凤凰山棚户区改造房屋征收补偿安置方案.docx

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凤凰山棚户区改造房屋征收补偿安置方案

广元市利州区人民政府

关于《凤凰山棚户区改造房屋征收补偿安置方案》征求意见的

通告

广利府通字〔2011〕18号

为加快城市建设步伐，完善城市功能，提高城市品位，切实改善群众居住环境，需对凤凰山棚户区进行改造建设。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）和《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》（广府发〔2011〕24号）有关规定，已对棚户区改造项目范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行了调查登记，拟定了《凤凰山棚户区改造房屋征收补偿安置方案》（征求意见稿），并经有关部门进行论证。

现向社会予以公布，请社会各界及广大群众提出意见和建议。

一、公示时间：

2011年10月10日至2011年11月10日。

二、联系人：

李宗文，联系电话：

3510938。

三、来信来函请寄至：

广元市利州区城乡规划建设和住房保障局。

四、电子信箱：

249385895@。

二○一一年十月十日　　　　

凤凰山棚户区改造房屋征收补偿安置实施方案

（征求意见稿）

为规范城市棚户区改造范围内土地及房屋征收补偿安置工作，改善城市棚户区居民居住环境，提升城市形象，加快推进棚户区改造工作顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《广元市征地地上附着物补偿标准及住房拆迁安置办法》、《〈广元市征地地上附着物补偿标准及住房拆迁安置办法〉补充规定（暂行）》、《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》等法律法规和国家有关棚户区改造的政策规定，结合凤凰山棚户区实际，制定本方案。

第一章总则

第一条征收范围：

凤凰山棚户区改造项目规划红线划定范围内的建（构）筑物等设施。

第二条征收时间：

2011年月日-2011年月日

方案公布时间：

2011年月日-2011年月日

第三条征收主体

广元市利州区人民政府为该项目土地房屋征收补偿与安置责任主体；区房屋征收管理办公室负责组织实施国有土地上房屋征收安置补偿工作；区房屋征收中心负责国有土地上房屋征收补偿安置具体实施工作；区建设用地征地拆迁办公室负责组织实施集体土地上房屋征收补偿安置及土地报征工作；嘉陵街道办事处、东坝街道办事处为该项目实施责任主体；被征收土地及房屋的产权人和按承租约定享受权益的承租人为被征收人。

第四条征收补偿安置方式

国有土地上房屋征收补偿安置按照自愿原则，被征收人可选择实行货币补偿，或者房屋产权调换，也可以选择货币补偿和产权调换相结合的方式进行补偿与安置。

第二章房屋征收补偿安置原则

第五条征收房屋的补偿内容：

主要包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；房屋室内装饰装修、室外附属设施的补偿等内容。

第六条征收与补偿安置的对象：

土地及房屋征收补偿的对象包括被征收土地及房屋的产权人和按承租约定享受权益的承租人。

第七条征收房屋补偿原则：

1.棚户区改造土地及房屋征收工作，按照先补偿、后搬迁的原则进行。

房屋征收部门与被征收人应当订立《房屋征收补偿安置协议》。

项目区域内《征收补偿安置协议》的签约率达到90%以上，协议生效，按照征收补偿协议约定的搬迁时间进行搬迁。

2.被征收房屋价值的补偿，不得低于征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

3.房地产价格评估机构由被征收人协商选定，在征收公告发布之日起15日内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

4.对因征收非住宅房屋而造成被征收人合法生产经营活动停产停业的，根据房屋被征收前的纳税情况或被征收人提供的证明材料以及停产停业期限等因素，由征收双方当事人协商确定。

