房地产项目申请工作报告Word下载.docx
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宿松县国土局核发的土地挂牌出让成交确认书;
宿松县城乡规划管理局规划设计条件;
《中华人民共和国建筑法》;
国务院《建设工程质量管理条例》;
国家有关防火、安全卫生、劳动保护和环保等规程和规定。
1.2.2建设背景与市场调查分析
我国房地产业还在发展时期,房地产业的发展进而带动整个国民经济结构调整,成为了国民经济支柱产业。
我国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求,即换房居住的需求。
目前中国城市的人均住房面积约26平方米,此数并不大,还有提高的必要。
而人均居住面积每提高1平方米,全国就会新增13亿平方米的住房需求。
基于2012年上半年保定楼市消费者心理调查分析认为:
(一)刚需是市场主体:
31-40岁的购房者占了47%的比重,改善住房条件为购房主要因素;
72%的受访人群年收入在5万或者5万以下,首付不足或是影响置业主因;
首次置业与改善性购房群体是参与此次调查的主体人群;
(二)70%的受访者在购房时的承受范围在40万元以下,62%的受访者可承受的月还款额在1500元以下,在保定的购房者能承受的房屋总价能力偏低,月还款能力偏低。
目前宿松县住宅市场供应上,住宅面积在80-100m2以下的占总量的72%,住宅面积在101--120m2的占总量的20%,121--140m2占总量的8%。
从以上统计结果看,80m2--120m2的住宅面积目前是宿松县住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。
另外,本项目所在的宿松县房地产市场及项目周边的主要楼盘,在2011年住宅平均价格为3300元/平方米。
购房者所能承受的价格在15-20万之间,比例占到总量的80%以上。
高收入人群所占比例为20%左右,其房价承受范围较高。
2011年山水华庭、山水港湾小区住宅销售均价在3300元/平方米左右,且销售情况良好。
从市场现状看,本项目地处县城中心,地理位置优越,交通便利,住房的需求一定会更大。
另外国家对居民购买住宅的金融政策支持(贷款)将加大力度,居民购房能力将大大提高。
据此分析,我们此时开发商品房,是迎合市场需求,销售前景良好。
房地产经济是国民经济的重要组成部分,是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整,拉动一系列行业发展。
依据市场状况及地区住宅需求分析,公司拟进行阳光家和苑房地产开发项目。
1.2.3建设地点与建设规划
本项目地点位于破凉镇,占地面积约11999.73平方米。
根据宿松县住建局下达的规划要点,项目用地性质为商住综合用地(可兼容商业用地,兼容量≤10%),主要规划经济指标为:
容积率≤1.8,建筑密度≤30%,绿地率≥30%,建筑高度≤24米,建筑面积21490平方米,主要出入口方位为北侧。
1.2.4建设条件
1.2.4.1区位概况
育才花园三期工程开发项目所在的宿松县破凉镇,破凉镇集镇紧邻宿松县工业园区,距县城中心9公里,安庆130公里,九江80公里,合肥230公里。
武汉220公里,南昌240公里。
318高速105国道,合九铁路穿镇而过,合九铁路宿松客货站座落集镇之中。
距黄金水道长江复兴码头60公里,是本下县陈汉、北浴、柳平、隘口、趾风五乡,二郎、凉亭两镇到县城必经之路,形成了完善、便捷的客货交通枢纽。
1.2.4.2自然条件
1.气候
本地属亚热带湿润气候区,气候温和,雨量充沛,光照充足,年平均气温16.6℃,年降水量1400mm,无霜期255天左右,常年主导风向为东北风,夏季多西南风。
降水:
年平均降水量为1236.4毫米,年最大降水量为1908.8毫米,常年雨季为6月下旬至8月中旬。
2.地形地貌
项目区域宏观地貌单元属长江中下游冲洪积平原,微地貌属长江河漫滩。
上部地层以第四系冲、淤积粘性土、粉土、粉细砂层构成,覆盖层厚度大于30.00m。
3.地理条件
宿松县古称松兹侯国,建县于西汉高后年间,约2200年历史。
属安徽省安庆市管辖。
宿松县是皖鄂赣三省八县结合部。
据有关资料显示,全县耕地64万亩,山场73万亩,可养水面84万亩;
境内山区、丘陵、湖泊、平原依次分布。
自然资源丰富。
宜渔淡水面积居全国第二、安徽第一,养殖条件优越,名优特水产品有较高知名度。
据有关资料显示,该县棉花常产超过2.5万吨;
有“长江绝岛”小孤山、“南国小长城”白崖寨等,是皖西南旅游带的重要组成部分。
1.2.5工程技术方案
1.2.5.1工程项目设计依据
(1)《中华人民共和国城市规划法》建设部2008年
(2)《城市规划编制办法实施细则》建设部1996年
(3)《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)(2002年修订)
(4)《室外给水设计规范》(GB50013-2006)
(5)《室外排水设计规范》(GB50014-2006)
(6)《给水排水工程管道结构设计规范》(50332-2002)
(7)《给水排水管道工程施工及验收规范》(GB50268-2008)
(8)《城市道路交通规划设计规范》(GB50220-95)
(9)《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)
(10)《住宅设计规范》(GB50096-1999)(2003年版)
(11)《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001)
(12)《住宅建筑规范》(GB50368-2005)
(13)《城市规划行政执法手册》保定市规划局
