基于因子分析方法的江苏省房地产泡沫研究.docx
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基于因子分析方法的江苏省房地产泡沫研究
图书分类号:
密级:
毕业论文
基于因子分析方法的江苏省房地产泡沫研究
RESEARCHONTHEREALESTATEBUBBLEOFJIANGSUPROVINCEBASEDONFACTORANALYSISMETHOD
学生姓名
吴东元
学院名称
数学与物理科学学院
学号
20100405133
班级
10信计1
专业名称
信息与计算科学
指导教师
窦建君
2014年
5月
24日
徐州工程学院学位论文原创性声明
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除文中已经注明引用或参考的内容外,本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。
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论文作者签名:
日期:
年 月 日
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论文作者签名:
导师签名:
日期:
年 月 日日期:
年 月 日
摘要
自1998年房地产制度改革以来,江苏省房地产业进入了一个高速发展的阶段。
房地产行业在国民经济中所占的地位越来越大,它已经成为了推动江苏省经济发展的主要力量,同时也影响着人们的生活。
房地产快速的发展必然会带来隐患,自从2004年开始,政府就开始出台各种调控政策来抑制房价过快增长的势头,房地产的健康发展已经成为经济发展中需要研究的重要问题。
本文从江苏省房地产的现状入手,对房地产市场的现状进行系统的分析,并用指标法证明房地产泡沫的存在。
然后选取江苏省2012年统计年鉴中反映房地产开发投资总额、居民人均储蓄、商品房平均销售价格等多个指标数据,利用EXCEL、SPSS等软件,采用因子分析方法,对江苏省13地市的房地产业泡沫进行评价分析,归纳出影响房地产泡沫严重程度的几个主要因素,并对江苏省各市房地产的泡沫严重程度进行分析判断,比较得出泡沫严重程度的排名。
最后,从江苏省的房地产市场的实际出发,提出了几点对策建议。
关键词因子分析;房地产泡沫;综合评价;对策
Abstract
Sincethereformofhousingsystemin1998,therealestateindustryofJiangsuprovincehasenteredastageofrapiddevelopment.Andthestatusoftherealestateindustryaccountedforthemoreimportantinthenationaleconomy,ithasbecomethemainforcetopromotetheeconomicdevelopmentofourprovince,butalsoaffectpeople'slife.Thedevelopmentofrealestatefastwillbringhiddentrouble,since2004,thegovernmentbegantointroducepoliciestocurbexcessivepricegrowthmomentum,thehealthydevelopmentoftherealestatehasbecomeanimportantproblemtoresearchineconomicdevelopment.
ThisarticlefromthecurrentsituationofJiangsuprovincerealestate,systemanalysisaboutthesituationoftherealestatemarket,andusetheindexmethodtoprovetheexistenceoftherealestatebubble.ThenselectthestatisticalyearbookofJiangsuprovincein2012toreflecttheamountofinvestmentinrealestatedevelopment,percapitasavings,theaveragepriceofcommercialhousingsalesandotherindicatorsofdata,usingEXCEL,SPSSandothersoftware,usingthefactoranalysismethod,carriesontheappraisalanalysistoJiangsuprovince13cityrealestatebubble,itsumsupseveralmainfactorsaffectingtherealestatebubbleseriousdegree,andthecitiesofJiangsuProvincerealestatebubbleseriousdegreeofjudgment,thefoamseverityranking.Finally,fromtherealityoftherealestatemarketofJiangsuprovince,putforwardsomecountermeasuresandsuggestions.
