开发商甲方对物业乙方考核表.docx
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开发商甲方对物业乙方考核表
物业管理工作质量考核表日期
序号
考核内容
分值
考核办法(各项分值扣完即止)
检查情况描述
得分
一
基础管理
26
1、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善。
1
每发现一处不完善扣0.5。
2、物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法。
2
1、制度、工作标准建立完善得2.5。
主要检查:
行政管理制度、人事管理制度、工程管理制度、安保管理制度、保洁管理制度、绿化管理制度、收费管理制度、岗位考核制度等,每发现一处不完整不规范的扣0.5;
2、制定具体的落实措施和考核办法得0.5,缺项即不得分。
3、物业管理企业的专业管理人员和技术人员持证上岗。
1
专业管理人员及技术人员每发现1人无上岗证书扣0.5。
4、员工培训
1、培训计划2、培训记录3、签到表
4、考试记录5、培训效果评估
1
记录不齐全的每项扣0.2分
4、着装统一规范、整洁,鞋袜统一色系;标准佩戴工号牌、工作证上岗;头发梳理得体,不染彩发,女员工长发扎起,男员工头发后面不过衣领,两侧不过耳;女员工面部淡妆,男员工不蓄胡须;指甲长短合适、清洁,不涂有色指甲油;不戴式样夸张、色彩鲜艳饰物;标准服务站姿、坐姿;工作规范,作风严谨。
2
上岗未按规定标准着装;未按标准持证、挂牌上岗;头发梳理夸张,长发未扎起,男员工留长发;浓妆或彩妆、蓄留胡须、留长甲、涂有色指甲油、戴夸张饰物等;未按标准服务站姿、坐姿服务,且出现不雅行为的举动;每出现一例扣0.2。
5、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率。
0.5
不符合全扣。
6、房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册,管理完善,查阅方便。
1
包括房屋总平面图,地下管网图,房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。
每发现一项不齐全或不完善扣0.1。
7、建立租户档案、房屋及其配套设施权属清册,查阅方便。
1
每发现一处不符合扣0.2。
8、建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和记录。
1
值班制度不符合扣0.4,未设服务电话扣0.2,发现一处处理不及时扣0.2,没有回访录每次扣0.1。
9、制订规范标准的客户意见征询操作流程。
定期进行满意度调查,对合理的意见和建议及时整改完善,满意率达95%以上。
1
不符合全扣。
10、建立并落实维修服务承诺制;零维修急修及时率100%、返修率不高于1%,并有回访记录。
2
建立但未落实扣0.5,未建立扣1.0;及时率每降低1个百分点扣0.1,共0.5分扣完为止;返修率不符合扣0.3;回访记录不完整或无回访记录扣0.2。
11、员工劳动纪律。
2
每发现一起违纪现象扣0.5,发生重大违纪全扣。
12、按岗位编制设置,安排上岗人数,上岗人数不得少于岗位编制人数。
2
单个岗位人数少于所核岗位编制数量,每出现一例扣0.5分。
因上岗人数不足导致该岗位不能履行必要职责,并影响运行安全,此项考核不得分。
13、上岗人员须了解岗位的性质、熟悉岗位职责、内容与关系等;熟练操作设施设备,能独立处理岗位日常事务;对岗位突发事件能作出恰当的处理。
4
未经岗前培训擅自上岗服务或操作设备;不能独立完成所在岗位所需的工作要求;出现突发事件在岗人员未按相关预案进行报告或先期处置;岗位所辖区域内设施设备、相关标识报修不及时;每出现一例扣0.5。
非该岗位工作人员擅自操作设备,且造成安全隐患,每出现一例扣2分。
14、采购及库房管理。
1.5
下列不符合一处扣0.2,扣完为止。
1、物品需求计划2、入库单
3、出库单4、物品领用登记表
5、物品借用登记表6、库房定期盘点记录
7、物品月消耗情况表8、紧急(例外)采购物品单
9、报废申报表10、物品(材料)帐簿
15、合理使用、养护、维修管理方的财物(包括场地、设备、设施、用具、档案资料等),不得以任何形式予以擅自处置或变更用途或人为损坏、丢失。
1
每发现一处不符合扣0.5。
16、物业范围内水、电、煤、空调等公用事业费及能源费的计收管理(按时记录、建档、汇总上报并及时统计分析等)
2
每发现一处不符合扣0.5。
二