(14)《高层建筑混凝土结构技术规程》JBJ3-2002
(15)《民用建筑设计通则》GB50352-2005
(16)《民用建筑热工设计规范》GB50176-93
(17)《屋面工程设计规范》GB50207-2002
(18)《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)
(19)《屋面工程技术规范》GB50345-2004
(20)《建筑设计防火规范》GB50016-2006
(21)《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95(2005版)
(22)《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007
(23)《建筑抗震设计规范》GB50011-2010
(24)《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008
(25)《建筑结构荷载规范》GB50009-2001(2006年版)
(26)《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
(27)《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
(28)《建筑地基处理技术规范》GB50079-2001
(29)《砌体结构设计规范》GB50003-2001
(30)《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
(31)项目有关技术资料
1.2.5.2设计原则
(1)建筑物平面设计依照各自功能不同而遵循不同的设计规范进行设计,保证功能齐全,交通顺畅,布局合理。
(2)建筑物全面突出体现形式与功能的有机结合,尽量简练、明快。
(3)建筑物门窗设计以严格、安全为准则,并满足节能建筑的需要。
(4)建筑物照明及监控线路隐蔽安装以利安全。
(5)建筑物内饰以简练、素洁为主,地面铺陶瓷地砖,墙面涂白色乳胶漆,屋顶铺设高分子防水卷材。
1.2.5.3规划建设内容
规划用地面积11999.73平方米,地下人防工程为地下室。
辅助配套设施包括:
发电机房、水泵房以及门卫室、物业管理、会所等,为砖混结构。
规划总建筑面积21490平方米。
1.2.6总图布置
1.2.6.1总图布置原则
(1)充分考虑城市长远规划,建筑物尽量满足布局合理、利用率高的要求。
(2)建筑物满足采光、通风、消防及管网布置要求。
(3)满足远近结合,功能区别明确,布置合理的要求。
1.2.6.2总平面布置原则
(1)结合选址现状,合理布局;
(2)根据福利服务中心的功能特点,按功能分区;
(3)满足工作生活要求,尽量缩短电力、供(排)水管线,降低成本;
(4)满足消防要求,严格执行有关设计规范,节约能源;
(5)合理进行绿化建设,以达到减少污染、美化坏境的目的;
(6)适当预留建设用地,确保老年公寓可持续发展。
1.2.6.3总平面设计
项目区北部为生活区,布置有公寓楼、康复中心、门诊部;
南部为附属区,布置有洗衣房、变电所、泵房等。
整体规划科学,布局合理,功能明确,便于管理。
1.2.6.4竖向规划
(1)竖向布置原则
1)与总平面布置协调,为工程建设提供合理的高程用地;
2)满足道路及管线敷设对高程的要求;
3)合理确定工程的竖向标高,使土方工程量最小;
4)满足各区间的便利联系;
5)保护生态环境。
(2)竖向布置
项目区的场地科学设计,确保汇集的雨水顺畅流入县城排水管网。
场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。
注重加强项目区环境美化、绿化。
1.2.7公建配套工程
1.2.7.1给排水
1.设计依据
《建筑灭火器配置设计规划》GBJ140—90;
《建筑设计防火规范》GBJ16—87(修订本);
《建筑给排水设计规范》GBJ15—88。
2.设计范围
拟建小区位于破凉镇,已达到“五通一平”条件。
市政自来水管道、天然气管道已铺设完成,有可靠的水源供应,水质符合国家用水标准。
为满足业主生活用水,主干网选用DN200铸铁管,可保证均衡供水。
生活污水排入宿松县城城市地下污水管道。
3.给水
已达到“五通一平”条件。
市政自来水主管道已铺设完成,小区给水管网与市政供水管网连接,有可靠的水源供应,水质符合国家有关标准,最高设计标准为150升/人·
日,最高日用水量81.6m3。
4.排水
现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线,可以就进排入。
1.2.7.2供暖
本项目不涉及供暖设计。
1.2.7.3供电
1.电力网络
电力连接城市电网,引接一路高压电源,小区内安装有变压器一台,由宿松县供电局统一供应,电力供应有保障
2.负荷等级、电源
小区内生活用电负荷等级属于二级。
电源来自城管供电所,双回路供电。
电源由变配电系统引入住宅类内配电柜。
进户导线采用W22型0.6/1KV铠装电力电缆地下直埋引至室内配电间,电压为380/220V。
变配电设备选用1000KVA变压器及辅助配套设备。
照明配电方式采用树干式与放射式相结合方法,照明配线选用塑铜穿钢管暗敷设。
3.防雷和接地
本设计中防雷装置采用避雷网,局部高出层面设施采用避雷针,防雷电的接地益与设备的保护接地装置共同接地极,本次设计接地系统TN—S系统。
1.2.7.4通讯
电话、有线电视、宽带网络均与市网连通。
本项目预计需装机容量为170门的远程控交换机,拟由电信公司解决
小区电话系统设计,宽带网、电视系统设计。
电话采用程控交换机,主要完成各业主的日用电话和
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