南京房地产统计分析与泡沫估计.docx

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南京房地产统计分析与泡沫估计

南京房地产统计分析与泡沫估计

第一章概论

1.1房地产

1.1.1房地产的含义

在现代社会中，房地产是人类赖以生存的差不多条件，是人类一切经济活动的载体和基础，是人类聪慧和劳动的结晶，是社会进步的表征。

经济学意义上的房地产，是现代社会的重要资产之一。

它不仅表现为一种物质存在，具有使用价值，更表现为一种权益——人们拥有财产的权益。

房地产经济活动的实质确实是其权属（即产权和使用权）的运行过程。

因此，现代社会广泛存在着房地产所有权市场、使用权市场、抵押市场和租赁市场。

社会学意义上的房地产，不仅只是经济进展的载体和表征，更具有社会、文化、传统和制度等社会学内涵。

近年来，我国都市居民在职业收入、消费、价值取向、行为方式方面的分化明显加快，房地产形状的变动确实是诸如社会阶层分化、贫富差距扩大、生活质量差异和意识形状变化等咨询题在房地产业的集中反映。

房地产结构的分化促进了人们工作和居住区的等级划分和职能分化。

可见，房地产业不仅有其特有的经济关系，还包含丰富的社会关系。

1.1.2我国房地产业进展存在的咨询题

自2000年以来，我国房地产业进入了新一轮的高速增长周期，土地价格和房屋价格大幅度上升，房屋交易量爆炸式增长，有力的促进了国民经济的进展，但也存在诸多咨询题，要紧表现为：

地点政府主导房地产市场，导致高房价；房地产共同利益集团形成，抵制中央政府的调控政策；住房保证不完善，导致商品房需求盲目扩张；都市规模迅速扩大，中心城区的交通日益拥挤；过度郊区化导致居住空间分化，社会矛盾激化。

1.1.3南京房地产业差不多情形

和全国一样，进入上世纪90年代以来，作为现代服务业之一的房地产业在南京得到了快速增长，逐步成为南京经济中隶属于服务业的一个重要新兴产业，对促进有关产业的进展、拉动经济增长、改善都市面貌、提升人们居住水平正在做出重要的奉献，发挥庞大的作用。

尽管与我国其它一些都市相比，南京房地产业起步较晚，但南京市人口密度较高，专门是城墙范畴内的老城区，人口密度超过了北京，加上老城改造和新城开发步伐的加快等等，给南京市房地产行业的进展提供了充实的市场基础。

专门是1998年以来，南京市通过完全停止实物形式分房，让市场成为商品房屋资源配置的唯独手段，使得房地产业在生产、流通以及物业治理等各环节都得到了较快的进展。

从1990年到2007年的17年间，南京房地产业增加值年平均增速达近21%，在14个服务行业中，仅次于信息传输、运算机服务和软件业，位居第二。

“九五”期间，房地产业增加值占南京服务业增加值的比重为5.4%,“十五”期间，这一比例进一步上升到7.45%。

尽管在整个服务业中，南京房地产业所占比例还有限，但毫无疑咨询的是，房地产业正在成为推动南京经济进展的新动力。

1.2房地产泡沫

1.2.1房地产泡沫的定义

按照前人定义，房地产泡沫是房地产的市场价格，有关于它的一样均衡价格，显现的较长时刻的、非平稳性的、向上的偏移。

也确实是讲，房地产泡沫的破灭是房地产的市场价格，向其一样均衡价格的突发性的、贯穿起始点的回来过程。

1.2.2房地产泡沫的运行过程

任何一种资产的泡沫都有其形成和破灭过程，房地产泡沫也不例外。

纵观历史上闻名的房地产泡沫，如日本、中国香港、我国海南地区等，其运行过程可分为无泡沫理性涨价时期、泡沫形成时期、非理性膨胀和恶化时期、巅峰和突然破灭时期、信心崩溃和价格非理性下跌时期以及市场安静、价值回来时期。

在此过程中，不光房地产市场的投机者会遭受某种程度的缺失，严峻情形下，对国家整体经济运行业会造成专门严峻的阻碍。

日本90年代初期的经济危机作为前车之鉴，每一个关注中国房地产业进展的人都不应不记得。

第二章南京房地产业的统计分析

改革开发以来，专门是98年取消住房实物性分配政策以来，我国房地产业取得迅猛进展，房地产投资总额、房屋竣工和销售面积均大幅度增长，有力地改善了我国居民的居住环境，提升了居民人均居住面积和居住质量。

