住宅项目施工项目策划.docx

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住宅项目施工项目策划

住宅项目施工策划

一．工程概述

由某建设有限公司投资兴建的****住宅工程位于某镇西北角，一期工程共分8个组团，我单位承建其中A、C、E三个组团。

A、C、E三个组团占地面积约14200㎡，东西宽约233m，南北长约610m，呈矩形状。

其中A组团含有：

15层楼房4栋（1#～4#楼）

5层楼房8栋（5#～12#楼）

C组团含有：

15层楼房4栋（13#～15#；17#楼）

5层楼房9栋（16#；18#～25#楼）

E组团含有：

15层楼房5栋（58#；60#；64#～66#楼）

9层楼房3栋（57#；59#；61#楼）

分建幼儿园、小学、风雨操场等约10000㎡。

拟建工程±0.000相当于大沽绝对高程4.20/4.25m，室外地坪3.8m（大沽）。

经甲方前期场地平整后，场区自然地面标高约在3m左右（大沽），比设计室外地坪低0.8m，场地内已修建有轻车行驶的临时道路，并在中轴线规划路设有施工用电源变压器5台，生活水和生产用水供应点位于C区南侧。

公司与业主签协议时，业主已指定E区分包队伍，还另外指定了两家施工队伍进入我方分包区域。

目前楼房工程桩已基本施工完毕，施工现场正抓紧临设及“三通一平”施工，根据现实情况，临设计划春节前完成一半，余下部分及水、电、道路硬化在2月下旬完成，按甲乙方双方协议预计工程于2009年3月1日破土动工。

二、工程项目的目标分析和论证

1．工程项目的工期和质量目标

1）、工期要求：

按合同总工期：

450日历天

2）、工程质量等级：

工程合格率为100%

2．施工目标

1）、工期目标：

计划施工期2009年3月1日至2010年5月17日，总工期435天，比合同工期提前15天。

2）、质量目标：

达到国家现行施工质量验收“合格”标准，并达到招标文件中合同条款相关约定的要求。

在其中一个子单位工程上力争“某市结构海河杯”。

3）、安全生产目标：

杜绝重伤、死亡事故，负伤率不大于千分之三。

4）、文明施工目标：

“某市市级文明施工工地”。

5）、社会效益：

以该项工程为契机，提高公司在某市民用建筑行业的知名度，开拓某市民用建筑市场，立足东丽，扩大本土市场份额。

6）、经济目标：

努力实现上交利费达到合同总额的%（根据签定的建造合同和分包价格情况最终确定上交比例）。

3．工程重点和难点分析

1）、该项目栋号较多，涉及专业较多，分包单位较多，因此施工组织及与各承包单位的沟通协调配合问题显得尤为突出。

强有力的施工组织及科学合理的计划安排是项目顺利完成的关键。

2）、该工程工期较紧，工作量又较大，在短时间内，人力、物力等各方面投入大，因此在施工前做好详细的资源计划。

并根据计划落实到位，确保满足工程施工需要。

3）、防水工程一向是建筑工程的关键，确保地下室、厕浴间、厨房、屋面不渗漏是本工程的关键工序。

4）、该项目施工进度要求比较高，经过炎热高温期、雨期、冬期、秋收等特殊时期，因此施工时要针对项目特点编制详细的进度计划和保证措施，来确保进度目标的实现。

5）、该工程外立面线条、节点、造型多，施工复杂。

6）、该项目利用施工场地狭小。

材料库房考虑的场地，材料堆场、钢筋加工棚、木工棚位置都需经过严密考虑，且随着工程的进展，材料堆场、钢筋加工棚、木工棚位置还要及时做适当的调整，否则因场地材料堆场的限制而影响到工程进度。

三、项目管理的组织

1.项目经理部组织机构

严格按照公司项目管理“一体五制”的要求，落实一系列管理制度，完成合同、经营、现场管理等目标。

科学合理的管理体制、统一有效的工程指挥系统是顺利施工的重要保证。

为此，公司在本工程的施工组织上，按照“项目法施工”的模式，组建一个精干、高效的项目管理班子。

以项目合同和成本控制为主要内容，以科学系统的管理和先进的技术为手段，行使计划、组织、指挥、协调、控制、监督六项基本职能，全面履行与建设单位、监理单位及分承包单位的合同，形成以全面质量管理为中心环节，以专业技术管理与计算机辅助管理相结合的科学化管理体制。

