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房地产基础知识新版
第一章房地产经纪概述
第一节、经纪活动的方式与特点
经纪活动的方式:
居间、代理和行纪(熟悉)
1、居间:
是指经纪人向委托人提供媒介服务,撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。
居间是经纪行为中广泛采取的一种方式,其特点是服务对象广泛,经纪人与委托人之间一般没有长期固定的合作关系。
2、代理:
是指经纪人在受托权限内,以委托人的名义与第三方进行交易的经济行为。
即代理人根据与被代理人达成的经纪合同关系,从事合同规定的商品交易活动行为。
代理活动中产生的权利和责任由委托人承担,经纪人只收取委托人的佣金。
3、行纪:
是指经纪人受委托人的委托,以自己的名义与第三方进行交易,并承担规定的法律责任的经济行为。
即为经委托人同意,经纪人可以以低于(或高于)委托人指定的价格买进(或卖出),并因此而增加报酬,它是依据委托人的委托而进行活动。
第二节房地产经纪概述
一、房地产经纪的含义(熟悉)
房地产经纪属于房地产中介服务范畴,是房地产业的重要组成部分。
在房地产市场中,房地产经纪是连接交易双方的纽带,沟通房地产供需的桥梁。
房地产经纪能促进房地产资源的有效配置,提高人民群众的居住水平,是关系民生问题的重要经济活动。
房地产经纪是指房地产经纪人员和机构,为促成委托人与他人达成房地产交易,向委托人提供房地产交易相关信息和专业服务并收取佣金等服务费用的行为。
二、房地产经纪的功能定位(熟悉)
房地产经纪作为一种专业经纪活动,受房地产市场自身特性的影响,具有自己独特的功能定位。
事实上,房地产交易的复杂性、外部经济性,以及由此产生的严重的信息不对称现象,会阻碍市场机制的发挥,导致市场失灵。
完善房地产市场服务体系,积极应对房地产商品的特殊性所导致的市场低效率,是房地产经纪存在和发展的理由。
概括而言,房地产经纪的主要功能是:
(1)沟通信息、消除失灵
房地产交易中,交易双方之间存在严重的信息不对称。
因此,需要由房地产经纪人员搜集交易信息,沟通供需双方,提供专业咨询。
房地产经纪人员的中介地位和专业能力,使他们具有获得房地产商品交易信息的职业优势,他们业务的最基本内容是沟通交易信息。
因此,房地产经纪这一功能的发挥,是以政府及房地产经纪行业组织对房地产经纪活动的有效监管为前提的。
(2)促成交易、提高效率
在房地产交易中,当事人需要市场供求、行情动态、对方资质等信息,由于房地产价值量大,交易双方都比较谨慎,而且交易当事人往往缺乏房地产知识。
这些都对房地产交易产生了阻滞效应,使得房地产交易效率低下。
因此房地产经纪的第二个功能定位,就是通过为当事人提供专业服务,促成双方顺利、安全交易,以提高市场交易效率,从而为当事人省事、省钱。
在正常的房地产交易活动中,房地产经纪人员能比较准确把握市场供需,并根据物业现状对价格做出判断,运用法律知识为双方当事人制订相对完备的合同,减少合同风险。
这些专业服务使双方当事人减少顾虑,促进交易达成,提高了交易效率。
当然,房地产经纪人员不能为了快速成交而偏袒一方,甚至蒙骗、诱导当事人。
这种对于当事人的不公平交易,即使一时成交,也会留下隐患,并且会损害当事人的利益,引发各方纠纷,实际结果是交易的低效,甚至无效。
(3)规范交易、保障安全
由于房地产价值量大,在当事人的全部财产中占有相当大的份额,因此,房地产交易的安全关系到当事人的重大利益。
目前,银行为房地产买卖提供主要的金融贷款支持,房地产交易的不安全也会增加银行风险,严重的情况还会危及社会稳定,从而具有社会风险性质。
追根溯源,在房地产交易中,交易一方利用交易信息不对称逐利,以及交易当事人缺乏专业能力是导致交易风险的根本性隐患,因此,依托房地产经纪活动主体坚守中介立场,发挥专业优势,觇范交易程序,是防范不安全房地产交易,保护有关当事人财产安全的有效方式。
当然,房地产经纪人员唯有以诚信为本,才会尽维护交易安全之职守,否则会失去客户的信任,殃及整个经纪行业的声誉,危害行业的发展。
(4)公平买卖、维护权益
