客家风情街和平温泉小镇度假区二期建设项目投资可行性报告Word格式文档下载.docx
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热水镇由九连山环抱,浰江水环绕,环境优美,生态资源丰富,有穿山甲、野猪、类似娃娃鱼的物种、桫椤,蝴蝶品种繁多等珍稀物种,盛产香菇、木耳、茶叶、竹笋、药材、水蜜桃等。
南湖村有死火山,温泉资源丰富,是旅游投资的理想之地。
根据####市及和平县的有关发展规划,及和平县委、县政府提出“旅游旺县”的号召下,规划在和平县热水镇南湖村投资兴建一个具有多个功能景区的,集文化游、生态自然风光游、休闲度假于一体的大型综合型旅游区“和平温泉小镇度假区”,共分六期进行开发。
第一期项目热龙温泉度假区于2004年底破土动工,以全新的生态理念为设计蓝图,融合客家文化精髓,充分利用荒山、坡岭等自然地貌,打造出一片人与自然和谐相处的世外桃源。
由于温泉小镇自然环境优美、设施齐全、服务优质,已被国家旅游局评为AAAA景区,目前年接待人数约15万人次,营业收入3000多万元,上缴税收100多万元,解决当地村民就业近300人。
经过几年的发展,度假区在增缴国家税收的同时,对带动当地第三产业的发展、提升本地农产品的附加值、改善当地农民的就业状况、推动和平县的经济和社会发展做出了积极的贡献。
随着度假区知名度的提高,游客接待量也逐年提升,现有的设施接待能力已经饱和,需要新的服务设施来缓解压力。
温泉小镇度假区二期项目由九连山温泉度假山庄、漂流接待中心、社会主义新农村(客家风情一条街)、广东省应急培训中心等四个子项目构成。
为保证项目的顺利投资建设,现依据度假区二期项目总体规划,对项目进行包括项目规模、投融资、影响力分析、资源利用、效益分析等综合进行可行性研究分析,为项目投资建设提供依据。
第一章项目背景
一国内旅游发展趋势分析
随着人民生活水平步入小康和向高消费阶段过渡,国内居民出游率将不断上升,旅游消费需求日愈强烈。
我国人均GDP持续增长,预计2010年我国人均GDP增至2000-2500美元,国内旅游消费市场进入发育成熟阶段。
国内居民休闲时间增多,人口流动性和受教育水平不断提高,接待设施、旅游交通、旅游环境等不断发展完善,都将大大地促进国内旅游的繁荣。
国内的旅游形式从观光型向度假型发展,即从单纯的“观光游览”发展到“探古访幽”、“度假休闲”、“自驾游”等多种旅游形式并存的度假旅游阶段。
度假旅游产品,往往对环境有着较高的要求,一般选择恬静、幽雅、旷野的环境,一般有滨水、森林、田园、园林、冰雪、温泉、特殊地貌等类型的度假场所,使游客获得新鲜、刺激、康体、野趣、历史氛围等有别于生活环境的独特体验。
二产业政策
中国旅游业目前正处于快速发展的阶段,成为第三行业的支柱产业,业内人士分析认为,当前中国经济持续走好、国际贸易往来不断增多、旅游安全具备有效保障、市场经济秩序进一步完善,正是中国旅游业发展的“黄金时期”。
进入21世纪以来,全球国际旅游业的格局发生了重大变化,亚太地区跃居世界第二,欧洲、亚太地区和美洲三足鼎立的局势真正确立。
更值得注意的是,全球旅游发展的亮点在东方,而中国是东亚旅游的领军者。
目前,丰富的旅游资源使中国已形成世界上规模最大、增速最快、潜力最强的旅游市场,旅游业在国民经济建设中发挥着巨大的作用。
我国旅游业的发展存在着很大的发展空间。
三行业准入分析
1.中国旅游业现状
国内旅游蓬勃发展:
据世界旅游组织预测,2010年前世界旅游人数以4.3%的速度增长,旅游收入以6.7%的速度增长,远远超出同期世界2.8%-3.5%的经济增长率。
中国正成为世界旅游大国,国外游客来中国旅游也迅速发展。
旅游活动成为人们生活中的重要部分,中国旅游业经历了20年发展,成为世界上重要的旅游目的地国。
发展国内旅游成为国家“培育新的经济增长点”的重要选择。
全国假日办发布的《2007年“五一”黄金周的旅游统计报告》指出,今年黄金周全国共接待旅游者1.79亿人次,同比增长22.7%;
实现旅游收入736亿元,同比增长25.8%。
在全国31个省、自治区、直辖市接待的1.79亿人次旅游者中,过夜旅游者为4586万人次,同比增长18.1%;
一日游游客为1.33亿人次,同比增长24.4%。
全国黄金周历年来旅游人次及增长率新高。
2.和平县旅游业发展状况
和平县旅游经济是在“十五”期间得到快速的发展。
在和平县政府经济实施“旅游旺县”的战略指导下,以建设“大田园”为重点,把旅游资源开发、旅游产业开发、旅游环境开发、旅游文化开发有机结合起来,使旅游产出大幅增加,产业规模迅速膨胀,客源市场全面拓展。
在“以温泉开发为龙头,努力构建大旅游格局”的思路下,逐步构建出全县休闲、生态、度假、保健型的旅游发展趋势。
已建成有热水漂流、热龙温泉度假村、天上人家温泉度假村、兴隆民俗文化村、金湖度假区等主要旅游、休闲项目,有星级酒店五间。
实现了“从无到有,从有到旺”的重要跨越,旅游业已经成为和平县第三产业的龙头和新的经济增长点,为全县经济持续快速发展做出了重要贡献。
表1-1:
和平县接待旅游人次和旅游总收入表
年份
旅游接待人数
增长率
旅游总收入
2005
27万人次
33%
1.3亿元
48%
2006
37万人次
37%
1.58亿元
22%
2007
43.7万人次
18.3%
1.95亿元
23%
2008
53.8万人次
2.37亿元
21.5%
3.行业准入分析
广东省是温泉大省,温泉产品的供给和需求都进入高潮。
省政府批准设立的29个省级旅游度假区中,有7个是温泉类的(####从化温泉、新兴龙山温泉、中山温泉、清远银盏温泉、梅州丰顺温泉、清新温泉、金山温泉)。
珠三角周边温泉开发基本形成了4个组团:
珠三角西部组团(珠海-中山-江门-阳江)、####北部组团(三水-从化-清远-龙门)、惠州####组团、海丰陆河组团。
####市政府、和平县政府高度重视旅游业的发展,2007年把旅游业列为支柱产业。
充分利用粤赣边境九连山腹地热水漂流源头的资源优势,招商引资,发展温泉度假旅游品牌产品;
政府的多项政策将为和平温泉小镇的旅游发展创造了历史性机遇。
因此,本项目的建设,符合广东省、####市、和平县的行业发展规划,推动和平县生态旅游经济、会议休闲经济、都市农业经济的发展,满足居民对旅游方式转变的要求。
四发展现状
和平县委、县政府提出的“旅游旺县”的号召,根据####市及和平县的有关发展规划,在和平县热水镇南湖村投资兴建一个具有多个功能景区的,集文化游、生态自然风光游、休闲度假于一体的大型综合型旅游区“和平温泉小镇度假区”,共分六期进行开发。
第一期项目热龙温泉度假村于2004年底破土动工,以全新的生态理念为设计蓝图,融合客家文化精髓,充分利用荒山、坡岭等自然地貌,打造出一片人与自然和谐相处的世外桃源。
随着度假区知名度的提高,游客接待量也逐年提升,现有的设施接待能力已经饱和,需要新的服务设施来缓解压力及对和平地热资源的进一步有效利用。
第二章项目概况
一项目区范围
项目选址广东省####市和平县热水镇南湖村。