房地产业逐步成为我国的支柱产业，关于带动国民经济其他产业的进展起到了极其重要的作用。

本章节通过静态分析和动态分析相结合，运用总量分析和结构分析方法，从房地产投资、资金来源、房屋竣工和销售面积、房屋价格波动和房屋空置率等方面来分析近年来南京市房地产业的进展动态。

2.1静态分析

本文数据资料来自南京市统计年鉴以及有关运算。

按照2006年南京市统计年鉴，截至2006年底的南京市房地产业总体规模情形如下表。

开发投资

单位数

630.0

打算总投资

1722.2

至年底完成投资

1024.6

本年新增固定资产

153.4

本年资金来源

上年结余

101.2

国内贷款

151.2

利用外资

96.3

自筹资金

123.0

其他资金

255.2

开发用途

住宅

253.6

办公楼

21.7

商业营业

28.3

其他

47.6

表12006年南京市房地产业投资规模情形（单位：

亿元，个）

南京市房地产业进展较快，截至2006年底，汇报统计部门的单位数就有630个，其中不乏国内外房产大牌。

新增固定资产153.4亿元，占2006年南京全市固定资产投资额的9.5%。

资金来源方面，贷款占本年全部资金的23.8%，外资占全年全部资金的15.2%，外资所占比重较往年有所提升。

另外，住宅开发开发投资额占全年房地产业的73.1%。

2006年的销售与出租情形如下表

表22006年南京市房地产业销售情形（单位：

亿元，平方米）

住宅

办公楼

商业营业用房

其他

销售额

4524130

4018382

180697

303192

21859

现房销售

1192832

1021690

45566

120216

5360

期房销售

3331298

2996692

135131

182976

16499

销售面积

10105046

9409934

217512

437597

40003

现房销售

2761555

2464638

54810

230643

11464

期房销售

7343491

6945296

162702

206954

28539

出租面积

146909

559

60326

84992

1032

图12006年各物业类型实际销售情形

从上表各指标在不同类型物业的分布情形来看，南京市房地产业以住宅型为主，衡量房地产业进展情形，住宅是必须重视的部分，也是能够用来着重分析的部分。

另外，2006年南京市商品房空置面积为26万平方米，在全国房地产业空置面积增长的情形下，南京市场的空置率依旧比较低的。

2.2动态分析

2.2.1房地产投资的增长特性

房地产投资是房地产业进展的基础和源泉，是房地产业进展的原始驱动力。

在本文调查范畴内，从2000年到2007年11月，南京市房地产投资额从99亿元增加到418亿元，年均增长率达到12.3%。

同期固定资产增长率增长3.9倍，年均增长率达到20.8%。

房地产投资在成为固定资产投资重要组成部分的同时，其比重稳中有升，对国民经济的稳固进展也起到坚持作用（见表3、图2）。

表3南京市固定资产投资、房地产投资总额及其增长率

年份

全市固定资产投资总额（亿元）

全市固定资产投资增长率/%

房地产投资总额（亿元）

房地产投资增长率/%

房地产投资占总投资比例/%

2000

412

10.5

99

1.5

24.0

2001

465

12.9

111

12.1

23.9

2002

603

29.8

138

24.4

22.9

2003

954

58.2

184

33.3

19.3

2004

1202

26

293

59.2

24.4

2005

1403

16.7

296

1

21.1

2006

1614

15

351

18.6

21.7

2007.11

1623

19.6

418

31.6

25.8

图2房地产投资占固定资产投资比重

2.2.2施工面积和竣工面积分析

房屋施工面积和竣工面积市房地产进展过程和结果的体现。

1986年以来，我国房屋施工面积和竣工面积与房地产投资同步快速增长。

除2000年没有提升外，从2001年到2007年11月，南京市房屋施工面积有1053万平方米增长到3373万平方米，增长3.2倍，年均增长率达到18.2%。

房屋竣工面积从从2000年的383万平方米增加到2006年的807万平方米，增长2.1倍。

两者的增长特性与房地产投资的增长特性相比，施工面积的增长波动略小于房地产投资的增长波动，而竣工面积的增长特性带有明显的不稳固性；房地产投资的增长波动领先于房屋施工面积和竣工面积的增长波动，领先时刻在一年以内。

