精品最新北京王府井烂尾楼项目汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告.docx
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精品最新北京王府井烂尾楼项目汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告
汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告
一、项目产权关系
汇通大厦原系成都汇通城市合作银行自行投资修建的集银行办公、餐饮、商务和酒店多功能为一体的综合楼。
由于成都市汇通城市银行在经营过程中发生流动性支付困难,经四川省人民政府同意,中国人民银行批准,成都市汇通城市银行于2000年1月31日被依法撤消,其资产和相关负债由成都市商业银行承接,因成都市商业银行已在成都天仙桥北街修建了自用办公大厦,故该项目停工(注:
合法文件见附件一《中国人民银行成都分行公告》)。
二、项目基本情况
1、区域位置
该项目位于成都锦江大桥府南河边,东、南临成都气象学院,西临人民南路,北临临江中路。
2、占地面积
该项目总占地面积8.38亩,净用地面积7.62042亩。
3、交通环境
该项目西临城市交通主动脉的人民南路,有16路、45路、99路、303路、78路、82路等多路公交车通达,未来城市地铁南北主干线也将从此经过,交通系统覆盖城市主要区域。
4、周边配套
该项目周边有成都气象学院、华西医科大学、四川省教育学院、四川省经济干部管理学院、成都锦江宾馆、成都岷山饭店、成都索菲特万达大饭店、开行国际广场等多所院校、星级酒店和商务大厦。
5、工程进度
该项目1992年立项,1994年底开始拆迁,1996年12月动工建设,1998年6月主体封顶,1999年停工。
2003年底,成都市政府大规模清理市区烂尾楼,并要求成都市商业银行对汇通大厦尽快恢复施工。
2004年11月,成都市商业银行开始恢复了汇通大厦的外墙施工,目前基本完成。
6、原物业规划情况
汇通大厦原各类物业规划一览表单位:
平方米
分区
楼层
楼层细项
原设计用途
建筑面积
备注
一区
地下室
12226
负4层
部分为车库,部分
为金库、保险库
3089
负3层
车库
3089
负2层
车库
3089
负1层
设备层
2959
裙楼
9969
1层
银行及宾馆大堂
2031
2层
银行办公及宾馆商务
1657
3层
餐厅
2149
4层
娱乐大厅
2149
夹层
1983
塔楼
36345
5层
美容健身
2149
6至14层
写字间
10539
共9层,每层1171平方米。
15层
避难层
1171
16至27层
宾馆
14052
共12层,每层1171平方米。
28层
避难层
1171
29至33层
银行办公
5855
共5层,每层1171平方米。
34层
俱乐部
623
35层
俱乐部
785
一区面积合计
58540
二区
地下室
1598
负2层
发电机房及浴室
799
负1层
洗衣房及值班人员宿舍
799
裙楼
3362
1层
餐厅
730
2层
餐厅
658
3层
多功能厅
658
4层
娱乐大厅
658
夹层
658
塔楼
4584
5至14层
住宅
4120
每套206平米,每层两套,共10层。
15至16层
464
每套116平米,每层两套,共2层。
二区面积合计
9544
备注:
以上每层建筑面积数值来源于成都商业银行提供的《汇通大厦》文件,其数据可能与实际建筑面积有一定出入,
从而可能影响到最后的测算结果。
(续表)
汇通大厦各类物业面积规划一览表
项目
建筑面积(平方米)
备注
总建筑面积
68084
其中:
地上部分
54260
地下部分
13824
一层裙楼
2761
二层裙楼
2315
三层裙楼
2807
四层裙楼
2807
夹层裙楼
2641
不可售、不可租。
避难层
2342
不可售、不可租。
办公物业
34003
含原定位为宾馆、美容健身、俱乐部、银行办公、写字间部分。
住宅物业
4584
地下车库
7723
估算值,约可停220辆车。
7、项目相关的批文
该项目目前了解到的获得的主要有关证照文件如下:
序号
名称
说明
1
土地使用证
