高密市城乡规划管理技术规定(法制办)110802文档格式.doc

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第五条本规定由条文内容、附表、附图、术语解释和计算规则等组成，各部分内容均具有同等效力，须一并遵守。

第二章建设用地规划管理

第一节一般规定

第六条本规定中的用地分类与规划建设用地标准执行《城乡用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90），对用地性质实施以中类为主、小类为辅的规划管理。

　　第七条建设用地规划性质的确定应依据控制性详细规划。

无控制性详细规划或控制性详细规划尚未批准的，须符合上一级规划。

建设用地界线及面积的确定应符合下列规定：

（一）建设用地的界线以规划用地范围图确定的用地红线为依据；

（二）建设用地内的容积率、建筑密度、绿地率等控制指标依据规划用地范围图确定的建设用地面积计算。

第八条建设用地的使用应遵循成片开发建设的原则，严格限制零星插建项目。

小于3公顷的建设用地，应按相应要求与周边用地进行整合，统一规划、同步实施。

建设工程用地未达到以上规定的最小面积，但有下列情形之一，且不妨碍城乡规划实施的，城乡规划主管部门可予以核准建设：

（一）毗邻土地已经完成建设，确实无法调整、合并的；

（二）因城乡规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的；

（三）为了公共利益，用于公共服务设施、市政设施的；

（四）因其它特殊情况，难以达到前款规定面积的，须经市政府批复后实施。

需分期建设的，应编制整体规划设计方案和分期建设方案，并按有关规定经城乡规划行政主管部门审核报市政府批准后方可实施。

第九条建设用地规划条件应包括地块的位置、使用性质、开发强度等各项内容。

其中地块的位置、范围、面积、使用性质、容积率、建筑密度、停车控制指标、绿地率和须配置的基础设施、公共服务设施等作为建设用地的强制性内容，由市城乡规划行政主管部门出具，作为市国土资源主管部门与土地使用人签订国有土地使用权出让合同和规划方案设计的依据。

其他指标为引导性规划指标，由市城乡规划行政主管部门根据具体情况确定。

第十条建设用地规划条件自出具之日起一年内，未办理土地出让手续的，用地规划条件自行失效。

第二节规划用地性质的兼容

　第十一条规划用地性质的兼容，是指建设单位申请的用地性质与城乡规划确定的用地性质不一致时，规划用地性质具有的多种选择。

具体用地可兼容的性质由市城乡规划行政主管部门根据用地分类、代号表及城乡总体规划研究确定。

第十二条规划用地性质的兼容一般分为以下三种情形：

（一）完全兼容：

指建设用地的规划用途可完全改为他用的；

（二）符合一定条件方可兼容：

指建设用地的规划用途须由城乡规划行政主管部门根据建设项目的具体建设内容、建设规模、周边用地情况及其他因素，合理确定用地兼容的比例、建设使用的控制要求等条件；

（三）禁止兼容：

指建设用地的规划用途不可改为他用的。

第十三条申请按兼容用途进行建设的，须同时符合下列条件并按程序申报：

（一）保证区域用地结构平衡；

（二）满足城乡公共基础设施配套要求，有利于提升区域整体功能；

（三）不影响城乡环境、城乡交通；

（四）不影响周边用地利用效率；

（五）不得对相邻地块及历史文化、自然环境保护造成负面影响。

第三节地下空间的规划管理

第十四条本规定所称的地下空间，是指本市规划区内地表以下、由城乡规划控制开发和利用的空间。

第十五条城乡地下空间的开发利用应贯彻统一规划、综合开发、合理利用、依法管理的原则，坚持社会效益、经济效益和环境效益相结合，以社会效益优先，考虑城乡防灾减灾和人民防空的需要，满足地下文物保护的要求。

第十六条开发利用地下空间应满足人民防空需要，坚持平战结合的原则。

规划确定的人防工程出入口和相应的地面配套工程所需用地不得占用。

第十七条地下建筑工程建设应当符合相关法律、法规规定，建设单位应采取有效的安全和防护措施，科学合理地协调地表空间和地下空间的承载、震动、污染、噪声及相邻建筑物的安全，不得损坏地下市政管线功能，不得影响地面交通运输、不得妨碍地表的规划功能、不得对他人建筑物、附着物造成危害。

第十八条地下空间的规划条件包括本规定建设用地规划条件的内容，还须明确地下空间的水平投影范围、垂直空间范围、建设时序等内容。

地下空间的规划条件不得擅自改变；

确需改变的，应当按照规划条件变更程序办理。

第十九条开发利用地下空间须符合地下空间专项规划和控制性详细规划，并须依法取得地下空间的使用权。

涉及军事、文物保护、人民防空、市政基础设施、河道和环境保护的地下建筑工程，还应当符合相关法律、法规的规定。

第二十条地下建设工程须办理规划审批手续。

与地表建筑接建的地下建设工程应与其地表部分一并审批。

地下建设工程与地下人行通道、地下街、地下公共停车库等地下公共设施相连通的，建设单位应分别办理各自用地内地下工程的规划手续。

　　第二十一条地下建设工程须在修建性详细规划设计方案中，明确地下建设工程的各层用途、开发规模、平面和竖向布局；

明确公共活动系统、安全防灾系统、出入交通组织、通风井位置等；

明确与城乡公共空间和周边地块的连通方式。

　　第二十二条地下建设工程水平投影范围一般不得超出地表用地界线，确需扩展且具备扩展条件的，市城乡规划主管部门可以根据城乡规划，合理划定地下空间规划建设用地范围。

　　第二十三条规划地表为城乡道路、绿地、公园、广场、停车场等无大型建筑物的地块，地下可以作为单建项目规划建设用地，其地表部分用途及范围，由城乡规划主管部门在规划条件中明确。