房地产交易中,标的价值量大,信息不对称,交易程序复杂,交易当事人受专业知识所限和交易经验的匮乏,很难实现在交易中公平买卖,维护自身的合法权益。
房地产经纪作为市场中介,能够依靠专业知识和职业素养很好的解决这些问题。
正规的房地产经纪机构或合格的房地产经纪人员在执行代理业务时,会在合法、诚信的前提下,维护委托人的最大权益;在执行居间业务时,能够公平正直,不偏袒任何一方,保证公平买卖。
如果房地产经纪机构或人员出现有碍公平交易,损害交易当事人合法权益的情况,交易当事人可以通过投诉或者其他合法途径,一举报违法违规的房地产经纪行为。
三、房地产经纪的必要性(熟悉)
由于经纪活动具有传播经济信息、加速商品流通、优化资源配置等一系列独特作用,因此,经纪活动已成为市场经济中一个必不可少的组成部分。
对于房地产市场而言,由于房地产商品及其交易的特殊性,房地产经纪更为必要。
具体而言,房地产经纪的必要性主要表现在:
1、由于房地产价格昂贵,维持这类存货的费用太高,在绝大多数情况下,经销商难以承受,因此房地产不宜通过经销商出售。
而是通过专业化的经纪服务,来促进房地产交易,因而使得房地产流通环节能以比较经济的方式运行。
2、房地产经纪可以有效降低高额的房地产交易成本,房地产是不可移动的商品,无法像一般商品那样,集中到固定的市场上进行展示,相反,其交易过程是把供求信息汇集、匹配,或者把购买者集中到房地产所在地进行交易。
而房地产经纪正是通过专业化分工来提高房地产交易过程中顾客汇集、商品展示等环节的效率,从而降低房地产交易成本。
3、房地产经纪可以有效降低交易决策困难对房地产交易的阻滞效应,由于房地产商品及其交易具有高度的复杂性,房地产交易非常需要房地产经纪服务。
房地产商品及其交易的复杂性表现在以下几个方面:
(1)房地产商品信息的复杂性
房地产的商品信息包括房屋质量、房龄等物理信息,区域、环境等地理信息。
房地产商品是非均质的商品,因此它的物理信息、地理信息是复杂的。
另外房地产商品作为一种不动产,其商品信息还包括产权信息。
产权信息包括产权类型和他项权利设立情况等。
在我国,产权类型与产权取得方式(特别是土地使用权的取得方式)有关。
因此,房地产商品的产权信息也很复杂。
(2)房地产交易价格的复杂性
房地产的空间固定性决定了房地产商品的单一性,即没有两宗房地产是完全相同的,因此,房地产商品市场比价难,而且房地产的产出能力是以物理特征、地理特征和法律特征的综合因素为基础的,在任意一个时点上估算存量房地产的价值都存在一定的困难。
(3)房地产交易专业信息的复杂性
房地产交易需要认知房屋的功能和品质、地段和环境、价值和产权,以及当事人的心理和文化诉求等,涉及众多专业知识和能力,包括房地产专业知识、产权交易的法律知识、房屋质量的评估技术与能力、与人沟通和交流的技能、掌握房地产市场行情变化的能力等多个方面。
(4)房地产交易心理的复杂性
房地产所有权带来的某些满足感在性质上并非是属于经济价值的,而是属于心理的。
例如置业是“购买一种生活方式”、“我看好就是值”等,是由个人偏好所决定的,不同的人对于同一宗房地产,完全可能有不同的看法。
房地产交易中的这种个人偏好的心理信息,与买卖双方的个人经历、性格和环境有关,受当事人文化诉求、价值取向、情感需要等心理因素的影响。
房地产的差异性和房地产商品的异质性,以及当事人一般缺乏专业信息,难以了解市场比价,房地产交易不易受到社会、市场观点的平衡与约束,由此房地产交易心理变得更为纷繁复杂。
第三节房地产经纪收入
一、佣金的定义(熟悉)
佣全,是指房地产经纪机构完成受委托事项后,由委托人向其支付的报酬。
佣金是经纪收入的基本来源。
国家保护经纪人依法从事经纪活动并收取佣金的权利。
除法律法规另有规定外,佣金是经纪人在完成经纪服务后取得的报酬,其支付时间由经纪人与委托人自行约定。
经纪人和委托人在签订经纪合同时,应将佣金的数量、支付方式、支付期限及经纪不成功时中介费用的负担等明确写入经纪合同中。
经纪人收取佣金时应当开具发票,并依法缴纳税费。
经纪人可以在签订经纪合同时预收部分佣金和费用。
二、佣金的种类
1、佣金的种类(熟悉)
佣金可分为法定佣金和自由佣金两种。
法定佣金是指经纪人从事特定经纪业务时按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准收取的佣金。
