物业费用成本测算.docx
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物业费用成本测算.docx
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物业费用成本测算
物业管理费用
管理费用分析
1、经济来源
定期收取的物业管理服务费
住宅维修基金
以业养业,多种经营收入
集团给予的支持
政府给予的政策扶持
2、主要支出
管理服务人员的工资和按规定提取的福利费
公共设施、设备正常运行、维修及保养费
绿化管理费
清洁卫生费
保安费
办公费
固定资产折旧费
法定税费
物业保险费
维修基金范围应支出费用
3、如何盈利
综上所属,如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目,达到开源节流,最终实现盈利,需要珠光物业认真考虑。
(1)开源部份
以业养业,多种经营:
本着“取之小区、用于小区”的原则,严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。
广泛开展各种便民有偿服务,如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。
同时,开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所,最终走上以业养业的良性循环。
扩大经营规模,降低管理成本:
在现代社会中,物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择,作为房地产业的组成部分,物业管理也是必不可少的配套行业,随着房地产业的逐步发展,物业管理的市场会越来越大,产值也会越来越高。
在这种形势下,珠光物业必须努力提高服务质量,参与市场竞争,不断扩大经营规模,增加新的物业管理项目,降低企业负担,壮大实力,最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司,在成都,乃至全国创出自己所特有的企业品牌。
(2)节流部份
强化内部管理,提高工作效率:
通过健全内部管理机制,不断完善服务功能,提高管理水平等有效手段和措施,以期降低企业成本,减低业主负担。
每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率,能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。
节约能源:
能源约占管理开支20%以上,因此在节减管理开支中,节能是一种有效的方法。
珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验,安排成立专题研究小组,并按照实际情况制定预算,尽量节省管理开支。
人员精简:
按“***项目”设备及环境制定节约方案,并充分利用“***项目”的智能化系统,使人防和技防有机结合。
利用专业系统的培训工作提升员工知识水平,加强工作质量和效率,强调一岗多能、一岗多专,以达到精简架构的目的。
长远设备维修计划:
编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏,以便减轻维修费用的开支。
提升设备系统功率:
保持系统在其最高运行功率,以减低运作费用及延长设备使用期。
二、维修基金
维修基金是指用于“***项目”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。
这些费用一旦需要支出,数额巨大,单靠日常管理收费无法负担,因此,有必要以基金的形式事先提取。
1、维修基金的收取
建设部、财政部(1998)213号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定:
商品房在销售时,购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。
购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交维修基金。
售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。
2、维修基金的使用与管理
维修基金必须专款专用,只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修。
维修基金归全体业主所有,经业主委员会批准,委托物业管理公司实际操作使用。
维修基金收缴后,应专户存入指定银行,在需要使用时,由物业管理公司提出使用计划和预算,报业主委员会批准,在使用过程中,接受业主委员会的监督检查。
维修基金突出特点,就是数额巨大并可以持续使用,因此应在保证安全基础上,争取产生最大增值收益,如购买国库券、债券等,产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修,一方面也可弥补日常管理费不足。
三、***项目物管效益预测
单位:
人民币(元/月)
序号
项目
入伙第1年
入伙第2年
前半年
后半年
前半年
后半年
1
经营收入
总额
929477
1035423
1119167
1212240
均摊
2.58188
2.87618
3.1088
3.36733
2
管理成本
总额
均摊
3
盈亏
总额
均摊
四、***项目物管经营收入核算
1、物管收入核算总表
单位:
人民币(元/月)
序号
项目
入伙第1年
入伙第2年
前半年
后半年
前半年
后半年
1
物管费
790978
847476
903974
960473
2
停车场
127639
159548
191458
223368
3
游泳池收入
无
6004
无
6004
4
网球场收入
