房地产行业景气分析及展望精编.docx

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房地产行业景气分析及展望精编

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房地产行业景气分析及展望精编

2002年房地产行业景气分析及2003年展望

中国财经网2003年03月19日

　　第一部分2002年中国房地产行业景气特点分析

　　区域性房地产泡沫已经出现

　　对近几年房地产景气持续高涨的三点基本看法

　　我们曾在上一期《中国房地产景气报告》（样刊）中对近几年房地产景气持续高涨提出三点基本看法：

　　1.推动此轮房地产景气的原因主要不是周期性因素，主要是靠体制变化和政策的刺激。

　　2.由于城市化及城镇居民生活水平改善等内在需求的推动，我国房地产行业长期看好，持续20－30年10%以上高增长将是肯定的，其与汽车高消费及电子通讯消费一起将成为推动下一轮宏观经济景气繁荣的支柱性力量，但这不是现在，现在仍处于大力培育这一市场的过程之中，而不是借势炒作这一市场的时候，忙于“摘果子”（肯定是‘青苹果’），而不是多栽树并加以培植，反而会破坏其长期发展潜力，因此，我们说真正源于需求持续高速增长的房地产繁荣时期还未到来，要靠各方面精心培育才能得“正果”。

　　3.我们对本轮房地产热的总体看法是，借政策之力和消费者的良好预期，房地产商对未来房地产大发展预期的一次“过度”预演，房地产泡沫现象已经出现。

本期报告将重点对房地产泡沫问题做更深入的分析。

主要就什么是房地产泡沫判断房地产泡沫的标准或表现，以及对房地产业本身和宏观经济的影响等，做进一步探讨。

　　房地产泡沫的定义

　　1.理论化的房地产泡沫定义

　　一个最理论化关于房地产泡沫的定义大概是这样的:

“指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值不符），虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。

”

　　也有专家指出，房地产泡沫，主要就是指“房价比较高，空置率比较高”，房价高得远离市场和个人需求，空置率高得远离经济和社会支撑。

实际上不是房价比较高，而且房价过高，远远超出了它的价值和普通人购买力。

房价的确是房地产泡沫的主要表现，就像股价和整体物价水平一样，所以我在回答一些人的质疑时非常简单，房地产泡沫就是房价过高，不仅是绝对价位高，而且是相对价位高，高得整个社会无法承受，也许一两年可以承受，但长期无法承受。

投资过热所造成的持续性恶性通货膨胀可以理解为泡沫经济，而一个行业的过快增长特别是伴随着价格的过度虚高就是一种行业增长的泡沫，但一些特别重要行业的泡沫（像房地产、汽车和高科技产业）却能演化为整体经济的泡沫。

　　有些产业的泡沫并不是直接通过这个行业的产品价格上涨来表现，如汽车和高科技产业，在出现泡沫时，其自身的价格（产品的价格可以是持续下跌的）并不上涨，但却必然伴随着投资和消费需求的膨胀，尽管如此，间接的持续价格上涨却总是必然出现的，如通过股票价格来显现。

房地产泡沫的特殊性在于它的泡沫表现一般是房价与股价同时得到反映，如日本80年代的房地产泡沫和香港的房地产泡沫，我国现阶段房地产股的价格没有表现主要有两个原因：

一是整个股市低迷，抑制了房地产股的炒作，二是尽管房地产繁荣，但我国上市的房地产公司业绩普遍都不好。

　　2.我们对房地产泡沫的定义

　　因此，我们可以这样来定义房地产泡沫：

伴随了房地产投资和消费的持续高增长，房价持续大幅攀升，并越来越远离它的实际价值和大大超过消费者的承受能力。

也可以把房地产价格的非理性上涨看成是房地产行业的恶性通货膨胀。

　　有一种在房地产业内非常流行的关于泡沫的观点值得提及，即今天中国房地产有泡沫也是土地泡沫，其上的房产不存在泡沫（甚至被认为永远都不存在泡沫，所谓的理论说法是房屋建筑物是人类劳动产品，其价格上由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判断），这是一种奇怪的理论，房地产泡沫地价起了重要作用，但除去地价的房价同样存在泡沫，汽车没有地价吧高科技没有地价吧泡沫不是照样有吗过度的投资和消费都会产生泡沫，地价只是一个因素而已。