房屋管理与维修养护
6
1、无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象。
1
每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途均扣0.5。
2、大楼及展馆外观完好、整洁;外墙是建材贴面的,无脱落;是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损;是涂料的,无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
2
大楼外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2;是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2。
3、室外招牌、广告牌、霓虹灯、标志标牌按园区规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损。
1
未按规定设置全扣;按规定设置,但不整齐或有破损每处扣0.l,有安主隐患每处扣0.5。
4、房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。
1、装修申请审批表
2、装修责任协议书
3、建筑装饰装修施工治安消防责任书
4、装修登记表
5、装修人员登记表
1
每发现一处不符合扣0.2。
5、玻璃幕墙有定期检测、养护制度。
玻璃幕墙超过正常使用年限的,要有整改计划书。
1
每发现一处不符合扣0.5。
三
共用设备管理
40
(一)综合要求
10
1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度,并严格执行。
2
每发现下列一处不符合扣0.2,扣完为止。
1、设备安全运行、维护保养制度;
2、年度设施设备维修养护计划;
3、设施设备台帐,便于查阅;
4、岗位制度
5、各专业岗位人员配置方案;
6、设施设备巡检、运行、维修养护记录;
7、专业岗位配置符合合同、行业操作要求,现场操作人员持证件上岗;
8、设施设备标志管理符合规范,统一、完整,满足安全运行需要;
9、移动电动工具清单、计量用具清单,按规定检测;
10、排班、交接班记录;
11、突发事件应急物资;
12、弱电、避雷等安全系统运行正常;
13、设备机房有防小动物、防火等安全措施。
张贴设备系统图、应急预案流程图、特种作业人员资格证书。
2、设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求。
1
每发现一处不符合扣0.2。
3、配备所需专业技术人员,严格执行操作规程,有各工种操作规程,特殊工种持证上岗。
1
每发现一处不符合扣0.5。
4、设备良好,运行正常,无重大管理责任事故。
1
不符合全扣。
5、阀门
每月抽查不同机房共10个阀门无跑、冒、滴、漏,无锈蚀并上黄油
1
发现一处不符合扣0.2分
6、室外共用管线统一入地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻
1
发现一处不符合扣0.2分
7、排水、排污管道通畅,无堵塞外溢现象
1
发现一处不符合扣0.2分
8、设备房及各楼层设备清洁状况
水泵房、配电房、发电机房、电梯机房(抽查2个)、空调机房、新风机房(在不同楼栋、楼层共抽查4个)、消防监控室等地面整洁,无积水,无烟头等杂物,设备无灰尘、配电(柜)无积灰
1
发现一处不符合扣0.2分
9、道路通畅,路面平整;井盖无缺损、无丢失,路面井盖不影响车辆和行人通行
1、道路无堆积物,路面无破损
2、井盖完好,无丢失
3、井盖与路面保持平齐,无晃动
1
以上每发现一处扣0.2分
(二)供电系统
3
1.制定供电系统管理措施并严格执行,记录完整;供电设备运行正常,配电管理符合规定,路灯、楼道灯等公共照明设备完好
1)、供电管理措施(含超负荷用电管理的内容)
2)、设备保养计划
3)、设备定期保养记录
4)、设备维修记录
5)、设备运行记录
6)、有紧急情况处理预案
7)、日常巡视记录
8)、有绝缘设备并年检
9)、设备台帐
10)、备用发电机试运行记录
11)、有房、灭鼠及防火措施
1
每发现一处不符扣0.1。
2、保证正常供电,限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户。
1
每发现一处不符扣0.5。
3、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。
