包头市某综合房地产项目可行性研究Word文档下载推荐.docx

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从经济角度看，包头市近几年的经济发展速度在全国前列，但这座城市的房地产行业却处于发展上升阶段，土地的需求越来越旺盛，因此住宅市场将进入一个崭新的局面，特别是近几年小高层住宅的出现吸引了众多人们的关注，新型、新概念住宅必将是包头乃至全国房地产市场发展的方向。

本项目选址在包头市稀土高新区内，稀土高新区是包头新成立的新区，这里交通方便、环境良好、基础设置齐全、是包头是未来的核心区域。

为了满足包头市住宅市场的需求，为了迎合高新区的发展，我们提出了***项目的拟建方案，力求将其建造成为包头市的力求将项目建成为包头市最前卫、时尚住宅小区。

1.1.5、项目拟建地点

本项目选址位于包头市稀土开发区核心位置，南临开发区主干道黄河大街，北接新光东路，东近幸福南路，西靠富强南路，并临近于地税小区、敬老院、建材城等。

1.1.6、项目规模及期目标

本项目总占地面积近17亩，总建筑面积近3万平方米。

遵循中央CBD商务区、高层居住社区完整功能的要求，做出融住宅、购物、办公、休闲、投资、餐饮、娱乐、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，除基础配套外，配套增加高科技成分，如：

宽带入户、数字卫星电视接受系统、门禁系统和巡更系统等多种高科技设施，还设有托管所、大超市、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，是包头市开发区新崛起的一个迷你型组团SHOPPINGMALL社区。

1.1.7、项目主要建设条件

⑴、符合地区规划要求。

本项目拟见在包头市稀土开发区，包头市稀土高新区是国家级开发区，项目的的规划必将被纳入包头市稀土开发区发展的总体规划。

⑵、市场容量大。

包头是经济发展迅猛，住宅需求旺盛，这样必将对项目产生有利的销售渠道。

⑶、交通便利、地段素质高。

高新区内道路宽敞、交通便利。

这样无论对项目的施工建设还是对人们选择了本项目后的生活都是有利的。

⑷、地理位置优越。

项目所在地是包头市的核心地段，并且处于高新区，这些因素都将对人们的日常生活产生有利影响。

1.2、主要技术经济指标，见表1-1。

序号

名称

单位

数值

一

技术指标

1

总用地面积

㎡

11400

2

总建筑面积

32650

3

地上建筑面积

其中：

小高层

高层

综合商业楼

幼儿园

29150

18200

5950

4500

500

4

地下面积

3500

5

总户数

户

200

6

绿化率

40%

7

容积率

2.86

8

建筑密度

33%

二

财务数据

建造投资

万元

7512.37

销售收入

12866.83

销售税金及附加

772

所得税

2434.81

税后利润

4943.38

三

财务评价指标

全部资金净现值

531.31

全部资金收益率

19.7%

全部资金静态回收期

半年

4.5=2.25年

全部资金动态回收期

4.55≈2.25年

自有资金净现值

1063.23

自有资金收益率

34.07%

自有资金静态回收期

7.59≈3.79年

自有资金动态回收期

8.37≈4.19年

9

项目投资利润率

24.55%

10

人民币借款偿还期

3.47≈1.74年

11

盈亏平衡点

64.43%

1-1：

项目技术经济指标汇总表

1.3、问题与建议

⑴、本可行性研究是建立在项目基础配套设施满足的基础之上，而基础配套设施又是乐观预计的，所以为了保证项目稳步实施，必须把好基础配套设施的建设关，兑现对消费者的承诺。

⑵、本项目周边的竞争对手较多，所以要知己知彼突出体现项目的特色和卖点，从而增强竞争能力。

⑶、从本项目的财务评价结果显示，项目的投资风险并不是很大，但是风险依然存在，要时刻保持警惕，严格执行预算，优化营销策略，尽早的收回投资。

2市场分析与预测

2.1、房地产市场宏观形势分析及预测

2.1.1、宏观形势

中国目前的城市化率仅有43%左右，未来至少还有20%的提升空间，由于城市化和家庭小型化带来的城市新增家庭将超6000万户。

另外中国处于以劳动适龄人口为主的时期，目前抚养负担比重约40%，这一比例至少可以延续到2020以后，在东部沿海城市则可以延续更为长久,因此可以预见的是，在相当长一段时间内，中国住宅市场将持续繁荣。

从供求关系上看，未来商品住宅供应量难以满足居民需要。

从新增土地供应角度看，2006年大部分城市都未能完成供地计划，而随着城市拆迁的难度不断上升，未来土地供应的能力更加不容乐观。

而从存量土地利用角度看，2004－2006期间，存量土地处于较快的消化状态，这与开发企业充分运用预售款的融资功能、提高了自有资金的运用效率有很大关系；

而随着预售融资功能的不断弱化，未来存量土地的利用能力将遭遇严峻挑战。

在这一背景下，市场未来的主要矛盾仍是供应不足，并不存在重大调整风险。

从政策调控角度看，未来商品住房市场的制度环境将更加明晰，稳定。

综上所述，未来相当长一段时间内，中国房地产市场尤其住宅市场，仍处于较为显著的上涨趋势,并不存在楼市泡沫现象。

2007年，中国房地产市场全面繁荣，全国性房价上涨加速，地价和房价涨幅距离拉开，投资旺盛。

从购买力角度看，全国范围的房地产泡沫尚未产生，但各大中心城市作为资金和各类资源的热点流向，居民房价负担压力增加。

2007年强劲的经济增长、宽松的货币政策和人民币汇率广阔的升值空间，是资产价格膨胀的前提条件，在流动性过剩、人民币值大幅低估、次贷危机的环境下，资产价格泡沫已逐渐体现，并在上涨过程中呈现资源集中化趋势。