　　房地产泡沫的判断标准

　　我把判断房地产泡沫的标准归纳为“五高”，即投资的持续超高增长，消费的持续超高增长，房价持续大幅攀高或持续居高不下，房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。

　　这“五高”之间一般是有很强的关联性的，不仅是高，而且是持续性的“高”。

我们所定义的持续标准是连续2年以上。

而高或超高的界限大致为：

所谓投资和消费超高增长是指房地产投资和消费的年增长率超过GDP增长率的２倍以上；而房价高一是绝对价位高，二是短期内房价增长过快，房价年均增长达到或接近２位数；房地产投资所占比重高指超过２５％以上；房价收入比高是指超过6:

1甚至是超过8:

1。

按以上标准，我国房地产的确出现了泡沫现象，而且在一些地区还比较严重。

　　1.投资的持续超高增长

　　房地产投资已连续三年保持接近或超过20%的增长，且呈现逐年加快的趋势，据此，可以认为当前房地产投资已出现了较明显的过热倾向。

2000年我国房地产投资增长%，2001年上升到%（另据国家统计局景气月度数据为%），2002年1-11月增长%。

其中住宅投资增长更快，2000年增长%，2001年上升为%，2002年1-11月为%。

从区域上，东部地区投资过热则更为明显，３年分别增长%、%和%，这一持续三年高达20%的投资增长是在基数较高的状况下实现的；中西部地区尽管也连续3年保持了高增长，但因为基数低，处于房地产发展的初期，其过高的标准可定为35%-40%以上。

　　2.消费的持续超高增长

　　商品房销售额增长持续4年保持20%的高增长，其中2000-2002年连续3年增幅达到30%左右，这表明，全国总体住房消费已出现过热倾向。

1999年商品房销售额增长%，2000－2001年则分别增长%、%，2002年前11个月增长则继续加快，达%。

　　3.房价持续大幅攀高或持续居高不下

　　本轮房地产景气增长中，各地房价普遍上了一个大台阶，在一些投资和消费过热的地方（多数为沿海地区），房价暴涨，已明显超出了多数消费者的承受能力（见表2-1-1）。

房价增长在地区间有较大差异，总体是东部省市持续大幅增长，中西部地区中少数地区增长过快，但多数中部地区房价增幅明显小于全国平均水平。

　　1997-2002年，商品住宅销售价格涨幅最快（且均超过30%）的地区有广西%）、云南%）、辽宁%）、宁夏%）湖南%）、江苏%）、山东%）、上海%）、河南%）、陕西%）和浙江%）。

在这11个房价涨幅超过30%的地区中，东部有５个、西部有４个、中部仅为２个。

中部地区房价绝对价位和增幅均明显小于全国，且两个房价上涨最快的地区都是过去房价过低（特别是河南省）。

　　价格上涨最多的地区是东部地区和西部地区，东部地区房价涨幅最高的地区集中在华东地区，实际上广东、北京住房投资和消费过热在近几年的价格上升中无法得到真实的反映，这是因为一是房价统计不是按加权平均计算的，存在统计上的平均价格偏低的问题，二是北京、广东房价绝对价格很高，其大幅涨价在这之前，如北京仅1997年商品住宅的价格便上升了%。