其缘故可能是由于房地产投资增长的政策性和周期性，房地产投资增长受政策面的阻碍专门大，使得我国房地产投资的增长表现出一定的波动性。

而房屋的施工时房地产投资的实现过程，从投资到竣工往往需要至少一年的施工时刻。

因此，房地产投资庞大的周期性波动在施工过程中被一定程度的减小（见图3）。

表4南京市房屋施工面积和竣工面积

年份

施工房屋面积（万平方米）

施工面积增长率/%

竣工房屋面积（万平方米）

竣工面积增长率/%

2000

971

-2.1

383

-0.5

2001

1053

8.4

403

5.2

2002

1184

12.4

435

8

2003

1557

31.5

393

-10

2004

2311

48.4

645

64

2005

2708

17.1

646

0.2

2006

3322

22.7

807

25

2007.11

3373

10.8

363

-31.6

图3南京市房屋施工面积和竣工面积增长率

2.2.3房屋销售面积分析

商品房销售是房地产开发的最终环节，在市场经济体制下，开发商开发的商品房必须符合市场的有效需求，商品房才能实现销售，开发商才能收回投资，获得利润。

2000年至2007年11月，南京市房屋销售面积和销售额的增长波动表现出如下特点：

房屋销售面积和销售额均实现大幅度增长，销售额的增长略快。

2000年至2006，南京市房屋销售面积从222万平方米增加到1011万平方米，增幅4.6倍，加上2007年的年均增长率为23.7%；房屋销售额从62亿元增加到449亿元，增幅7.2倍，加上2007年的年均增行率达到33%，比房屋销售面积的增长率高出9.3个百分点。

这是部分因为房屋销售额中包含了房价上涨的因素。

商品房销售额与房地产投资额出现出某种程度上的交替性高速增长，提现了房地产业进展的周期性规律。

1998年新一轮的房地产投资开发周期启动以后，全国范畴内，在房地产需求迅速扩大，投资快速增长和政府的强制性干预下，1990年至1993年间由于房地产泡沫而形成的烂尾楼盘都得到新的资金注入，在较短时刻内就完成了项目开发，房屋连续上市销售，使房屋销售额明显快于房地产投资增长。

在2000年至2007年11月之间，房屋销售额、销售面积和房地产投资的增长波动幅度不同。

房地产投资的波动较大，销售额的增长波动幅度稍小，销售面积的增长波动更小。

同时，房地产投资的增长波动略领先于房屋销售面积和销售额的增长波动。

表5南京市商品房销售面积和销售额

年份

房屋销售面积（万平方米）

房屋销售面积增长率/%

住宅销售面积（万平方米）

住宅销售面积增长率/%

商品房销售额（亿元）

房屋销售额增长率/%

住宅销售额（亿元）

住宅销售额增长率/%

2000

222

27.6

190

27.5

62

19.2

49

16.7

2001

282

27

248

30.5

81

30.1

64

30.6

2002

382

35.5

342

37.9

112

38.3

95

48.4

2003

444

16.2

400

17

140

25

116

22.1

2004

608

37

543

35.8

214

52.9

168

44.8

2005

944

55.3

893

64.5

385

80

343

204

2006

1011

7.1

941

5.4

449

16.6

402

17.2

2007.11

945

15.9

887

14.5

496

36.1

445

34.6

图4南京市房屋销售面积和销售额的增长率

2.2.4房屋空置率分析

商品房空置率能够从一定程度上反映房地产市场的供求关系和销售情形，它是衡量房地产业进展健康状况的重要指标。

国外专家认为，当一个国家的商品房空置率在3%以下时，市场表现为房屋供不应求；当商品房空置率在3%~10%时，市场较为平稳，整个市场供应显得只是剩，卖方也有充分的选择余地；当空置率大于10%时，则房产市场供应显得过剩；当空置率大于15%时，则为严峻过剩。

国内许多学者认为，我国房地产市场起步晚，市场体系不完善，受政策面的阻碍大，市场运行机制对房地产开发和流通的自我调剂功能还不能充分发挥，因此，我国的商品房空置率会比国法发达国家高。

