法拍房(商铺)尽职调查报告 (专业律师版)Word格式.docx
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20XX/XX/XX截止
房屋所有权人:
XX、XXX
房屋所有权证号:
监证XXXXXX、监证XXXXX
房屋坐落:
XX市XX区XX路X号X栋X层XXX号
建筑面积:
XXX㎡
登记时间:
XXXX-XX-XX
土地使用权期限:
标的物变卖价:
XXXXXX元
2、房屋所有权人涉诉、负债信息
经公开信息查询,被执行人XX、XXX涉及执行案件3件,具体情形如
下:
序
号
诉讼案
号/执行依据案号
执行案号
案由
执行立
案时间
金额
(元)
申请执行人
执行法院
1
(2017)粤国公证执字第XXX号
(2017)粤XXX执XX号/(2018)粤XXX执恢XX号
公证
债权
文书
执行
XXXX年X月XX日/XXXX年XX月
X日
XXXXX
XX银行股份有限公司XXXX支行
XX市XX区人民法院
2
(2017)粤01民终XXXX号
(2017)粤
XXXX执XXXX号/(2018)粤
XXXX执恢XXX
民间借贷纠纷
XXXX年
XX月XX
日
XX
3
(2018)粤XXXX民初XXXX号
(2019)粤
XXXX执XXX号
房屋买卖合同纠纷
XXX年
XXXX
XXX
根据以上不完全统计,标的物所有权人XX、XXX负债至少XXXXX元,其中民间债权XXXX元,银行债权XXXX元。
不排除仍存在其他未进入诉讼执行债权。
以上案件中未发现存在标的物的权属纠纷案件、相邻权案件以及其他可能对标的物所有权、使用权形成不利影响的案件。
除XX、XXX共有的位于XX市XX区XX路X号X栋X楼XXX号房屋之外,XX名下有位于XX区XX路XX号XX栋X楼X号商铺一套,XX名下有位于XX市XX区XXX路房屋一套。
(二)法院调查信息
1、 查封、抵押信息
根据本所律师调查情况,标的物已设立抵押权,担保XX银行股份有限公司XXXX支行(下称“XX银行”)的XXX万债权额,目前尚未注销抵押登记,且已被XX银行申请首候查封,尚未解除限制登记。
XXXX年X月X日,XX银行向XX市XX区法院申请恢复执行【(2018)粤XXXX执恢XX号】,法院拟处置该标的物,现已进入变卖程序。
竞买人竞拍成功后,XXXX区法院将向房管局发送《协助执行通知书》,解除房屋所有查封;
抵押权人将对拍卖所得款项在相应抵押权设立范围内优先受偿,如有剩余款项,将用于清偿其他债权人债权,办理标的物权属变更登记时需办理登报注销手续或注销他项权证。
因此,抵押、查封不影响拍卖房屋过户交易。
经与执行法官沟通、并经房管局确认,该标的物将依生效法律文书转移。
2、 租赁情况
该标的物存在租赁情形,现由XX广场X楼XX号"
XX”商铺租赁使用。
尽调律师前往XX法院执行局询问无果,被告知:
“标的物使用者拒不提供租赁合同”。
随后通过多方咨询得知:
标的物租赁期至XXX年年初,租金约为18万一年,按年计付。
参考同层XXX号商铺,面积约XX平,租金XX万每年,数据接近真实,每平方米每年约XXXX-XXXX元。
据了解,XX广场由名为XXXXX商业管理有限公司(下称"
XX公司”)实际管理,该公司与商铺所有权人之间多为“托管关系”,尽调律师偏向于认为属于委托代理关系,代理商铺所有权人出租,无法得知代理合同具体内容。
该商场管理模式为:
新业主必须办“进场手续”才可做生意,需交纳一万元“过户交接费用”,收铺交铺以及纠纷都由其负责。
商场表示过户进场后,租期至今年或者明年都可以,与尽调律师了解的XXXX年年初到期并不一致,推测商场与租户之间的租赁合同可能会由其单方决定终止。
鉴于“买卖不破租赁”原则,房屋过户交易后,租赁合同继续有效,是否
可以对抗标的物受让人,视以下两种情况而定:
(1) 抵押设定在先,租赁在后(先抵后租)
《担保法司法解释》第六十六条第一款规定:
“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。
”该条款表明对抵押设定先于租赁的,抵押权优先于租赁权。
此情形下,受让人不受租赁合同约束,承租人可依租赁合同追究原所有权人违约责任或解除合同。
(2) 司法查封在先,租赁在后(先封后租)