原土地出让合同号为成国土府[1994]出让合同第11号,业主为成都汇通城市合作银行,2005年12月28日过户至成都市商业银行。
其土地使用面积为5080.28平方米(7.621亩),土地出让类型为出让,批准使用年限为50年,起算日期为1999年8月16日,终止日期为2049年8月15日,土地用途为综合用地,土地使用者为成都市商业银行,土地座落为成都市武侯区人民南路三段1号。
2
投资许可证
许可证编号为成固许证(集基)字第No.0003461号,项目名称为汇通综合业务大楼,发证时间为1996年11月25日,竣工时间为1999年12月,建设规模为6.45万平方米。
3
建设用地规划许可证
成都市规划管理局1995年5月8日签发,证号成规建编号(1995)511号,用地面积8.389亩(含代征0.768)。
4
成都市建设工程规划许可证
成都市规划管理局1997年7月4日签发,证号(97)编号317。
5
成都市建设工程施工许可证
许可证编号为成建施建字(1997)0174号,框筒结构,总造价1.0172亿元。
6
成都市工程建设许可证
成都市建设管理委员会建筑业管理处1996年12月6日签发,证号成建管(96)第478号,建设规模为6.45万平方米,开工、竣工时间为1996年12月、1999年12月。
7
关于加快汇通大厦复工建设的通知
成都市清理停工工程项目领导小组办公室2001年10月26日
8
中国人民银行成都分行公告
2000年1月31日发布
备注:
以上各个证照文件的复印件见附件。
三、项目拟转让情况
据商业银行负责处置该项目的有关人员介绍,该项目初步定于今年7月底至8月初进行公开拍卖,具体拍卖的相关情况及资料现正在准备中,暂不便对外公布。
通过了解,商业银行拟收购位于大学路紧临气象学院的约8.9201亩地(净用地为7.3865亩),并与成都气象学院达成土地置换的共识,即待气象学院拆迁完毕后,用该块土地与气象学院紧临汇通大厦一侧的土地进行等量置换,置换后的土地作为汇通大厦的配套用地,并在本次公开拍卖中与汇通大厦进行打包拍卖。
但截止目前为止成都市商业银行还尚未与该置换土地的两家业主单位签定正式的土地合同。
四、项目竞买价测算
(一)测算对象
本次测算对象为汇通大厦现状物业及紧邻汇通大厦南侧待置换待拆迁的7.3865亩新增商业地块。
汇通大厦为停工工程,测算时假定其无债权债务,剩余土地使用年期为43年;同时,假定新增地块为商业用地(可兼容<50%的公寓),土地使用年限为40年,自2006年8月1日起至2046年7月31日止,假定容积率≤5.0,建筑密度≤50%,绿地率≥25%,主体建筑高度≤40米。
(二)测算时点
设定本次测算的时点为2006年8月1日,设定在测算时点时一次性付清竞买该宗物业的价款,设定在测算时点下新增地块土地利用状况为宗地红线外达到“七通”,宗地红线内达到场地平整,设定在测算时点下土地未进行抵押及其他他项权利,设定测算时点下汇通大厦用地剩余土地使用年限为43年,新增地块剩余土地使用年限为40年。
(三)竞买价含义的定义
设定本次测算物业的竞买价为在测算时点2006年8月1日,汇通大厦为现状停工待建物业,剩余土地使用年限为43年,新增地块宗地红线外达到“七通”,宗地红线内达到场地平整的开发条件,剩余土地使用年限为40年,同时并满足上述设定的其它规划限制条件与达到投资者预期设定的最低的投资回报年收益率(即年复利利率)的物业最高竞买价。
(四)估价对象市场定位
经初步市场调查,拟将汇通大厦定位为甲级写字楼。
其外装修基本维持不变,内装修按成都市区甲级写字楼标准设置。
其转让时配套的7.3865亩新增净用地,本方案设定为裙楼商业加酒店式公寓方案。
(五)估价对象规划
楼层范围
汇通大厦
新增用地待建大厦
一区
二区
地下室
主要为车库,部分为设备区
部分为发电机房、部分待定
车库、设备
1至4层
商业、办公、娱乐、餐饮
5至11层
办公
住宅
公寓
12至14层、16至27层、29至35层
办公
无
无
(续表)
新增用地待建大厦规划一览表
项目名称
建筑面积(平方米)
备注
1至4层
10000
5至11层
14000
地下室(两层)
5000
可停140辆车。
总建筑面积
29000
其中:
地上部分
24000
地下部分
5000
备注:
新增用地净地面积为7.3865亩,其容积率为4.87,建筑密度为50%。
(六)估价方法的选用
通过对估价对象的权属关系和相关资料的初步审核及分析,根据估价对象的具体现状,在对其进行实地勘察(包括但不限于对估价对象位置、周围环境、工程进度及物业外观形象等)和对类似物业市场的调查后,本案认为现状下的估价对象之一的汇通大厦还不能完全体现其作为商业办公用房的商业价值,只有在完成室内分割、装修、设备安装、室外绿化景观,以及完成其配套的新增用地等后续工程后,才能更大的发挥其商业效用,在当前具有投资和再开发的潜力。
故本次测算拟采用假设开发法为本次竞买价估价的主要方法,并考虑到估价对象的特殊性,同时引用市场比较法和收益法的有关结果来进行估价。
其计算公式和技术路线如下:
1、假设开发法计算公式
竞买最高价=开发完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资总收益-购买物业买方应负担的税费
其中:
开发完成后的房地产价值=销售部分物业的净销售收入+租赁部分物业的收益价格
=销售部分物业的销售收入-销售税费+租赁部分物业的收益价格
续建成本=汇通大厦尚需投入的建安工程成本+新增用地待建大厦的建安工程成本
投资总收益=银行资金的利息收益+除银行资金以外的投入资金的收益
2、技术路线
因为估价对象开发完成后主要为具有收益性质的商业办公物业,通过调查得知,在该类物业交易市场上,以长期租赁成交的形式为主,故采用市场比较法将选取的租赁实例与估价对象在诸多方面进行比较分析后予以修正,估算出本次估价对象租赁部分在估价时点下客观的租赁比准价格,再根据市场情况预测出未来各个时点的租赁价格,然后运用在若干年内有变化情况下的有限年期的收益法公式得出其开发完成后的租赁物业部分的价值。
同时,亦运用市场比较法估算出本次估价对象销售部分在估价时点客观的销售比准价格,再根据市场年上涨幅度预测出销售期内的销售价格,然后减去销售税费,得出其开发完成后的销售物业部分的价值。
这两部分合起来即为估价对象开发完成后的总价值。
最后,根据假设开发法计算公式,减去未来的正常的开发成本、费用和合理的收益等,以此得出估价对象在投资者要求的最低年收益率下的最高可承受的竞买价格。
3、测算依据
本次测算方法依据的法律、法规、文件和相关资料有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、四川省人民政府和四川省国土资源厅颁发的有关文件、成都市人民政府和成都市国土资源局颁发的有关文件、国土资源部颁发的《城镇土地估价规程》以及自行收集的与测算宗地相关的其它资料。
需要特别说明的是,本次计算将利息和利润合在一起,采用统一的年复利率计算口径,以投资总收益的形式体现(一般情况,投资收益是通过开发利润和投资利息两项来体现的,但开发利润是按总比率,而投资利息是按年收益率,两者计算方式有所区别,难以展开项目间及项目内各种资金收益的比较。
为了更好地估算本物业的客观价值,在本测算方案的投资收益率的计算中,不管是开发利润,还是投资利息,都算成是各种性质不同的资金在开发过程中创造的剩余价值,体现为总资本收益)。
(七)续建工程开发周期
整个工程开发周期设定为两年开发完毕,自2006年8月起至2008年7月止。
其中,准备期为2006年8月至2007年1月,汇通大厦后续项目施工期为2007年2月至2008年1月,新增用地待建大厦项目施工期为2007年2月至2008年7月,销售期为2007年8月至2008年7月。
续建工程分类
准备期
周期
施工期
周期
租售起始期
汇通大厦后续项目
06年8月至07年1月
6个月
07年2月至08年1月
12个月
自07年8月起
新增用地待建大厦项目
06年8月至07年1月
6个月
07年2月至08年7月
18个月
自07年8月起
备注:
2006年8月至2007年7月为开发经营期第一年,2007年8月至2008年7月为第二年,依次类推。
以下第一年、第
二年……为此概念。
(八)物业销售经营计划
根据成都市目前市场上同类物业租售情况现状,预计本项目的住宅、公寓部分能实现100%销售,其裙楼、办公物业和车库自租赁起始之年起,头三年空置率尚不稳定,预计三年后租赁物业面积稳定下来。
其具体经营计划如下:
物业出租、出售计划
序号
物业分类
建筑面积(平方米/个)
拟出租或出售
1
一层
5261
出租
2
二层
4815
出租
3
三层
5307
出租
4
四层
5307
出租
5
办公楼
34003
出租
6
住宅
4584
出售
7
酒店式公寓
14000
出售
8
地下车库
360
出租
备注:
以上物业含汇通大厦和新增用地待建大厦两部分。
(续表)
分年度物业预计销售计划
序号
销售物业分类
第一年
第二年
1
住宅部分
0%
100%
2
酒店式公寓部分
0%
100%
(续表)
分年度物业预计租赁比例
序号
租赁物业分类
第二年
第三年
第四年
自第五年起以后每年
1
一至四层部分
60%
70%
80%
90%
2
办公楼部分
50%
80%
85%
95%
3
地下车库部分
40%
85%
90%
95%
(九)物业租售单价的确定
一)住宅物业销售单价确定
1、当前销售单价确定
用市场比较法确定本住宅物业(含公寓)销售价格,取本物业可类比楼盘予以分析,见表如下:
本物业可类比楼盘情况销售价格单位:
元/平方米
项目名称
位置
销售价格
土地剩余年期
开发商
备注
黉门公馆
一环路内国学巷
5600
68年
成都博华建川房屋开发公司
紧邻浆洗街商区,处华西商圈
繁华的商业地带,位置优越,
交通便利,周边名校云集。
摩卡.筑
一环路内川音旁
5300
69年
成都市上普置地有限公司
紧邻四川音乐学院、四川大学。
伊顿社区
一环路内林荫街
5400
69年
成都蜀信项目开发有限公司
紧邻华西医大、成都七中。
(续表)
本住宅物业(含公寓)价格市场比较法系数修正表
项目名称
标准价
(元/平方米)
交易日期
配套环境
繁华程度
品质
开发商品牌
土地年期修正
比准售价
(元/平方米)
黉门公馆
5600
100
100
110
100
100
99.47
4916
摩卡.筑
5300
100
100
110
100
100
99.51
4651
伊顿社区
5400
100
100
100
100
100
99.51
5213
备注:
目前汇通大厦土地剩余使用年期为43年,新增地块土地剩余使用年期为40年。
为便于计算,统一设定其土地
剩余使用年期为42年。
假设以无限期土地使用年限指数为100,土地还原率为8%,则本住宅物业土地年期修正系数
为96.05(100×(1-1÷(1+8%)42)=96.05),黉门公馆、摩卡.筑、伊顿社区土地年期修正系数分别为
99.47(100×(1-1÷(1+8%)68)=99.47)、99.51(100×(1-1÷(1+8%)69)=99.51)和99.51。
(续表)
本住宅物业价格市场比较法销售状况权重系数修正表
项目名称
住宅比准价格
(元/平方米)
销售状况权重(销售率)
加权后的相对价格(元/平方米)
本项目住宅销售平均标准基价
(元/平方米)
黉门公馆
4916
90%
4425
摩卡.筑
4651
60%
2791
伊顿社区
5213
90%
4691
240%
11907
4961
备注:
各项目销售进度系调查估计。
根据实际情况,结合以上结果,建议本住宅物业当前销售单价为每平方米4900元(2006年8月)
2、本物业销售期间销售单价确定
根据成都市场的情况,设定本住宅物业年销售价格上涨幅度为6%,则本物业销售期间销售单价为每平方米5200元。
二)裙楼物业租赁单价确定
1、一层租赁单价确定
鉴于本项目一楼周边人气较差,商业不发达,物业规划一般,结合本项目周边门面租赁情况,预计本项目一楼租赁平均单价为每平方米160元。
考虑到近几年成都类似物业租赁情况,以及计算的方便,设定其以后各年的租赁价格不再上浮(下同)。
本物业可类比门面租赁情况
项目名称
位置
每平方米租金
备注
气象大厦一楼门面
气象学院
139元
处于大学路与人民南路交汇处,人气一般,规划
较差。
黉门公馆一楼铺面
一环路内国学巷
240元
紧邻浆洗街商区,处华西商圈繁华的商业地带,人
气浓厚。
待估物业
锦江大桥府南河边,临气象学院
临人民南路,人气较差,商业不发达,规划一般。
2、二至四层租赁单价的确定
根据本项目裙楼的规划现状和市场情况,预计二至四层租赁单价每平方米分别为140元、130元和120元。
三)办公物业租赁单价确定
