北京某房地产开发项目经济评价案例Word下载.docx
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5320
合计
456320
403237
53083
2.项目现状特点
项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅,将来都要予以拆除,但由于生产水泥制品的需要,以铁路专用线将厂区分为南北两部分,南部为第一期开发,北部为第二期开发,中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。
规划范围内有三组拟保留建筑:
厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区;
规划范围内西北角是一组旧住宅楼,分属毛纺厂和五建公司,目前保留,待将来有条件时再改造;
厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。
另外,现状厂区内的锅炉房也将予以保留,用于未来小区供热。
保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表2所示。
表2项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积
土地使
用者
用途
占地面积(m2)
建筑面积(m2)
住宅
43488
100000
30000
地区公建
0.4275
22092
122092
项目规划范围以北是石佛营住宅小区,西侧是东八里庄住宅小区,南侧也已建成居住区,东侧隔铁路专用线为仓储区。
铁路专用线以西,本项目周围已形成规模居住区,将厂区改造为住宅区符合规划要求。
3.项目拟建规模
按照初步规划方案,毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成,其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建(详见表3)。
建设用地面积456300平方米,总建筑面积912600平方米,总容积率为2.00。
表3项目拟建规模和建筑面积分配
类型
建筑面积所占比例(%)
保留建筑
152092
----
新
建
筑
高层住宅
437908
57.6
多层住宅
137600
18.1
地区商服
85000
11.2
配套公建
13.1
小计
760508
100.0
912600
4.项目服务对象
居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院,为附近地区和小区内居民提供服务,其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。
其中,部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供拆迁安置房,部分住宅为公开销售商品房,所占比例分别为30%和70%。
5.市政工程和基础设施
据测算,毛纺厂居住区建成后,对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下:
(1)供热
小区内将自建锅炉房,负责整个小区的供热。
(2)供电
根据《北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告》,毛纺厂住宅区的能源供应方式采用锅炉房(或热力网)供热,煤气或天然气炊事,集中与分散空调相结合方案,新建住宅和新建公建用电定额分别按25瓦/平方米和50瓦/平方米计算,则该小区用电总计约20000千瓦。
同时使用系数为0.8,则最大负荷约16000千瓦,需安装24000千伏安变压器。
根据测算,新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需400万元和480万元,需交纳的供电贴费为2880万元,以上三项共计3760万元。
另外,居住区还应承担地方电力建设基金4000万元,此项费用可分期交纳。
(3)煤气
据北京市煤气公司测算,按小区内住宅7736户、其它建筑15.86万平方米计,日用煤气量为2.1万立方米,高峰用气量为3500立方米。
(4)电讯
据北京市电信管理局测算,按居住人口2万多、住户7736户计,毛纺厂居住区至少需电话9000部(包括公建),初期至少需安装程控交换机1万门。
二、市场研究
(一)北京市当前房地产市场概况(略)
(二)北京市普通住宅市场分析
(三)市场供需关系分析(略)
经过对北京市的投资环境和市场供求关系分析,我们提出如下建议:
本项目所处位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之一——东四环路,建议市场定位如下:
(1)功能分配。
小区内以普通住宅为主,配以适当的写字楼、商业及公建用房。
普通住宅占70%,其中多层与高层并重,为提高项目的建筑面积,适当增加高层的比例。
(2)销售对象。
普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和益华集团内部其它项目的拆迁用房为主,外地驻京机构为辅,兼顾散户。
(3)户型与功能。
考虑到销售对象,普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为主,约占70%;
四室二厅为辅,占10%,其余为二室或一室。
面积约60-120平方米。
在节约成本的前提下,应尽量使功能达到中档水平,如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。
(三)北京市写字楼市场分析(略)
(四)北京市商业用房市场分析(略)
三、项目规划建设方案和建设条件
(一)项目用地功能布局
