中国物业管理招投标方法的分析与思考.docx

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中国物业管理招投标方法的分析与思考

中国物业管理招投标方法的分析与思考

招投标在国外经济活动中已是一种常用的竞争性交易方式。

我国是1980年开始在建设工程中进行招投标工作的试点。

国务院1980年《关于开展和保护社会主义竞争的暂行规定》文件中，首次提出在一些适宜于承包的生产建设项目和经营项目，可以实行招投标方法，并在吉林、深圳两市试点。

物业管理招投标是20世纪90年代后开展起来的，也是深圳首先得到尝试，时间虽短，发展很快，各地政府都十分重视，进行了许多次实践，取得了不少经验。

为了尽快规范物业管理招投标方法，并大力推广，有必要对我国目前开展的各类物管招投标方法作一些分析比较。

　一、目前我国物业管理三种招标方法分析

　　1、只对目标物业管理与服务的策划进行招标投标法的分析

　　通过几年全国物业管理招标投标的实践看，许多地方的物业管理招标基本思路是根据当地政府确定的收费标准，各物业管理企业依据目标物业，结合本企业管理水平，策划管理方案，细化各项组织实施步骤，提出质量保证措施，以及以人为本的开展各类社区文化、社区服务活动等内容。

物业管理投标书实质是一份细化管理的策划书。

各位评委评比标书实际上也是对管理服务进行评定，从各企业送交的物业管理标书里，找出服务管理措施的不足以及目标物业分析的失误，把评分拉出差距，再根据本企业以往开展物业管理的住宅小区的信誉调查，以及企业经理、管理处主任的联合答辩的水平，综合评出最高分作为中标单位。

这种方法有以下特征：

　　1）强化物业管理服务意识，使各物业管理企业如何对目标物业服务管理考虑周到细微，动脑筋制定措施，保证质量，并在标书里得到详细的表述，才会得到专家评委的赞许和通过。

　　2）企业强化了人才工程。

各企业充分认识到物业管理招投标活动不仅仅需要实干家，更需要管理人才。

一本十几万字的标书没有管理人才，没有技术人才，要想中标是不可能的，许多企业通过招标投标活动开始吸收培养高层次管理人才。

　　3）体现了企业的综合实力。

一本标书就是一个企业的写照，一个企业的形象，评委通过标书可以得知企业的管理水平、服务质量、办事效率。

　　4）这种方法不足之处是缺少风险意识。

由于服务管理还未开始进行，标书对目标物业管理的计划、设想与承诺还只停留在纸上，转变为现实还有待于进一步考察、落实。

从某种意义上来讲，相对建筑工程项目招投标对三材用量计划及资金测算与标底的比较看，似乎柔性大，无风险。

　　2、关于确立收费标准测算为重点的招标方法分析

　　2000年3月份，南京龙江高教公寓物业管理招标一改过去传统的招标思路，模仿建筑施工项目的招标方法，增加了费用测算和报价，评定标书的内容除过去单一的目标物业管理服务策划外，又增加了一项，既在政府规定的收费范围内，进行测算报价，甚至将报价的权重提高到50%，这对物业管理企业来讲，增加了难度，既要保证管理服务质量高，各项措施到位，又要节省经费进行成本核算。

一般企业是难以完成此项任务的，它体现了企业实力的竞争。

南京龙江高教公寓邀请12家物业管理企业投标，最后一家企业报价为每月0.35元/平方米，作为物业管理服务费的收取标准，比南京市政府规定的标准每个月0.5元/平方米还要低0.15元，业主非常满意。

这种做法有以下特点：

　　1）增加了风险度，增加了硬指标的竞争。

过去物业管理招标评标主要是服务策划（收费标准事先定下来），某种意义上来讲，主要靠文笔强的人，重点要把标书写好，写出特色就可以了。

如今又增加了物业的公共服务费用的报价竞争，从而拉开了档次。

通常报价是硬指标，报价太高（或太低）偏离标底，得分就低，竞争更加激烈了，对企业招标增加了"风险"。

　　2）充分调动积极性，更加注重成本核算。

由于增加公共服务收费的报价竞标，对物业管理企业既带来了压力，又带来了动力，更加注意成本核算，更加注意人员结构优化，精打细算，从而定出一个服务优、价格廉的价位而中标，得到评委的认可。

　　3）促进了专业化管理，提高了规模效益。

物业管理企业生存必须依赖于经营收入的支撑，需要一定面积的物业保证经费来源，然而投标中又要报价竞争，这对物业管理企业来讲，除了加强成本核算，控制各种支出外，需要提高企业的专业化管理水平，通过规模，促进效益，通过管理提高效益。