西部地区房价上升最快的地区为陕西、云南，云南既是受西部大开发的影响，也是受世界园艺博览会举办的影响。

实际上重庆及四川房价涨幅在这期间并不显着，但平均值掩盖了局部地区的房价过快增长，重庆市区和四川成都市房价上涨十分迅猛。

总体而言，从房价上涨过快反映的房地产热主要集中在北京、华东沿海地区、广东、辽宁以及西部的重庆、四川成都、陕西西安、云南等。

　　4.房地产投资所占比重高

　　从房地产投资比重来看，最近几年来，全国总体上房地产投资占全部投资（不包括集体和个体，下同）的比重不断上升，已显示出投资过度倾向。

2002年1-11月房地产投资占全部投资的比重达%，而1998年为%，四年时间提高了个百分点。

投资过度依赖于房地产，对经济的进一步增长是一大隐患，在一些地区这一问题变得越来越突出。

投资和经济过度依赖于房地产的地区多数集中在沿海发达地区和少数西部地区。

　　整个东部地区2002年前11个月房地产投资占全部投资的比重已超过了%，因此当前东部地区整体上存在房地产投资过度问题。

以北京最高，房地产投资占全部投资的比重高达%，其次是上海%）、广东%）、重庆%）和辽宁%）等。

另外，福建%）、江苏%）、天津%）和四川%）均超过了20%。

像北京房地产投资占总投资的比重已超过了60%，比上年提高了个百分点，如果住房消费增长明显回落，将会带动房地产投资增长大幅回落，从而对经济增长产生较大影响，其他的如上海、广东、辽宁和重庆也存在这样的问题。

　　这一指标是衡量一个地区房地产投资是不是过高的重要尺度，房地产投资和消费的高增长，如果是与投资比重过高相结合的，那么就可以肯定其存在投资过热或过度的问题，相反，如果投资所占比重仍然不高，不超过20%，在一段时间出现投资和消费的高增长，同时价格上升也不是很快，那么，仍然不能讲是过热，但有可能出现的情况是这些地区内局部地区可能出现过热，像四川的成都市、陕西的西安市等。

按这一指标分析，北京、上海、广东、重庆和辽宁等地房地产投资已明显出现了过热的倾向；其他地区过热出现在局部地区，主要是省会或其他大城市。

　　5.房价收入比明显偏高

　　目前我国总体上房价收入比明显偏高，短期内购买力不足问题将越来越突出。

不少学者用房价收入比来衡量是否存在泡沫，实际上不完全正确，或者不够全面。

房价收入比高有两层意义，一是指由于价格上升比居民收入增长快，导致房价收入比逐年上升，并上升到一个前所未有的高度；二是指静态的高，只是表明购买力不足而已，如一些经济不发达的地区，一套中档商品房的价格假定为20万元，但这一地区人均收入却相当低，如为3000元，三口之家家庭收入为9000元，那么此时的房价收入比便高达20倍以上，如果用这一静态的房价收入比来衡量这个地区是否存在房地产泡沫，那么结论是相当的肯定，但实际上在这种情况下不一定形成泡沫，因为这一地区可以没有什么人来购买这些商品房，只有当在房价收入比高的情况下，人们在投资或投机的驱动下冒风险大量购置这样的商品房时，才可能认定是泡沫，即房价收入比必须与高的需求增长率同时发生时，才可能判断存在泡沫。

也正是没有看到这一点，才造成了如一些人研究得出西部地区泡沫大于东部的结论。

　　我们认为，目前统计上的房价是一个不太准确的数据，在许多地方大家都感觉到房价大幅攀升，但统计结果却增长不多，例如，北京地区这几年房价仍然是上涨的，但统计结果显示是下降的，正因为如此，在对房价收入比做纵向比较时要特别小心，如1998年我国绝大多数地区房价收入比都高于目前数据，也许在一些地区真的如此，但实际情况可能有很大差距。

尽管存在这样的问题，但做静态的横向比较是可以说明问题的。

　　2002年房价收入比最高的是辽宁省，其次为北京、云南、上海、天津和海南，在8倍以上的地区有吉林、黑龙江、广东、陕西和宁夏（见表2-1-3）。

大致可以认为这些地区或它们的一些城市房地产呈现过热的问题。

但这一指标还要与其他指标结合着看，如统计上的房价是否真正地反映实际房价，而且要与投资和消费增长的情况相结合分析。

　　综合以上“五高”标准，目前中国房地产的确存在区域性泡沫现象，这些地区主要集中在东部地区，其中以北京、上海、辽宁、广东和浙江最为突出。

少数西部地区如重庆、四川、陕西等省市的一些中心城市也存在一定的泡沫现象。

　　第二部分2003年房地产景气趋势预测

　　对2003年我国房地产景气趋势预测

　　2002年房地产景气将会继续回落，理想的情况是“软着陆”，即逐步降温，房地产投资增长最好回落到15%的水平，2004年再回落到增长12%左右（不低于10%）；如果降幅过大，将会对宏观经济增长造成一定的短期压力，而宏观经济增长压力增大又会对房地产发展产生更大的压力。