本着科学管理、优质高速、开拓敬业的原则，以塑造“建筑精品”为目标，发挥企业优势，对工程施工进行综合组织协调和控制管理，确保本工程实现一流的承包管理、一流的文明施工、一流的工程质量和一流的施工速度，以实现质量方针和质量目标，实现对建设单位的承诺。

根据该项目规模和工作量较大的特点，我们拟针对该工程成立“**项目经理部”。

为强化承包管理，推广项目法施工，我公司将组建精明强干的项目管理班子，实施主承包施工管理。

根据对建设单位的承诺制定总体方针目标，如质量目标、工期目标、安全目标、文明施工目标等。

项目经理部则按照公司的方针政策目标进行相应的决策。

我公司按年度方针目标，每月每季度对项目进行综合考评，按照多年来积累的成功的项目管理经验来运作和管理项目，形成以项目经理负责制为核心，以项目合同管理和成本控制为主要内容，以科学系统管理和先进技术为手段的项目管理机制，确保项目各项目标的顺利实施。

项目部管理人员名单

2.项目部人员职责

部门

类别

职责

项目经理部

项目

经理

作为公司在项目上的全权代表，负责协调同建设单位、建设监理等各方面的关系；确保项目组织按合同要求进行施工并完成合同规定的施工内容；确定项目组织机构，选择合适人选并上报上级主管批准；确定项目工作方针、工作目标和工作程序；对重大问题包括实施方案、人事任免、技术措施、设备采购、资源调配、进度计划安排、合同及设计变更等会同上级主管部门进行决策，牵头并会同有关部门制定“项目质量计划”；制定项目安全责任制；协调各施工工种及各分承包单位之间的工作；监督各施工单位按设计要求施工；监督执行质量检查规程，对不合格的分项、分部、单位工程负有直接责任，要及时制订纠正并找出失误的原因上报；审查并批准现场人员工资名单、工程费用报告及财务报告；安排竣工验收结算工作，以及竣工设施向建设单位移交的工作。

技术经济部

技术负责人

规划施工现场及临时设施的布局；组织项目人员进行图纸会审（包括图纸收发）；编制施工组织设计；并发放至有关部门和人员；确定施工关键过程和特殊过程，并编制质量控制要点；组织编制作业指导书（技术交底），并逐级交底至作业班组；负责项目技术洽商，处理设计变更有关事宜；负责项目的技术复核工作；组织主持关键工序的检验、验收工作；参与质量事故和不合格品的处理，编制技术处理方案；组织对工程质量进行检查评定；负责项目竣工技术资料的收集、整理和归档。

技术资料员

负责项目部文件和技术资料的收发、管理资料，确保使用有效文件和资料;负责保管工程施工图样及变更洽商汇录，工程竣工后在规定的时间内将竣工图修改整理完毕、装订成册，按规定移交有关单位和部门;收集整理工程的全部资料，按照市建委、城建档案馆的规定标准装订成册，竣工后按期移交有关单位和部门;负责项目部测量、计量器具的检测、标识管理工作;参与编制施工方案，办理工程洽商。

预算员

学习和掌握的施工图纸、施工方案，编制施工预算;按时办理分段、分部位的结算，年终结算、竣工决算;根据现场签证做补充预算;负责审查施工队的预算和用料计划;按时上报有关报表及资料，建立预算台帐;统计各种经济技术资料，做好成本核算；向项目其他部门提供所需的有关资料和数据；协助项目经理签订各种经济合同；积累结算资料，并分类整理存档。

试验员

负责现场取样，做好编号和标记、记录，委托评价合格的试验室进行试验；及时取回试验报告，转交技术负责人；原材料试验后应及时将结果通知材料员。

施工管理部

项目副经理

认真执行公司质量方针及目标；负责制定项目管理目标，分解落实到岗位,安排实施；负责项目的均衡生产和工序管理；负责施工全过程的施工管理控制；负责依据施组及方案处理好质量与进度的关系。