法定佣金具有强制力,当事人各方都应遵守。
自由佣金是指经纪人与委托人协商确定的佣金。
自由佣金一经确定并写入经纪合同后,便具有法律效力,违约者必须承担违约责任。
2、佣金与信息费的区别(熟悉)
信息费是一种容易与佣金混淆的概念。
在多数情况下,佣金和信息费都是客户为获取某种服务或信息而支付的费用,是对搜集、加工信息所耗费的人力、物力的补偿,但两者有明显的区别。
信息费是出卖信息商品的销售收入,无论信息以何种介质为载体,也无论信息有何种用途,只要所售出的信息在质量上符合信息买卖双方事先达成的协议所规定的标准,即可收取信息费。
而佣金是对经纪人提供服务的报酬,这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的,只有当这一目的实现了,一项经纪业务才算最终完成,此时经纪人才能向委托方收取佣金。
三、佣金的支付(掌握)
1、佣金的支付方式
按支付交易过程完成后,房地产经纪机构应及时与委托人(或交易双方)进行佣金结算,佣金金额和结算方式应按经纪合同的约定来定。
房地产经纪人员在按时完成委托的经纪业务之后,也应善于把握好这一环节,以保护房地产经纪机构的合法权益。
2、《中介服务收费管理办法》对房地产中介服务收费的规定
为规范房地产中介服务收费,维护房地产中介服务当事人的合法权益,国家计委、原建设部在1995年联合下发了《关于房地产中介服务收费的通知》。
对房地产中介服务收费分为三类:
(1)房地产咨询收费
按照服务形式,房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费。
国家指导性参考价格为普通咨询报告,每份收费300-1000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告,可适当提高收费标准,但一般不超过咨询标的额的0.5%。
(2)房地产估价收费
房地产估价采用差额定率分档累进计收,即按房地产价格总额大小划分费用率档次,分档计算各档次的收费,各档收费额累计之和为收费总额。
(3)房地产经纪收费
根据代理项目的不同,房地产经纪收费实行不同的收费标准。
房屋租赁代理收费,无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。
房屋买卖代理收费,按成交价格总额的0.5%~2.5%计收。
实行独家代理的,由双方协商,但最高不超过成交价格的3%。
第四节、房地产经纪人的基本要求(熟悉)
一、职业道德
房地产经纪人的职业道德的主要体现在职业良心、职业责任感和执业理念三个方面。
根据我国房地产经纪业当前的实际情况,目前房地产经纪人协理在职业道德方面应符合以下基本要求:
1、守法经营
遵纪守法本是每个公民的基本道德修养,但是,作为房地产经纪人,更应牢固树立这一思想观念,并理解其对于自己职业活动的特殊意义。
房地产是不动产,它的产权完全依靠有关的法律文件来证明其存在,其产权交易也必须通过有关的法律程序才能得以完成。
房地产经纪人必须严格遵守有关的规律、法规;否则,自己的服务就不能实现其价值,自己也就失去了立身之本。
2、以诚为本
房地产经纪人提供的服务主要是促成他人房地产交易,这种服务实质上是一种以信息沟通为主的动态过程。
因此,房地产经纪人要促成交易,首先必须使买卖双方相信自己。
但是,与普通的商业服务业相比,房地产经纪人及其所在房地产经纪机构,并不实际占有具有实体物质形态的商品,要想使买卖双方相信自己的最基本要素就是:
诚。
“诚”的第一要义是真诚,即真心以客户的利益为己任。
“诚”的第二要义是坦诚,即诚实地向客户告知自己的所知。
3、恪守信用
在现代商业社会中,信用是保持经济活动运行的重要因素。
良好的信用可以给经纪人带来更多的客户,为经纪机构创造良好的品牌和收益。
房地产经纪人应树立“信用是金”的思想观念。
一方面,要言必行,行必果;另一方面,应注意不随意许诺,避免失信。
4、尽职守责
每一种职业活动都是社会经过专业分工后向某一特定职业人群分配的社会任务,每一个职业人都是通过自己的职业活动来实现自身价值并索取社会财富的。