该地块位于粤赣边境九连山腹地的热水漂流源头,距离和平县城20公里,距离粤赣高速公路出口15公里,北距离江西省赣州市25O公里,距离####市、深圳市仅三个半小时车程,区位优势明显,交通便利。
s339线自东向西和热合公路自北向南贯穿全镇,乡村公路四通八达,而且村村基本实现了通水泥公路目标。
去年还从黄峰斗电站至热水漂流码头公路共9公里全面安装了路灯,成为了热水镇又一道亮丽的风景线。
此外,热水镇电力充足,通讯发达。
境内建有3.5万伏变电站,7个行政村全面开通了程控电话、联通、移通电话和宽带。
具有较强的辐射能力和发展旅游业所必须的交通条件。
二建设内容及规模
拟建项目和平温泉小镇度假区定位为“温泉生态游、乡土客家情之旅”,是一个具有多个功能景区的,集文化游、生态自然风光游、休闲度假于一体的大型综合型旅游区。
二期建设除对现有接待服务设施扩充容量外,推出新的项目拉动客源,建设综合性的旅游度假区,并且弥补建设期内带来的游客损失。
该项目由四个子项目构成,结合项目选址及项目特性,分别由四家公司进行针对性开发,由和平温泉之都有限公司统筹,统贷统还,四家公司作为子项目具体的建设者和用款人,确保各子项目顺利建设运营及有效的收回投资。
1.九连山温泉度假山庄
和平温泉小镇度假区温泉水的地下储量丰富,日出水量达12000立方米,是多种温度共存的多点温泉群,现状仅为热龙温泉度假村提供用水,使用率较低,未能达到良好的经济效果。
一期热龙温泉度假村年接待游客量约为15万人,现有客房177间,已不能满足游客住宿的要求,现状九连山温泉度假山庄规模小、住宿条件较差,档次较低,根据温泉小镇度假区游客接待量的发展情况,对九连山温泉度假山庄进行改造与扩建。
扩建后,温泉度假山庄占地约6.36万㎡,总建筑面积约2.5万㎡,共建设335间度假式客房,针对中、高端目标市场配套建设与温泉风格相对应的各式别墅客房,强调鲜明的主题、静谧的环境和一流的服务;
并设有员工宿舍及管理中心,方便管理。
度假式客房配套建设休闲会所、餐厅、泳池、网球场等设施,与温泉池区相邻;
露天园林式温泉池区以小型温泉池为主,设置若干主题小池、药浴保健池等,种植高大乔木、形态多样的灌木,进行分隔及避风。
该子项目由和平温泉之都有限公司开发。
充分改善和平温泉小镇度假区的旅游接待条件,补充住宿设施,缓解经营压力,提升旅游档次,提高游客对度假区的满意度,从而促进度假区更加稳定有序的发展。
2.漂流接待中心
热水漂流为和平温泉小镇的配套项目,漂流河道全长6.5公里,落差近40米,是全国最长、生态环境保护最完整的漂流河,沿途群山环绕,风光秀丽。
还有300万年前地壳变化形成的冰川奇观“冰臼”群。
现在每年接待漂流客人近10万人次,现有的接待中心已满足不了经营需要,因此急需扩建。
扩建后总建筑面积增加为8000㎡,除对现有漂流接待大厅、更衣室扩容外,增建包含100间客房的经济型酒店、水上乐园服务用房等,并新增20条漂流船;
在新建漂流三号码头设置大坝,拦截热水河形成大面积的景观湖,起到蓄水防洪及调节当地小气候的作用;
并在水流落差大的地方建立热水电站,设置发电机组,为漂流接待中心送电。
该子项目由和平热水漂流公司开发建设。
3.社会主义新农村(客家风情一条街)
在二期四个子项目的征地范围内,有100户居民需要搬迁,在南湖村设置安置房,集中管理,一方面改善村民的居住环境,响应党中
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