商业地产购物中心商场多种经营管理规范Word格式.docx
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2、《多种经营点位规划图》(详见附件)
3、《多种经营点位定价标准及收入预算表》(详见附件)
全面预算系统
新开业
开业前2个月
2.2编制原则
(1)总体原则
年度规划中的点位包括当年使用点位以及新增点位。
合同期内点位预算定价按合同期内价格,合同期结束后点位预算定价遵循以下标准:
广场类型
价格递增要求
开业1年以内的广场
递增不得低于10%
开业1-3年的广场
递增不得低于8%
开业3年以上的广场
递增不得低于5%
(2)具体要求
1)固定点位
租金标准不得低于该区域商铺最高租金标准,且到期调整递增率不得低于10%。
2)营销点位:
租金标准应结合区域、位置、面积、市场行情、季节变化等因素综合设定。
租金标准应针对平日、周末、节假日有所区分。
租金标准不得低于当地竞争对手同等区域、同类活动的租金标准。
对于主力店或者连续7天以上营销活动的大客户,可给予不低于平日租金标准60%的长期合作价格。
(3)仓库、ATM机
租金应符合商管总部制定的《仓库租金标准指导定价》(详见附件),且本年度租金标准不得低于上年度该点位实际租金。
(4)宣传点位
租金不得低于当地竞争对手同类项目的租金标准,只允许收取租金及能源费,能源费不单独收取,核定后并入租金。
制作费及安装费均由商户自行承担,不得以任何理由、任何名义收取进场费、推广费等其他费用。
(5)其他点位
租金标准不得低于当地竞争对手同等区域、同类活动的租金标准,其他点位到期调整递增率不得低于10%
(6)商业管理事业部营运中心营运管理部负责对各地方商管公司多种经营租金的合理性、规范性进行监督与管理。
3.点位设置
3.1点位类型
多种经营点位包含固定点位、宣传点位、营销点位、仓库、ATM机以及其他点位六类形式。
3.2点位编号
(1)点位编号采取3位数字,自001-999:
1)001-499为固定点位
001-099室外固定点位;
B1-001-099为步行街负一层固定点位;
B2-001-099为步行街负二层固定点位;
101-199为步行街一层固定点位;
201-299为步行街二层固定点位;
301-399为步行街三层固定点位;
401-449为步行街四层固定点位;
451-499为步行街五层及以上楼层固定点位。
2)501-599为营销点位
3)601-799为宣传点位
4)801-899为仓库点位
5)901-909为ATM机点位
6)911-999为其他点位
(2)多种经营点位需按商管总部制定的统一标准进行编号,点位编号每年年初更新一次,一经确定,不得随意变更。
(3)新增点位根据点位性质,在现有编号序列后顺序增加。
3.3点位规划
凡占用消防通道,影响客流动线、阻碍客流疏散,存在安全隐患的位置(以当地消防部门规定为准),严禁设置任何点位。
(1)固定点位
1)原则上应设置在首层扶梯下、主通道内及各楼层连廊位置,但不得影响客流动线;
2)因步行街设计缺陷形成的商铺之间的空置区域,可设置“商铺式”固定点位。
(2)营销点位
1)外广场可根据实际情况设置相应数量的营销点位,但不得遮挡各出入口客流动线。
2)步行街首层各中庭建议可分别设置一个营销点位,步行街通道处可视情况设置点位,但不得遮挡周围商铺,保持视线通透。
3)步行街二层及以上楼层,可设置DP点位,仅限用于服装商户的新品发布静态秀,面积原则上不超过8㎡,不得影响客流动线。
(3)宣传点位
1)在保证经营品质的前提下,可设置吊旗、灯箱、道旗、吊幔、店招、广告位、LED屏等宣传点位。