房地产经纪人的责任,就是促成他人的房地产交易,因此应尽最大努力去实现这一目标。
首先,房地产经纪活动中的许多环节都是必不可少的,因此房地产经纪人决不能为图轻松而省略,也不能马马虎虎,敷衍了事。
如果没有尽职守责的敬业精神,是不能胜任这一工作的。
其次,房地产经纪人是以自己拥有的房地产专业知识、信息和市场经验来为客户提供服务的。
因此,房地产经纪人要真正承担起自己的职业责任,还必须不断提高自己的专业水平。
第三,房地产属于大宗资产,一些房地产交易活动,常常是涉及客户的商业机密或个人稳私。
在房地产经纪活动中,房地产经纪人由于工作的需要,接触到客户机密。
除非客户涉及违法,否则经纪人决不能将客户的机密散布出去,更不能以此谋利,应该替客户严守秘密,充分保护客户利益。
第四,在我国目前的体制下,房地产经纪人都是以自己所在的房地产经纪机构的名义来从事业务活动的,因此房地产经纪人对自己所在的机构也承担着一定的责任。
这种责任一是要帮助公司实现盈利目标,二是要维护公司信誉、品牌。
从承担自身责任的要求出发,房地产经纪人首先必须做到忠于自己的机构,不随意“跳槽”或“脚踩数条船”;同时,在言谈举止和经纪行为上都要从维护公司信誉出发,决不做有损公司信誉、品牌的事情。
5、公平竞争,注重合作
市场经济是以优胜劣汰为基本原则的,激烈的市场竞争是市场经济的必然现象。
房地产经纪活动中,也存在激烈的同行竞争。
房地产经纪人首先必须不怕竞争、勇于竞争。
这就要求房地产经纪人以坦然的心态、公平的方式参与竞争。
那些诋毁同行、恶意削价等不正当的竞争方式,实质上是不敢进行公平竞争的表现。
这种心态和行为对房地产经纪行业危害很大,如果盛行将阻碍整个行业的发展,并祸及行为人自身。
值得注意的是,在市场竞争中,合作这一看似与竞争不同的方式,实际上常常是房地产经纪人协理和经纪机构提高市场竞争力的重要手段。
通过合作,房地产经纪人和经纪机构可以以他人之长,补己之短,在做大业务增量的同时,提高自己的市场份额和收益。
因此,竞争与合作是房地产经纪人时刻面对的问题。
而“公平竞争,注重合作”是制胜的前提。
二、知识结构
由于房地产经纪活动的专业性和复杂性,房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构。
房地产经纪活动是为房地产投资者、开发商、房地产消费者等各类房地产经济活动的主体服务的,因此房地产经纪人协理必须要掌握一定的房地产法律法规、专业知识,主要包括房屋建筑、房地产淦融、房地产市场营销、物业管理等方面的知识。
三、礼仪修养
1、电话中的礼仪
在通信高度发达的今天,电话常常是经纪人与客户首次接触的主要方式。
如果经纪人通过电话给客户留下了良好的印象,就有利于与客户的进一步接触。
因此,电话礼仪非常重要。
电话礼仪有两个基本的要求:
第一是态度要求,即始终要带着微笑接听电话;第二是技巧要求,即要采用正确的接听方式及用语。
2、仪容与服装的礼仪
房地产交易标的额通常都是数以万计的,客户把如此重大的事委托给房地产经纪人,心理上的种种疑虑常常是难以避免的。
经纪人得体的仪容仪表容易使客户对经纪人产生认同,从而减少疑虑。
因此,保持适合自己职业的仪容、仪表,是房地产经纪人员的基本职业素质。
总体上讲,房地产经纪人员的仪容应该有三个基本的原则:
整洁、稳重和易于接近。
3、心理素质
(1)自知、自信
所谓自知,是指对自己的了解。
房地产经纪人员对自己的职业应有充分而正确的认识,要对这一职业的责任、性质、社会作用和意义、经济收益等各个方面有一个全面和客观的认识。
所谓自信,对于房地产经纪人员来讲,是在自知基础上形成的一种职业荣誉感、成就感和执业活动中的自信力。
房地产交易是房地产经纪活动的流通环节,其活跃程度和运行效率对整个房地产市场有重要的影响。
房地产经纪人的职业责任就是促进市场交易,加快交易进程。
因此,房地产经纪人的工作,不仅对房地产市场,乃至对整体经济的发展,都具有很大的积极作用。
并此,房地产经纪工作,又是一项造福于民的工作。
房地产经纪人应对自己的职业持有充分的荣誉感。
曾经有一位房地产经纪公司的经理充满自豪地说:
我们每成交一笔,就意味着又有一家人可以搬进自己选中的房子里去了,所以,为点亮万家灯火,同志尚需努力!
