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房地产业与经济发展
河南大学经济学专业自考本科毕业论文
房地产业与经济发展关系略谈
作者:
+++
专业:
经济学
准考证号:
8888
指导教师:
成绩:
性别:
女
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88888
通迅地址:
888
完成时间:
2011年2月20日
摘要:
经济高速发展的今天,中国房地产业的崛起及发展是当代中国经济的一个重要经济现象,它不仅涉及到我国产业结构的调整演进,而且影响到整个国民经济的方方面面。
房地产业与国民经济两者能否协调发展,是中国现代经济发展过程中一个不容忽视的重大问题。
本文从两者的关系入手,阐述当前如何促进房地产业与国民经济的协调发展浅谈一些认识。
关键词:
经济发展房地产业关系影响对策
一对房地产业的基本认识----------------------------------------------------1
二经济对房地产业的影响----------------------------------------------------2
(一)经济发展会带来人民生活水平的持续提高,推动房价上涨,刺激房地产业的发展------------------------------------------------2
(二)经济发展一般都伴随城市化程度的提高,这会产生巨大的住房需求,使房地产业得以迅速发展------------------------------3
(三)经济发展会带来城市基础设施、房屋质量和环境的改善,增加房地产发展潜力---------------------------------------------------3
三房地产业对经济发展的作用-----------------------------------------------4
(一)房地产业对各经济产业发展的促进作用------------------------4
(二)房地产业对提高人民生活水平的作用---------------------------5
四合理发展房地产业的建议--------------------------------------------------9
(一)平衡各产业经济与国民经济之间的关系--------------------------9
(二)建立适宜的住房制度-------------------------------------------------10
(三)完善土地市场制度----------------------------------------------------11
(四)采取配套的财政和金融政策----------------------------------------11
(五)加大法律政策的监管力度-------------------------------------------12
参考文献------------------------------------------------------------------------13
房地产业与经济发展关系略谈
在经济高速发展的今天,房产业突然一夜之间在国民经济活动中占据了重要的地位,在某种程度上,住房已经成为一种“崇拜物”。
许多人找对象,已经不再是单纯地寻求爱情,还有房子,他们希望爱情背后立着一栋像样的房子,当人们搀扶着房子走入婚礼的殿堂,我们不能不感叹,房子在顽强地改变着人们的生活。
甚至不少大学生,渴望的不再是实现某个宏大的理想,而是拥有一套房子。
房地产业作为一个具有巨大发展潜力和联动作用的产业,越来越引起大家的关注,如何定位房地产业的地位以及认清与经济发展的关系是一个很值得探讨的问题,本文通过分析二者的互动关系进一步揭示二者的相关影响,并在此基础上提出合理发展房地产业的对策建议。
一、对房地产业的基本认识
房地产,又称不动产,国外通常称为“RealEstate”,或“RealProperty",是指房屋和土地两种财产的合称。
房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。
地产是指土地(含水面、海域)及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施,地面道路等。
房地产是房产和地产密不可分的,相互依存的有机联合体,一般来说是指有土地及定着于土地之上的各种建筑物及构筑物和基础设施形成的位置不能移动的财产实体以及由此所衍生出来的各种权利和相互关系的总称。