1
临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5。
(三)弱电系统
2
1、按工作标准规定时间排除故障,保证各弱电系统正常工作。
1
发现一处不符合扣0.5。
2、监控系统等智能化设施设备运行正常,有记录并按规定期限保存。
并做好弱电维保单位监管。
1
每发现一处不符扣0.5。
(四)消防系统
5
1、消防控制中心24小时值班。
1
不符合全扣。
2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。
1
每发现一处不符合扣0.3。
3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人。
0.5
责任人不明确每发现一处扣0.1。
4、有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通。
1
无应急方案扣0.5,各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.1。
5、无火灾安全隐患。
1
每发现一处安全隐患扣0.5。
6、保证场馆灭火器材、消火栓、应急灯、防火门、正压送风阀等消防设施设备的完好。
1
擅自动用消火栓及搬动灭火器材等现象,未及时发现和纠正扣0.3,未按时完成每月消防设施设备检查扣0.2,消防设施备检查记录不全或填写每份检查表不符合要求扣0.3,应急灯、防火门、灭火器材等缺失或故障报修不及时,扣0.2。
(五)电梯系统
6
1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
1
每发现一处不符扣0.5。
2、电梯按规定时间运行,安全设施齐全,通风、照明及附属设施完好。
1
每发现一处不符合扣0.2。
3、轿厢、井道、机房保持清洁。
1
轿厢应干净,井道应清洁,无垃圾杂物,机房门道槽应无杂物,发现一起不合格扣0.2。
4、电梯由专业队伍维修保养,维修、保养人员持证上岗,并做好专业维保单位的监管工作。
1
不符合全扣。
5、运行出现故障后,维修人员应在规定时间内到达现场维修。
0.5
不符合全扣。
6、运行出现险情后,应有排除险情的应急处理措施。
0.5
不符合全扣。
7、物业公司电梯安全管理员应定期巡视电梯,发现问题及时通知维保单位解决。
1
不符合全扣。
(六)给排水系统
8
1、建立园区用水、供水管理制度,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。
1
每发现一处不符扣0.5。
2、设备、阀门、管道工作正常,无跑冒滴漏。
消防泵、喷淋泵、排污泵、稳压泵、供水泵等水泵运行、备用切换情况是否良好,控制线路、终端设备试验其动作性能。
1
每发现一处不符合扣0.2。
3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生,无二次污染。
1
每发现一处不符合扣0.2。
4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患。
1
没有管理措施扣0.5,水箱周围每发现一处隐患扣0.2。
5、限水、停水按规定时间通知住用户。
1
不符合全扣。
6、排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。
1
每发现一处不符合扣0.2。
7、遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
1
每发现一次不符合扣0.5。
8、制定事故应急处理方案。
1
无处理方案扣1.0,方案不完善扣0.5。
(七)空调系统
6
1、制定中央空调系统应急处理预案并上墙,室内清洁、地面无水。
0.5
每发现一处不符扣0.1。
2、冷冻机组应保持清洁完整、无锈蚀、无泄漏、螺栓紧固,电气部分应保持干燥,无漏油、漏制冷剂,主机仪表显示状态正常。
1
每发现一处不符扣0.2。
3、水泵电机运行正常、电机温度、电控柜功能正常、无异常杂音及碰撞冲击声。
1
每发现一处不符扣0.2。
4、各种阀门开闭灵活、无漏水,管道保温层完好,无冷凝水。
1
每发现一处不符扣0.2。
5、空气处理器、风机盘管、管道系统正常工作,江水源冷却系统、风机盘管,无漏水现象,水泵出口压力正常,水压波动在规定范围内。
1
每发现一处不符扣0.2。
6、空气处理器、风机盘管的过滤网和各Y型过滤器定期进行清洗及记录。
1
每发现一处不符扣0.2。