　　4）过分强调报价权重，招标投标活动容易出现偏差。

一次评标即要看物业管理策划又要看价格报价时，要清楚的意识到，过分强调报价权重比例容易使各物业管理企业把投标的重点转移到价格上而忽视了物业管理服务的策划，必须防止物业管理企业以价格偏低、牺牲物业管理质量的做法来取得中标，这是不可取得而应防止的。

价格低在目前我国经济收入并不十分宽裕的业主（住用人）来讲是非常欢迎的，但必须实事求是，不能以价格影响质量，否则就把物业管理引到一个怪圈中去，对物业管理行业发展是不利的，最终受害的还是业主。

　　3、关于物业管理无标底二步法招标方法的分析

　　根据我国目前物业管理实践，参照国际上服务行业的二步法招标方法，更能保证服务质量的优秀，价格合理，更好地体现公开、公平、公正和诚实信用的原则，南京国际展览中心采用无标底二步法招标面向全国招聘物业管理企业，在中国物业管理招标投标活动中又做了一次新的尝试。

所谓无标底就是开始并不明确服务收费标准以及服务质量标底，而只是一个原则标准，既按照当地政府对物业管理收费的标准，符合住宅小区（楼宇）服务定位前提下，由物业管理企业来制定服务质量保证优良、服务收费合理、产权人满意的服务标底和价位标底。

所谓二步法，就是达到上述目标，把物业管理分为两次开标、两次筛选、两次竞争。

第一次评标是进行服务质量比较，由评委经过评分、筛选，确定3-4家优胜者进入第二轮角逐，既第二次评管理服务收费价格，选出服务质量保证、价格合理的两家企业为优胜者，最后分别进行商务谈判，确定一家为中标者。

这种方法有以下特点：

　　1）首先保证了管理服务质量。

物业管理二步法开标中，首先开管理服务质量标，这对从事物业管理的各个企业来讲，起到了一个好的向导，物业管理招投标活动就是要先评论服务质量，所有参加竞标企业必须认真制定出目标物业的管理服务方案、措施，否则就成为废标，而不能进入第二轮竞争。

对于产权人来讲，由于物业管理企业强化了服务意识，制定了各项服务管理措施，保证了服务质量，广大业主（住用人）是感到满意的。

　　2）既强调了价格，又防止了过低压价的不平等竞争。

作为业主来讲，自然希望服务质量一流、收费价格低廉为最好，而企业经营者则希望服务质量越高价格越高，两者矛盾的统一则通过招标投标方式，有参加竞标的各物业管理公司对目标物业在完成达到物业管理定位所需的成本核算后，提出一个合理的价位进行报价，最后由业主认可确定一家企业。

物业管理第一次开标，则对服务质量首先进行评标，优胜者再开价格标，这样便防止了某些物业管理企业为了取得目标物业，迎合业主心愿，而过分把价格压的很低现象。

一些管理水平差、策划不到位，只把价格压得很低的物业管理企业在第一次评标中就被淘汰了，无权参加第二次服务费标准的开标，防止了以压低价格来取得物业管理不正当竞争行为。

　　3）有利于促进物业管理整体水平提高，推进物业管理行业发展。

参与竞争就是为了取得胜利，在物业管理市场中保持自己的优势，因此，各个物业管理企业都在不断总结经验，不断改进技术降低成本，在进行服务管理过程中不断的技术创新、管理创新。

竞争促进了技术进步，因为运用了新技术，提供了优质服务，就可以获得业主的认可而中标。

竞争同时也促进了物业管理新技术的推广和扩散，各个物业管理企业你追我赶从而推动整个行业的发展。

　　4）有利于与国际经济接轨，随着我国加入WTO进程的加快，更需要加快建立起具有生机活力的社会主义市场经济体系，物业管理市场化是我国市场经济体系的重要组成部分。

国际上的服务行业进行招投标早就采用两步法方法，我国目前开展两步法试点就是为今后与国际经济接轨做一些有益的尝试，随着不断的总结经验与完善，更加有利于与国际经济接轨。

　　二、市场化的物业管理如何科学的开展招标投标

　　建设部1999年5月23日到24日在深圳召开了全国物业管理工作会议，提出了加快物业管理市场化建设，随着这次会议的胜利召开，全国许多城市都开展了物业管理招投标活动。

从面上看，市场意识增强了，市场竞争出现了，同时还感到全国一些地区招投标的科学性不够，"公平""公正"性还有待完善。

我们必须从以下四个方面努力，使物业管理招投标活动市场化、规范化、科学化。

　　1建立科学的考核指标体系

　　物业管理在我国还是一个新生事物，其服务质量、服务水平，还没有一个统一标准，不同于宾馆的服务管理，缺乏考核评估体系。

虽然宾馆与物业管理同属于服务行业，但宾馆管理已形成了规范，形成了标准。

根据宾馆的硬件、软件不同，按照考核要求，国际上已形成了一级至五级的星级宾馆标准，而我国物业管理评比体系较弱，一是目前仅有一个评选全国城市文明住宅小区的标准操作，细化不够；二是评比方法较粗，缺乏系统性；三是评比标准不统一，区域性很强，因此物业管理质量水平难于统一标准。