办公物业租赁单价由市场比较法求得,其求取过程如下:
1、比较实例选择
为确定办公物业租赁价格,根据替代原则,选取三个处于同一物业供需圈层的比较实例。
通过对成都市人民南路两边纯写字楼租赁市场的调查,对选择实例进行剔除后,取得下列三个交易案例作为比较实例:
项目名称
待估物业
案例A
案例B
案例C
汇通大厦
川信大厦
城市之心
威斯顿联邦
位置
人民南路二段1号
人民南路二段18号
人民南路一段18号
成都领事馆路2号
项目类型
纯写字楼
纯写字楼
纯写字楼
纯写字楼
总楼层
35层
38层
25层
23层
停车位
地下约220个
地下148个
地下180个,地面100个
近300个
建筑结构
框筒结构
框架式
框架式
框架式
建成时间
待建
1999年
2001年
2003年
建筑面积
约5.4万平方米(地上)
65749平方米
52000平方米
54191平方米
标准面积
待定
179至470平方米
57.35至1555平方米
90至1500平方米
物业公司
待定
四川川信物业管理有限公司
成都奥莱物业服务有限公司
威斯顿物业管理(香港)公司
消防
自动喷淋,烟感系统
自动消防系统,各层配备有
自动喷淋装置、烟温感探测
器、应急灯
自动喷淋,烟感系统
自动喷淋系统
电梯
13部多快,裙楼扶梯2
部,2部观光电梯
6台三菱、2台LG豪华
6部客梯、1部消防电梯
DOVER8部,裙楼扶梯
8部
空调
特灵空调
美国约克智能冷暖空调,每
座次配备美国霍尼维尔温控
调节器,可任意调节室温
全中央空调,电制冷
分层式空调
通讯设施
待定(设定为甲级标准)
国AT&T智能综合布线系统,
每12平米设置一个信息点
光纤和进口6类综合布线
电话,采用lucent公司综合
布线
装修情况
待定(设定为甲级标准)
中高等装修
高级地砖、乳胶漆墙面、屋
顶扣板
中高等装修
2、比较因素选择
根据待估物业以租赁形式交易的实际情况,其比较因素的选择定为交易情况、交易期日、区域因素和个别因素。
其中,区域因素设定为商服繁华、道路通达度、公交便捷度、公用设施、环境质量,个别因数设定为建筑年代、面积、建筑结构、硬件状况、物业管理。
3、比较因数条件说明
将以上比较实例与待估宗地进行分析比较,并作具体的因数条件说明。
比较因数
待估物业
案例A
案例B
案例C
交易情况
正常,设定为现房
正常
正常
正常
交易期日
设定为近期
近期
近期
近期
商服繁华
商服繁华好
商服繁华较好
商服繁华很好
商服繁华较好
道路通达度
临人民南路
临人民南路、红照壁街
临人民南路、西御街
临人民南路、领事馆路
公交便捷度
距公交站点500
米左右
距公交站点500米左右
距公交站点200米左右,公
交线路多
紧临公交站点,公交线路一般
公用设施
距各类公用设施
较近,质量优
距各类公用设施较近,
质量较优
距各类公用设施很近,
质量很优
距各类公用设施较近,质量较优
环境质量
很优
较好
一般
较好
建筑年代
待建
1999年
2001年
2003年
面积
面积适中
面积适中
面积适中
面积适中
建筑结构
框筒结构
框架式
框架式
框架式
硬件状况
设定为甲级
甲级
甲级
甲级
物业管理
设定为知名品牌物业
四川川信物业管理有限公司
成都奥莱物业服务有限公司
威斯顿物业管理(香港)有限公司
4、比较因数条件指数
因数
待估物业
案例A
案例B
案例C
交易情况
100
100
110
100
交易期日
100
100
100
100
区域因数
商服繁华
100
105
110
105
道路通达度
100
105
105
105
公交便捷度
100
100
110
100
公用设施
100
103
105
103
环境质量
100
97
95
97
修正系数合计
100
110
125
110
个别因数
建筑年代
100
96
97
98
面积
100
100
100
100
建筑结构
100
100
100
100
硬件状况
100
100
100
105
物业管理
100
95
100
100
修正系数合计
100
91
97
103
5、比较因数修正
分析项目
案例A
案例B
案例C
实际租赁价格
100元
100元
13
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