结合我国实际情形，1999年有关部门运算并确定了我国商品房空置率区间：

0~5%为空置不足区，5%~14%为空置合理区，14%~20~为空置过量区，20%以上为严峻积压区（我国商品房空置率的运算公式：

空置率=（报告期商品房空置面积÷近三年商品房可供应量）×100%）。

表6讲明，2000年至2006年，南京市商品房空置率由高超显降低。

2003年以来的商品房空置率差不多表现了商品房的空置不足，验证了南京市商品房市场的供需矛盾，也在某种程度上促成了房价的疯涨。

有专家表示，南京市商品房空置率低的缘故有一确实是房子的结构在总体上较为平均。

因为在空置率较高的地区，高档项目的积压比较严峻。

开发商热衷于开发高档项目，要紧是看中了购房者的购买力。

尽管这部分所占比例不大，但往往容易获得银行的信贷支持，开发商也能够从他们身上正更多的钞票。

尽管南京这一现象不多见，但某些商品房的同质性差不多有所显现。

表6南京市商品房空置率

年份

房屋竣工面积（万平方米）

最近三年房屋竣工面积（万平方米）

商品房空置面积（万平方米）

空置率/%

2000

383

1126

77.4

6.9

2001

402

1170

82.4

7

2002

435

1120

79.6

7.1

2003

393

1230

61.5

5

2004

645

1473

48

3.3

2005

646

1684

40.7

2.4

2006

807

2098

26

1.3

2007

363

-31.6

---

---

2.2.5房地产价格波动分析

房地产价格是房地产业进展的重要指标，它受房屋质量、地理位置、土地价格、房屋供需关系和公众心理预期等众多因素阻碍。

反过来，房地产价格走势又阻碍房屋销售速度、行业进展利润、房地产投资增量、公众的心理预期和社会公平。

随着我国房地产业快速增长，城镇居民按户运算的住房自有化率差不多达到80%以上，房地产业给居民提供了新的资产形式，住房成为除金融资产以外，居民持有的最重要的资产。

因此，房屋价格依旧衡量居民财宝和社会财宝的重要指标，差不多成为社会各界关怀的焦点。

近年来，南京市商品房价格从每平方米2793元增长到5248元，增长近2倍，年均增长率7.5%。

其中，住宅价格从每平方米2579元上涨到5017元，年均增长率7.8%。

从商品房价格的增长特性看，近年来表现为稳固增长。

从商品房价格和住宅价格增长率的对比来看，住宅价格增长率略高于商品房价格增长率，讲明近年来商品房价格上涨要紧是受住宅价格上涨的推动。

从商品房价格和CPI（城镇居民消费价格指数）波动的关系来看，商品房价格增长率一直高于CPI增长率，且幅度呈增长趋势。

表7南京市房地产价格及其增长率

年份

商品房价格（元/平方米）

商品房价格增长率/%

住宅价格（元/平方米）

住宅价格增长率/%

CPI增长率/%

2000

2793

-6.5

2579

-8.5

-0.8

2001

2872

2.8

2581

0

-0.1

2002

2932

2.1

2778

7.6

-2.1

2003

3153

7.5

2900

4.4

1.4

2004

3520

11.6

3094

6.7

3

2005

4078

15.9

3841

24.1

2.1

2006

4441

8.9

4272

11.2

1.7

2007.11

5248

18.2

5017

17.4

3.6

图5南京市房屋价格和CPI增长率

第三章南京市房地产业的泡沫分析

3.1房地产泡沫的一样表现

如第一章所述，房地产泡沫是房地产的市场价格，有关于它的一样均衡价格，显现的较长时刻的、非平稳性的、向上的偏移。

房地产泡沫一样表现为以下几个方面：

第一、房地产价格泡沫。

要紧包括土地价格泡沫和房屋价格泡沫。

土地价格由其供给量、市场需求扩大和土地投机炒作等因素共同决定。

土地价格虚涨，最容易导致房地产泡沫，例如日本的房地产泡沫。

土地价格是房屋价格的基础，地价虚涨必定引起房价虚涨，如果实际购买力没有随房价而增长，购房者就难以承担高涨的房价，就将形成明显的房屋消费断层，导致房地产泡沫。

第二、房地产投资泡沫。

房地产投资泡沫包含房地产开发投资泡沫和投资性购房泡沫。

在进展中国家的经济起飞时期，房地产开发投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的进展和刺激经济增长是有利的。

然而如果房地产投资过度膨胀，严峻超过市场购买力，就会形成商品房严峻滞销和房地产开发投资泡沫。

第三、房地产贷款泡沫。

要紧包括房地产开发贷款和个人住房按揭贷款。

我国房地产业还处于初级时期，银行贷款支持能够解决房地产开放中的资金短缺咨询题，提升房地产业的进展速度。

但我国约70%的土地购置和房地产开发资金来自银行信贷，房地产贷款额这几年来成倍增长，显现了明显的房地产贷款泡沫。

另外，个人住房按揭贷款的增长也过快，超过了个人收入的承担程度，似部分贷款买房者生活质量下降，幸福感降低。

第四、房地产空置泡沫。

要紧包括土地空置泡沫和房屋空置泡沫。

在房地产空置泡沫的形成期，由于房地产价格连续上涨，使开发商形成房地产价格连续上涨的预期，进展商会加大投入，以满足其后期进展需要，这对进展商个体是理性的、合理的。

然而“个体理性行为会形成群体的无知”，在房地产空置泡沫达到巅峰后，公众的预期和房地产市场供求关系会发生急速逆转，市场需求会突然大幅度减少，形成土地空置泡沫和房屋空置泡沫。