　　影响2003年房地产景气走势的因素

　　1.短期内房地产投资比重偏高，存在内在的调整要求

　　2001年房地产投资占固定资产投资（不包括集体和个体）的比重已上升%，到2002年11月则上升到%，其中1-2月比重最高达到%。

显然，短期看，这一比重已过高，是难以持续的。

住宅建设投资占GDP的比重短期也存在偏大和提高过快问题。

2000年我国城乡住宅投资占GDP的比重为%，其中城镇住宅投资占城镇GDP为%，而据有关资料介绍，住宅建设投资与人均GDP存在着内在关系，人均GDP在500美元以下时，住宅建设投资占GDP的比例在2%以下；人均GDP达到1000美元时，这一比例为5%；人均GDP达到1500美元时，这一比例达到最高值6%－7%。

此后，住宅建设随着人均GDP的增加，绝对值增加，但占GDP的比例呈下降趋势。

　　最近两年城乡住宅投资占GDP的比重和城镇住宅投资占城镇GDP的比重仍在继续提高，已明显超过了当前经济增长所能支撑的水平。

随着房地产需求的逐步降温，房地产投资面临巨大的调整压力。

相应地，房地产消费的短期透支问题也同样比较严重。

　　2.当前的宏观经济增长不足以支撑房地产继续保持超过20%的高增长

　　尽管2002年宏观经济形势出现了明显好转，但这主要是靠国债投资和出口增长的强劲带来的，除非有新的外部强大推动力加入，否则，2003年的宏观经济增长不会脱离过去多年形成的调整型增长态势（增长7－8%）而出现转折，相反受投资和出口增长均将有所回落及消费增长仍然不足的影响，2003年经济增长很可能将重演2001年的情况而出现小幅回落，这会对房地产消费和投资产生一定的压力。

就中长期而言，不存在独立于宏观景气周期的房地产周期。

　　3.短期购买力的压力将增大。

　　过去三年短期购买力消耗过大，从图3-2-1中我们可以看出，1999－2000年我国城乡居民储蓄新增加额是明显减少的，这与连续降息、股市相对活跃有相当的关系，但更与住房货币化改革和房地产热完全一致，即有很大一部分储蓄是因为房改和房地产消费增长而分流的。

这一阶段，储蓄新增量减少既来自于高收入阶层，也来自于占人数众多的工薪阶层。

而2001年开始，城乡居民储蓄再次显着增加，2001年新增9430亿元，2002年前三季度则增加了亿元（不是同比，而是与年初比），全年新增储蓄额已达万亿元，创历史最高记录。

　　这显示两个重要信息：

一是储蓄猛增，部分与资本市场不景气和总体消费增长偏弱有关，也与房地产正趋于降温有相当的关系，这一点在2002年表现得最为明显，储蓄新增量比上年增长接近40%，我们有理由相信，股市不景气影响储蓄主要在第一季度和第二季度初，而后几个月储蓄继续上升则主要是受房地产开始降温的影响。