工长

审核施工图样，研究施工工艺，参加设计交底，提出施工组织的意见与建议；严格按图样和工艺标准，科学合理地组织施工，保证工期的落实；负责对施工操作人员进行技术、安全的文字交底，并在施工中进行监督，组织操作人员对产品进行自检和互检；承担项目工程质量指标责任，组织分部分项的交接检查工作，并做好记录，及时发现问题与隐患，提出解决措施，监督落实;填写施工日志，执行技术规范。

积累施工技术资料;严格执行关键工序和特殊工序的作业指导书;负责对专检人员提出的不合格品按照整改方案进行返修或返工。

测量员

在熟悉图纸的基础上，测量放样，设置整体的平面控制网和标高控制网；以控制网为依据进行各局部建筑物的定位放线和标高测设；控制轴线及梁柱轴线、边线的放线工作；负责相关定位放线资料的日常整理。

质安部

质检员

严格执行国家、行业和地方政府主管部门颁发的质量检验评定标准和规范，行使监督检查职能；巡回检查，随时掌握辖区内的工程质量情况，对不符合质量标准的情况有现场处置权；负责分部分项工程的检查验收与评定，对发现的不合格品应及时报告工程负责人，参加制定处理方案，并验证方案的实施效果；行使现场质量处罚权。

安全员

坚持对施工人员进行经常性安全教育，针对施工的实际情况，制定安全技术交底，并组织实施；负责安全生产的检查和落实，发现安全隐患或问题及时组织整改，并做好记录。

物质设备部

材料员

根据施工进度及材料数量编制材料供应计划，整理材料计划报与潍坊公司；充分了解工程进度，工程需用材料，督促专业施工队及时报需用计划，实现有预见性的管理，确保材料供应满足施工生产的需要；建立材料台帐，办理各种材料进出场手续；进场材料的检查检验工作；周转材料的管理工作。

综合部

主要负责后勤及办公用品的发放。

3.项目部进场前办公用品的准备

1）办公用品根据公司要求统一采购；

2）所需办公用品名称

办公桌

坐椅

会议桌（建议购买乒乓球桌，工作娱乐于一体）

电脑

打印机

复印机

文件柜

空调

饮水机⑩黑板（农民工学校）

电视（农民工学校）

3）管理人员统一现场住宿，住宿楼采用租赁旁边居民住宿楼。

四．工程招标管理

招标的目的，一是引入竞争机制，降低成本；二是选好队伍。

分包队伍的资格审查要深入一级，摸清谁是实际老板，谁来实际履行合同，以前合作效果如何，深入走访、了解，考察投标单位的实力和业绩。

分包队伍的实力某种程度上决定了项目的成败，要选好分包队伍，管好分包队伍。

项目实施过程中，对可能出现的风险要有应对措施。

1.施工分包队伍的选择和管理

本项目计划选择6家分包单位。

目前，业主已指定3家分包队伍（E区由1家分包队伍施工，另外两家在A、C两区要分包约5万平米）。

实际由我公司选择的分包队伍顶多只有3家，为预防在施工过程中施工进度滞后，还可以备用2-3家分包队伍。

2.材料分包商的选择和管理

1）按物资采购控制程序严格选择评价和控制材料供应厂商。

2）根据合同、图纸的要求编制工程材料、设备需要量计划，明确规定物资品种、规格、型号、数量、供应时间，有关技术质量等，并据施工总体进度计划及时将施工所需的物资送到现场，保证工程按时顺利进行。

