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指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权以及由上述权利产生的他项权(如抵押权等)
5、房地产权属登记有何法律效力(参考《合同法》)
依法登记的房地产权利受法律保护,房地产权利经登记后产权即得到法律上的承认,产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分、收益的权能,任何其他人无权干涉或妨碍,否则产权人可依法请求法律保护。
6、房地产证和土地使用证的作用:
是权利人依法管理、经营、使用、处分该房地产的凭证,是合法拥有房地产的凭证。
7、房地产登记的种类:
(1)初始登记:
指新建房屋竣工或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。
(2)转移登记:
是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。
(3)抵押登记
(4)变更登记:
是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。
(房屋座落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的;
房屋面积增加或者减少的;
房屋翻建的;
法律、法规规定的其他情形)
(5)其他登记
8、哪些房地产需办理公证?
小孩未满18岁,办按揭时需办理监护公证;
9、土地使用年限的确定:
按国家规定执行,
a)住宅用地:
70年;
b)工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地:
50年;
c)旅游、娱乐用地:
40年;
d)综合用地或其他用地:
50年。
注:
如若有人问土地使用年限到了怎么办,目前有三种处理的可能:
(1)拆迁补偿
(2)补交土地使用费顺延(3)收取税费
10、房屋的建筑面积、公共面积由什么部门确定?
由市房管局的地级测绘大队或测绘中队负责确定
11、在什么情况下买房签定房地产现售合同,什么情况下买房签定房地产预售合同?
(1)购买已竣工验收,交付使用的商品房签定现售合同(出栋证);
(2)购买尚未竣工验收的房地产时应签定预售合同
12、房地产开发商预售商品房时应符合的条件:
(1)土地使用权已依法登记取得房地产权利证书;
(2)取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;
(3)除付清地价款外,投入开发建筑的资金已达到工程预算投资总额的百分之七十左右,并经注册会计师验资;
(4)房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议;
(5)土地使用权未抵押或已解除抵押关系。
13、房地产抵押:
指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务担保的行为。
14、“五证”:
(1)建设用地规划许可证;
(2)国有土地使用许可证;
(3)建设工程规划许可证;
(4)建筑工程施工许可证;
(5)商品房预售许可证。
第二章建筑基础知识
1、建设用地面积:
经城市规划行政部门划定的建设用地范围内的土地面积。
2、(总)建筑面积:
指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。
3、公用建筑面积:
指建筑物内可供公共使用的面积,包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积(层高低于2.2米的建筑)。
分摊部分有:
入户大堂、电梯井、楼梯间、消防通道、管线井、屋顶炮楼(机房)、外墙的二分之一等。
4、建筑物基底面积:
指建筑物接触地面的自然层,建筑外墙或结构的外围水平投影面积。
5、建筑密度:
建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率(%)。
6、使用面积:
包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房(厨房、卫生间、户内通道、地下室、阳台、2.2米以上阁楼面积)。
如墙体属两户共有(即共墙),其所属面积由两户平均分摊。
7、公共面积:
指建筑物主体内户型以外使用的面积。
包括层高超过2.2米的设备层、室外楼梯、楼梯悬挑的平台、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的维护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。
公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有,物业管理公司统一管理。
8、公共面积分摊:
(1)有面积分割文件或协议,应按其文件或协议进行计算;
(2)如无面积分割文件或协议的,按其使用面积的比率进行分摊。
总分摊公共面积
每户应分摊的公共面积=×
每户使用面积
每户使用面积之和
房屋使用面积(含墙体)
9、使用率:
(%)
建筑面积
10、容积率:
规定地块上全部建筑面积与占地面积之比。
容积率越低表示建筑总量越少,居住质量越高;
建筑密度越低,小区绿化、活动面积越大。
11、三通一平:
通水、通电、通路,场地平整。
七通一平:
上、下水通,排污通、电讯通、电力通、燃气通、热力通、道路通,场地平整。
12、绿化率:
建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率。
绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。
13、绿化覆盖率:
建设用地范围内所有绿化、种植物水平投影面积之和与建设用地面积之和的比率。
14、住宅:
供家庭居住使用的建筑物,住宅应按套型设计,每套必须独门独户,必须设有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏空间。
15、公寓:
供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。
公寓的规定:
(1)公寓在城市规范中一般不考虑配置中小学等配套;
(2)根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置;