如地表空间、地下空间使用权一并出让，其地表设施应作为配建内容由建设单位一并实施建设。

　　处于公共绿地范围内的地下空间，顶部覆土还应满足地面绿化种植的要求。

第二十四条地下设施露出地面的建筑物或构筑物应与城乡地面环境相协调。

需单独用地的，还需取得该用地的土地使用权。

第四节建筑容量

第二十五条建设用地容积率控制指标按地上容积率和地下容积率分别核定，本规定所称容积率主要指地上容积率，是指一定地块内，地上建筑面积与建设用地面积的比值。

建筑密度是指一定地块内，建筑基底总面积占建设用地面积的比例。

第二十六条建筑面积按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）进行计算。

建筑面积须包括外墙保温层面积。

第二十七条涉及以下情况的按下列规定计算容积率：

1、住宅类项目层高大于4.0米（含4.0米）的，按标准面积的1.5倍计算容积率；

层高大于4.9米（含4.9米）的，按标准面积的2倍计算容积率；

　2、商业、办公、文化娱乐类项目及居住项目中的商业、办公、文化娱乐类服务设施，层高大于4.8米（含4.8米）的，按标准面积的1.5倍计算容积率；

层高大于6米（含6米），按标准面积的2倍计算容积率；

　3、超市、商场、影剧院、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、食堂、礼堂等大型公共建筑及办公、酒店等建筑的首层、会议室，其层高可根据实际功能要求进行设计，其容积率计算标准由城乡规划行政主管部门审查确定；

4、工业类项目中厂房、仓储建筑，层高超过8米（含8米）的，按2倍建筑面积计算容积率；

工业类项目中办公、生活建筑，按本条1和2规定计算；

5、物管用房、配电房、传达室等非赢利性的配套设施，建筑面积计入容积率；

6、鼓励利用地下空间修建停车场（库）、人防设施及储物区，地下建筑面积不计入容积率。

第二十八条商业、居住两类用地，其容积率、建筑密度按附表2.4.1的相关规定参考控制。

工业类用地根据国土资源部《工业项目建设用地控制指标》分产业类型对相关建筑容量指标进行控制。

办公用地参照商业用地进行相关指标的规划控制，仓储类用地参照工业类用地进行相关指标的规划控制，其他类型用地的建筑容量指标参照控制性详细规划进行控制。

成片居住、商业类用地容积率、建筑密度控制指标值表2.4.1

建筑容积率、建筑密度控制指标表

建筑类别

建筑密度

容积率

住宅建筑

4—6层

≤28%

≤1.7

7—11层

≤24%

≤2.5

12—18层

≤20%

≤3.5

19层（含）以上

_____

商业建筑

低、多层

≤50%

高层

≤45%

≤5.5

注：

1、国家和地方政府对土地建筑容量指标有专门规定时，应符合相关规定。

2、表内容积率、建筑密度指标为单一层数类型的居住类用地或单一高度类型的商业类用地对应的上限值，由不同层数类型的居住类用地（或由不同高度类型的商业类用地）混合组成的建设用地，其容积率、建筑密度指标应按不同层数类型，根据建筑面积比例参照上表确定。

3、居住、商业混合类型建设用地的容积率、建筑密度指标根据建筑面积比例参照上表确定。

第五节绿地

第二十九条新建、改建、扩建各类建设项目，必须在用地范围内设置相应的绿地，并与项目同步设计、同步实施、同步投入使用。

　　各类建设项目绿地面积占基地面积的比例（绿地率）应符合下列规定：

（一）居住项目绿地率不宜小于30%，其中高层居住建筑区绿地率不宜小于35%，旧区改建不宜低于25%；

（二）文化娱乐、教育体育、科研设计等建设项目，绿地率不宜小于40%；

行政办公等建设项目，绿地率不宜小于30%；

医疗卫生、新建综合医院的绿地率不宜低于35%；

改建、扩建综合医院的绿地率不宜低于30%；

　　（三）商业、金融、交通枢纽、市政公用设施等建设项目，绿地率不宜小于20%；

　　（四）工业、仓储等建设项目，绿地率一般不得超过15%且不得低于10%；

产生有害气体及污染工厂的绿地率不低于30％。

　　第三十条居住区绿地应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地。

　　对于居住区配套绿地，除绿地率应满足要求外，其公共绿地面积、人均公共绿地面积和集中绿地三项指标应满足下列要求：

（一）旧区改造项目公共绿地面积不宜低于用地面积的10%，新区开发项目公共绿地面积不宜低于用地面积的15%；

（二）居住区人均公共绿地指标，应根据居住人口规模分别达到：

组团不少于0.5m2/人，小区不少于1.0m2/人，居住区不少于1.