二是2001年以来新增储蓄增多的来源与1999－2000年新增储蓄减少的原因明显不同，且对房地产市场产生的影响也完全不同。

新增储蓄无疑主要源于高收入阶层，曾有资料显示，我国居民总储蓄中，占10%的高收入阶层占储蓄总额的80%。

储蓄代表着潜在购买力，一般而言，储蓄增加尽管可能是由于短期消费降温，但其强大的潜在购买力却能在不长的时间内（周期性的）再次释放而支撑住房等方面的消费。

　　但对2002年储蓄大量增加对房地产需求的影响却不能这么看，因为：

一方面，新增储蓄主要来自于高收入阶层，而高收入阶层的住房可以说已基本饱和，这一潜在购买力却难以在短期甚至中期转化为住房实际购买力。

储蓄与住房的关系明显没有其与股市的关系那样富有弹性。

另一方面，工薪阶层的储蓄前期被大量消耗，近期增加也不会很多，因此，这部分潜在购买力的释放将会受到很大的限制，限制主要是潜在购买力不足。

因此，住房消费增长的调整已在储蓄或潜在购买力上得到了反映。

　　（见图：

“九五”以来居民储蓄和企业存款新增加额单位：

亿元）

　　资料来源：

中国宏观经济与行业景气预测课题组数据库

　　另外，还有两个因素促进房地产降温。

一是房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减。

二是房价过高对住房新增需求的压力正在明显加大。

如2002中期以来在北京等地流行起设计精巧的小户型住房实际就是住房价格过高对住房消费需求的压力增大的一种反映。

　　对2003年房地产景气趋势的预测

　　以上五大因素都是将导致房地产投资和消费将降温的因素，但却没有什么因素支撑房地产继续升温或继续保持高速平稳增长（年增长20%以上）。

基于此，我们对2003年房地产景气趋势做以下预测：

　　1.房地产投资增长将明显放慢

　　2003年房地产投资增长可能回落到15%左右，而住宅投资增长放慢将更为明显，估计增长16－18%。

　　2.从地区房地产投资增长格局看，东部地区增幅回落总体将大于中西部

　　2002年1-11月东部地区房地产投资增长率为%，2003年东部可能降一半左右，中西部地房地产投资增长可能略高于东部，估计增长20%左右。

　　3.房产地产消费增长将明显减缓

　　2002总体商品房消费形势不错，但区域增长形势的变化，正在预示明显住房消费将明显降温。

三大龙头只有上海仍继续保持景气高涨，1-11月份上海商品房销售额增长%，这与房价的上升较快有一定的关系，而北京、广东商品房销售在明显降温，北京2002年初达到高峰，随后趋于下降，1－4月份，北京商品房消费增长%，而1－9月仅增长%，广东1－4月份增长%，尽管以后月份有明显回升，但1－9月份增长%，比全年平均值低个百分点。

特别是前期热度极高的浙江省，商品房销售降温十分明显，1-11月份仅增长%，比同期全国平均值低近20个百分点。

在东部地区中河北则出现了负增长，为%，辽宁也仅增长%。

2003年房地产消费增长总体将继续呈逐步回落态势，估计商品房消费的增幅将降到16－18%。

其中2002年开始加速的地区如山东、上海及部分中西部省区降幅可能更大。

　　4.商品房结构不合理的矛盾将突出

　　即高档商品房购买力将明显不足，商品住宅积压加重；中低档商品房购买力相对较强，但供给却相对不足，而且价格却明显偏高。

这一点在住房消费明显降温的情况下，将反映得更为明显。

　　5.房价将小幅回落，2004年降幅可能更大

　　北京房价已早于其他地区开始有一定下降，估计其他后进入高峰期的地区2003年将会出现房价回落态势。

估计今后两三年内，房价将呈温和回落态势，这是挤房地产泡沫所必须的过程。

　　6.与投资和消费增长回落不同，房地产企业效益降幅可能较小，或不一定下降

　　但企业间的差异将很大，老的有实力的企业效益反而可能稳中有升，而一些新加入房地产业的企业则因炒作和经验不足可能面临相当大的业绩风险，在房地产进入中期调整过程中将有不少新企业和一些老企业会破产。

因此，加大重组力度，整合房地产行业，已成为房地产行业的一个十分迫切的课题。

　　7.机会存在于住房郊区化中

　　许多大城市住房郊区化将会有所加快，继续成为新的亮点，并与汽车消费继续保持较快增长相呼应。

　　第三部分以间接调控促进房地产“软着陆”

　　房地产调控宏观调控的意义及原则

　　加强对房地产发展的宏观调控的意义

　　房地产发展特别是住房消费的不断增加对我国近阶段经济增长起了十分重要的作用，今后房地产发展的潜力还很大，但这并不意味着房地产可以持续地保持20%以上的高增长。

特别是近两年来，不少房地产商急功近利地炒作房地产，不仅不利于房地产业的健康稳定发展，如果房地产泡沫吹得越来越大，一旦破灭将会对宏观经济产生严重的影响；同时，世界经济史表明，房地产是最容易产生泡沫的一个行业。