这就是一种职业荣誉感的体现。
拥有这样强烈的职业荣誉感,就一定会努力地去做好每一笔交易。
(2)乐观、开朗
在人与人的交往中,乐观、开朗的人使人容易接近,因而更受人欢迎。
房地产经纪人员如果本身不具备这种性格,就应主动培养自己乐观、开朗的气质。
首先,要在心态上调整自己。
房地产交易属于大宗金额交易。
相比普通商品而言,房地产交易成功的概率相对较低。
因此,房地产经纪人员在促使交易的过程中,被拒绝从而导致失败的情形是经常有的,房地产经纪人员一定要懂得几次业务的失败不等于这项工作的失败,要对自己所从事的职业保持乐观的心态
其次,要多接触美好的事物,如宜人的风景、优美的艺术品,用这些美好的东西来陶冶自己乐观的气质。
同时,应注意在自己的表情、仪容、语言中增加积极、美好的元素,以及“我相信我能做成这笔交易”、“我一定能想出办法解决这个问题”等积极的自我心理暗示。
(3)坚韧、奋进
在实践中,房地产经纪工作中会经常遭到挫折,房地产经纪人员不仅要以乐观的心态来面对挫折,还需要以坚忍不拔的精神来化解挫折。
挫折是由多种原因造成的,找出原因,再认真研究对策并予以实施,就有可能化解挫折。
房地产经纪人员还应具有积极向上的奋进精神,因为激烈的市场竞争造成了不进则退的局面。
一方面,房地产经纪人员应充分认识到时代、环境在不断地发生巨变,很多过去自己熟悉、掌握的知识、技能、信息可能变得过时、陈旧,不能发挥作用了。
专业水平的形成不是一劳永逸的,因此要“与时俱进”,要不断地学习新知识、新技术,了解新信息,接受再教育。
4、职业技能
(1)收集信息的技能
信息是房地产经纪人员开展经纪业务的重要资源,房地产经纪人员只有具备良好的信息收集技能,才能源源不断地掌握大量真实、准确和系统的房地产经纪信息。
(2)市场分析的技能
市场分析技能是指经纪人根据所掌握的信息,采用一定的方法对其进行分析,进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。
对信息的分析包括:
简单统计分析(根据已有的数据信息计算某些数据指标,如平均单价、收益倍数等)、比较分析(不同地区或不同类别房源的比较、同类房源在不同时间段上的比较等),因果关系分析等。
对市场的判断包括定性的判断,如某种房源的供求状况,是供大于求,供小于求还是供求基本平衡?
今后数月是趋涨还是趋跌?
某例交易的成交价格是正常市场价格?
还是限定市场价格?
也包括定量的判断,如某类房地产的市场成交价格在最近三个月内上涨了百分之几?
某笔交易因交易情况特殊而使其成交价格比正常市场高多少百分点?