协商不成的，可以委托评估机构通过评估确定。

5.被征收房屋的室内装饰装修价值，室外附属设施和附着物的补偿，由房屋征收部门和被征收人共同委托评估机构进行评估，评估结果作为确定补偿价格的依据。

6.评估机构对被征收房屋价值、停产停业损失、室内装饰装修价值及室外附属设施附着物的补偿应当分别评估。

7.被征收房屋用于出租的，产权人和承租人有约定的，按双方约定进行补偿。

没有约定的，按照以下原则协商补偿：

①被征收房屋价值，补偿给被征收房屋产权人；

②搬迁费、搬迁奖励、停产停业损失的补偿，补偿给承租人。

属于产权人自用部分补偿给产权人；

③出租房屋室内装饰装修属于承租人投资部分，补偿给承租人；属于产权人投资部分，补偿给产权人。

第八条被征收房屋的认定：

（一）权属认定：

1.具有《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的；

2.具有《国有土地使用权证》或者《房屋所有权证》的；

3.未办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的，以《建筑工程规划许可证》申请人为准；

4.无任何法定证件手续，但经住建、国土等部门认为应予补偿的。

5.符合国家相关规定应给予补偿的。

（二）计户认定：

1.以《房屋所有权证》的所有人为计户单位。

2.以《建筑工程规划许可证》的申请人或实际产权人为计户单位。

3.以《国有土地使用权证》的使用权人为计户单位。

4.符合国家相关法律法规规定的产权人为计户单位。

（三）面积认定：

1.被征收房屋建筑面积按照房屋权属证书记载为准；未取得房屋权属证书的房屋，应当以依法设立的房屋面积测绘机构实际测量的面积为准；

2．房屋征收当事人对建筑面积有异议的，一律以依法

设立的房产测绘机构实际测量的面积为准；

（四）使用性质认定及相关补偿：

1.被征收房屋使用性质的认定，以房屋权属登记证书记载为准；

2.房屋征收公告发布前的住宅房屋，已经依法取得城市规划和土地行政主管部门改变用途的批准文件的，按照非住宅用房进行补偿；

3.房屋权属证书载明为住宅房屋，实际用于经营的，且被征收人在征收公告前已取得工商、税务、卫生等部门批准登记文书，其房屋价值按照权属证书载明的用途经市场评估后补偿，停产停业损失，经协商后，可由房屋征收人给予一次性经济补偿；未取得上述部门批准登记文书的，不再补偿停产停业损失；

4.企业生产性用房的认定：

持有工商营业执照、税务登记证等各项有效证件，并运用该房进行生产经营的才能视为企业生产性经营用房。

第九条不予补偿的房屋：

棚户区改造范围内，征收以下房屋或建筑物，不予补偿：

1.违反规定在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋，改变房屋用途，以及新增装饰装修等不当增加补偿费用的行为；

2.违法建筑和超过批准期限的临时建筑；

3.经住建、国土等部门调查认定不予补偿的建（构）筑物。

第三章货币补偿

第十条房屋的基准补偿价的确定

1.以具有房地产评估资质的机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》对征收房屋进行评估，评估价格作为被征收房屋的基准补偿价。