房依地建,房地不可分;有单独存在的土地,而没有不含地的单独存在的房产。
房地产经济是指作为财产的房屋与土地的生产、流通、消费再生产过程中经济活动的总称。
房地产的基本属性是指事物本身固有的性质,房地产的属性是房地产所具有的特殊性,房地产属性有自然属性、经济属性与社会属性。
二、经济对房地产业的影响
在经济发展与房地产业市场发展的内在联系中,经济发展始终占据主导地位,经济发展决定了房地产业的发展。
经济为发展房地产业提供了宏观的经济、社会以及人文环境,经济必须发展到一定阶段才会有助于房地产业的发展,否则房地产业没有环境支持也难以发展。
从国际经验看,当一个国家人民基本解决了温饱问题后,伴随着经济的腾飞和国民收人的提高,住房需求会出现一个较长的快速增长阶段。
根据联合国的统计资料,发达国家人均住房面积为46.6平方米,是中等收人国家的2.3倍,是低收人国家的5.8倍。
这意味着一个国家的国民收人每登上一个台阶,人均住房面积都将增加一倍以上。
住房需求的持续膨胀必然带来房地产业的快速持续发展。
房地产业的发展速度甚至会超过经济发展速度,逐步成为国民经济的支柱行业。
经济增长对房地产业的影响具体有以下途径:
(一)经济发展会带来人民生活水平的持续提高,推动房价上涨,刺激房地产业的发展
从1979—1997年,香港GDP增长超过12倍。
同期房价增长了近l0倍。
1960~1990年,日本GDP增长了5倍.同期住宅土地价格上涨了28倍.上海从1990年代开始持续保持平均增长速度超过了经济起飞时期的日本和香港。
近年来,上海房价虽然大幅上涨,但住宅平均价格约为1000美元,仅是东京的约l,6,香港的约1/4。
2006年上海人均GDP约9620美元,香港人均GDP约2.5万美元,日本人均GDP约6.4万美元。
如果上海经济继续保持每年10%以上的增长速度,预计将分别在l0年后和20年后达到香港和东京现在的水平。
如果上海房价l0~20年后与东京或香港现在的房价接近,则要再翻一到两番。
(二)经济发展一般都伴随城市化程度的提高,这会产生巨大的住房需求,使房地产业得以迅速发展
根据世界银行的研究,当人均GDP提高到1500美元后,城市化水平将呈加速态势,城市人口占总人口的比重将达到40%以上。
根据国家“十二五”规划,2015年我国城镇化水平将达到50%以上,城市人口密度将不断增加。
更多的城市人口和更高的人口密度意味着对城市,尤其是市中心地区土地和房屋更加旺盛的需求。
从全国范围看,根据国家建设部的预测,随着国民经济的迅速发展和城市化进程的加快,未来我国的真实住房需求将大量增加。
(三)经济发展会带来城市基础设施、房屋质量和环境的改善,增加房地产发展潜力
政府通过土地批租和房地产税收获得收益中相当大的部分又将投入城市建设,是房地产有大量的土地可以开发。
随着竞争的加剧和科技的发展,对房地产业的要求越来越高,房地产业作为国民经济的一个产业支柱,未来仍有大的发展空间。
总体而言,经济发展对房地产业的发展具有引导作用,经济发展的好,能为房地产业发展提供基础。
而反过来,房地产业的健康有序发展也能促进经济的更快更好发展;而房地产业的非理性发展则会对经济带来严重的阻碍甚至是破坏性的作用。
三、房地产业对经济发展的作用
首先我们来看一下房地产业的积极促进作用。
房地产业是国民经济的重要支柱产业,是一个涵盖生产、流通、消费等领域,具有较高产业关联度和较强带动效应的产业,对调整经济结构,改善居民生活、提高就业水平,加快推进城市化进程都有着重要作用。
自上个世纪90年代,特别是1998年以来,随着住房体制改革的深化和完善,房地产业驶入了高速发展的快车道,房地产业企业不断壮大,房地产市场进一步完善,人民居住条件和居住环境明显改善,为推动经济社会持续、稳定、协调发展发挥了重要作用
(一)房地产业对各经济产业发展的促进作用
在国民经济运行过程中,各产业之间存在着广泛、复杂和密切的技术经济联系,这种经济联系也被称为产业关联。
产业关联的实质,就是各产业之间存在着互动的供给和需求的关系。
房地产业在国民经济中处于重要的地位,既是众多要素的供给者,也是众多要素的需求方。
房地产业是一个庞大的经济产业,它的工程量大、生产周期长,属于资本密集型产业。
正所谓“一业独大”。
据世界银行调查分析,房地产业能带动建筑、建材、建筑设备、农林、轻工、冶金、机械、家电、家具、金融保险、装饰装潢、中介服务等30多个行业70多个产业的发展。