等等。
小至每一笔业务的进展,大至经纪人、经纪机构业务重心的调整,都离不开准确的市场分析,因此,市场分析技能也是房地产经纪人必须掌握的职业技能。
(3)人际沟通的技能
房地产经纪的服务性决定了房地产经纪人员需要不断与人打交道,不仅要与各种类型的客户打交道,还要与客户的交易对方、有可能提供信息的人,以及银行、房地产交易中心、物业管理公司等机构的人员打交道。
房地产经纪人员需要通过与这些人员的沟通,将自己的想法传达给对方,并对对方产生一定的影响,使对方在思想上认同自己的想法,并在行动上予以支持。
(4)供求搭配的技能
房地产经纪人员是以促成交易为己任的,因此不论是居间经纪人,还是代理经纪人,都需要一手牵两家,其实质也就是要使供求双方在某一宗房源上达成一致。
由于房地产商品具有个别性,每一宗房地产都是与众不同的,这就要求房地产经纪人员准确把握买方的具体要求,并据此选择恰当的房源供其考虑。
房地产经纪人员不仅要充分知晓这种搭配的具体方法,更要能熟练掌握,从而使之内化为自身的一种能力,这就是供求搭配的技能。
它在实务操作中,常常表现为经纪人是否能在较短的时间内完成供求搭配,从而尽可能实现每一个交易机会。
如商品房销售代理经纪人员在售楼处接待了一组来访客户,经过十几分钟,甚至几分钟的交谈,经纪人就必须能准确了解并把握他们的需求,并推荐恰当的房源。
这样,这组客户可能仅仅看了两套经纪人员所推荐的房源,就感觉某套房子满足自己的需要而当场决定预定该套房子。
反之,客户可能看了推荐的好几套房子也不中意而离去,或者虽然受房地产经纪人美言甚至售楼处现场气氛的影响,草率决定,但回家仔细一想便反悔了,再来撤定,这样不仅交易不能成功,还会对售楼处现场的其他客户产生负面影响。
所以,在实际工作中,供求搭配技能较高的房地产经纪人员,成交量高,每笔业务的进展速度也快,工作效率高,而供求搭配技能较差的房地产经纪人员则常常劳而无功,工作效率低。
(5)促成交易的技能
交易达成,是房地产经纪人员劳动价值得以实现的基本前提,因此它是房地产经纪业务流程中关键的一环。
然而,由于房地产商品的复杂性、个别性以及价值量大等特点,房地产商品的买卖双方(尤其是买方)都会在最终决定成交的时候产生犹豫。
房地产经纪人员虽然不能不顾客户的实际情况只求成交,更不能诱使客户成交,但也不能贻误合适的成交时机。
因为客户的某些犹豫是不必要的,如不具备专业知识而不能做出正确的判断,甚至是由于其自身在心理或者性格上的特点引起的,如多疑、优柔寡断等。
因此,房地产经纪人应能准确判断客户犹豫的真正原因和成交的条件是否成熟,如果成交条件已经成熟则能灵活采用有关方法来消除客户的疑虑,从而使交易达成。
房地产经纪人员如能把握好成交时机,不仅能提高自己的工作效率和经济收益,同时也能增进顾客的利益。
因为成交时机的准确把握,意味着客户借助经纪人员的专业能力克服了自身的某些不足,从而实现了自己的需求,降低了交易成本。
由于房地产商品具有个别性的特点,一次成交时机的贻误,可能导致买方再也无法买到自己已看中的那套房子,或者需要再次花费较长的时间等待或寻找所要的房子。
第二章房地产基础知识
第一节:
房地产行业知识
1、房地产:
房产与地产的统称,又称不动产。
指土地以及土地上的建筑物和构筑物,包括物质实体和依附于物质实体上的各种权益。
2、房地产业:
从事房地产开发、建设、经营、管理及修缮、装饰、服务的综合性产业。
3、房产:
称为房屋财产,建筑在地面上的各种房屋。
4、地产:
称为土地财产,土地和地下各种基础设施的总称。
5、房地产市场:
狭义概念:
房地产商品进行交易活动的地方或场所。
广义概念:
包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。
按市场级别可分为三级:
(1)一级市场:
土地交易市场,由政府直接控制和垄断经营。
(出让:
1招标2拍卖3协议。
注:
划拨无偿使用:
如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程)
(2)二级市场:
商品房交易及增量房市场,是房地产经营者与房地产使用者间的纵向流通市场。
(3)三级市场:
二手房交易及存量房市场,是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场,是消费者间的横向交易,属于消费市场的重新配置。
6、房地产的特性:
(1)位置的固定性(土地房屋不可移动)
(2)地域的差别性(每宗房地产价值都不同)
(3)高值、耐久性(价格高土地永久的)
(4)保值、增值性(货币贬值房产保值,货币增值房产增值)
(5)用途多样性(房产使用功能可根据需要随意支配)
(6)相互影响性(楼盘相互之间存在价格与户型、销售时间等影响)
(7)标的高、变现慢(大宗商品、销售周期较长)
7、房地产开发流程:
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