2.无任何手续但经住建、国土等部门调查认定应予补偿的建（构）筑物。

由相关评估机构进行评估，在确定补偿总价时应扣除应缴纳相关税费。

第十一条住宅房屋货币补偿计算方法

补偿总额=房屋基准补偿价＋附属物补偿＋室内装修补偿＋搬迁费+临时安置费+奖励-应缴相关税费

第十二条征收购买的公产房

1.原承租人以成本价购买公产房的，按私产房进行补偿，以标准价（房屋所有权证已注明占成本价比例）购买的公产房补交到成本价后，按私产房进行补偿。

2.单位出售给职工的房改房无产权证的，凭有效凭证（收据或购房协议）扣除办理规划许可费用，经评估后给予补偿。

第十三条征收临时建筑

1.征收经规划部门批准未超过批准使用期限的临时建筑，按成本价格给予补偿。

2.征收超出批准期限的临时建筑不予补偿。

3.违法临时建筑一律不予补偿。

第十四条征收营业用房

被征收房屋的房屋权属证书载明为商业用房的，按评估机构出具的评估报告予以补偿。

第十五条征收企业资产

1.征收改造区范围内的企事业单位资产，由房屋征收部门和被征收人共同委托房地产价格评估机构进行评估，评估结果作为确定补偿价格的依据。

2.企业土地补偿按征收当年本区域基准地价给予补偿；对企业零地价取得的土地不予补偿，由政府无偿收回。

3.需要搬迁的，由被征收企事业单位自行搬迁，市区人民政府负责协调。

4.企业建（构）筑物征收补偿不享受本方案有关村（居）民住宅房屋征收补偿及安置奖励政策。

第四章产权调换

第十六条被征收人选择房屋产权调换的，由房屋征收部门提供用于产权调换的房屋。

1.房屋产权调换原则上应在本棚户区改造区域内，或者就近地段进行还房，也可以根据被征收人意愿进行异地内似房屋还房。

进行还房。

2.征收非公益事业用房的附属物不作产权调换，由征收人给予货币补偿。

3.租住直管公房或自管公房的住户，原则上由产权人提供房源予以安置。

符合保障性住房条件并提出申请的，可以优先配租配售。

4.选择产权调换的，被征收房屋的水、电、气、有线电视、通讯等不再进行补偿，还房时按照原被征收房屋同等条件无偿安装开通。

原被征收房屋中未安装部分，由被征收人按照物价部门核定的有关入网收费标准自行缴纳。

5.享受最低生活保障待遇的家庭，还房时免收有关入网费用。

第十七条被征收人选择产权调换的房屋，按照先签约、先搬迁、先选房的原则进行；同期签约、同期搬迁的以抽签、摇号等方式确定选房顺序。

第十八条产权调换还房在被征收房屋套内面积不减少的前提下，按照以下原则进行：

1.房屋征收部门提供产权调换的住房为多层的，按照被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积1:

1的比例还房。

2.房屋征收部门提供产权调换的住房为高层的，鉴于公摊面积增大，按照被征收房屋建筑面积与产权调换高层房屋建筑面积1:

1.2的比例还房。

3.被征收房屋为经营性用房的，按照被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积1:

1的比例还房。

4.按照本条第

（一）、

（二）、（三）项还房后，不结算被征收房屋价值与用于产权调换房屋位置、楼层、结构、折旧等价值的差价。

5.按照本条第

（一）、

（二）项还住房的，还房公摊面积比例超过15%的部分由政府承担，计入还房产权面积。

后期费用由被征收人自行承担。

6.按照本条第

（一）、

（二）项还住房后，还房建筑面积低于50平方米的，无偿还够50平方米。

7.还房为住房的，被征收人实际选择的还房面积超过应当享受的还房面积10平方米以内的按经主管部门审核的成本价格购买；超过10平方米以外的按市场价购买。

实际选择的还房面积少于应当享受的还房面积的，按所还住房的市场价进行货币补偿。

8.还房为经营性用房的，被征收人实际选择的还房面积与被征收房屋面积之差，按所还经营性用房的市场价结算差价。

第十九条为方便群众入住，安置房应进行必要的简单装饰装修，具体标准如下：

项目名称

标准

内墙面

客厅、餐厅、卧室、衣帽间、飘窗

普通涂料

厨房、卫生间

贴瓷砖到顶

天棚

客厅、餐厅、卧室、衣帽间、飘窗

普通涂料

厨房、卫生间

塑料吊顶

地面

客厅、餐厅、卧室、衣帽间、飘窗

水泥沙浆找平抹光

厨房、卫生间

防滑地板砖

踢脚线

水泥砂浆

厨卫

洁具

厨房

灶台

卫生间

蹲便器

门

入户门

双层钢板防盗门

室内门

夹板平开门

阳台门

铝合金平开门

第二十条调换房屋的产权手续，在被征收人入住后1年内，由房屋征收部门统一按以下原则办理：

1.被征收房屋产权手续齐全的，按照原用途、性质办理产权手续。

2.被征收房屋产权手续不齐全或无产权手续的，根据住建、国土部门认定处理意见，按照相关规定办理产权手续。

第五章征收补助及奖励

第二十一条临时安置补助费

发放临时安置补助费时以征收部门核准的人员进行发放。

（一）被征收人选择房屋产权调换安置的:

1.临时安置过渡费：

200元/人/月，实行住宅房屋产权调换的被拆迁人在规定的过渡期内由被拆迁人自行解决过渡房屋，过渡期自被征收人实际搬离交房时间起，至房屋征收部门通知被征收人接收安置房之日顺延3个月截止。

2.底层商铺补贴：

被征收房屋中租赁手续齐全且在正常经营并具有工商、税务登记的底层商铺按（8元-12元）/m2/月的标准（根据地段确定）给予房屋被征收人一次性补贴，房屋产权人与租赁人有约定的，按约定给予补偿。

补贴时间与过渡费计算时间一致。

住房出租经营的不予补贴。

3.搬迁费：

搬迁补助费由征收人在房屋搬迁完毕验收后按产权房屋面积10元/㎡/次标准以实际搬迁次数支付。

即：

搬迁费补偿金额=被征收房屋面积×10/㎡×搬迁次数（不超过2次）。

（二）被征收人选择货币补偿安置的：

1.临时安置过渡费：

选择货币补偿方式的被征收人，按200元/人/月的标准一次性发给3个月的临时安置费。

2.搬迁费：

选择货币补偿方式的被征收人，按被征收人房屋产权面积4元/㎡一次性支付。

（三）因征收人的责任使被征收人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，自签订协议并搬迁交房之日起，逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费，逾期半年以上的不足1年的，按月增加1倍临时安置补助费，逾期一年以上的，按月增加2倍临时安置补助费。