随着物业管理市场化进展，建立科学化考核指标体系越来越重要的提在人们面前。

物业管理考核指标体系应含以下六个方面：

　　1）服务内容全面完整。

一个住宅小区（高层楼宇）以及其他类型的建筑群体，应注意把各类公共服务考虑周到，以便评价服务策划是否到位；

　　2）服务管理指挥系统要通畅。

虽然管理服务内容制定较为详细，但为之操作的组织机构不通畅，指挥系统失灵，再好的方案也难于实施，造成很大损失；

　　3）各项管理制度完善到位。

市场经济是法制经济，一切活动需要按程序办事，各类制度制定的正确与否、完善与否，是对物业管理到位的保证。

考核指标应重视这块内容；

　　4）信息反馈系统、管理监控系统要健全。

为了保证物业管理服务到位不走样，为了使各项政策、服务标准落实到实处，需要建立信息反馈系统、管理监控系统。

这也是考核指标的一个重要内容，需要建立这一方面指标体系；

　　5）管理人员基本素质、培训计划的指标体系要建立。

物业管理制度制定的再好，管理策划再圆满，也必须由人去操作完成。

因此，必须建立人员基本素质、文化知识结构、专业技术职称、以及为之而达到一流管理考核指标体系。

　　6）管理服务经费测算的指标体系物业管理的各项内容都要靠服务人员及各种设备去完成，需要投入一定的资金，而这些资金测算是否科学、合理，是否符合实际，需要建立一个科学指标体系来检验。

　　2、加强有形市场建设与管理

　　根据《中华人民共和国招投标法》规定，物业管理招投标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则，招标投标双方不得弄虚作假，如何保证招投标活动的公正性、公平性呢？

这需要各级政府行政主管部门认真研究，除了制定相应的政策外，还需建立好招投标的有形市场。

具体体现在以下三个方面：

　　1）强化物业管理招投标意识，强化业主自治、自律管理意识，改变目前一些地方对物业管理招投标工作认识不到位，招标工作不能开展起来的被动局面，使物业管理招投标走上正确轨道；

　　2）建立管理机构，发展中介服务。

加强领导，建立切实可行的领导管理体制，使物业管理活动一开始便纳入法制轨道，要象建设工程招标一样，有一个招标机构从事此项工作，鼓励发展一些中介服务机构参与这项工作，同时，要充分利用地方政府已经建立起来的招投标中心，把物业管理的招标信息发布、招标的组织、评标等活动就此开展，资源共享，使其效益明显改善。

业主可以因此而节约不少经费开支。

　　3）利用高技术进行网上评标。

随着计算机网络时代的到来，物业管理招标可以通过有形市场中的计算机网络设备采用网上评标。

　　3、建立专家库

　　目前全国从事物业管理人数相对较少，而且发展不平衡，沿海地区、南方城市这方面人才相对集中。

为了使物业管理招标投标活动中能掌握好政策，评出管理质量，评出服务水平，做到"公平""公开"，需要一些专家把关。

评标专家需要由一些技术、经济、管理专家组成，政府主管部门领导适当参与。

为此，要建立专家库。

考虑到目前物业管理行业情况，最好以省为中心建立专家库，在物业管理项目评标前从专家库中随机抽取。

　　4、尽快建立物业管理招投标规章。

　　社会主义市场经济是法制经济，物业管理招投标必须由招投标法规来约束、规范，尽快出台物业管理招投标规章，这样做有两点好处：

　　1）2000年元月实行的《中华人民共和国招投标法》主要是针对工程建设项目（包括勘察、设计、施工、监理以及工程建设有关重要设备材料等的采购），而对物业管理等服务类型活动没有明确，而实际各地已开展这类招投标。

为了使物业管理招投标合法化，有必要出台规章、规范。

　　2）在建设工程招标活动中，明确招标方法只有两种：

公开招标及邀标，禁止议标，以防止腐败产生。

而物业管理是第三产业服务业，又是一种微利行业，不会发生暴利，同时物业管理与工程建设又有不同点，建设工程项目来讲，建筑企业只有一次招标建设好就结束了，要重新换一个项目再投标；而物业管理对一个住宅小区（大厦）来讲，如果按三年为一个服务周期，则这个小区（大厦）如果按照30年安全期考虑，要开展10次招投标活动，每次招标活动要花费许多资金，这对物管活动开展不利，应按照产权理论，把招标的权利归还业主，因此，完全可以采用公开招标、邀标，也可以议标。

这些做法必须通过物业管理招投标法规来规范形成合法性。