3）对于本工程的合格分供方和物资采购计划需经本工程项目部项目经理批准。

4）特定情况下，所需特殊物资（为特殊过程所用）应派专人到指定处采购。

5）急需从合格分供方名单外的分供方采购时，对该分供方应有应急评价和审批手续，且有记录。

（经应急评价确定为合格供方后方能购买其产品，否则不得采购其产品）

6）进入现场的所有物资，均需检验或验证，不准紧急放行或如因生产急需而来不及检验和试验放行的物资执行《过程和产品的监视和测量控制程序》文件中相关规定。

验证物资采用检查外观质量、产品标牌、规格型号、点检产品数量及尺寸、审核产品质量证明文件的符合性等，作好检验和验证记录。

7）对于工程进场物资，要按品种、型号、规格、分类堆码整齐，挂上与物资相符的标签。

物资标记上有搬运、放置要求的按要求堆码，库房料架，摆放纵横成行；标签清洁醒目；库内外清洁卫生；库房通风、采光、有防水、防盗安全措施。

8）对具有特殊物理、化学性能的物资，要有防雨、防潮、控温、防损坏、防泄漏等必要防范措施。

9）应按月以库存物资进行检查盘点，对超过有效期的物资以及其它原因产生的质量损失或丢失的物资应及时作出降级使用、报损、报废的报告。

目前施工图纸还未到位，材料明细还不清楚。

我公司和业主的施工合同还未正式签署，哪些材料甲供或甲方指定厂家，目前也还不能确定。

目前根据以前经验确定部分主材（如钢材、砼、砌块等）分包商范围，待图纸到位和正式施工合同签订后再确定由哪些分包商供货。

五．工程结算的管理

将工程结算与项目实施过程管理、项目二次经营结合起来，统筹考虑、统筹规划、统筹协调，平衡处理好结算质量与实效的关系，控制风险、实现效益。

项目部要建立工程结算工作目标考核制度，制定结算工作实施计划，针对本项目落实责任目标、责任主体和完成时间，加强对结算工作的检查，注重过程管理与协调，建立工程结算进展情况动态台账，按月、季及时、准确统计反映工程结算进展情况。

六、成本控制措施的方法和手段

1．方针目标

建立全员参加的责、权、利相结合的项目成本控制责任体系,项目经理、各部门、各工段和各班组人员都有成本控制责任，在一定的范围内亨有成本控制的权利，在成本控制方面的业绩与工资收入相结合，从而有效地形成成本控制责任网络。