KeywordsFactoranalysisRealestatebubbleComprehensiveevaluationCountermeasures
目录
1绪论1
1.1背景及意义1
1.2研究现状1
1.3本文研究问题2
1.4研究方法及技术路线2
2江苏省房地产泡沫现状分析3
2.1对目前房地产泡沫的争议3
2.1.1房地产泡沫含义3
2.1.2房地产泡沫是否存在的争议3
2.2江苏省房地产市场现状3
2.2.1投资总量迅猛增长3
2.2.2投资结构较为稳定4
2.2.3全国土地交易价格过快上涨5
2.2.4商品房平均销售价格上涨情况严重5
2.2.5房地产企业收入过快增长6
2.3对江苏省房地产市场是否存在泡沫的实证7
2.3.1房地产价格增长率/GDP增长率7
2.3.2房地产价格增长率/CPI增长率8
2.3.3房价收入比9
3因子分析方法研究11
3.1房地产泡沫估测方法研究11
3.2因子分析法概述11
3.2.1因子分析模型11
3.2.2因子分析的步骤11
4基于因子分析方法的江苏省房地产泡沫实证研究13
4.1房地产泡沫评价指标体系构建13
4.1.1人口13
4.1.2人民生活13
4.1.3经济环境14
4.1.4固定资产投资完成额14
4.2样本选择15
4.3数据收集和处理15
4.3.1数据来源15
4.3.2评价指标数据的处理15
4.4实证分析15
4.4.1相关分析15
4.4.2结果分析16
4.5结论分析20
5抑制房地产价格过快上涨的对策建议21
5.1拓宽政府财政收入渠道21
5.2健全住房保障体系21
5.3利用金融手段控制房地产市场21
5.4完善房地产税收制度21
5.5改善省内投资环境,鼓励房地产市场竞争22
5.6改进官员政绩考核制度22
5.7提高信息透明度,打击房地产市场的腐败行为22
6结论23
致谢24
参考文献25
附录26
附录126
附录227
附录328
附录429
1绪论
1.1背景及意义
1998年房地产制度改革逐步深入,标志着中国居民住房商品化的开始,福利化分房的结束,我国的房地产业进入了持续快速发展的新时代。
房地产是我国国民经济的支柱性产业,对经济的发展有着举足轻重的地位,它为国家实现充分就业、拉动经济内需、推动经济增长做出了重要的贡献。
截止到2012年,江苏省已有房地产开发企6357个,平均从业人数为15.89万人,房地产主营业务总收入5854.69亿元,占当年GDP总值的10.8%。
近些年,房地产业迅猛发展,各地的地王是经历一轮又一轮的持续性上升,房地产市场上的商品房价格一直处于一个高速上涨的通道中。
从2004年开始,政府就房地产业出台了各种调控政策,希望抑制房价过快增长的势头,结果却是让人担忧的,调控效果很不明显,房价依然一路飙升。
由于2008年的次贷危机,房地产受到了一定的影响,房价一度出现小幅度下降。
正是由于这次次贷危机带来一个巨大的危机,中国的制造业出现了危机,大量的中小企业倒闭,制造业的利润低,使得蓬勃发展的房地产业格外的受投资者的追捧。
大量的流动资金流向房地产业,在政府出台的一系列经济刺激的影响下,房地产市场不但恢复了原先的猛烈的势头,并且不断创下新高,房价的快速增长速率令人瞠目结舌。
持续走高的房价已经远远地超出了居民的可承受范围,而且房地产市场的供求结构受到投资商的控制,普通老百姓只能望而兴叹。
房价越是迅猛增长,政府出台的调控政策越是繁杂,如房产税、限购令等,但是这些政策还是不能对房价实实在在的控制。
房价问题已经成为江苏省社会各界关注的焦点,关系着江苏省民生的严肃的问题[1]。
介于房地产业在江苏省国民经济中的重要地位,控制房地产业使其健康发展有着重要的意义。
房地产业一旦出现泡沫的破裂,其危害性将是巨大的。
所以正确判断江苏省的房地产市场现状,正确分析房地产泡沫产生的原因,并对其采取有效地的措施,使房地产业步入正确的发展途径,进而实现江苏省国民经济的稳健的发展,具有一定的现实意义[2]。
1.2研究现状
国内学者对房地产泡沫及因子分析进行了大量的研究。