(3)根据公寓的使用要求每套公寓的建筑面积一般在下列范围内:
A、多层:
45m2B、中高层:
50m2C、高层:
55m2
(4)公寓楼应充分考虑社会化服务的要求。
16、夹层:
在一个楼层内,局部增设的楼层。
复式:
在同一楼层内,出现两个层面。
17、裙房:
指与高层建筑相连的附属建筑,高度不超过24米。
18、标准层:
指建筑物主要使用功能平面布置相同的各楼层。
19、设备层:
指专用于布置机电设备等的楼层。
20、结构转换层:
建筑物某楼层的上部与下部应平面使用功能不同,该楼层上部与下部采用不同结构类型应通过该楼层进行结构转换的楼层。
(要计入分摊)
21、建筑高度:
指建筑物散水外缘处的室外地坪到建筑物最高部分的垂直高度。
22、坡屋顶的建筑高度:
坡屋顶建筑物当屋面坡度超过45度(含有45度)时,建筑物基地的室外地坪到屋顶二分之一为止;
当小于45度时,至基地室外地坪到坡屋顶最高处。
23、电梯分类
(1)经济型:
80~100户/台;
(2)常用型:
60~80户/台;
(3)舒适型:
40~60户/台;
(4)豪华型:
40户以下/台。
24、建筑名词解释:
(1)钢、钢筋混凝土结构:
指承重的主要构件是由钢、钢筋混凝土建造。
(2)钢结构:
指承重的主要构件是由钢建造,包括悬索结构。
(3)钢筋混凝土结构:
指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造,包括薄壳结构、大模板、现浇结构及使用滑模升板等建造的钢筋混凝土结构建筑。
(4)混合结构:
指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。
(5)砖木结构:
指承重的主要构件是用砖、木建造。
(6)其他结构。
第三章房地产的相关知识
一﹑土地管理法。
了解以下内容:
1、新的土地管理法是1999年1月1日开始实施;
2、我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制,劳动群众集体所有制,城市市区土地属国家所有,农村和城市郊区的土地属农民集体所有。
3、有关土地的六项制度:
(1)国家依法实行国有土地有偿使用制度;
(2)国家实行土地用途管制制度;
(3)国家建立土地调查制度;
(4)国家建立土地统计制度;
(5)国家实行土地占用耕地补偿制度;
(6)国家实行基本农田保护制度。
4、土地管理法
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国城市房地产管理法》
二、房地产交易管理制度
1、城镇房地产交易的范围:
包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押,城市土地所有权转让以及其他房地产流通过程中的各种金融活动;
2、房地产交易的形式:
房地产转让、房地产抵押、房屋租赁。
3、《房地产管理法》规定了五项基本制度:
(1)国有土地有偿、有期使用制度;
(2)房地产价格申报制度;
(3)房地产价格的评估制度;
(4)房地产估价人员资格认证制度;
(5)房地产产权登记发证制度。
4、房屋权属登记管理办法
(1)国家实行房屋所有权登记发证制度,只有依法登记的房屋权利方受国家的法律保护;
(2)房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋占有、使用、收益和处分权利的唯一凭证;
(3)房屋权属登记分为:
初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、他项权登记、注销登记;
(4)房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》《房屋他项权证》
或《房地产权证》《房地产共有权证》《房地产他项权证》
第三章商品房常用词语的解释
1、土地使用年限:
指政府以拍卖、招标、协议的方式将国有土地使用权在一定的年限内出让给土地使用者。
(土地使用年限以最新通告为准)
土地使用权期满后,如该土地用途符合当时的城市规划的要求,土地使用者可申请续用,经批准后补清地价后继续使用,如不符合则该土地使用权由政府无偿收回。
2、土地使用费:
土地使用者因使用土地按国家规定每年支付给国家的费用。
按现实的收费标准是居住用地2元/M2·
年。
3、规划局:
代表国家对城市的规划设计进行引导和监控。
4、国土局:
代表国家行使土地所有者的职权。
5、房管局产权登记处:
办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、继承、赠与登记等手续的部门。
6、确权:
依照法律政策的规定经过房地产申报权属调查、地籍勘测丈量、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序,确认某一个房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。
7、房地产产权:
指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
具体内容:
是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。
8、七通一平(熟地):
指土地(生地)在通过一级开发后使其达到具备上水、雨、污水通、电力、电信、燃气、暖气和道路通以及场地平整等条件后,使二级开发商可以进场开发建设。
9、三通一平(净地):
指土地具备上下、雨污水、道路和电力通以及场地平整。
10﹑出房率:
指住宅净使用面积(不含墙体)与建筑面积的百分比。
一般情况下,外墙24CM,内墙12CM,中空隔板8CM。
11﹑商品房:
指开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产,它是可以领独立房产证并可以转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
12﹑房地产买卖合同:
由房管局统一编制,用以明确买卖双方权利和义务的协议,所有的商品房销售都须签定此合同。
13﹑银行按揭:
指买房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。
业主先付一部分房款,余款由银行代购房者支付,购得的房屋所有权抵押在银行,购房者将分期偿还银行本金及利息。
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