinancingchannelsintheoperationoftherealestatebusiness.
Keywords:
realestatefinancingdiversifiedREITs
目录
一、绪论 6
(一)、研究背景 6
(二)、研究意义和方法 8
1、研究意义 8
2、研究方法 8
二、房地产融资概述 9
(一)、房地产融资的概念 9
(二)、影响房地产融资的因素 11
三、我国房地产企业融资的常用方法与比较 13
(一)、预售款项 13
(二)、银行贷款 13
(二)、上市融资 15
(四)、海外融资 17
(五)、房地产信托 18
(六)、房地产信托投资基金(REITs) 19
1、房地产信托投资基金(REITs)及其与房地产信托的区别 19
2、房地产信托投资基金(REITs)的发展历程 20
3、房地产信托投资基金(REITs)的主要类型 22
4、房地产信托投资基金(REITs)带来的影响 23
5、中国REITs的发展之路 24
四、实证分析一以万科集团为例的融资渠道分析 26
(一)、万科集团背景及其优势 26
(二)、万科集团下的融资渠道分析 27
1、万科集团的融资特点 27
2、万科在融资过程中具有的优势 28
五、结论 31
文献综述 32
参考文献 42
致谢 45
一、绪论
(一)、研究背景
房地产行业对国民经济有重要的影响,从拉动经济方面来看,房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展,据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。
当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过30%:
由此,房地产行业已然成为我国经济发展重点关注的行业。
从建国以后到改革开放以前,中国是不存在房地产开发这个行业的,住宅建设由政府和单位包办2。
改革开放初期的住宅主要由单位自建,在单位内部进行分配。
金融机构在住房建设资金的供应体制下,不直接投资房地产,只是按照高度集中的国家计划下拨资金,仅限国家用于房屋建设资金的监管和拨付,以及少量房租的收缴,而不提供贷款,所以职能十分的单一。
1980年4月,在邓小平的带动下,中国开始城镇住房制度改革,实行住房商品化政策。
中国建设银行也在那个时候开始从事房地产融资工作。
国家基本建设项目从此开始有财政拨款变为建设银行贷款。
1985年,由地方政府成立的统建办陆续改为开发集团,加速了我国商品化的进程。
1987年12月29日,广东省人大常委会通过《深圳经济特区土地管理条例》,《条例》规定土地使用权可以有偿出让、转让。
其后,全国
1郭松海:
《房地产基础知识》,中国环境科出版社,2005
2王石,2010:
《我所看到的房地产早期发展路程》,《中国建设报》,2010年第四期许多城市参照深圳的做法,实行国有土地有偿转让制度。
1988年4月12日,七届全国人大第一次会议通过《中华人民共和国宪法修正草案》,规定了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”,中国房地业发展的最根本的基石奠定了。
1998年6月29日,国务院停止实行了近40多年的实物分配福利房政策,推行住房分配货币化。
同年,国务院发文要求推进住房抵押贷款。
房地产行业进入了一个高速发展时期,民营新兴企业逐渐成为这个行业的主流力量。
金融系统也普遍展开了融资业务,我国房地产融资进入一个新的发展阶段。
2007—2010年我国房地产开发资金来源表(单位:
亿元)
年份
本年资金总额
国内贷款
利用外资
企业自筹
其他资金来源
数额
占比
2007
37478
7016
18.70%
641
1.70%
11773
31.40%
18049
48.20%
2008
39619
7606
19.20%
728
1.80%
15312
38.60%
15974
40.30%
2009
57128
11293
19.80%
470
0.80%
17960
27459
48.00%
2010
72494
12540
17.30%
769
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