2007年的房地产行业是政策导向下的执行和出台,一方面在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，

另一方面房地产行业的强政策性特征在2007年表现非常明显,一系列与房地产相关的金融、税收和土地政策在2007密集出台；

目前国家有关房地产业的宏观调控政策主要针对的是个人住房领域出现的价格大幅上涨趋势，防止可能的地产泡沫，以及因房价上涨快可能引起的社会不安定因素，同时在客观上抑制了泡沫的生成速度和提高了对银行体系风险的控制能力。

当前房地产市场的兴旺和隐患都来源于相对其他行业的一枝独秀和孤军深入，由于地方经济增长思维和模式单一化的问题，造成了产业本身不能承受的地方政府的依赖性、银行资金的倾斜性和对其他产业发展的挤压性的现实；

失去对开发用地的控制就以为着失去对房地产市场的控制，因此土地市场建设和交易规范依然是2007年政府对房地产业进行调控的基调，在土地价格上涨、加息和人民币升值预期多重作用下，国内商品房价格在2007不断上涨；

2007年累计加息幅度已经超15％，相当多的购房需求因此受到抑制。

据本司的调查显示，48％的被访者表示，受多次加息影响，原来的购房计划可能要推迟；

17％的被访者明确表示，2008年如果央行持续加息，则可能放弃现有的购房计划;

2.1.22007年一年回顾及分析

2007年前7个月全国范围房价无一例外均呈现上涨态势，以上海为主的长三角地区房价出现反弹，南京、杭州、宁波等地同比增长都超了5%，一直低迷的上海房价涨幅扩大到了2.1%。

与此同时投资增速出现反弹，进入2007年后房地产投资明显升温，前7月房地产投资增幅达到31%，达到了2003-2004年间本轮房地产周期以来的30%左右的投资增速峰值。

（资料来源：

国家发改委及统计局）

资金涌入地产开发投资领域与此同时，房地产领域对资金的吸引力增强，

尤其是吸引外资增速加大。

海外资金进入中国市场的兴趣浓厚。

中国在去年出台了规范房地产行业外资准入和管理的限外令，今6月和7月商务部、外汇管理局等相关部门再次发出规范外资地产企业设立、限制返程投资、以及禁止外币形式举债资金进入国内房地产市场等政策，上述政策尤其是结售汇政策影响下，外资增速有所放缓。

总的来看，海外资本增幅虽快，但实际占比偏低，企

业自资金和预售款仍然是最主要的资金来源。

土地交易价格上涨压力凸现住宅用地作为房地产开发基本资料，交易价格涨幅速度经2006下半的压抑后，进入2007后涨幅迅速赶上，二季度住宅用地交易价格涨幅高达16.2%，同期房价涨幅仅为6.3%，地价涨幅超房价涨幅167%。

土地拍卖成交案例中，地价和周边房价倒挂现象已经屡见不鲜，地块天价上限屡屡被打破，反映了房地产开发企业高涨的投资热情。

同时资本市场的火爆促进的开发商股权融资额大增，推动了开发商的圈地热情和地价上涨。

2－1：

商品房新开工、竣工、销售面积和销售竣工面积比例图

2.1.3、2007年房地产市场运行特点

2007年，我国房地产市场运行主要有以下特点：

1、全国房价总体涨幅较大，部分热点城市房价持续拉高，供不应求是主因。

2007年，我国房地产市场总体上价格涨幅较大。

70个大中城市新建商品住房、二手住房的销售价格持续走高，8月份新建商品住房销售价格同比上涨9.0%，二手住房销售价格同比上涨7.9%，部分热点城市房价上涨连续保持两位数。

我们分析，导致今年房价高涨的原因主要是供不应求。

一方面，供给量大幅度下滑。

2007年1-6月，全国房屋竣工面积增速低于房屋销售增速，商品房销售面积2.8亿平方米，同比增长21.5%；

房屋竣工面积1.5亿平方米，同比增长11.1%；

截至6月，住宅竣工面积连续30个月低于住宅销售面积。

以北京为例，新建商品住房供应自2005年以来持续减少，批准预售面积由2005年的2205万平方米下降至2006年的1706万平方米。

另一方面，需求快速膨胀。

资金流动性过剩导致了投资性需求增长较快。

同时，在房价快速上涨的趋势下，自住性购房者提前入市，也造成需求骤增。

2、土地供应量不足

近两年土地供不应求的态势仍在持续，造成市场供求总量的失衡，形成供不应求的市场预期。

土地供应量的不足表现在两个环节：

一是土地出让面积的不足。

以北京为例，2005年，计划供应的商品住宅用地为1750公顷，而实际入市的只有900公顷，仅为计划的51%；

2006年，商品住房和经济适用住房用地计划供应合计为1900公顷，实际供应为1031公顷，仅为计划的54%。

二是开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应。

根据建设银行研究部的报告，2001年初至2007年5月份，房地产开发企业累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积的60%。

特