其中,2000年,尹子民在《因子分析在企业增长方式评价中的应用》一文中,用因子分析方法研究了企业的增长方式[3];2004年,郑子濮在《房地产泡沫评价指标及引用》一文中,研究了房地产泡沫的指标[4];2007年,窦尔翔在《我国房地产业泡沫的判断、效应及致因分析》一文中,研究了我国房地产泡沫原因分析[5];2008年,王浩在《房地产泡沫评价指标的选用与实证》一文中,研究了房地产泡沫评价指标并进行了实证[6];2012年,马利英在《基于因子分析法的我国房地产泡沫测度分析》一文中,用因子分析方法研究了我国房地产泡沫[7]。
本文也针对房地产,以江苏省为例,运用因子分析方法对江苏省房地产泡沫进行研究。
1.3本文研究问题
本文首先查找文献资料,搜集数据,选取合理的指标数据,对数据进行初步分析;接着根据江苏省2012年统计年鉴中反映房地产开发投资总额、居民人均储蓄、商品房平均销售价格、GDP、人口密度城镇居民人均消费等多个指标数据,利用EXCEL、SPSS等软件,采用因子分析方法,对江苏省13地市的房地产业泡沫进行评价分析,归纳出影响房地产泡沫严重程度的几个主要因素,建立房地产泡沫程度分析模型;最后对江苏省各市的房地产泡沫严重程度进行分析判断,比较得出泡沫最严重的城市。
本文主要解决的问题是,研究影响房地产泡沫严重程度的主要因素,利用这些因素比较分析出泡沫最严重的城市,为实现江苏省社会、经济、环境的可持续发展,构建和谐社会,以及制定正确的房地产发展计划提供一定的科学依据。
1.4研究方法及技术路线
本文运用EXCEL软件和SPSS软件,构建因子分析模型,对江苏省13个市房地产多个指标数据进行分析,比较出泡沫最严重的城市。
具体的技术路线包括:
查找、调研相关文献资料,进一步了解国内外学者对因子分析法在城市房地产泡沫分析中的应用研究的现状及其理论、模型的进展;阐述房地产泡沫严重程度分析模型和因子分析的定义;结合调研数据,确定因子分析的各项指标;利用EXCEL软件和SPSS软件,分析得出影响房地产发展的主要因素,并依靠房地产泡沫严重程度分析模型对各大城市的房地产现状进行分析比较;借以帮助制定正确的政策。
2江苏省房地产泡沫现状分析
2.1对目前房地产泡沫的争议
2.1.1房地产泡沫含义
由于泡沫的特殊性,到目前为止,它在经济学的含义还没有一个公认的说明。
主要是因为很多经济学家对自己的研究对象的出发点不同,分析的角度不同,那么界定也就不同了。
综合上述观点,本文将房地产泡沫定义为:
由投机导致房地产价格脱离市场基础而持续上涨的现象,具体有两重含义:
(1)房地产泡沫是指房地产资产价格脱离市场基础持续上涨的过程或状态;
(2)房地产泡沫是指房地产资产价格高于市场基础决定的合理价格的部分[8]。
2.1.2房地产泡沫是否存在的争议
大部分的专家学者以及消费者认为房地产市场投机盛行,出现了较为严重的泡沫,市场价格远远超过基础价格,很有可能带来金融危机。
作为独立经济学家的谢国忠,一直都在唱衰着中国楼市。
2013年6月2日,独立经济学家谢国忠在参加同济大学MBA项目20周年庆典活动上,表示世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中,而且中国的房地产泡沫尤其严重。
他预计,中国的房地产泡沫将在数月内破裂,最长不会超过一年,这些都来源于致富欲望和超额货币。
相对的则有少数人认为,投机是合理性的,泡沫是不存在的。
房地产市场的繁荣是城市化加速,经济快速发展的结果,是合理的繁荣。
代表人物有华远集团的董事长任志强、中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌等。
2.2江苏省房地产市场现状
自从1998年江苏省实行住房体制改革以来,江苏省的房地产业进入了一个高速发展的阶段。
一年年过去,房地产业在江苏省的国民经济中的地位是越来越重要,它推动着我国经济的发展。
介于房地产业在国民经济中如此重要的地位,我们更是要关注房地产业的发展状况,老百姓更需要看到的是它稳健的发展。
下面通过分析各指标数据来研究江苏省房地产泡沫现状。