231
1137
1477
1137
5
便民服务用车
9629
19258
19258
19258
6
其它特约服务
1000
2000
3000
2000
合计
929477
1035423
1119167
1212240
均摊至每平方米为
2.58188
2.87618
3.10880
3.36733
2、物管收入核算明细
(1)物业管理服务费
物业管理费:
建筑面积×收费标准×己入住率×收缴率
空房物管费:
建筑面积×收费标准×未入住率×收缴率×50%
建筑面积:
住宅360000㎡
收费标准:
住宅3.5元/月/㎡
入住率:
第一年前半年40%、后半年50%入住率
第二年前半年60%、后半年70%入住率
收缴率:
95%
空置房:
按收费标准的50%比例收取。
单位:
人民币(元/月)
序号
项目
入伙第1年
入伙第2年
前半年
后半年
前半年
后半年
1、
住宅
478800
598500
718200
837900
2、
住宅空房
359100
299250
239400
179550
小计
837900
897750
957600
1017450
税收5.6%
46922
50274
53626
56977
合计
790978
847476
903974
960473
(2)停车场经营
汽车停车位:
2000个
车辆拥有率:
80%
固定停放率:
80%
收费标准:
300元/月/辆,另前3月为装修期,车位空置
停车场现有2种方式:
第1种为住户租赁,物业按相应标准收取场地使用费。
计算方式:
总户数×入住率×车辆拥有率×固定停放率×收费标准(300元/月)
第2种为临时停放,其标准按物价局统一标准执行。
计算方式:
总户数×入住率×临停率(10%)×收费标准(150元/月)
单位:
人民币(元/月)
序号
项目
入伙第1年
入伙第2年
前半年
后半年
前半年
后半年
1
固定停车
138240
172800
207360
241920
2
住户临停
8640
10800
12960
15120
收入小计
146880
183600
220320
257040
3
税收5.6%
8225
10282
12338
14394
4
保险5%
7344
9180
11016
12852
5
成本支出2.5%
3672
4590
5508
6426
支出小计
19241
24052
28862
33672
合计
127639
159548
191458
223368
(3)游泳池经营收入
月票:
100元/月,次票:
5元/次
第一年按按入住率比例的10%计算每月月票收入,每年旺季为5月。
第二年按按入住率比例的20%计算每月月票收入,每年旺季为5月。
单位:
人民币(元/月)
序号
项目
入伙第1年
入伙第2年
前半年
后半年
前半年
后半年
1、
月票
无
4389
无
12289
2、
次票
无
9000
无
24000
收入小计
无
13389
无
36289
3、
税收5.6%
无
-750
无
-2032
4、
电耗
30×30×5×0.63=-2835
5、
人力成本
600×3=-1800
6、
其它
-2000
支出小计
无
-7385
无
-8667
合计
无
6004
无
27622
(4)网球场经营收入
20元/小时,每天按3小时计算,每半年递增20% (前2月不计收入)
单位:
人民币(元/月)
序号
项目
入伙第1年
入伙第2年
前半年
后半年
前半年
后半年
1、
收入
1200
2160
2520
2880
2、
税收
-67
-121
-141
-161
3、
电耗
16×1×30×0.63=-302
4、
人力成本
600×1=-600
合计
231
1137
1477
1817
(5)便民服务用车收入
大客车:
收费标准:
3元/单边
客源:
业主、商业项目、物业工作人员、散客等
营业时间:
6:
30-21:
30,每2小时往返一次,每天8次
头3月不计收入,以每车20人/次计算
车费收入为:
3×8×20×30=14400元/月(前三月无)
税收支出为:
14400×5.6%=806元/月
利润为:
13594元/月(前三月无)
观光车:
车费收入为:
1元×5人×10次×4辆×30天=6000元/月(前三月无)
税收支出为:
6000×5.6%=336元/月
利润为:
5664元/月(前三月无)
两项合计:
19258元/月(前三月无)
(6)篮球场、足球场
暂不考虑收费,最终根据实际情况另行测算
五、***项目物管成本支出核算
1、核算总表
单位:
人民币(元/月)
序号
项目
金额
均摊物业费(元/平方米)
比例
1、
管理、服务人员工资及福利费
282512
1.89806
71.7%
2、
公共设施设备运行维修保养费
43643
0.29322
11%
3、
绿化养护、管理费
6500
0.04367
1.7%
4、
清洁卫生费
8818
0.05924
2.2%
5、
保安费
3040
0.02042
0.8%
6、
办公费
17140
0.11516
4.4%
7、
社区文化建设费
3080
0.02069
0.8%
小计
364733
行政管理费:
前7项之和8%计提
29179
0.19604
7.4%
合计
393912
2.6465
100%
2、物管成本核算明细
单位:
人民币(元/月)
序号
项目
计算公式
合计
一、
工资和福利费
(一)至(五)和
282512
(一)
管理、服务人员工资
1-5之和
179150
1、
总务部
共6人
17800
(1)
经理
6800×1
6800
(2)
总务主管兼行政专员
3000×1
3000
(3)
品控兼采购、生活兼保管
2500×2
5000
(4)
司机
1500×2
3000
- 配套讲稿:
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