成本控制应贯穿项目施工过程的每一个阶段。

2．管理措施

1）人工费控制

严格用工制度和用工标准，严禁出现闲工和窝工现象。

2）材料费控制

材料采购要求做到货比三家，在满足品质要求的情况下，尽量就地采购价格较低的材料。

材料严格领料制度，对工段实行指标考核，制定奖惩办法。

减少材料的二次搬运费等。

3）其它直接成本和间接成本临时设施费、办公用费等均应合理开支，严格开支前审批制度，严禁越权审批。

4）在施工前选择经济合理、切实可行的施工方案。

5）加强材料、机械管理，保证质量，杜绝浪费，减少损失。

3．施工项目成本控制责任制

施工项目成本控制责任制表

部门（人员）

内容

项目经理

项目成本控制的责任中心，全面负责项目成本控制工作。

负责成本预控、决策工作，主持制订、审核项目目标成本、成本计划和降低成本技术组织措施计划。

建立项目成本控制责任体系，与各职能部门（人员）班组签订成本承包责任状，并监督执行情况。

经营部

预测项目成本，编制项目成本计划。

会同财会部门进行成本计划的综合平衡。

编制施工图预算、施工预算、提供各单位工程分部分项工程各成本项目的预算成本资料。

监督对外经济合同履约情况，收集工程变更资料，搞好索赔工作，及时办理增减帐，保证工程收入。

负责对外结算工作，控制费用支出。

工程部

在审查各级部门所提技术组织措施的基础上，汇总编制项目的措施计划。

提出有效的技术节约、降低成本措施，负责落实、提供技术节约计划表。

选定经济合理的施工组织设计。

合理规划施工现场布置，避免二次搬运、运输费等支出。

保证工程量，降低质量成本，避免返工损失。

严格施工安全控制，确保安全生产，减少事故损失。

供应部

编制降低材料成本措施计划。

控制材料采购成本，合理安排储备，降低材料管理损耗，减少资金占用。

严格执行进料验收、限额发料、周转材料回收利用制度。

负责材料台帐记录，提供材料耗用所表，考核材料实际消耗。

编制机械台班使用计划和降低机械使用费措施计划。

提供各类机械台班实际使用资料，合理使用、节约台班费用。

加强机械设备的管理、保养、维修，提高完好率、使用率。

控制外租机械的租赁费用。

施工队

项目经理与施工队签订承发包劳务合同，合同中应合理确定估点数量比例。

按合同规定支取劳务费，成本的节约或超支均自负。

以签发施工任务单、限额领料单形式控制班组责任成本，并负责回收结算。

对施工活动实行定额管理，执行计划成本，严格成本开支。

发生工程变更时，要项目经理部技术签证后，根据劳务费变动情况及时办理增减帐。

生产班组

生产班组的责任成本是分部分项工程成本。

生产班组完成施工任务单下达的任务，按限额领料控制材料消耗，包定额用工，包材料使用。

按实际完成的工程量和实耗人工、实耗材料作好原始记录。

4．其他节约措施

1）严格按图施工，按审批的施工组织设计和施工及验收规范施工，杜绝返工重做是最大的节约。

2）加强材料管理，各种材料按计划发放，工地所有进场材料按实收数，签证单据。

3）钢筋集中下料长短搭配,合理利用钢筋（各个分包商自行控制）。

4）砼选择最佳配比（掺高效减水剂及粉煤灰），节约水泥。

5）加强成本核算，做好施工预算及施工图预算“二算”对比，并力求准确，对每个变更设计及时签证。

6）材料供应部门应按工程进度，安排好各种材料的进场时间，减少二次搬运和翻仓工作。

7）合理安排劳力资源，杜绝窝工现象，严格按劳动定额配置作业人员。

8）机械设备严格按“十字作业法”进行，做好日常保养，杜绝“重使用、轻保养”。

9）坚决杜绝浪费现象，禁止随地乱丢材料和工具，现场做到不见零散的砂石、砖块、水、钢筋、电焊条等，不见剩余的灰浆、废铅丝、铁丝等。

七．进度控制方法和手段

1．根据实际进场时间和建设方的工期要求，制定合理的施工计划。

2．格按照网络计划图进行控制，对重要的施工节点一定要保住。

3．认真进行进度的组织和协调工作，落实好项目的组织措施，管理措施，经济措施，和技术措施。

八．施工部署

1.施工区域划分

1）划分原则

A、C、E组共分为6个作业区

E组团单独组建一个作业区

A、C组团按建筑面积2万平方米左右为界设立5个作业区

2）A、C组团作业区划分范围

Ⅰ作业区（28391m2）：

A-1#、2#、3#、4#；

Ⅱ作业区（17953m2）：

A-5#、7#、8#、11#、12#；

Ⅲ作业区（18640m2）：

C-15#、17#、18#、21#；

Ⅳ作业区（21220m2）：

C-13#、14#、16#、19#；

Ⅴ作业区（18491m2）：

C-20#、22#、23#、24#、25#；A—6#、9#；

2.施工顺序

1）施工顺序

协议书要求工期为日历天数450天，约15个月，由于北方地区冬季土建无法进行湿作业，再考虑雨季和农忙季节，实际施工天数仅为12个月，因此所有楼栋必须共同上升，但土方不可能同时开挖，考虑到高层绝对工期大大长于多层以及施工道路的影响，挖土应按以下原则进行，