对由征收人提供周转用房过渡的被征收人，不支付临时安置费，但周转用房小于原房面积的，应向被征收人补足临时安置费。

第二十二条停产、停业补偿费

（一）征收非住宅房屋造成停产、停业的，征收人按照被征收房屋前3个月（征收公告颁布之日前）交纳营业税额所得税的平均数倒推利润，经征收双方协商，给予适当补偿。

协商不成的由双方共同委托评估机构进行评估确定。

（二）被征收房屋权属证书载明为住宅房屋，实际用于经营的，被征收人在征收公告前已取得工商、税务、卫生等部门批准登记文书，其房屋价值按照权属证书载明的用途进行补偿，其停产停业损失，经协商后，可由房屋征收人给予一次性经济补偿。

（三）被征收住宅房屋用于出租的，产权人和承租人有约定的，按双方约定进行补偿。

没有约定的，按照以下原则协商补偿：

1.被征收房屋价值，补偿给被征收房屋产权人；

2.搬迁费、搬迁奖励、停产停业损失的补偿，补偿给承租人。

属于产权人自用部分补偿给产权人；

3.出租房屋室内装饰装修属于承租人投资部分，补偿给承租人；属于产权人投资部分，补偿给产权人。

4.房屋权属证书载明为住宅房屋，虽然实际用于经营，但未取得工商、税务、卫生等部门批准登记文书的，不再补偿停产停业损失。

第二十三条搬迁奖励

（一）被征收人在公告规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议的，根据签约时间先后，按照被征收房屋建筑面积给予每平方米10-100元的奖励；被征收人在协议约定的期限内完成搬离并同意拆除构（建）筑物的，根据搬离时间先后再给予每平方米10-100元的奖励。

（二）被征收人选择货币补偿的，在公告规定的期限内签订房屋征收补偿协议，并在协议约定时间内完成搬离的，除按照本条第一款给予相应奖励外，再按照被征收房屋市场评估价值的20%给予货币奖励。

（三）被征收房屋的房屋权属证书载明为商业用房的，选择货币补偿，在按照本条第

（一）、

（二）项奖励的基础上，再给予被征收房屋市场评估价值的10%给予货币奖励。

（四）征收补偿安置协议签约奖励及搬迁奖励的发放

1.征收补偿安置协议签约奖励的发放

从公告规定的协议签约起始日起，15日内（含第15日）签订征收补偿安置协议的，由征收人向被征收人给予每平方米100元奖励；

从公告规定的协议签约起始日起，第16日至25日（含第25日）内签订征收补偿安置协议的，由征收人向被征收人给予每平方米50元奖励；

从公告规定的协议签约起始日起，第26日至30日（含第30日）内签订征收补偿安置协议的，由征收人向被征收人给予每平方米10元奖励；

公告规定的协议签约起始日30日以后的不予奖励。

2.搬迁奖励的发放（违章建筑拆除不享受该奖励政策）

征收补偿安置协议签约完毕后，被征收人在协议约定的期限内搬迁完毕，并经征收部门工作人员现场核实的，全额发放搬迁奖励。

奖励并搬迁完毕的，由征收部门工作人员现场核实发放搬迁奖励金；

根据协议约定期限，从第1至10日（含第10日）搬迁完毕的，经征收部门工作人员现场核实，由征收人向被征收人给予每平方米100元奖励；

根据协议约定期限，从第11至20日（含第20日）搬迁完毕的，经征收部门工作人员现场核实，由征收人向被征收人给予每平方米50元奖励；

根据协议约定期限，从第21-30日（含第30日）搬迁完毕的的，经征收部门工作人员现场核实，由征收人向被征收人给予每平方米10元奖励；

协议约定期限第30日以后搬迁的不予奖励。

（五）根据凤凰山棚户区去实际情况，选择本项目区外异地安置还建房的，除享受上述奖励外，按照被征收房屋面积再给予200元/㎡的奖励。

第六章征收人与被征收人的权利与义务

第二十四条被征收人应履行的责任及义务

1.签订征收补偿安置协议时，须将《房屋所有权证》、《土地使用证》等相关权属证明手续交予征收部门，统一办理注销手续，费用由征收部门负担；两证丢失的需登报声明作废，公告费由被征收人负担。