2)外立面广告位、外立面店招、LED屏以项目公司原有规划、建设为主。
除集团董事长指示外,禁止任何部门、公司擅自改变开业时的状态。
(4)ATM机点位
可设置在步行街与各主力店连通口、电梯等候厅、商铺之间凹角、冷区通道等位置。
(5)仓库点位
主要设置在地下停车场、其他非沿街的闲置区域,必须符合消防规定。
(6)其他点位
1)停车场可设置配套服务类业态,如汽车美容店、宠物用品店、洗衣店等。
2)其他符合广场实际经营需要的优惠券打印机、自动充值机、洗手间售纸机等,可根据经营需要设置在电梯等候厅、洗手间等区域。
3.4点位变更
(1)点位规划的变更指增加或调整、撤销多种经营点位。
1)新增多种经营点位
为吸引客流、提升广场经营氛围,在符合制度规定的前提下新增多种经营点位,新增多种经营点位需上报至商业管理事业部营运中心总经理审批。
新增点位上报时须明确点位具体位置、定价标准、意向品牌,附件须上报效果图、《多种经营新增点位说明》(详见附件)、《多种经营点位规划图》(含新增点位的广场总体点位规划)。
2)调整、撤销多种经营点位
多种经营点位一经设定,不可无故调整、撤销。
因经营调整或业务变更,在不影响多种经营预算完成情况下,可调整、撤销多种经营点位。
调整、撤销多种经营点位需上报至商业管理事业部副总经理(分管营运)。
4.招商管理
4.1合作方式
(1)开展各类多种经营必须签订合同,免费使用点位也应签订合同,明确租金标准、使用期限、场地位置、保证金、现场管控等事项的权利与义务,严禁分包及转租。
(2)以租赁为主,必须实行收支分项管理,不得坐支。
不得以赠券、代金券、委培学习、代销、扣点等形式代替租金收益。
(3)停车场广告对外承包予广告公司经营的,必须进行招投标以确定外包单位。
(4)外场道旗、灯杆旗等对外承包与广告公司经营的,必须进行三方比价以确定外包单位。
4.2品类管理
1)室内固定点位
知名度高、形象品质好的化妆品、香水、个人护理品、饰品、手表等生活配套类。
2)室外固定点位
知名甜品、水吧、咖啡、冰淇淋、小吃儿童游乐项目等。
有品质的营销旺场、品牌推广活动。
只允许进行品牌形象推广,画面需清晰美观、应时应景、不得体现菜品价格等。
(4)仓库
只允许租赁给场内商户。
汽车美容店、宠物用品店、洗衣店、优惠券机、洗手间售纸机等。
(6)举行各类特房展、车展、婚纱展示,严格按照标准执行。
4.3商务条件
(1)租金标准:
不低于预算标准,如因特殊原因低于预算标准,需在多种经营审批时添加特殊情况说明。
(2)租赁期限
1)固定点位、仓库、宣传点位单个合同期最长不得超过1年,不得设置免租期。
2)营销点位单个租赁协议最长不超过3个月,同一商户或同一品牌严禁在同一营销点位连续经营超过3个月,严禁变相拆分合同。
(3)付款方式
可采用月付、季付、半年付、一次性付清等方式。
(4)保证金
1)固定点位、宣传点位、仓库、其他点位履约保证金不得低于2个月租金,营销活动点位履约保证金不得低于合同约定的单日租金价格;
2)固定点位、其他点位质量保证金,不得低于2000元;
3)保证金执行标准最终以财务部在EKP首页颁布的规定执行。
5.形象管理
多种经营点位的形象及装修要求须按《筹备期装修管理标准》严格执行,不得对周边商铺造成不利影响;
相关设施设备的设计及安装须经工程部、物管部审查合格后方能使用,技术标准和使用材质等相关安全指标必须达到安全要求。
5.1固定点位
(1)室外固定点位:
形象及规格必须报至商业管理事业部审批通过后,方可实施。
(2)室内固定点位:
1)整体形象美观、大方、通透、简洁,不得影响消防安全。
2)扶梯下方点位长、宽不得大于电扶梯,最大高度不得大于扶梯与上一层扶梯天花板接合处。