所以由于房地产业的关联性强,从而发展房地产业一定程度上就能带动其他产业,从而促进地方经济的发展,据国家建设部测算,每投资100元的住宅开发,可以带动相关产业170—220元的需求,带动系数为1.95;每100元的住宅销售,则又可以带动130—150元其他产品的销售,即每100元的房地产需求,能够产生335元左右的内部需求,由此可见它是一个带动性非常强的产业。
据有关统计显示房地产的关联产业就多达62个。
地方房地产业2010年增加值与地方经济GDP呈一致趋势,发达省份如广东、上海、北京、浙江、山东等不仅房地产业增加值高GDP也高,而经济落后省份青海、新疆、西藏等这两个指标则很低,说明二者关系密切,成强烈的正相关,房地产业能够促进地方经济的发展。
(二)房地产业对提高人民生活水平的作用
房地产业是一个高投资高消费的产业,只有当国民经济发展到一定水平,整个社会才能积聚起足够的资本,满足房地产开发、投资、发展以及居民住房消费的需要,并随着国民经济的发展、人均可支配收入的上升和消费结构的升级,房地产才会逐步上升成为普通大众的主要消费品。
中国经济经过改革开放30年的持续快速增长,已经胜利实现了现代化建设“三步走”战略的第一步和第二步目标,人民生活总体上达到了小康水平。
随着我国居民可支配收入的增加,对房地产的现实需求也随之增加,从而极大地促进了我国房地产业的发展。
同时,随着我国房地产业的不断发展,房地产业通过对其上下游产业的带动效应,提高了居民的可支配收入水平,最终对整个国民经济产生了拉动作用。
因此房地产业对城市发展,改善人民生活环境具有重要作用,具有先导性,没有房地产业的先期发展,其它产业就没有生存发展的条件。
任何事物都具有正反两方面的作用,房地产业对地方经济的作用也可以分为正反两方面,一是积极的促进作用;二是一定的破坏作用。
接下来我们看一下房地产的消极作用。
首先我们先看一个例子。
20世纪二十年代中期,美国经济出现了短暂的繁荣,建筑业日渐兴盛。
在这种背景下,拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。
佛罗里达州位于美国东南端,地理位置优越,冬季气候温暖而湿润。
第一次世界大战结束后,这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。
由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州,因此该州成为理想的投资地。
随着需求的增加,佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。
据统计,到1925年,迈阿密市居然出现了2,000多家地产公司,当时该市仅有7.5万人口,其中竟有2.5万名地产经纪人,平均每3位居民就有一位专做地产买卖。
在这种狂潮的催动下,一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。
然而,好景不长,到1926年,佛罗里达房地产泡沫迅速破碎,许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯,有的则沦为乞丐。
紧接着,这场泡沫又激化了美国的经济危机,结果引发了华尔街股市的崩溃,最终导致了20世纪三十年代的世界经济大危机。
20世纪八十年代后期,为刺激经济的发展,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,致使房地产价格暴涨。
从1986年到1989年,日本的房价整整涨了两倍。
受房价骤涨的诱惑,许多日本人开始失去耐心。
他们发现炒股票和炒房地产来钱更快,于是纷纷拿出积蓄进行投机。
1991年后,随着国际资本获利后撤离,由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。
到1993年,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6,000亿美元。
从后果看,20世纪九十年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。
这次泡沫不但沉重打击了房地产业,还直接引发了严重的财政危机。
受此影响,日本迎来历史上最为漫长的经济衰退,陷入长达15年的萧条和低迷。
即使到现在,日本经济也未能彻底走出阴影。
无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”,把20世纪九十年代视为日本“失去的十年”。
继日本之后,泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历。