被征收人须签署完《征收补偿安置协议》、《房屋产权放弃承诺书》并领取征收部门发放的《搬迁收房验收合格单》后，领取相关安置补偿金。

2.被征收人有义务配合征收实施单位做好丈量面积、评估资料的核对工作并完善相关资料手续。

3.被征收人应按照要求在规定时间内向征收实施单位提供房屋产权证明文件，产权人身份证明文件或者委托人身份证明文件，以及此前一个月电视、电话、宽带、水、电缴费清单。

4.在签订《征收补偿安置协议》时，其所有权人或使用权人必须亲自办理有关手续；无法前来办理的，由所有权人或使用权人的委托人，持经公证机关公证的文件及双方身份证原件及复印件办理有关手续；《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》原件交征收实施单位。

5.在所签订的《征收补偿安置协议》限定的交房时间内，被征收人应和征收实施单位办理完交房手续。

6.交房完毕的同时，被征收人应将房屋钥匙交予征收实施单位，并协助做好水、电、气等报停等手续和结算工作。

移交后的被征收房屋由征收实施单位安排拆除（残值归征收人所有）。

7.被征收人腾空房屋后，有维持原房屋结构完整，设施齐全，不得损坏和拆除门、窗、管网线及各类用表等设施的义务。

第二十五条征收人应履行的责任及义务

1.对选择产权调换方式的被征收人，从签订《征收补偿安置协议》约定的搬迁之日起28个月内予以安置。

2.保证安置房合符国家相关质量安全验收标准，并对其进行简装修，装饰装修标准见本方案第十四条。

3.安置房的产权证明由征收部门负责组织办理，被征收人应积极予以协助。

第二十六条其它

（一）购买房屋未过户的,在搬迁期限内搬迁的,经原交易双方认定，并补缴相关税费后，按新产权人给予补偿。

（二）计户依据：

1.被征收人以房屋所有权证为计户依据，一证一户；

2.单位产、宗教产等无正式房证面积的以测绘机构实际测量为准；

3.对部分产权无法确认的房屋由区政府组织国土、住建、国资委等相关部门进行认定。

（三）分户规定：

本方案中提到的户是以房屋所有权证、土地使用证及其它相关司法文书载明为准。

（四）自本《方案》发布之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；设有抵押权的，由产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的，由当事人双方自行解决。

征收人不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。

（五）为保证征收工作如期完成，被征收人要积极配合，按期搬迁。

对逾期未迁出者，经主管部门批准后将按相关规定处理。

在征收过程中，对无理取闹，阻挠、干扰征收人员正常工作的，将移交有关部门，依据相关法律规定惩处。

（六）在征收工作中，请住户提高警惕，确保安全，防止煤气、水、电等事故发生。

应加强安全防范，切勿将身份证、房权证、户口本、结婚证等重要证件交由他人或由他人代为办理，以免上当受骗或造成不必要的损失。

第七章争议处理

笫二十七条房屋征收部门与被征收人订立补偿协议后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

笫二十八条房屋征收部门与被征收人在征收公告规定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门就被征收房屋进行证据保全后，报请负责组织实施棚户区改造的区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收房屋产权有争议的，由争议双方当事人自行协商，若在征收公告规定的签约期限内仍无法协商一致的，按被征收房屋所有权人不明确处理。

笫二十九条具有下列争议情形的，组织实施棚户区改造的区人民政府可向人民法院依法申请强制执行：

1.被征收人对区人民政府依照本办法第二十六条作出的补偿决定不服，提起行政复议或行政诉讼后，对复议或诉讼结果拒不执行的；

2.被征收人逾期不执行区人民政府依照本办法第二十六条作出的补偿决定，且在法定期限内既不申请复议，又不提起诉讼的。

3.按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，争议期间不停止征收工作的正常进行。

笫三十条本方案自发布之日起施行。

本方案未尽事宜，按照国家法律法规及《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》相关规定执行。

笫三十一条改造区范围内征收农村集体土地及农房的，具体补偿安置标准按照国家、省相关法律法规和政策，以及《广元市征地地上附着物补偿标准及住房拆迁安置办法》和《广元市征地地上附着物补偿标准及住房拆迁安置办法补充规定（暂行）》执行。

笫三十二条本方案由区人民政府法制办、区棚改办负责解释。