2.2.1投资总量迅猛增长
江苏省实行住房体制改革以来,其房地产业的投资增长迅速,整个行业进入一个快速发展的阶段。
到2012年末全省房地产投资额达到6206.1亿元,与2000年的358.72亿元相比,已经增长了17倍多,年平均增长率达到26.29%。
同期的全社会固定资产投资额从2000年的2569.97亿元增长到2012年的30854.24亿元,仅增长了12倍,年平均增长率为21.97%。
房地产业投资增长速度明显高于社会固定资产投资增长速度。
从而全省房地产业的投资总额占固定资产投资总额的比重也是逐年在增长,一直处于10%以上,甚至达到了20%,(在国际上公认的房地产开发商占全省固定资产投资的比重一般是在10%以下[5]),这说明房地产投资已经成为社会固定资产投资的重要组成部分。
另外,房地产开发投资逐年的增加,使其在GDP中的比重也是在逐年增加,其对江苏省经济增长的拉动作用是越来越显著。
从表2-1中可以看出,房地产开发投资占GDP的比重从2000年的4.19%增长到2011年的11.48%(见表2-1)。
很显然,房地产业的快速发展对我国的经济发展起到了很大的推动作用。
表2-1江苏省2000-2012年房地产开发投资、固定资产投资、生产总值分析
年份
GDP(亿元)
GDP增长率(%)
固定投资额(亿元)
固定投资增长率(%)
房地产开发投资额(亿元)
房地产开发投资增长率(%)
房地产开发投资额占GDP比例(%)
房地产开发投资额占固定资产投资额比例(%)
2000
8553.7
11.1
2570
5.2
358.72
10.1
4.19
13.96
2001
9456.8
10.6
2823.2
9.9
414.36
15.5
4.38
14.68
2002
10606.9
12.2
3450.1
22.2
544.13
31.3
5.13
15.77
2003
12442.9
17.3
5233
51.7
809.96
48.9
6.51
15.48
2004
15003.6
20.6
6557.1
25.3
1269.78
56.8
8.46
19.37
2005
18598.7
24.0
8165.4
24.5
1545.15
21.7
8.31
18.92
2006
21742.1
17.0
10069.2
23.3
1906.71
23.4
8.77
18.94
2007
26018.5
19.7
12268.1
21.8
2515.91
32.0
9.67
20.51
2008
30982.0
19.1
15300.6
24.7
3304.56
31.3
10.67
21.60
2009
34457.3
11.2
18949.9
23.9
3338.5
10.2
9.69
17.62
2010
41425.5
20.2
23184.3
22.3
4299.38
28.8
10.38
18.54
2011
49110.3
18.6
26692.6
15.1
5567.94
29.5
11.34
20.86
2012
54058.2
10.1
30854.2
15.6
6206.1
11.5
11.48
20.11
(数据来源:
根据国家统计年鉴2013数据整理)
2.2.2投资结构较为稳定
2000年以来,江苏省的房地产投资结构变化不大,住宅投资的比例一直占到投资总额的70%以上,这说明住宅投资一直是房地产投资的主要组成部分;办公楼所占比例先是下滑然后有所上升;商业营业用房处于缓慢增长的趋势;其他投资也处于缓慢增长趋势。
这种现象说明了,我们的房地产企业真正的目的是为了获取更多的利益,而不是为了国家的建设努力调节房地产投资的不均衡,经济适用房将成为老百姓心中美好的梦。
在商品住宅投资如此之大背景下,必定带来了大量的投资型购房,致使商品房的空置率不断地增长。
表2-2江苏省房地产投资结构变化
年份
房地产投资总额(亿元)
房地产投资结构
住宅(%)
办公楼(%)
商业营业用房(%)
其他(%)
2000
358.72
72.70%
6.02%