接着1997年的东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。
据专家计算,从1997年到2002年的5年时间里,香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元,比同期香港的生产总值还多。
而对于普通香港市民而言,房地产泡沫的破灭更是不堪回首。
综观世界经济发展历史,无论是房地产业波动还是国民经济周期,最大的要害在于泡沫经济的形成。
由于房地产业具有容易形成泡沫载体的特征,因此,要避免房地产业对国民经济周期运行产生破坏性的影响,就要防止房地产业泡沫经济的形成。
无论20世纪二十年代中期美国房地产泡沫导致的世界经济危机、20世纪80年代日本房地产经济的崩溃、还是亚洲金融危机时期泰国和我国香港地区房地产业的衰退都给我们反复展示了房地产泡沫的崩溃是如何拖垮银行系统,进而掀起金融危机,乃至经济危机的。
前车之鉴,后事之师。
近年来,我国部分城市的房地产投资增长过快,房价过高,明显脱离了国民经济的发展水平和广大居民的购房承受能力,出现了局部市场过热,已经产生了一定的泡沫。
在我国房地产业的快速发展过程中,房地产市场发育不完善,房地产业仍然处于发展期,国家高层和各学者都在探索房地产业发展的好思路,但是这又需要在实践中总结经验,不断改进对策和方针。
由于一些客观原因和主观认识上的偏差,房地产经济领域中也产生了诸如区域投资过热、供应结构失衡、房价增长过快、市场秩序紊乱等一系列矛盾,这些矛盾已经影响到了国民经济的总体平衡及持续健康发展。
在这样的政策交错期,房地产市场难免会出现一些问题,最大的问题可能就是房地产泡沫引起的金融危机。
正如我们所经历的,由于美国次贷危机引起的2008年全球金融危机也殃及我国房地产市场,虽影响不是太大,躲过了这一劫,但是目前房价涨得又高又快,众多投资者将自己的存款加银行贷款投入楼市坐等收利,但是房价如果涨得离谱,最后会崩盘,结果就是金融危机。
其次如果房地产泡沫经济迸裂,房价急转直下,跌破购房者办理按揭贷款时的首付款。
那么,银行系统将会出现大量的不良贷款或坏账,坏账比例达到一定程度就有可能拖垮银行系统,从而造成整个国民经济的危机。
另一方面,由于房地产业具有资金大,周转慢,容易导致金融危机,从而影响地方经济的发展。
最严重是房地产投机造成的经济泡沫还可能在一定条件下引发金融危机。
由于房地产业是资金密集型产业,其高速发展过程中必然会占用大量的金融资金。
而大范围的房地产投机增加了市场的不确定性,混淆了市场价格信号,扰乱了市场秩序,造成市场泡沫并最终使房地产市场首先“崩盘”而引发金融危机,给地方经济持续稳定发展造成巨大损失。
三、合理发展房地产业的建议
发展房地产业,使房地产业健康发展,必须保持房地产业与当地经济水平和人民生活水平提高的一致性,是房地产业发展的平衡点。
建立与地方经济发展平衡的房地产业。
离开这些就是盲目的。
另外,就目前政策而言,房地产市场是二元化的结构体系,一部分商品房是供中等收入水平以上阶层需要的,另一部分是经济适用房、限价房、廉租房是以非市场形式供中低收入以下阶层使用的。
具体而言,应该从以下几方面进行完善:
(一)平衡各产业经济与国民经济之间的关系
实现正确的产业定位,科学认识房地产业在国民经济中的地位,正确处理房地产业作为一个部门经济与整个国民经济在发展速度和规模上的矛盾,平衡部门经济与国民经济的关系,实现房地产业的正确定位,是现阶段实现我国房地产业与国民经济协调发展的首要问题。
首先要优化国民经济结构,正确处理和协调房地产业与国民经济各部门之间的关系,既要继续推进房地产业的发展,更要考虑其与整个国民经济发展之间的协调。
其次要保持房地产业投资的合理规模,从根本上切断房地产业引发经济泡沫的途径。
要加强金融体系的监管,逐步规范房地产业贷款在银行贷款总额中的比例,积极拓宽房地产开发企业的融资渠道,并加快发展金融衍生产品,以化解房地产投资所带来的系统性风险。
最后要改变房地产业的粗放型发展模式,加快形成并推进房地产业集约型发展的创新模式。
当前从全行业来看,要注重“环境、文化、科技、环保”的先进理念,本着以人为本、节能省地的原则发展我国的房地产业。
(二)建立适宜的住房制度
2007年起,中国住房制度发生重大变革,以“24号文”为标志,在近十年被忽视的住房保障制度建设被提到很高的位置,2008年系列政策出台更是使保障性住房大力推进。