按照通用国际体会数据，商品房空置率在10%以内是正常的，超过就会引起房屋空置泡沫。

3.2南京市房地产泡沫评判指标分析

国内外学者提出了专门多房地产泡沫评判指标，部分指标在理论上专门有讲服力，但有用性却不尽人意。

本文借助《中国房地产泡沫分析》的部分指标，对南京市房地产泡沫进行了差不多的分析。

3.2.1房地产价格方面的指标

（1）房价收入比

该指标是按照房地产泡沫形成中过度的投机需求来设计的。

房价收入比是一套居民住房的平均价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。

一样认为，房价收入比在6.0以内就可不能显现房地产泡沫。

从表8能够看出，南京市近年来的平均房价收入比在6.0以上，讲明存在着房地产泡沫。

表82000~2006年南京市房价收入比

年份

城镇居民家庭人均可支配收入（元）

房屋价格

（元/平方米）

房价收入比

（100平方米）

房价收入比（70平方米）

2000

8232

2793

11.3

7.9

2001

8844

2872

10.8

7.6

2002

9157

2932

10.7

7.5

2003

10196

3153

10.3

7.2

2004

11602

3520

10.1

7.1

2005

14997

4078

9.1

6.3

2006

17538

4441

8.4

5.9

2007

---

---

---

---

注：

城镇居民家庭每户按3人运算

（2）房价与CPI的同步率

房价与CPI的同步率也即房地产价格增长率与CPI的比。

住宅作为人们生活的必需品，又是价格最高的消费品，其价格变化应该差不多与CPI的变化同步。

当房地产价格急速上升，同时大大超过CPI的上涨幅度时，就讲明房地产价格偏离了其基础价值（即房地产的一样均衡价格），显现了泡沫。

该指标测量房地产价格相对消费价格增长速度的动态指标，用来监测房地产泡沫化趋势。

该指标值越大，表明房地产增长率超过消费价格增长率越高，房地产泡沫形成的可能性就越大。

在我国，CPI的波动专门大，仅仅用房价与CPI的同步率来判定是否存在房地产泡沫有失偏颇，例如2000~2001年，我国房价的上涨率不大，但由于存在通货紧缩，CPI的增长率专门小，致使二者的比值专门大。

房地产泡沫本身是一种价格现象，通过其价格的波动情形进行房地产泡沫判定也具有讲服力。

有学者认为，房地产价格增长率大于10%，同时房地产价格增长率与CPI的比率超过4.0，就能够认为显现房地产泡沫。

从这一标准动身，结合表9，能够看出，自2005年来南京市房地产存在明显的泡沫。

表9南京市房价与CPI的同步率

年份

住宅价格增长率/%

CPI增长率/%

房价与CPI的同步率/%

2000

-8.5

-0.8

10.6

2001

0

-0.1

0.0

2002

7.6

-2.1

-3.6

2003

4.4

1.4

3.1

2004

6.7

3

2.2

2005

24.1

2.1

11.5

2006

11.2

1.7

6.6

2007.11

17.4

3.6

4.8

3.2.2房地产需求方面的指标--房屋销售额增长与社会商品零售总额增长的同步率

房屋销售额是房地产需求的直截了当体现，房屋销售额增长率的同步参考指标是社会商品零售总额增长率。

在我国工业化和都市化加速推进、居民住宅升级速度加快的大环境下，房屋销售额增长率适当高于社会商品零售总额增长率是合理的。

然而如果房屋销售额增长率脱离社会商品零售总额增长率而长期快速增长，则讲明房屋销售额增长严峻偏离了经济增长和居民消费增长的实际，而显现房地产泡沫迹象。

一样认为，房屋销售额增长率与社会商品零售总额增长率的比值小于2，就没有泡沫；2~3存在轻微泡沫；大于3就存在严峻的房地产泡沫。

从表10能够看出，2005年南京市的该比值达到12.5，属于比较严峻的房地产泡沫，其余年份的泡沫情形良好。

表10南京市房屋销售额增长与社会商品零售总额增长的同步率

年份

住宅销售额

住宅销售额增长率/%

社会消费品零售总额（亿元）

社会消费品零售增长率/%

同步率/%

2000

49

16.7

420

11.1

1.5

2001

64

30.6

466

11

2.8

2002