小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。
规划住宅主要集中在小区中央,部分布置于靠近铁路的东北角,在高度控制方面,本着中间高、两边低的原则,越靠近铁路高度越低,以减少铁路噪音对居民的干扰。
毛纺厂周围居住区建成较早,配套设施不完善,缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。
因此规划在区域内两条主干道(朝阳北路和星火路)交汇处的东北部,即现状毛纺厂的西南角建设一处地区级的公建中心。
由于周围地区缺少有规模的医院,所以在园星路以北,靠星火路一侧规划一家医院。
星火路是经过居住区的一条主要生活性道路,规划公建区多沿星火路布置。
在现状综合楼以南安排一处农贸市场,以解决星火路沿线的马路市场问题。
在朝阳北路与园星路之间的星火路东侧形成一组完整的商业区。
为满足服务半径要求,方便小区东北部居民,在六里屯路南,规划一处小规模商服用地。
居住区东部目前是仓储区,有一组电气化铁路从居住区边经过。
规划中将锅炉房、公交首末站和其它市政场站布置在铁路沿线,另外将中小学用地也靠近铁路布置,但要采取降低噪音影响的物理措施。
规划在石佛营东路西侧布置一条20—30米宽的绿化隔离带,以减少铁路噪音干扰。
其余绿地集中在现状综合楼以东的一块占地0.88公顷的用地内。
另外,居住区还将配备30班中学一所,24班小学两所,9班幼儿园两所,4班、6班托儿所各一所。
(二)项目规划控制指标
综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求,对该小区容量、用地性质和开发强度提出的控制指标如下:
1.用地情况
总占地面积532320平方米
其中:
代征地面积76000平方米
规划建设用地面积456320平方米
其中:
地区公建用地52900平方米
住宅用地163400平方米
配套公建用地124000平方米
道路用地56000平方米
绿化用地60000平方米
2.用地性质
使用性质:
住宅及配套、非配套公建
3.用地强度
总容积率:
2.00
保留建筑:
2.865
新建住宅:
2.06
配套公建:
0.806
地区商服:
3.83
4.建筑设计指标
总建筑面积:
912600平方米
保留建筑面积:
152092平方米
新建住宅建筑面积:
575508平方米
地区公建建筑面积:
85000平方米
配套公建建筑面积:
100000平方米
建筑高度:
<
=60米
多层住宅:
<
=18米
高层住宅:
45—60米
地区商服:
配套公建:
=24米
中、小学:
=12米
建筑层数:
板式6—12层,塔式18层
(三)市政建设条件
1.道路交通系统
在毛纺厂居住区四周道路中,星火路已修好,六里屯路和朝阳北路都定过线,只有石佛营东路有待定线。
规划中将东八里庄小区北侧的园星路东延,横穿居住区与石佛营东路相交,此路段将居住区分成南北两个小区,亦有待定线。
为加强小区间的联系,居住区内部规划了半环加十字形的道路系统:
即由星火路向东,再向南,穿过园星路,再向西回到星火路的半环路和贯穿南北东西的十字型路。
2.市政设施现状
北京毛纺厂原有较完善的市政设施。
为解决北京市热力公司在东郊地区建设供热厂的用电需要,北京市供电局提出结合供热厂投产,建设一座110千伏变电站(星火变电站)。
站址拟选在京包铁路西侧,姚家园路北侧,建成后将由该变电站向毛纺厂住宅区供电。
随着周围地区的开发建设,该地段的市政设施、地下管线将得到进一步改善,为本项目建成后的使用提供理想的市政条件。
(1)上水:
毛纺厂原有上水条件满足供应。
(2)雨水:
沿区内管线通入市政干线。
(3)合流污水:
沿区内管线送入市政干线。
(4)煤气:
用地西侧的星火路、南侧的朝阳北路有新建的Dg300中压煤气管线;
在用地西侧偏南有现状煤气中低压调压站一座;
小区内南
北端有部分现状住宅楼已使用人工煤气。
居住区需建设煤气中低压调压站两座,每座建筑面积70平方米左右。
(5)供热:
基地内可满足供应。
规划在原锅炉房的位置,绿化隔离带以西,设一处占地2.02公顷的锅炉房,负责整个小区的供热。
(6)供电:
毛纺厂现状用电由国棉110千伏变电站以10千伏架空线(石佛营路)供电,由于该变电站已满载,毛纺厂居住区拟由规划建设的星火110千伏变电站供电。
毛纺厂用电负荷较大,应安排一座占地500平方米的10千伏开闭站,由此分别引出双路10千伏电缆向住宅和公建供电。
(7)电讯:
现状毛纺厂有远离此地的呼家楼电话局提供服务,该局容量已满,无力为新建住宅区提供通信服务。
按电信发展总体规划方案要求,石佛营地区应由开发单位无偿提供土地,新建一个4万门电话局所,占地面积5000平方米,建筑面积6000平方米,初装容量1万门。
四、建设方式及进度安排
(一)建设方式
本项目的设计应采用总承包制,小区集中规划,统一设计。
施工采用监理制,采用公开招标的形式选择工程承包商,以使项目的工期、成本、质量得以确保。
工程应达到优良工程水准。
(二)建设进度安排
由于该项目规模较大,因此应考虑采用滚动开发、分期建设的方式,这样既可以使项目迅速启动,又可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案,降低投资风险。
从项目本身的规模和所处的市场条件来看,本项目的开发建设分三期为宜,预计用6年时间可全部建成投入使用。
各期开发的土地面积和建筑面积如表4所示。
表4项目建设分期安排单位:
平方米
分期
第一期(南)
第二期(北)
第三期(中)
三期合计
总占地面积
183000
179320
170000
532320
代征地面积
26000
25000
76000
规划建设用地面积
157000
154320
145000
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