7、设备铭牌及各种标识清晰、有标牌和保养负责人。
0.5
每发现一处不符扣0.1。
四
共用设施管理
5
共用设备设施运行、使用及维护按规定要求有记录,无事故隐患,专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范
1、值班人员要求在岗
2、定期保养记录
3、维修记录
4、巡视记录
5、运行记录
1
每发现一处扣0.2分
1、共用配套服务设施完好,无随意改变用途。
1
每发现一处不符合扣0.2。
2、共用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。
1
每发现一处不符合扣0.2。
3、道路、楼道、大堂等公共照明完好。
1
每发现一处不亮扣0.2。
4、园区范围内的道路通畅,路面平坦。
1
每发现一处不符合扣0.2。
五
保安及车辆管理
9
1、园区基本实行区域化管理(人防、技防、联防)。
1
不符合全扣。
2、有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉园区环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责,遗失物品上缴登记手续及记录完整。
1
无专业保安队伍扣1.0,值班、巡逻及遗失物品上缴等手续、记录不规范每处扣0.2。
3、消防设备设施完好无损,可随时起用;消防通道畅通;制定消防应急方案
1)、消防器材及标志完好、有效
2)、消防设备分布图
3)、消防设备保养记录
4)、消防设备维修记录
5)、消防通道畅通
6)、消防人员培训记录
7)、义务消防员名单
8)、消防安全预案
1
每发现一处扣0.1分
4、结合园区特点,制订安全防范措施。
1
对特殊的部位要有相应的防范措施,每发现一处无防范措施扣0.5。
5、园区外停车场有专人疏导,管理有序,排列整齐,进出园区各种车辆管理有序,无堵塞交通现象,不影响行人通行。
1
每发现一处不符扣0.2。
6、室内停车场管理严格,出入登记,对携带有危险物品的车辆加以劝阻,对擅自在停车场内进行维修清洗等行为加以劝阻。
1
每发现一处不符扣0.5。
7、非饥动车辆有集中停放场地,管理制度落实,停放整齐,场地整洁。
1
每发现一处不符扣0.5。
8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
1
每发现一处不符扣0.5。
9、园区内的公共场所未发生重大违纪违法案件。
无大型广场舞、集会、遛狗、危害公共安全的体育活动等。
1
每发现一处扣0.2分
六
环境卫生管理
9
1、环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。
1
每发现一处不符合扣0.2。
2、清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围及清洁记录,实行标准化清洁保洁。
1
未实行责任制的扣0.5,无专职清洁人员、无责任范围和清洁记录欠缺的扣0.3,未实行标准化保洁的扣0.2。
3、垃极日产日清,定期进行卫生消毒灭杀。
2
每发现一处垃极扣0.2,未达到垃圾日产日清的扣0.5,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5。
4、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;大堂、楼梯扶拦、天台、共用玻璃窗等保持洁净;共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
2
每发现一处不符合扣0.2。
5、卫生间(地面、墙面、天花、隔断及门锁、座便器及水箱、小便斗、盥洗台及水嘴、镜子等)无污迹、无积水、无垃圾、无积灰、无异味、无阻塞、镜子和洁具光亮。
2
每次每间发现一处不符合扣0.2。
6、负责清洁设备的领用、使用、保养和日常管理,每天统计清洁设备的完好情况,设备保修及时,建立设备台卡。
1
记录不完整每次扣0.2分,未正确合理使用保洁设备每发现一次扣0.2。
七
绿化管理
5
1、绿地无破环、践踏、占用现象;无纸屑、烟头、石块等杂物。
2
每发现一处不符合扣0.2。
3、水生植物水面种植范围内无漂浮杂物。
2
每发现一处不符合扣0.5。
4、对园区内绿化有管理措施并落实,需建立巡检制度并有相关书面记录。
1
无措施,或落实不力扣0.8,书面记录不全扣0.2。
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