因此，加强对房地产发展的宏观调控，具有十分重要的意义。

但房地产商最忌讳的就是说“房地产有泡沫”，最不想面对的就是“调控”二字。

实际上，现在我们讲的宏观调控，早就不是计划经济时代的治理整顿，是对市场的引导和规范，而不是禁止和随意干预。

市场经济中房地产调控的目标是防止房地产泡沫的产生，或对已形成的房地产泡沫采取降温措施，使其不再继续膨胀，促使其软着陆。

对此，房地产商不必惧怕，反而应该采取冷静的态度，主动地给房地产降降温。

　　当前房地产宏观调控应遵循的原则

　　1.不搞急刹车

　　扩大住房消费、鼓励房地产发展是扩大内需政策的重要内容。

但在一定的阶段，房地产行业的发展不能脱离整个经济的发展而过度膨胀，对当前局部地区的房地产过热问题要逐步降温，促进其理性发展，而不是搞急刹车。

　　2.不搞一刀切

　　我国房地产发展在各地区间存在相当的不均衡性，一些地区过热，一些地区却还比较冷，对此，千万不能采取一刀切式的降温措施，而是哪里热，调控哪里。

调控不是抑制，是促进房地产行业健康快速发展。

　　3.在调控方式上主要是采取间接调控方式

　　其重点是：

依法规范市场主体行为，完善相关制度；发布景气预警信心，引导消费者和投资者行为。

　　促进房地产“软着陆”的政策建议及措施

　　为了解决新一轮房地产泡沫问题，要促使其实现“软着陆”，而不能仍顺其发展让其自然破灭或采取过猛的措施使其“硬着陆”。

有关宏观调控部门已经意识到这一点，并陆续采取了一些措施。

　　促使房地产实现“软着陆”的措施

　　除上述促使房地产实现“软着陆”政策建议以外，综合其他专家和本人的意见，要促进房地产“软着陆”，还应采取以下措施：

　　1.建立目标监控体系，要努力做到五个适度，以保证房地产业快速稳定协调发展

（1）投资和消费增长速度要适度

　　要分地区和依发展阶段不同而采取不同的控制目标。

房地产投资和消费增长要控制在可持续的水平，大致将其控制在高于GDP增长１倍左右，超出这一范围要调控。

未来5年内我国房地产发展速度要努力稳定在10－15%之间；5－10年内可能会加快，可提高到15%－20%。

（2）居住水平的提高速度要适度

　　“十五”计划前一年的2000年，全国城镇人均住房面积（建筑面积）为平方米（也有资料显示为平方米），发展水平较高的广东省达到22平方米。

到“十五”期末2005年计划分别增至22平方米，但仍比英、法、德等国的37-38平方米（上世纪90年代水平）低很多，大约相当于10年前中等收入国家的水平。

可以认为，在本世纪头一二十年，住房建设保持10%至20%的增长幅度使居住水平持续合理地提高仍是比较合适的。

　　（3）各类住房建设的比重适度

　　各类住房建设的比重也有一个是否适度的问题，与不同收入群体相适应的高档商品房、普通商品房、经济适用房、廉租房的建设比重应有一个合适的度，普通商品房和经济适用房应占绝对多数，而不是片面追求高档化，高档商品房和别墅的需求量十分有限。

可提高高档商品房的有关税率，相反，要鼓励发展中低档商品房，在税收上实行优惠政策。

　　（4）住区规模要适度

　　不应大量无限制地兴建占地几百万平方米的超大型住宅“小”区。

　　（5）房价及房价收入比更要适度。

　　政府特别是物价主管部门应该对房价的过快过度增长采取一定的限制措施，降低房价收入比。

　　2．进一步加强和完善土地政策

　　如适当提高进入土地市场的门槛，获取土地的开发商必须达到一定的实力，从而使土地的后期开发有一定的保证。

　　3.加强价格的监管和调节，有效抑制住房价格的暴涨

　　要采取多种措施，降低住房生产和消费中的成本，如规范土地市场秩序、提高效率减少交易费用。

　　4.限制以短期投机获取暴利的炒楼行为，引导居民理性购房

　　有的购房者办完了产权证，立即进行转让。

此类操作，易推动房价上涨，久而久之，会造成泡沫增长。

因此，在鼓励投资购房的同时，应采有效措施制投机