高层和多层共有作业区的，应先开挖高层后开挖多层；

多层作业应从组团中间向边缘推进；

挖土顺序尚需根据周边区域施工状况作适当调整，避免互相干扰的情况发生。

以下为各区楼栋的挖土顺序（按每作业区一台挖土机考虑）

Ⅰ作业区：

4#→2#→1#→3#；（该区域采用两台挖土机同时作业）

Ⅱ作业区：

5#→7#→8#→11#→10#→12#；

Ⅲ作业区：

15#→17#→18#→21#；

Ⅳ作业区：

13#→14#→19#→16#；

Ⅴ作业区：

6#→9#→22#→23#→25#→24#；（该区域采用两台挖土机同时作业）

3.流水划分

原则上每两栋（最多三栋）楼层作为一个流水组合

Ⅰ作业区：

-1#、3#；

-2#、4#；

Ⅱ作业区：

-5#、7#；

-8#、11#；

-10#、12#；

Ⅲ作业区：

-15#、17#；

-18#、21#；

Ⅳ作业区：

-13#、14#；

-16#、19#；

Ⅴ作业区：

-6#、9#；

-24#、25#；

-20#、22#、23#；

以上施工顺序和流水段划分，如分区有变动，则可做适当调整。

4.控制性接点计划

按450天总工期考虑，如果从3月1日开始破土动工，则竣工时间为来年5月31日。

以下分别为多层及高层的主要工序的控制性接点计划

1）多层：

基础75天（3月1日-5月15日），包括地基验槽和基础验收

主体60天（5月16日-7月15日），包括民工农忙季节返家时间和二次结构

屋面防水、室内外抹灰7月16日-9月30日

外墙保温10月1日-11月15日（专业队伍施工）

地采暖10月1日-11月30日（专业队伍施工）

2010年工作：

室内地坪、厨卫间、楼梯、门窗安装、涂料等

2）高层

基础60天（3月1日-4月30日），包括地基验槽、基础验收和地下室

主体135天（5月1日-9月15日），按8天1层考虑，包括民工农忙季节返家时间和雨季时间，固延长15天

砌体、二次结构45天（9月1日-10月15日），包括民工农忙季节返家时间和雨季时间；

屋面防水、室内外抹灰45天（10月16日-11月30日），同质检站商量，主体未完全验收就可以抹灰；

外墙保温、地采暖11月15日-12月30日（专业队伍施工，需考虑冬季施工）

外部安装30天（11月1日-11月30日）专业队伍安装

2010年工作：

室内地坪、卫生间、楼梯、门窗安装、涂料等

水电线路安装自开工起配合土建进行，在室内抹灰前完成厨卫上下水主管安装，室内灯具及水龙头等安装安排在2010年进行。

5.垂直运输机具布置

每二栋楼作为一个流水单元，需安装一台TQZ塔吊；

每二栋15层楼栋安装一台TQZ63塔吊；

每二栋5层楼栋安装一台TQZ40塔吊；

多层超过4个单元楼栋每栋安装一台提升架；

多层三栋楼房安装一台塔吊的应适当增加提升架；

塔吊和提升架具体位置及基础做法待分包商进场后再定。

九．劳动力计划

1.多层每二栋楼主体施工需要劳动力为：

砖工—25人；木工—40人；钢筋工—15人；水电工—5人；平工—50人；

合计135人

2.高层每二栋楼主体施工需要劳动力为：

砖工—15人；木工—45人；钢筋工—25人；水电工—5人；平工—30人（搭外架、挂安全网、浇注砼）；

合计120人

3.以上统计工程前期每栋楼平均所需劳动力为60人，按A、C、E组团33栋楼考虑，现场必须确保总人数1500人才能保证工程进度正常进行（暂未考虑教育设施建筑）。

十、工程质量控制方法和手段

根据工程实际，贯彻执行企业的质量方针，做到“精心组织，精心施工，科学管理，质量第一”，以人的工作质量确保工序质量，以工序质量确保工程质量。

1．质量计划

1）工程质量目标：

建筑工程质量合格，争创某市“结构海河杯”优质工程奖。

2）单位工程合格率100%，杜绝重大质量事故。

3）本工程质量控制及质量管理按照质量·环境·职业健康安全一体化管理体系运行。

2．认真贯彻落实质量保证体系

3．认真进行质量保证体系各要素控制

十一、环境、职业健康安全与文明施工

根据工程现场具体状况,认真贯彻企业环境管理方针—标化管理,文明施工,努力营造友好型环境,和职业健康安全管理方针—以人为本,安全第一。

高度重视施工每一过程和细节，打造健康、安全、环保的文明施工氛围。

1．环境目标与指标

1）场界噪声达标排放。

2）场界废水达标排放。

3）场界粉尘达标排放。

4）固体废弃物分类收集、运输和处理。

5）产品中的危害物质限量符合国家标准。

6）节能降耗指标：

水、电消耗每年在预算基础上节约0.5%;周转作业材料消耗每年在预算的基础上节约0.5%。

7）杜绝重大环境事故、事件，投诉率为零。

2．职业健康安全目标

1）负伤率≤0.3%。

2）杜绝四级以上的