13.51%
7.77%
2001
414.36
73.30%
4.52%
13.46%
8.72%
2002
544.13
72.61%
4.74%
13.04%
9.61%
2003
809.96
73.67%
3.40%
13.49%
9.44%
2004
1269.78
75.68%
3.48%
13.70%
7.14%
2005
1545.15
73.33%
3.51%
14.05%
9.11%
2006
1906.71
74.79%
2.99%
14.29%
7.93%
2007
2515.91
74.36%
2.72%
13.87%
9.06%
2008
3304.56
74.42%
3.18%
14.16%
8.24%
2009
3338.5
72.60%
3.92%
15.30%
8.18%
2010
4299.38
73.46%
3.60%
14.21%
8.73%
2011
5567.94
73.53%
3.67%
13.24%
9.56%
2012
6206.1
70.17%
4.19%
15.73%
9.91%
(数据来源:
根据国家统计年鉴2013数据整理)
2.2.3全国土地交易价格过快上涨
近几年,各地“地王”不断地出现,2001年之前,江苏省的土地价格保持平稳状态,涨幅非常小,但从2002年开始,全省土地价格连续出了大幅度的增长。
土地价格的上涨同时也带动了房价的上涨,纵观全省商品房销售价格变化情况,房价的上涨趋势基本上与土地价格变动趋势呈同步性。
大量的土地不断地被开发商购置、囤积,使得土地价格不断地被炒高,中大型城市的土地供不应求,价格上涨快速,而小城市还有大量的土地,但其价格也盲目跟风地上涨。
因为08年金融危机的影响,房地产业快速发展的步伐稍微停顿,而后,房地产市场逐步回暖,江苏省土地市场开始火爆,资金供应的充沛让房地产开发企业开始争先恐后地抢夺土地资源,土地价格也随之不断地攀升,土地市场上连续创造出了“新地王”。
数据统计显示,就2009年全国排列在前十位的房地产开发企业的土地成交总金额已超过2202亿元。
同期上海土地出让金额高达1043亿元,成为第一个土地出让金超过千亿元的城市,而杭州在该年低土地出让金达到1200亿元,跃居全国城市首位[9]。
江苏省的房地产市场在2009年就开始火爆起来,经过近几年发展,房地产价格一再飙升,对房地产价格是否存在泡沫的争议也愈演愈烈。
2.2.4商品房平均销售价格上涨情况严重
从1998年以来,江苏省房地产平均价格水平整体呈上涨的趋势,商品房平均销售价格从2000年的1643元/平方米上升到2012年的6727元/平方米,上涨了309%。
其中住宅、办公楼和商业营业用房均有不同程度的攀升,2012年分别达到了每平方米6423元、9049元、9774元,比2000年的分别增长了321%、203%、243%。
在商品房中,2012年别墅、高档公寓价格为11604元,比2000年增长了409%(见表2-3),可见在此期间,我国商品房价格增长速度很快,房地产发展过热。
表2-3江苏省商品房平均销售价格单位:
元/平方米
年份
商品房平均销售价格
住宅
别墅、高档公寓
办公楼
商业营业用房
其他
2000
1643
1527
2282
2988
2846
974
2001
1801
1665
2376
3267
3153
1342
2002
1925
1806
2654
3547
3065
1413
2003
2197
2017
3240
4136
3487
1448
2004
2651
2418
5195
4512
1388
2005
3359
3146
5002
5216
5180
2263
2006
3592
3375
5599
5247
5402
2110
2007
4024
3834
7043
7190
583
2173
2008
4049
3802
7729
5906
6172
2567
2009
4983
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