连锁门店选址手册-店址评估Word下载.doc

连锁门店选址手册-店址评估Word下载.doc

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社区产品现有供给量，社区产品供给结构

社区发展力

目标门店对业务的吸引力

目标社区的需求与供给状况与均衡发展的趋势

通过区域市场来看目标消费群的成熟度

原理：

1目标店址=社区因素*相关权重+店铺因素*相关权重

2目标店需求量=社区IT产品服务预计需求量*相关权重+社区IT产品服务实际流动需求量*相关权重

3社区IT产品服务预计需求量=（潜在社区IT产品服务需求量－社区产品与服务的有效供给）×

社区发展系数

4社区IT产品服务实际流动需求量通过社区目标店的人潮数量来获得

5店址评估

店址评估原理

在同一个社区中，按照可接近性和人流量也可以分为不同层次的“点”，店址评估就是要在这些“点”中选择最优质的。

5.1.1店址外部评估

评估维度

评估指标

获取数据方法

可接近性

经过店址的交通工具的数量和类型

经过店址的行人数量和类型

街道的质量

街道的拥挤程度

实地测量

地点特征

所属主要商业业态

周围商店的相容性

顾客进入的难易程度

从街道上能否看到商店

成果：

填写表—7，评估目标店址外部情况。

如何测量目标店的人潮数量

目的：

通过社区内人潮走向的变动来评估社区IT产品服务实际流动需求量。

主要内容：

1、寻找调研地点、比如：

a目标店址　ｂ社区商业中心到社区核心住宅小区的道路上

2、平日及假日社区人潮状况

3、将一周之时间区分为２段a、周一～周五、b、周六、周日、法定假日

4、以9点到21点每两小时细分为一个小段。

5、以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、汽车数。

6将每抽样之数，转变成以两个小时之人潮流动数

例：

以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y，将Y×

8＝Z，则为其可能之人口流动数。

7、将其数字依时段填入（表-8）

8、将人潮流动抽样之数字以线图表示

小贴士：

可以找当地大学生来做社会调研工作

5.1.2店址内部评估

通过衡量目标店址的内部条件，简单核算投资成本。

目标店址的内部条件主要包括：

租金核算以及门面的结构。

一般原则：

月租金不超过店面营业额的2%，门店结构以正方形为佳，位于道路转角处，有较大的门头面积。

5.1.3决策评估的简单办法

如果几家门店总得分接近，我们可以用以下的方法来从中选择一家（注：

此方法适合有大量开店数据之后操作）

方法1：

类比法

Step1:

选择一家开业且业绩最好的门店

Step2:

查阅此家店在开业时候的得分

Step3:

找出此家店获得最高得分的几项

Step4:

在备选门店中找出这几项的得分最高的店铺

方法2：

多元回归法

Step1：

找到所有已经开店的选址评估得分

Step2：

选址评估得分与月平均销售额一一建立关系

Step3：

得到回归方程

月平均销售额=a＋bx

销

售

额

（月）

选址总得分

Step4：

把目标店址的总得分，代入方程式，可以推算未来新门店的月销售额

Step5：

根据各个门店运营费用，选择投资回报率最高的门店

5.1.4计算投资回报率

主要预测项目

得到方法

数量

收入

平均人流量（/10分钟）

人流统计

日营业时间（10小时-12小时）

月人流量（单位：

人）

预计成交率

社区商业环境好，则成交率高

月销售台数

预计单台售价（1300-1500）

社区经济性得分高，则预测单价高

月销售流水

销售毛利率

销售毛利

费用

房租（分摊到月）

毛利房租比

成为三倍房租店，房租≤

成为五倍房租店，房租≤

押金及返还方式

转让费（分摊到月）

预计装修费用总额

月摊销装修费（单位：

元/月）

水电费（单位：

人员工资及奖金（单位：

直接炒作广告费（单位：

后勤间接费用摊销额（单位：

预计税金及附加支出（单位：

其他费用说明（摊销到月，单位：

元/月）

费用总计（单位：

盈利

盈利预测

店址评估流程

店址评估操作内容与规范、操作方法工具与成果示例

操作规范

操作方法

成果示例

1店址评估立项

1）收集齐全门店社区所在资料

参见《社区调研报告》

江燕路\江燕路社区调研报告.ppt南洲\南洲花园社区调研报告.ppt

2）如果有选择的话，最好比较调研该社区不同的店址，从中挑选最好的

2店址调研计划

1）社区调研工作流水表

选址工作流水表选址工作流水表.xls

2）人员到位

可选择大学生做兼职

3实地调研组织（店址外部调研、店址内部调研）

1）实地测量调研表所列示项目，主要为人流、车流量的统计

人流、车流调研办法：

参看《如何测量目标店的人潮数量》

江燕路\江燕路人流统计.doc南洲\南洲花园人流统计.doc

2）通过访谈获取调研表所列示项目

填写《店铺内部条件调查表》主要通过访谈得到

4填写实地调研表

认真填写《店铺内部、外部条件调查表》

联想目标门店外部条件标准：

若门面距离街道有10级以上或是以下台阶，则改门店不予考虑，则亦不必填写《门店外部条件调查表》）

周围商店的相容性（禁止相邻的店铺为餐饮大排档、五金、修车、汽配、建材、门窗、装修等为邻，若有此情况，则立刻终止该店，不必填写《门店外部条件调查表》）

联想目标门店内部条件标准：

月租金不超过店面营业额的2%，门店结构以正方形为佳，位于道路转角处，有较大的门头面积

江燕路\江燕路店铺报表.doc南洲\南州花园店铺报表.doc

5测算店铺投资回报率

填写门店《投资回报率表》

江燕路\江燕路目标店投资分析表.doc南洲\南洲花园目标店调研报告.ppt

6撰写完整的门店调研报告

完整的门店调研报告包括内容：

1）社区楼盘分布情况

2）楼盘详细资料

3）社区商业情况

4）房产中介公司与空铺资料

5）社区评分

6）社区总体评估

7）目标店铺评分

8）目标店铺投资收益核算

江燕路\江燕路目标门店调研报告.ppt南洲\南洲花园目标店调研报告.ppt

6归档

暂时不合适的店面存档

7签订合同

《门店房屋租赁合同》样本