加快建设保障性住房,从社会角度看是改善民生;从经济角度看,在外需不振的情况下,加大保障性住房投资可以稳定当前下滑的房地产投资形势,保证经济增速,按照住房和城乡建设部的测算,未来三年每年住房保障投资3000亿元,可以带动上下游投资3000亿元,创造200万-300万个就业岗位。
预计地方政府对待住房保障的态度将有所转变,因为争取到的中央财政投入后,加上地方投入和银行贷款,将可以对地方固定资产投资和GDP起到拉动作用。
此外,居民在获得住房保障后降低对未来的风险预期,加大家庭消费,有利于内需市场的活跃;从市场角度看,通过改善住房结构,抑制投机性购房,从而抑制房价的一个举措。
但仍要看到,虽然近几年出台的政策文件可以看出,国家队满足多数的弱势群体的住房需求下了很大力气,但仍要看到工作还没有完全做好,因为还有很多人“望楼兴叹“,尤其是80后,90后的打工族或大学毕业生很多是蜗居族,住房是个奢侈品。
如果大部分人住房需求得不到满足,这说明制度不合理,要改善。
目标很明确,就是要通过住房制度的改革满足大家的住房需求。
(三)完善土地市场制度
面对城乡分割的二元土地市场,面对城乡面貌的巨大差异,要考虑逐渐建立统一的城乡土地市场,使农村土地市场活跃起来,增加房产供应量,满足刚性需求,缩小投资投机性购房行为。
目前,城市土地市场已经趋于成熟,城市土地基本实现了以市场导向为主的配置手段。
然而农村土地市场却一直没有放开,这就导致农村土地价值无法反映,农民利益受损,从各地实践看,小产权房的大量诞生也是农民自发追求自身利益最大化的表现。
农村土地市场不放开,不仅会影响农民的利益,而且也不利于农村的合理发展,会一方面导致农村土地浪费,另一方面城市土地供给短缺,从而加剧城市房产价格的上涨,从而导致炒房行为增多,不利于房地产业的健康有序发展。
(四)采取配套的财政和金融政策
房地产业存在的最大问题就是房价过高和投机性购房比例较高,已经偏离经济发展的正常轨道。
所以,保证房地产业健康发展的一个关键措施就是控房价压投资投机,而控房价和压投资投机无非是从资金来源上控制(也就是通过金融手段)和从增加保有成本(通过税收,也就是通过财政手段)考虑。
由于大部分投资投机人的资金来源手段是通过银行贷款,所以通过限制贷款条件或增大贷款难度可以使一部分投资投机人取消购房行为;关于增加房产保有成本,最近几年学者们讨论很多的方法就是开征物业税,今年物业税将要上台,通过税收来加大房产的保有成本,从而抑制一部分人的投资投机购房行为。
(五)加大法律政策的监管力度
制定法律政策的最终目的要通过实施来发挥作用,我国房地产业的政策制度有很多,而且随着近几年来调控力度的加大,房地产政策法规的出台也很频繁,而且大部分已经从以前的大框架细化到可以操作的层面。
我国的房地产不是无法可依,而更重要的是要有法必依,执法必严,违法必究。
这就需要相关部门加大政策的监管力度,对于违规行为要及时纠正及时通报及时制止,只有这样相关法律法规才能起到应有的调控房地产业的作用。
2010年,中国房地产市场可谓是一波三折,从年初的高速开局到二季度的调整回落,房地产调控政策初见成效。
但是8、9月份市场出现反弹,房屋价格再现抬头迹象,政府再次密集出台了第二轮调控政策,包括提高首付金比例,调整住房相关税费优惠政策,停止发放第三套房贷,央行也两次上调存贷款基准利率,四季度房屋销售价格出现缓慢回落。
预计2011年房地产调控的重点将在加快保障性住房建设、加强房地产市场调控、保持市场平稳增长等方面,另外,房产税将在2011年全国部分城市开展试点,预计这会对整体市场产生一定影响。
总之,贯彻落实科学发展观,根据建设和谐社会的要求,促使中国房地产业与国民经济进入良性互动的发展轨道,并有利于我国整个社会经济持续健康地发展,是现阶段我国房地产业与国民经济协调发展的总体指导思想。
为此,我们必须从实际出发,客观分析我国房地产行业的当前现状,在充分认识中国房地产业与国民经济互动效应的基础上,提高化解实际难题的能力,正确处理平衡好部门经济与国民经济、主要依靠与积极发展、适当降温与适度规模、市场机制与住房保障等重要关系,进一步加强房地产宏观调控,使房地产尽快步入健康的发展周期。
参考文献:
[1]王曦从美、日房地产泡沫看我国房地产市场东北财经大学,2007.
[2]陈杰房地产企业的生存之道2008,.
[3]元真,徐闯,屠平.我国房地产业盘点与展望经济丛刊,2006,
[4]邹备战中国房地产发展状况及原因分析时代金融,2007,
[5]2011年中国宏观经济与房地产展望高峰论坛
[6]董原鑫《2010中国房地产经济蓝皮书》中国知识出版社2010
[7]时寒冰《中国房事黑皮书(2008)》之四2008
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