最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释【2009】11号)第20条的规定,“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。
但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
此情形下,受让人不受租赁合同约束,承租人可依租赁合同追究原所有权人违约责任或解除合同。
因XX、XXX购买标的物的时间为XXXX年X月XX日,抵押权设立时间为XXXX年X月XX日,若属于“先抵后租”情形,受让人将不受租赁合同约束。
(三)评估信息
1、标的物基本信息
登记权利人
姓名
证件
类型
证件号码
权证号
共有方
共有力 共有份额
式
登记时间
身份证
XXXXXXXXXXX
监证XXXX
共同共有
20XX/X/
10:
46:
07
登记义务人
共有方式
共有份额
XXXX国际贸易中心有限公司
企业法人营业执照
监证
XXXXXXX
单独所有
20XX/XX
/XX
14:
26:
38
二地基本信息
宗地代码
XXXXXXXXXXXXXX
土地
用途
权利性
质
权利类型
分摊土地面积
使用权期限
用地
出
让
国有建设用地使用权/房屋(构筑物)所有权
2.82
/--
20XX/XX/XX
房屋自然状况
不动产单元号
曾用不动
产单元号
房屋坐落
XX区XX路X号X栋X层XXX号
所在
区
街道
栋
单元
楼层
房号
房屋用途
结构
建筑面积
XX区
XX路
X
/
钢混
抵押信息
业务
件号
不动产登记证明号
被担保主债权数
额(最高债权数
额)(万元)
债务履行期限
(债权确定期间)
抵押权人
抵押人
状态
抵
他权
20XX-05-27
至20XX-05-
26
XX银行股份有限公司XXXX支行
XXX,
有效
f
艮制登记信息
限制
登记
限制登记单位
限制登记文号
法律文书送达时间
限制期限
XX市XX区人民法院
(2017)粤XXX执
XXX号
20XX/X/XX
15:
35:
51
至
(2018)粤XXXX民初XXXX号,(2018)粤XXXX民初XXXX号,
20XX/X/X13:
45
20XX/X/X至
20XX/X/X
变动记录
业务件号
不动产权人
登记事项
登记时间
查封登记
44:
42
20XX/X/XX15:
09:
49
浙商银行股份有限公司XX金牛支行
最高额抵押设立
20XX/X/XX0:
00:
00
权
XXXX/XX
商品房购买
20XX/X/XX10:
XXXX国际贸易中心有限公司
同一所有权人房屋分割
20XX/XX/XX14:
无效
2、标的物土地状况
对象
XX区XX路X号X栋X楼XX号商业用房房地产所在宗地。
四至
占用土地系分摊土地,无宗地图。
据房地产估价师现场查看,楼盘西邻XX路,南邻XXXX、东邻XXX、北邻XXXX。
面积
使用权面积为XXXX。
形状
形状大致呈不规则四边形,所在宗地较规则。
规划及限制条件
所在宗地土地利用类型为商业用地。
地形、地势、水文、土壤及工程地质
宗地地形平坦;
无影响建筑修建的不良地势、地质、土壤和水文状况。
开发程度
宗地外开发程度达到“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气),宗地内开发程度达到“五通一平”(通上水、通下水、通电、通路、通讯和场地平整),地面已做硬化处理。
现土地使用权剩余使用年限约为XX年。
3、建筑物实物状况
标的物所在“XX广场”为地面XX层钢混结构建筑,依据常住商户介绍,建成年代约为XXXX年,为平面形状较规则的矩形建筑,外墙玻璃幕墙、面砖,地下负2层为车库,地下负1层及地面为服装批发市场,楼内配2组扶梯、3台观光、2台货梯,2组扶梯通负1至11层,3台观光电梯通2至11层,2台
货梯通负2至11层,配中央空调。
标的物实物状况见下表:
房屋坐落
XX路X号X栋X楼XXX号
建筑类型
小高层商业楼
土地性质
出让,商业
使用面积
产权人
XX、XXX
产权来源
规划用途
所在层数/总层数
X/XX
店招
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