3)货柜两侧宽度符合消防要求,背柜高度根据各地方商管公司的净空高度设定,建议高度240CM-250CM左右,前柜高度要与背柜相协调。
4)灯光充足,光线角度合理,能够突出展示货品形象。
5)展示的各类宣传画面需及时更换,突出展示新品。
6)品牌上报审批时必须附各角度装修效果图,审批通过后需按方案严格执行,不允许擅自更改装修方案。
5.2营销点位
营销活动要对形象严格审核,活动前商家须提供详细活动方案、各角度效果图、平面图(舞台尺寸、背景画面设计、促销道具外观、数量及摆放位置等),不得遮挡或影响周边商铺正常经营,必须按审核后方案严格执行。
(1)舞台:
需采用玻璃、金属材质、木材等品质较好的材质等进行搭建;
舞台灯光充足,玻璃地台要内置灯管,提升产品和现场布置的品质感。
(2)背景板:
背景画面不能出现电话及地址等信息,要集中体现活动主题;
背景板和围栏边缘及侧面不能裸露,需用背景画面包装处理。
(3)地毯/地台:
铺设必须平整无褶皱,周边采用同色系压条做边角固定,保证整体的平整和美观。
(4)电线/电缆:
电线须放置在道具下方,不能裸露。
如须接线,需使用可碾压线槽固定处理固定;
线缆及灯具均须符合国家安全标准。
(5)展板:
现场宣传展板禁止使用X展架、易拉宝,可采用木质、金属材质展架、展板。
(6)现场秩序
1)按已审批的活动方案严格执行,不得擅自改变活动时间、活动形式、活动方案。
2)商家需配备充足的营业人员及货品,不允许营业员擅自离岗造成空场。
3)现场物品损坏需及时更换或维修,不得影响活动形象及品质。
4)活动现场不允许随意发放或丢弃宣传单。
5)现场音乐播放不得影响周边商户经营。
(7)消防安全
1)大型营销活动,承租方要根据活动内容和场地制定并提交应急疏散安全预案。
2)现场需摆设相应数量灭火器;
不能使用明火(如冷烟花等)。
3)活动使用电线必须对接头进行绝缘处理,如道具的放置或电缆电线铺设给顾客带来不便,需放置安全提示牌。
5.3宣传点位
(1)材质要求:
宣传点位设置要注意防漏、防水、抗风、散热等因素;
画面安装结构设计要容易拆装,安装后要稳固无缝隙;
画面制作材料必须在质量、颜色等方面与项目本身匹配。
(2)画面要求:
宣传点位画面应根据季节、商场活动情况定期更换,画面清晰美观。
5.4ATM机点位
ATM机必须加装防尘罩;
同一位置摆放多台ATM机,高度必须一致;
商铺式嵌入型ATM机点位,要求周边墙面必须进行装饰,与周边商铺装修风格匹配。
5.5仓库点位
仓库必须达到防火、防潮、防盗的安全标准(以政府相关政策和新城吾悦消防安全制度为准),不符合要求的一律撤除。
5.6其他点位
形象美观整洁,符合消防安全要求,不占用消防通道。
6.审批管理
6.1上报时限
(1)各类多种经营审批流程须至少提前5个工作日上报;
规划外、预算外、多种经营项目单项合同金额在2万元(不含)以上,或合同期限超过3个月(不含)的,应提前7日在竞优系统中发起审批。
(2)流程审批完毕后,方可签署合同、缴纳费用、进场经营。
6.2上报格式
(1)商业租赁运营管理系统格式
按《多种经营租赁系统上报格式要求》执行(详见附件)。
(2)合同文本
须使用商管总部统一规定的格式文本(详见附件);
如需改动,必须上报集团法务部审批后实施。
(3)填报附件
各地方商管公司须发起竞优多种经营审批流程,并提供详细附件:
协议文本、含品牌落位图的点位图、效果图(新增或新签合同)、点位实景照片(续签合同)、商户信息、对方公司资质(乙方为个人附身份证复印件)、周边商铺单价、收费标准、预
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